Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 12 mai 2020, n° 18/07228

TI Villefranche 25 septembre 2018

CA Lyon
Confirmation 12 mai 2020

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a estimé que les dégradations étaient dues à l'usure normale du bien loué et que le bailleur n'avait pas effectué d'entretien, ce qui le rendait responsable des réparations.
Accepté
Droit au remboursement des frais d'entretien
La cour a confirmé que les locataires étaient responsables du ramonage, mais a rejeté les autres demandes de remboursement pour les frais d'entretien non justifiés.
Rejeté
Préjudice lié à l'impossibilité de relouer le bien
La cour a jugé que le bailleur ne pouvait pas prétendre à des dommages et intérêts pour ce préjudice, car il n'a pas prouvé que le retard était dû à la responsabilité des locataires.
Rejeté
Prise en charge des dépens d'appel
La cour a décidé que la prise en charge des dépens devait être à la charge du bailleur, qui a succombé sur l'essentiel de ses demandes.

Commentaire • 1

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1. Prise en charge par le bailleur des travaux d'entretien

Cabinet Neu-Janicki · 7 juin 2020

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 12 mai 2020, n° 18/07228
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	18/07228
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Villefranche, 25 septembre 2018, N° 11-18-0001
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès CHAUVE, président
Avocat(s) :	Ingrid POULETEric LAVIROTTE
Cabinet(s) :	SELARL ASCALONE AVOCATS
Parties :	SCI LES LOGIS DU SAINT RIGAUD

Texte intégral

N° RG 18/07228 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L7FB Décision du

Tribunal d’Instance de VILLEFRANCHE

Au fond

du 25 septembre 2018

RG : 11-18-0001

[…]

B C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 12 Mai 2020

APPELANTE :

[…], audit siège social

[…]

[…] Madame Y Z

Représentée par M^e Eric LAVIROTTE de la SELARL ASCALONE AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : T 572

INTIMES :

M. D E B C

né le […] à […]

Les Colombieres

[…]

M^me A X épouse B C

née le […] à […]

Les Colombières

[…]

Représentés par M^e Ingrid POULET, avocat au barreau de LYON, toque : 985

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Janvier 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2020

Date de mise à disposition : 24 Mars 2020, prorogée sans date

Vu l’état d’urgence sanitaire, la décision prorogée est rendue ce jour

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Catherine ZAGALA, conseiller

— Catherine CLERC, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La notification du présent arrêt est opérée par tout moyen en application de l’article 10 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l’article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 – C3/DP/2020030000319/FC.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 1989, la […] a donné à bail à usage d’habitation à monsieur et madame B C, un logement sis à MONSOLS, […].

Par jugement en date du 23 mai 2017 le tribunal d’instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE a déclaré valide et fondé sur des motifs légitimes et sérieux le congé délivré par la […] aux époux B C le 26 mai 2015.

Un procès-verbal d’expulsion a été adressé aux époux B C et l’état des lieux a pu être réalisé le 29 septembre 2017. A cette occasion l’huissier instrumentaire aurait constaté l’existence de nombreuses dégradations affectant la maison et le terrain extérieur.

La bailleresse revendiquait en justice le paiement de diverses sommes, soit :

· 12.221,24 €, correspondant aux réparations locatives rendues nécessaires,

· 237,05 €, correspondant à l’entretien et au ramonage de la chaudière,

· 297,04 € correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie qui n’a pas abouti et à la somme de 48,55 € correspondant au coût du procès-verbal de tentative d’expulsion,

· 1.288 € correspondant à deux mois de loyers pendant lesquels le bailleur n’aurait pas pu relouer les lieux,

· 100 € par jour de retard à compter des quinze jours suivants la signification de la décision, en cas d’inexécution,

· 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement dont appel rendu le 25 septembre 2018, le tribunal d’Instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE a :

— Condamné monsieur B C et madame X épouse B C, solidaires, à payer à la […] la seule somme de 237,05 € au titre du remboursement des frais de ramonage et d’entretien de la chaudière.

— Débouté la […] de toutes ses autres demandes en paiement,

— Condamné la […] à payer à monsieur B C et madame X épouse B C, la somme de 1.200 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Prononcé l’exécution provisoire,

— Condamné la […] aux dépens.

La […] a interjeté appel partiel de cette décision persistant dans ces demandes de condamnations comme énoncées en première instance sauf à obtenir complémentairement la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile et condamnation des adversaires aux dépens d’appel.

A l’opposé les époux B C concluent à la confirmation de ce jugement sauf en ce qu’il les a condamnés à payer solidairement à la […] la somme de 237,05 € au titre des frais de ramonage et d’entretien de la chaudière. Il est demandé complémentairement la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 CPC et la condamnation de la SCI aux entiers dépens.

SUR QUOI LA COUR

Si par application combinée des articles 1719, 1728 et 1731 du code civil et 7 d) de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu des réparations locatives, telles que détaillées par le décret du 28 août 1987 et si il est présumé avoir reçu le bien en bon état, le bailleur dans le même temps est tenu de délivrer la chose en bon état, devant notamment faire tout au long du bail toutes les réparations autres que locatives.

Sur cette base légale il est de jurisprudence constante que le locataire tenu à l’entretien courant et aux

menues réparations, n’est pas tenu de pendre à sa charge les dégradations d’ensemble liées à un simple usage raisonné de la chose louée.

Ainsi, les dégradations de petit et gros oeuvre liées à un simple usage pendant des années peuvent être considérées comme de la vétusté à la charge du bailleur tenu à l’entretien de son bien, sauf à ce dernier à démontrer que ces dégradations ont été volontaires ou dues à un usage inapproprié de la chose louée.

Présentement il est acquis que les époux B C ont loué la maison pendant près de 28 ans et que la bailleresse n’a jamais effectué de travaux d’entretien au cours de toutes ces années de location.

Sont par conséquent manifestement obsolètes et vétustes tous les embellissements, peintures, sols, systèmes électriques même si ils ont pu être considérés ou réputés comme ayant été livrés en bon état à l’origine.

Ces éléments ayant nécessairement vieilli par obsolescence et vétusté sur une aussi longue période, ils doivent être intégralement changés ou rénovés à la charge du bailleur qui a négligé de les renouveler au fur et à mesure des années.

Peu importe, dans ces conditions, les constatations de l’huissier instrumentaire lors de la restitution des lieux touchant à des problématiques de peinture écaillée, de tapisserie abîmée ou décollée, de moquette abîmée, ou de plafonds tâchés dès lors qu’il est avéré que ces dégradations ne sont pas volontaires et n’ont été causées que par l’usage, certes maintes fois répété, mais raisonné de la chose louée.

Au reste, il apparaît du constat effectué par un autre huissier de justice mandaté par les locataires sortants que bon nombre de ces désordres sont liés à des défauts structurels ressortant de la responsabilité du propriétaire comme un défaut de ventilation entraînant une forte humidité intérieure, des fenêtres en mauvais état et en simple vitrage, des fissures dans les sols, un crépi dégradé et fissuré, des volets en très mauvais état.

C’est enfin à tort que la bailleresse entend se défausser de son obligation d’entretien en reprochant au locataire de ne pas avoir attiré son attention sur sa propre négligence en ce domaine au motif qu’elle n’avait pas accès à l’intérieur de son bien et ne pouvait connaître l’étendue des désordres qui lui étaient cachés.

Mais, outre que les dégradations des volets, des fenêtres et du crépi, parti par plaques, étaient parfaitement visibles de l’extérieur, la bailleresse ne pouvait manquer de penser qu’en près de trente ans l’intérieur de cette maison avait immanquablement vieilli et devait être rénové en profondeur.

S’agissant plus spécifiquement de l’état du jardin, faute du moindre élément de comparaison quant à son état d’origine du fait de l’absence d’un état des lieux d’entrée, la cour reprend à son compte la motivation du premier juge qui refuse de mettre à la charge des locataires sortants un engazonnement et diverses plantations de végétaux, étant noté que lors de leur départ des lieux, les époux B C ont procédé au règlement de la facture d’élagage de 2.880 €.

L’absence de ramonage de la cheminée depuis 2015 est reconnu par les locataires sortants. C’est donc légitimement que le tribunal les a condamnés à payer de ce chef la somme de 237 euros.

La SCI appelante succombant sur l’essentiel de ses prétentions, elle ne peut prétendre à des dommages et intérêts pour un préjudice lié au retard qu’elle a mis à relouer ce bien. De même la demande de fixation d’astreinte pour faire les travaux est sans objet.

En définitive le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Il convient en équité de faire à nouveau application des dispositions de l’article 700 du CPC en condamnant la […] à payer aux époux B C la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC et à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne complémentairement la […] à payer aux époux B C la somme de 1.500 euros en cause d’appel outre prise en charge des entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT