Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 1er avril 2021, n° 18/04424

TGI Lyon 30 janvier 2017

TGI Lyon 19 avril 2018

CA Lyon
Infirmation partielle 1 avril 2021

CA Lyon
Confirmation 22 juillet 2021

Arguments

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Accepté
Obligation de remise en état du local
La cour a constaté que l'état du local était déplorable et que la société EACS n'avait pas respecté son obligation de remise en état, justifiant ainsi la demande de M me X.
Autre
Préjudice lié à l'impossibilité de louer le local
La cour a décidé de renvoyer la question de la nature du préjudice et de son quantum, invitant les parties à présenter leurs observations.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. a, 1er avr. 2021, n° 18/04424
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	18/04424
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 19 avril 2018, N° 16/13141
Dispositif :	Autre décision avant dire droit

Sur les parties

Président :	Anne WYON, président
Avocat(s) :	Nathalie PEQUIGNOT
Cabinet(s) :	SELARL CABINET RATHEAUX
Parties :	Société EUROPEAN AUTOMATIC CONVENIENCE STORES

Texte intégral

N° RG 18/04424 – N° Portalis DBVX-V-B7C-LYRD

Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 19 avril 2018

Chambre 3 cab 03 C

RG : 16/13141

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 01 Avril 2021

APPELANTE :

SAS EUROPEAN AUTOMATIC CONVENIENCE STORES

[…]

Représentée par la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON, toque : 450

INTIMEE :

M^me A X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Nathalie Z, avocat au barreau de LYON, toque : 158

INTERVENANTE :

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS représentée par M^e Nicolas SOINNE, es qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société EACS

[…]

Représentée par la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON, toque : 450

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Mai 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Février 2021

Date de mise à disposition : 01 Avril 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— C D, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CLEMENT, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Mme X est propriétaire d’un local à usage commercial situé 110 cours Gambetta à […].

Le 2 décembre 2002, elle a conclu avec la société J.G. world, représentée par M. Y, un bail commercial portant sur ce local.

Selon acte du 30 mai 2003, M. Y a cédé son droit au bail commercial à la société G. 69 A pour y exploiter une activité de distribution alimentaire automatique.

Selon acte du 24 septembre 2013, la société G. 69 A a cédé son fonds de commerce à la société European automatic convenience stores (la société EACS), cette cession emportant le transfert du droit au bail.

En raison de plusieurs impayés, M^me X a assigné en référé la société EACS devant le président du tribunal de grande instance de Lyon afin que soient prononcées la résiliation du bail et la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyer, ce qu’elle a obtenu par ordonnance du 31 août 2015.

Le 14 juin 2016, la société EACS a libéré le local.

Estimant que le local avait été rendu dans un état dégradé, M^me X a fait procéder à un constat par un huissier de justice, puis a assigné la société EACS devant le tribunal de grande instance de Lyon afin qu’elle soit condamnée au paiement d’une somme de 36 383,34 euros au titre des frais de remise en état.

Par jugement du 19 avril 2018, le tribunal a :

— condamné la société EACS à payer à M^me X la somme de 23 459,94 euros HT au titre du coût des travaux de remise en état des locaux,

— dit qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date d’exécution des travaux,

— rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par M^me X,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société EACS aux dépens,

— autorisé M^e Z, avocat, sur son affirmation de droit, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société EACS à payer à M^me X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société EACS a relevé appel de cette décision le 15 juin 2018, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par M^me X.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2019, elle demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice né de l’impossibilité de solliciter une somme au titre du pas de porte,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné la société EACS à payer à M^me X la somme de 23 459,94 euros HT au titre du coût des travaux de remise en état des locaux,

* dit qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date d’exécution des travaux,

* condamné la société EACS aux dépens,

* autorisé M^e Z, avocat sur son affirmation de droit, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

* condamné la société EACS à payer à M^me X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveaux de ces chefs :

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M^me X à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit du cabinet Ratheaux, représenté par l’un de ses associés, M^e Mollon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société EACS expose que :

— outre qu’aucun état des lieux n’a été réalisé lors de l’entrée dans les lieux de la société EACS en 2013, l’état de vétusté de la devanture et de l’intérieur du local commercial résulte d’un usage normal du local, pendant treize années et par trois sociétés différentes, de sorte que leur remise à neuf ne saurait être mise à la charge du preneur,

— la remise à neuf de la devanture et de l’intérieur du local n’est pas assimilée à de simples réparations d’entretien susceptibles d’être mises à la charge du preneur,

— le coût relatif à la fourniture et à l’installation d’un escalier ne saurait être supporté par elle puisqu’aucun escalier n’était présent dans le local lors de son entrée dans les lieux,

— M^me X ne justifie ni de la réalité, ni du quantum, des préjudices dont la réparation est sollicitée, et la société EACS ne saurait être tenue de supporter la perte des loyers consécutive à une remise à neuf du local ; par ailleurs, les charges afférentes au local ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2018, M^me X demande à la cour de :

— condamner la société EACS à payer à lui payer les sommes de :

* 39 416,90 euros en principal,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de celui alloué en première instance.

— condamner la société EACS en tous les dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Z, avocat constitué, sur son affirmation de droit.

M^me X soutient que :

— il résulte du constat de l’huissier de justice dressé que le local n’a pas été remis en état ainsi que stipulé dans le contrat de bail commercial, notamment que la vitrine qui avait été déposée n’a jamais été réinstallée ; qu’elle est donc bien fondée à réclamer à la société EACS le montant des travaux destinés à reconstituer la devanture,

— le constat de l’huissier de justice décrit également un intérieur très dégradé qui ne saurait résulter d’un usage normal du local,

— l’impossibilité de louer le local pendant la durée des travaux, les charges dont M^me X a dû s’acquitter durant cette période et la valeur du pas de porte devenue nulle en raison de l’état du local, justifient le paiement d’une somme de 10 000 euros,

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2019.

Par arrêt du 26 novembre 2020, la cour, après avoir relevé que la société EACS avait été placée en redressement judiciaire le 5 août 2019, a constaté l’interruption de l’instance et dit qu’elle serait reprise sur justification de la déclaration de créance de M^me X à la procédure collective de la société, le commissaire à l’exécution du plan dûment appelé.

La Selarl MJS partners, représentée par Maître Nicolas Soinne, a été appelée en intervention forcée le 7 décembre 2020.

Elle a constitué avocat et repris à son compte les écritures de la société EACS.

M^me X justifie avoir déclaré sa créance le 6 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Outre les stipulations du bail rappelées par le premier juge, l’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La société EACS n’établit pas que les locaux n’étaient pas en bon état de réparations locatives lors de la conclusions du bail.

L’état du local à la sortie des lieux est démontré par le procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 21 juin 2016, dont il sera rappelé que, par application de l’article 1^er de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 modifiée, il fait foi jusqu’à preuve contraire, qui n’est pas rapportée en l’espèce.

L’article 32 du contrat de bail qui a été cédé à la société EACS stipule que « le bailleur autorise le preneur à démonter les vitres du local pendant la durée du bail, le locataire s’engage à son départ, à remettre en état le local tel qu’il était à son arrivée ».

L’huissier de justice a constaté qu’aucune vitrine n’était présente sur le local ce dont il résulte que la locataire n’a pas respecté son obligation de remettre en place les vitrages constituant la devanture.

Si M^me X avait produit un devis devant le premier juge, elle verse aux débats de la présente instance une facture de la société E F, d’un montant de 8 240,40 euros TTC, pour le remplacement de la devanture.

La société EACS ne démontre nullement, contrairement à ce qu’elle soutient, que les travaux réalisés à ce titre constituent des améliorations, la facture et la photographie de la devanture après les travaux établissant au contraire que M^me X s’est bornée à faire remettre en état la devanture, dans les règles de l’art, compte tenu de l’état de cet élément attesté par l’huissier de justice.

Compte tenu du montant de la facture acquittée par M^me X, le montant de ce poste sera fixé à la somme de 8 240,40 euros TTC et non 8 843,94 euros HT comme retenu par le premier juge sur la base du devis.

Il ressort du constat de l’huissier de justice, en particulier des photos annexées, que les locaux étaient dans un état déplorable lors de la sortie des lieux de la locataire et présentaient de nombreuses dégradations, exclusives d’une usure normale.

L’huissier de justice a ainsi relevé :

— s’agissant des sols :

La partie avant du local est recouverte d’un carrelage beige visible par endroit sous le revêtement antidérapant déjà décrit.

La partie arrière du local est équipée de ce même carrelage beige, lequel est hors d’usage.

Outre un état de très grande saleté observé sur toute la surface, de nombreux carreaux sont cassés, fêlés, percés de trous, lesquels font encore apparaître, par endroits, des restes de structures métalliques.

Au sol, à proximité de la base des murs ouest et sud, présence d’un rail en matière plastique fixée au sol par des vis.

— s’agissant des murs :

Les murs sont également encrassés et hors d’usage.

Les murs est et ouest sont recouverts d’une toile à peindre peinte en blanc. La peinture est hors d’usage. Les murs sont criblés de trous de cheville de très grosse section.

Sur le mur est, deux barres métalliques sont encore fixées au mur. Une partie de l’enduit est arrachée.

Le mur sud est recouvert de plaques de placoplâtre hors d’état. Le placoplâtre est partiellement arraché et criblé de trous.

Le mur nord est sans façade : à la place se trouvent des panneaux en aggloméré de bois qui montent depuis le sol quasiment jusqu’au plafond. Ils sont fixés sur des tasseaux de bois dont l’un passe à travers le plafond.

— s’agissant du local électrique :

Sur le mur ouest, dans l’angle nord-ouest, présence d’un local abritant le tableau électrique. La porte est en métal peint de couleur ocre. La peinture est hors d’usage. La plaque de propreté est tordue. À l’intérieur, le mur est très profondément fissuré, la peinture est hors d’usage. Le sol est dans un état de crasse répugnant. Le courant électrique a été coupé et ne peut pas être rétabli en l’état. Les fils semblent connectés ou déconnectés du tableau de manière anarchique.

Dans l’angle nord-est de la pièce, après la porte d’accès, présence d’un reste de morceau de cloison détruit avec notamment un cadre de porte sans sa porte, le tout est hors d’usage.

— s’agissant du plafond :

Dans la partie avant du local, le plafond est en béton peint. Dans la partie arrière du local il est recouvert d’un faux-plafond en plaques de placoplâtre de couleur rose ou blanche. L’ensemble n’est pas peint. Les bandes à joint sont grossièrement faites.

À noter : outre un état de très grande saleté, le plafond est percé de :

— un trou circulaire de 50 cm de diamètre environ au-dessus du seuil de la porte d’accès ;

— un trou de plus petite section par lequel passe un tasseau de bois ;

— dans l’angle sud-ouest de la pièce, une trémie en forme rectangulaire de 60 cm de large environ ;

— à proximité de cette trémie, deux trous irréguliers de forme à peu près circulaire.

Il a par ailleurs relevé que le local était encombré d’un certain nombre d’objets sans valeur.

M^me X justifie du coût de la remise en état du local par la production de la facture de la société Reno’depann du 28 juin 2017, pour la somme de 18 986,40 euros TTC, la société EACS ne justifiant pas que le montant des réparations serait excessif.

Contrairement à ce que soutient la société EACS, compte tenu de l’état du carrelage, de la peinture et des plâtres, lors de la sortie des lieux, ces dépenses sont à sa charge.

Elle conteste également le poste relatif à la fourniture et la pose d’un escalier en arguant qu’il n’y avait aucun escalier lors de son entrée dans les lieux.

Il ressort de l’article 25 du contrat de bail que les locaux comportaient, outre le rez-de-chaussée, une mezzanine de 30 m² environ, ce dont il se déduit l’existence d’un escalier pour y accéder, l’huissier de justice attestant l’existence de cet étage et de son état hors d’usage.

M^me X est ainsi bien fondée à solliciter le paiement de la facture de 2 190 euros qu’elle a acquittée au titre d’une échelle de meunier.

En revanche, la société EACS fait valoir à juste titre que la mise aux normes de l’installation électrique ne lui incombe pas, de sorte que le poste « Electricité » de la facture sera déduit à hauteur de 3 200 euros HT, la remise en service du rideau métallique qui devait être rendu en bon état de fonctionnement étant cependant à la charge de la locataire.

Les travaux de remise en état à la charge de la société EACS s’élèvent ainsi à la somme de 17 336,40 euros TTC, outre 8 240,40 euros TTC au titre de la devanture, soit 25 576,80 euros TTC.

Il ressort du constat de l’huissier de justice que les locaux étaient dans un état tel qu’ils ne pouvaient être reloués sans la remise en état qui a été effectuée par M^me X.

Celle-ci est en conséquence bien fondée à réclamer l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi du fait de l’absence de perception des loyers entre le départ de la locataire le 14 juin 2016 et l’achèvement des travaux le 28 février 2017.

Cependant, si M^me X réclame le paiement de l’intégralité des loyers qu’elle n’a pas perçus sur cette période, le préjudice subi devrait s’analyser en une perte de chance de percevoir ces loyers.

Avant dire droit sur ce poste de préjudice, la cour invite les parties à présenter leurs observations sur la nature (préjudice entièrement constitué ou perte de chance) du préjudice subi au titre de la perte de loyers et son quantum.

S’agissant des charges de copropriété et de la taxe foncière, elles ne constituent pas un préjudice indemnisable mais le paiement des sommes dues par M^me X en sa qualité de propriétaire, que le local soit loué ou non.

Enfin, il n’est nullement justifié d’un préjudice au titre du pas de porte et le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé de ce chef.

Il convient de réserver les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de M^me X au titre du pas de porte, a condamné la société European automatic convenience stores aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Z et à payer à M^me X la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Fixe la créance de M^me X au passif de la société European automatic convenience stores à la somme de 25 576,80 euros TTC au titre de la remise en état du local ;

Rejette la demande de M^me X au titre des charges de copropriété et de la taxe foncière ;

Avant dire droit sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de loyer, invite les parties à présenter leurs observations sur la nature (préjudice entièrement constitué ou perte de chance) du préjudice subi et son quantum, avant le 12 mai 2021 ;

Renvoie l’affaire et les parties sur ce point à l’audience du 27 mai 2021, à 13 heures 30 (salle Montesquieu) ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Pour le Président empêché