N° RG 18/09033 – N° Portalis DBVX-V-B7C-MDOX

Décision du

Président du TGI de LYON

Référé

du 05 novembre 2018

RG : 18/01824

[…]

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 28 MAI 2019

APPELANTE :

[…]

représentée par ses dirigeants légaux

[…]

[…]

Représentée par la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (toque 675)

INTIMEE :

M^me Y X

[…]

[…]

Représentée par la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON (toque 709)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Avril 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Avril 2019

Date de mise à disposition : 28 Mai 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— A B, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, A B a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par A B, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Suivant acte sous seing privé en date du 23 janvier 2018, M^me Y X a donné à bail commercial à la SAS Bollywood Concept Le Mexico, un local à usage commercial situé […] à Lyon 9^e, pour une activité de restauration, moyennant un loyer annuel de 15.264 euros payable par mois et d’avance.

Le 26 juillet 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré à la SAS Bollywood Concept Le Mexico faisant état d’un arriéré de 2.683,40 euros au titre des loyers et charges locatives impayés échus au 9 juillet 2018.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 novembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Lyon, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation du bail commercial à la suite du commandement de payer délivré le 26 juillet 2018,

— dit que la SAS Bollywood Concept Le Mexico et tous occupants de son chef devra avoir quitté les lieux qu’elle occupe […] à Lyon 9^e dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et que passé ce délai, elle pourra être expulsée avec au besoin le concours de la force publique,

— condamné la SAS Bollywood Concept Le Mexico à payer à M^me Y X par provision la somme de 6.690,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1^er octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2.683,40 euros et pour le surplus à compter de l’ordonnance, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyer et charges en cours à compter du 5 octobre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux et une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Bollywood Concept Le Mexico aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 27 décembre 2018, la SAS Bollywood Concept Le Mexico a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance, de constater que M^me X a gravement manqué à ses obligations en ne faisant pas réparer les désordres générés par un dégât des eaux survenu le 15 mars 2018, de la décharger du règlement des loyers dans l’attente de la réalisation par la bailleresse des travaux nécessaires à l’utilisation des lieux loués, de rejeter en conséquence les demandes de provision et de résiliation du bail, de condamner M^me X à la remise en état des locaux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard et à défaut d’ordonner une expertise sur les travaux à effectuer, et de condamner M^me Y X à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de réparation de son préjudice résultant du trouble de jouissance et de la perte de gain, aux dépens ainsi qu’au paiement à son profit d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite le sursis à statuer sur la clause résolutoire dans l’attente des travaux propres à remettre en état la toiture et le local commercial, et à titre très subsidiaire la consignation des loyers en compte CARPA dans l’attente de la remise en état.

Elle fait valoir que :

— ses demandes sont bien recevables et ne peuvent être considérées comme nouvelles dans la mesure où elle n’a pas comparu en première instance,

— le bailleur est tenu d’entretenir les lieux loués en état de servir à leur usage et d’effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives,

— le local loué est affecté d’un dégât des eaux ayant pour origine une infiltration au niveau de la toiture dont les réparations incombent non pas à la copropriété mais exclusivement au bailleur,

— une expertise réalisée à la demande de son assureur l’a mis en évidence,

— M^me X n’a pris aucune mesure pour mettre fin à ce sinistre alors qu’elle doit assurer à son locataire le clos et le couvert,

— en l’état des locaux, elle est dans l’impossibilité de les aménager et d’exploiter son fonds de commerce,

— sa demande en exécution des travaux est fondée sur les dispositions des articles 808 et 809 du code de procédure civile,

— elle doit être déchargée du paiement des loyers jusqu’à remise en état complète des lieux,

— si la cour ne s’estimait pas suffisamment éclairée sur l’étendue du dommage et la nature des travaux à réaliser, elle sollicite une expertise judiciaire,

— elle subit un préjudice important dans la mesure où elle est une toute jeune société constituée afin de développer une activité de restauration dans le cadre de la création d’un fonds et que les lieux loués sont inexploitables.

En réplique, M^me Y X conclut à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion avec paiement par provision des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation, à l’irrecevabilité des demandes de l’appelante nouvelles en appel

relatives à la suspension du paiement des loyers, la réalisation de travaux, l’instauration d’une mesure d’expertise et l’octroi de dommages et intérêts, à l’existence de contestations sérieuses se heurtant aux demandes reconventionnelles de l’appelante et y ajoutant à la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que :

— l’appelante qui s’est abstenue de comparaître en première instance, prétend pour la première fois en cause d’appel être dans l’incapacité d’exploiter le local donné à bail en raison de la survenance d’un dégât des eaux,

— la demande d’expertise n’est présentée qu’en appel de même que celle relative aux travaux,

— la cause du sinistre a été supprimée comme le montre le rapport de la société Elex,

— ce même rapport retient la responsabilité de la copropriété concernant les dommages portant sur les embellissements d’origine de type faux plafonds du local,

— les travaux ont été commandés et devraient être réalisés prochainement,

— deux versements ont été effectués par l’appelante de 3.831 euros et 2.000 euros les 8 novembre et 17 décembre 2018,

— la demande de dommages et intérêts comme les autres demandes relèvent du juge du fond.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appelante qui n’a pas comparu en première instance est recevable à invoquer tous moyens pour s’opposer aux demandes présentées à son encontre et à présenter des demandes trouvant leur origine dans le contrat dont la résiliation est demandée, sans qu’il puisse lui être opposé le caractère nouveau de ses prétentions ou moyens.

