REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01266 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6RU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris – RG n° 19/00445

APPELANTE

Madame Z Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyril LOUE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0816

INTIMEE

S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE représentée par son président en exercice domicilié audit siége.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 582 000 105

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET

Représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1773

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er Mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur B C', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée

de fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur B C’ dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur B C', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 1993, la société Fiac, aux droits de laquelle est venue la société Novigere puis la société Batigere en Ile de France, a donné à bail commercial à M^me Z Y des locaux sis […], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1993. Le bail a été renouvelé pour une durée identique le 5 novembre 2002 puis le 29 septembre 2011, à compter du 1er octobre 2011.

Soutenant qu’une société dénommée La Clinique du Langage s’était établie dans les lieux sans son autorisation, par un acte extrajudiciaire en date du 20 mars 2014, la bailleresse a signifié à M^me Z Y et à la société La Clinique du Langage un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 30.012,60 € au titre de l’arriéré locatif, 1er trimestre 2014 inclus, et du coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire en date du 5 mai 2014, la bailleresse a signifié à la locataire un second commandement visant la clause résolutoire du bail, actualisant sa demande à la somme de 36.131,78

€, 2ème trimestre 2014 inclus.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2014, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 avril 2014, et condamné in solidum M^me Z Y et la société La Clinique du Langage à payer à titre provisionnel à la bailleresse la somme de 41.970,92 € au titre de l’arriéré locatif.

Par jugement en date du 7 mai 2015, le tribunal de grande instance de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de M^me Z Y et désigné M^me D E-X en qualité de mandataire judiciaire.

La société Novigere a déclaré sa créance au mandataire judiciaire le 12 février 2016, à hauteur de la somme de 57.447,93 € correspondant aux arriérés de loyer jusqu’au 3ème trimestre 2015 inclus, de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC et de la somme de 343,66 € au titre des dépens.

Par arrêt en date du 7 juin 2016, la Cour d’appel de Paris statuant sur l’ordonnance de référé en date du 12 novembre 2014 a déclaré irrecevables les demandes de la bailleresse pour la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, et dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Novigere pour la période postérieure.
Par jugement en date du 6 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a arrêté un plan de redressement et désigné M^me D E-X en qualité de commissaire à l’exécution du plan et l’a maintenue en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 janvier 2018, la société Novigere a délivré à M^me Z Y et à la société La Clinique du Langage un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 29.322,57 € au titre de l’arriéré locatif à compter du 7 mai 2015, 1er trimestre 2018 inclus, et du coût de l’acte.

Par ordonnance en date du 6 août 2018, le juge des référés, saisi par assignation de la société Novigere du 20 mars 2018 en acquisition de la clause résolutoire, a dit n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse tenant à l’application du statut des baux commerciaux.

Par assignation en date du 9 janvier 2019, la société Batigere en Ile de France (la société Batigere), venant aux droits de la société Novigere, a attrait M^me Z Y et la société La Clinique du Langage devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de règlement des loyers et charges impayés dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement du 31 janvier 2018, ordonner l’expulsion des occupantes, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 4.000 € jusqu’à la libération des locaux et les voir condamner à lui payer la somme de 38.548,14€ au titre des arriérés de loyers, 4ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 février 2018 à minuit, dit que M^me Z Y devra libérer les lieux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et celui-ci passé, autorisé la société Batigere en Ile de France à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique ; il a statué sur le sort des meubles, condamné M^me Z Y à payer à la société Batigere en Ile de France, à compter du 1er mars 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer en cours, charges et taxes en sus, la somme de 51.451,37 €, 3ème trimestre 2019 inclus, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus et impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018 sur la somme de 29.069,56 € et à compter de la décision, pour le surplus ; il a débouté M^me Z Y et la société La Clinique du Langage de leur demande en restitution de la TVA indûment facturée depuis le 30 juillet 1993, à défaut de présentation des options à la TVA valides adressées par chacun des bailleurs successifs, ainsi que leur accusé de réception respectif auprès du centre des impôts compétent ; et il a condamné M^me Z Y aux dépens, comprenant le coût du commandement du 31 janvier 2018, disant n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du CPC et n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration du 17 janvier 2021, Madame Z Y a interjeté appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

Par ordonnance du 12 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a alloué une provision à la société intimée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 février 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 16 avril 2021, par lesquelles M^me Z Y, appelante, demande à la Cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau,
- Déclarer irrecevables les demandes de la société Batigere ;

- Débouter la Société Batigere de l’intégralité de ses demandes ;

- Condamner la Société Batigere à restituer la TVA indûment facturée depuis le 30/07/1993, à défaut de présentation des options à la TVA valides adressées par chacun des bailleurs successifs, ainsi que leur accusé de réception respectif auprès du centre des impôts compétent, en prononçant la compensation, le cas échéant ;

- Condamner la Société Batigere à verser à Madame Y la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

- Condamner la Société Batigere aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions déposées le 28 janvier 2022, par lesquelles la société Batigere en Ile de France, intimée, demande à la Cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

- Débouter M^me Z Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner M^me Z Y à payer à la société Batigere en Ile de France la somme de 119.163,18 € inclus, au titre des loyers, provision sur charges et indemnités d’occupation échues et impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018 ;

- Condamner M^me Z Y à payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner Madame Z Y aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle Marcaillou-Degasne, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La position des parties peut être résumée comme suit.

M^me Y soutient que le bail doit être requalifié, qu’il ne peut pas être soumis au statut et qu’en conséquence la clause résolutoire de ce bail n’est pas acquise. Elle prétend que malgré la possibilité de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, l’application du statut ne doit pas déroger à des dispositions d’ordre public applicables à la profession d’orthophoniste. Elle s’oppose pour les mêmes motifs à l’application de la TVA sur les loyers, dont sa profession est exonérée, considérant que l’option du bailleur pour la TVA ne peut s’appliquer en l’espèce, à défaut de respect du formalisme strict de l’article 261 D, 2° du code général des impôts. Elle prétend que les difficultés financières qu’elle a rencontrées s’expliquent par des problèmes de santé et le décès de son époux.

La société Batigere en Ile de France soutient qu’en se prévalant d’un bail commercial, notamment dans le cadre de l’instance qui a donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 juin 2016, M^me Y a procédé à un aveu judiciaire selon l’article 1383 du code civil. De plus, la partie intimée affirme que les parties ont très clairement et définitivement entendu se soumettre au statut des baux commerciaux. Elle relève que les 5 commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés entre 2005 et 2018, la requête en relevé de forclusion de 2015, ou l’ordonnance rendue le 26 janvier 2016 par le juge commissaire, ont toujours mentionné un bail commercial sans contestation de M^me Y.
La société Batigere en Ile de France affirme que la dette locative s’élève à la somme de 119.163,18 € (1er trimestre 2022 inclus) sans préjudice des loyers antérieurs au jugement de redressement judiciaire soit 39.523,60 €. La dette s’élève donc au montant de 158.686,78 €. Elle affirme que M^me Y n’a pas procédé à la restitution des locaux malgré plusieurs courriers officiels adressés au conseil de cette dernière, l’appelante ayant dit ne pas être opposée à la restitution sans toutefois s’exécuter. L’intimée dénonce un appel dilatoire qui justifie qu’elle soit condamnée aux frais irrépétibles.

Sur la prétention relative à la TVA, elle affirme que M^me Y est manifestement prescrite en sa demande. Elle relève que la demande de restitution est indéterminée. Enfin elle soutient que la demande est infondée en sa demande de restitution de la TVA sur des loyers qu’elle n’a pas payés.

A titre infiniment subsidiaire. La société Batigere en Ile de France affirme que les manquements de M^me Y à ses obligations justifient la résiliation judiciaire du bail. En particulier, l’absence de paiement ponctuel des loyers constitue un manquement réitéré aux obligations élémentaires et impératives du locataire, mais également le fait qu’une personne morale et quatre orthophonistes aient été domiciliés dans les lieux sans autorisation du bailleur.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la fin de non recevoir soulevée par Madame Z Y

Dans le dispositif de ses conclusions, l’appelante demande que la société Batigere soit déclarée irrecevable en ses demandes ; cependant, elle ne développe aucun moyen d’irrecevabilité.

Sur la fin de non recevoir soulevée par la société Batigere en Ile de France

Dans les motifs de ses conclusions, la société intimée prétend que la demande de remboursement de la TVA est irrecevable, d’une part en raison de la prescription de l’action, et d’autre part en raison de son caractère indéterminé.

Cependant, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la Cour, elle n’oppose aucune fin de non recevoir et ne conclut pas à l’irrecevabilité de la prétention, mais à l’inverse, elle conclut à la confirmation du jugement qui lui-même avait débouté sur le fond Madame Y de cette prétention.

En conséquence, la Cour n’est pas saisie d’une fin de non recevoir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Le bail consenti le 30 juillet 1993 par la société Fiac à M^me Z Y porte sur un local commercial, et cette clause de destination limite le droit de la locataire à l’effet d’exercer dans les lieux la seule activité de « cabinet paramédical ». Cette activité ne rentre pas dans les prévisions de l’article L 145-1 du code de commerce ; il en résulte qu’il ne s’agit pas d’un bail soumis par nature au statut des baux commerciaux.

Ce contrat a été consenti pour une durée de 9 ans avec faculté pour le preneur de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale ; cependant, ni le bail initial, ni ses avenants de renouvellement du 5 novembre 2002 et du 29 septembre 2011, ne mentionnent le décret du 30 septembre 53 ni les dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, et aucune clause de ces conventions n’exprime l’intention non équivoque des parties de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux qui n’est en conséquence pas applicable à ce contrat.

L’aveu, au sens de l’article 1383 du Code civil, porte sur la reconnaissance d’un fait de nature à produire contre une partie des conséquences juridiques ; il en résulte que l’aveu ne peut pas porter sur un droit et la seule référence dans des procédures antérieures à l’existence d’un bail commercial, ce qui correspond d’ailleurs au titre du document établi sous seing privé, n’établit aucun fait de nature à soumettre le contrat au statut légal des baux commerciaux.

Madame Z Y n’a pas la qualité de commerçante et elle a d’ailleurs fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par une décision du tribunal de grande instance de Paris le 7 mai 2015, avant de bénéficier d’un plan de redressement arrêté par ce même tribunal par jugement du 6 octobre 2016.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire dont se prévaut la société Batigere en Ile de France, comporte seulement le rappel des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17- I, 1° du code de commerce, qui ne sont pas applicables au bail non soumis au statut des baux commerciaux.

Cet acte, communiquant à son destinataire des informations erronées, ayant une incidence directe sur l’exercice de ses droits, ne permet pas de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire

La Cour n’est pas saisie de la demande de résiliation judiciaire formée à titre subsidiaire par des motifs des conclusions de l’intimée, car cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions qui seul saisit la Cour.

En conséquence, les dispositions relatives à l’expulsion doivent être réformées, de même que celles relatives à l’indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

La société Batigere en Ile de France produit un décompte de sa créance sur la base du loyer contractuel augmenté des charges, et prenant en compte au débit les versements de Madame Z Y. Ce décompte arrêté au premier semestre 2022 inclus s’élève à 119'163,18 € et l’appelante ne conteste pas ce montant, sauf à opposer une demande reconventionnelle en restitution des sommes payées selon elle indûment au titre de la TVA depuis 1993.

Aux termes de l’article 260 du code général des impôts, les personnes qui donnent en location des locaux nus peuvent, sur leur demande, acquitter la taxe sur la valeur ajoutée, y compris, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti lorsque le bail fait mention de l’option par le bailleur.

En l’espèce, Madame Z Y n’est pas assujettie à la TVA.

Le bail mentionne un loyer soumis à la TVA, qu’elle a accepté, mais il ne mentionne nullement l’option du bailleur, sauf à considérer qu’elle est implicite.

Aux termes de l’article 195 de l’annexe II du code général des impôts, l’option et sa dénonciation sont déclarées dans les conditions et selon les modalités prévues par le 1° du I de l’article 286 du code général des impôts pour les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée, en cas de commencement ou de cessation d’entreprise. L’option pour l’assujettissement à la TVA en ce qui concerne l’activité de location nue doit faire l’objet d’une déclaration expresse qui doit prendre la forme de la déclaration visée à l’art. 286-1° et ne peut résulter seulement de la facturation, de la déclaration et de l’acquittement de la taxe.

Ces dispositions sont relatives à la validité de l’option, du point de vue de l’administration fiscale et du bailleur, et elles n’ont pas d’effet sur la validité de la stipulation contractuelle du bail. Le bailleur, collectant la taxe, a bien sûr l’obligation de la reverser au trésor public, mais la taxe n’est pas indue au motif qu’elle n’aurait pas été reversée et détournée, ce qui n’est au demeurant pas prétendu clairement ni démontré.

L’appelante forme seulement une demande en répétition de l’indu, se plaçant sur le terrain contractuel. Elle doit être déboutée de sa demande reconventionnelle en restitution de la TVA collectée, qui était exigible en application du contrat.

Or le décompte produit n’est pas autrement contesté. En particulier, Madame Z Y ne prétend pas avoir effectué des paiements non pris en compte au crédit et les sommes appelées sont conformes au contrat.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande en paiement pour le montant réclamé de 119'163,18 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 29'069,56 € et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur les autres demandes

En application de l’article 700 du code de procédure civile, en équité et selon la situation

respective des parties, il n’y a pas lieu d’indemniser la société Batigere en Ile de France de ses frais irrépétibles d’instance.

En revanche, en application des articles 696 et 699 du même code, Madame Z Y qui succombe sur la demande en paiement doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec, pour ces derniers, distraction au profit de Maître Isabelle Marcaillou-Degasne.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2020,

Le confirme en ce qu’il a débouté madame Z Y de sa demande en restitution de la TVA indûment facturée depuis le 30 juillet 1993, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement du 31 janvier 2018,

Le réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Madame Z Y à payer à la société Batigere en île de France la somme principale de 119'163,18 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 29'069,56 € et à compter du présent arrêt pour le surplus

Déboute la société Batigere en Ile de France de toutes ses autres prétentions,

Condamne Madame Z Y aux dépens et autorise Maître Isabelle Marcaillou-Degasne, avocat, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir de provision.