Il n’est pas contesté par la société Bollywood Concept qu’elle a cessé de régler les loyers en juin 2018, ni que les causes du commandement de payer délivré par la bailleresse le 26 juillet 2018 et visant la clause résolutoire contenue au bail, n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois.

La société Bollywood Concept soutient qu’elle était et est légitime à ne pas payer son loyer du fait du manquement de sa bailleresse à respecter son obligation de délivrance des lieux loués, d’entretien des mêmes lieux et d’en faire jouir paisiblement le locataire, le dégât des eaux l’empêchant d’user des locaux.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance qui concerne aussi bien la délivrance de la chose louée au moment de la prise d’effet du bail, que son maintien en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée pendant l’exécution du contrat, de sorte que le bailleur est tenu à cette obligation pendant toute la durée du bail.

L’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en oeuvre par le preneur que dans le cas où, par suite de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

Elle ne peut constituer une contestation sérieuse s’opposant au paiement à titre provisionnel en référé des loyers et charges dus par le preneur qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter les locaux ou en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

En l’espèce, un dégât des eaux est survenu le 15 mars 2018 soit deux mois et demi après le début du bail.

Il ressort du rapport d’expertise établi par le cabinet Elex à la demande de l’assureur de la société Bollywood Concept et en présence du syndicat des copropriétaires et d’un cabinet d’expertise mandaté par la copropriété et non contredit par les éléments versés aux débats par les parties, que des écoulements d’eau provenant d’une infiltration au travers de la toiture sont survenus et ont endommagé les embellissements d’origine de type faux plafonds du local.

Ces dégâts sont d’ailleurs constatés par constat d’huissier dressé le 20 décembre 2018 dans lequel l’huissier relate la présence d’une flaque d’eau sur le sol au milieu de la pièce de l’angle cuisine, des poutres de charpente imbibées d’eau avec des gouttes d’eau qui tombent au sol, l’effondrement d’une partie du plafond du local et des traces de moisissure sur le plafond.

Ce constat contredit l’indication portée dans le rapport d’expertise précité « cause supprimée Oui par un professionnel » et l’affirmation de l’intimée selon laquelle les travaux auraient été effectués et que le désordre aurait cessé.

La nature des désordres constatés par huissier de justice vient établir l’impossibilité pour la société Bollywood d’user des lieux conformément à leur destination de restauration qui nécessite pour accueillir du public le respect de normes sanitaires strictes, celles-ci ne pouvant être remplies en l’état des plafonds imbibés d’eau et partiellement effondrés et de la persistance des infiltrations.

Il résulte de ces éléments que l’appelante peut utilement soulever le manquement de la bailleresse au respect de son obligation de délivrance conforme des locaux loués qui perdure pendant toute la durée du bail et invoquer à l’encontre de l’intimée l’exception d’inexécution, pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance du commandement de payer du 26 juillet 2018, les contestations soulevées revêtant un caractère sérieux.

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande de M^me X en acquisition de la clause résolutoire et sur ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une provision sur les loyers.

Par conséquent, l’ordonnance déférée du 5 novembre 2018 sera infirmée en toutes ses dispositions.

La société Bollywood Concept demande également à être déchargée du règlement des loyers dans l’attente de la réalisation par la bailleresse des travaux nécessaires à l’utilisation des lieux loués, de condamner M^me X à la remise en état des locaux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard et à défaut d’ordonner une expertise sur les travaux à effectuer, et de condamner M^me Y X à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de réparation de son préjudice résultant du trouble de jouissance et de la perte de gain, aux dépens ainsi qu’au paiement à son profit d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite le sursis à statuer sur la clause résolutoire dans l’attente des travaux propres à remettre en état la toiture et le local commercial, et à titre très subsidiaire la consignation des loyers en compte CARPA dans l’attente de la remise en état.

Il y a lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement des loyers du fait de l’impossibilité d’user des lieux à compter du mois du mois de juin 2018, date à laquelle la locataire a cessé de régler les loyers jusqu’à ce que la bailleresse ait rempli son obligation d’assurer le clos et le couvert des lieux loués.

S’agissant de la demande de réalisation des travaux, il y sera fait droit pour le clos et le couvert mais non les embellissements, les parties étant en désaccord sur la charge de ce type de travaux et le bail comportant un certain nombre de clauses à ce sujet relevant de l’interprétation du juge du fond.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire pour s’assurer de cette exécution, compte-tenu de la suspension du paiement des loyers déjà ordonnée.

L’appelante réclame encore paiement d’une provision à valoir sur son préjudice résultant du trouble de jouissance et de la perte de gain. Elle ne verse cependant aucune pièce à ce titre, étant observé que le trouble de jouissance apparaît compensé par la suspension du paiement du loyer.

Il n’y a, par conséquent, lieu à référé sur cette demande.

Les dépens seront supportés par l’intimée qui succombe.

L’équité ne commande pas de faire application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance querellée,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, expulsion, paiement d’une provision à valoir sur les loyers et fixation d’une indemnité d’occupation.,

Y ajoutant,

Autorise la société Bollywood Concept à suspendre le versement de son loyer à compter du mois de juin 2018 et jusqu’à réalisation par M^me X de travaux assurant le clos et le couvert des lieux loués,

Condamne M^me X à effectuer les travaux de nature à assurer le clos et le couvert des lieux loués,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamne M^me Y X aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande,

Dit n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT