N° RG 19/03130

N° Portalis DBVM-V-B7D-KDFF

PG

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Alban VILLECROZE

La SELARL CDMF AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 01 JUILLET 2021

Appel d’un jugement (N° RG 2018J410)

rendu par le Tribunal de Commerce de GRENOBLE

en date du 05 juillet 2019

suivant déclaration d’appel du 18 juillet 2019

APPELANTS :

M. B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me D X

née le […] à PARIS

[…]

[…]

représentés et plaidant par M^e Alban VILLECROZE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

SARL LAGENCE IMMO

société à responsabilité limitée au capital de 2.500 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 818 024 796, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée et plaidant par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M. Fabien OEUVRAY, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2021, M^me GONZALEZ, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes en date des 15 et 23 janvier 2018, la société Lagence Immo exerçant sous l’enseigne 'Stéphane Plaza immobilier', a signé avec M^me D X et M. B Y deux contrats d’agent commercial en transactions immobilières.

Aux termes de ces contrats, l’agence a confié à ces deux agents commerciaux, vivant maritalement, le mandat de la représenter à titre professionnel et indépendant auprès de sa clientèle, de prospecter, de négocier ou de s’entremettre en son nom et pour son compte.

L’agence a supprimé le 21 août 2018 l’accès des agents au site de l’agence et retiré leur code de connexion ; elle a confié les biens rentrés sous mandat par leur démarchage à d’autres collaborateurs.

Par acte du 3 octobre 2018, la société Lagence Immo a fait assigner M^me X et M. Y devant le tribunal de commerce de Grenoble aux fins de voir constater les fautes et manquement contractuels commis par eux dans l’exécution de leur mandat d’agent commercial en transactions immobilières, voir prononcer la résiliation des contrats et obtenir paiement d’une somme de 119.166 euros en réparation du préjudice subi outre 30.000 euros au titre du préjudice moral.

Par jugement du 5 juillet 2019, le tribunal de commerce de Grenoble a :

— dit que le contrat d’agent commercial liant la société Lagence Immo, M. Y et M^me X est résilié sans indemnité de rupture,

— condamné in solidum M. Y et M^me X à payer à la société Lagence Immo la somme de 112.210 euros au titre du manque à gagner de l’agence,

— condamné la société Lagence Immo à payer la somme totale de 7.750 euros à M. Y et M^me X au titre des commissions non payées,

— ordonné la compensation de ces montants,

— ordonné l’ exécution provisoire des condamnations,

— condamné solidairement M. Y et M^me X à payer à la société Lagence immo une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— rejeté les autres demandes des parties.

Les consorts Y X ont formé appel de cette décision par déclaration d’appel du 18 juillet 2019.

Par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Grenoble du 9 octobre 2019, l’arrêt de l’ exécution provisoire a été ordonnée.

Par contre, le juge de l’exécution saisi le 12 août 2019 d’une demande de délais a rejeté cette prétention par jugement du 1^er octobre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2021.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 2 avril 2021, les consorts Y X demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, L134-1s du Code de Commerce, et sous réserve de l’application des dispositions de l’article 12 du Code de procédure

civile, l’article 564 du Code de procédure civile,

— les déclarer recevable et bien fondé en leur appel, et par voie de conséquence,

— juger irrecevable la demande de condamnation à hauteur de 21.600 euros formulée pour la première fois en cause d’appel par la société Lagence Immo au titre du mandat n°216 comme étant une demande nouvelle,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que le contrat d’agent commercial les liant la société Lagence Immo est résilié sans indemnités de rupture,

— condamné les concluants à payer à la société Lagence Immo la somme de 112.210 euros au titre du manque à gagner de l’agence,

— condamné la société L’agence Immo à leur payer la somme totale de 7.750 euros au titre des

commissions non payées,

— ordonné la compensation des montants,

— ordonné l’exécution provisoire des condamnations

— condamné les concluants solidairement à payer à la société Lagence Immo une somme arbitrée à 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

— rejeté autres demandes des parties,

— le confirmer en ce qu’il a :

— débouté la société Lagence Immo de sa demande au titre du mandat n°216,

— et par voie de réformation,

— à titre principal

— juger que le barème invoqué par la société Lagence Immo est un barème maximal à respecter,

— juger que les agents commerciaux doivent obtenir l’accord exprès de la société Lagence Immo uniquement en cas de dépassement du barème, conformément au contrat d’agent commercial, qu’ils n’ont jamais dépassé le barème d’honoraires, de sorte qu’ils n’avaient pas besoin d’obtenir l’accord préalable exprès du mandataire,

— juger que la société Lagence Immo ne démontre pas qu’ils auraient encaissé des honoraires sans les restituer à la société,

— juger qu’ils justifient pleinement que les mandats litigieux n°217, 219, 221, 227, 244 et 259 n’ont pas donné lieu à commission, soit parce que la vente des biens a eu lieu sans l’intermédiaire de la société Lagence Immo, soit parce que la vente n’a simplement pas eu lieu,

— juger qu’ils n’ont commis aucune faute de quelque nature que ce soit,

— débouter la société Lagence Immo de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— subsidiairement,

— juger que la société Lagence Immo était parfaitement informée des honoraires appliqués par ses agents commerciaux,

— juger qu’elle ne peut en conséquence se prévaloir de quelconque faute de ses agents, celle-ci ayant donné son accord exprès en validant les mandats de vente et en validant les annonces sur internet, et en ayant de surcroît facturé directement les clients, et en conséquence,

— débouter la société Lagence Immo de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— plus subsidiairement,

— si des fautes devaient être retenues, juger que la société Lagence Immo ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité du préjudice allégué aux fautes qui auraient été commises par eux et en conséquence la débouter de ses demandes,

— A défaut, juger que la société Lagence Immo ne peut se prévaloir du contrat de pool pour demander leur condamnation solidaire,

— juger que faute pour la société Lagence Immo d’imputer à chacun des appelants les fautes qu’il aurait commise, elle sera déboutée de toutes ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire,

— juger que le préjudice subi par la société Lagence Immo ne saurait être supérieur aux gains escomptés des ventes, commissions des agents déduites, soit la somme de :

—  12.355 euros au titre des prétendues baisse d’honoraires

—  43.875 euros au titre de la non-restitution d’honoraires

— à titre reconventionnel,

— juger que la société Lagence Immo a résilié abusivement les contrats d’agents commerciaux en leur supprimant leurs accès respectifs aux logiciels de l’agence,

— condamner la société Lagence Immo à leur payer à chacun la somme de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive,

— la condamner à payer à M Y la somme de 40.275 euros au titre des commissions impayées et dues pour les ventes réalisées par son intermédiaire,

— la condamner à payer à M^me X la somme de 10.625 euros au titre des commissions non payées et dues pour les ventes réalisées par son intermédiaire,

— juger que la société Lagence Immo a fait preuve de déloyauté dans l’exécution des contrats d’agents commerciaux et a commis des fautes en ne les formant pas et par voie de conséquence, condamner la société Lagence Immo à payer à chacun la somme de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— juger que les sommes ainsi allouées se compenseront de plein droit avec celles qui pourraient être allouées à la société Lagence Immo,

— débouter la société Lagence Immo de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

— condamner la société Lagence Immo à leur payer la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir, les frais de saisie conservatoire ainsi que le coût des sommations interpellatives.

Ils font valoir que :

— aux termes de l’article 6 du contrat, seul le non respect du tarif maximum nécessite l’accord de l’agence, une agence immobilière n’a aucun intérêt à appliquer des honoraires élevés sous peine de voir sa clientèle se tourner vers d’autres agences moins onéreuses, des honoraires prohibitifs nuiraient à l’agence ; ils pouvaient donc prévoir des honoraires inférieurs et il n’était pas indiqué que le barème était fixe,

— si la clause est ambigue, elle doit être interprétée en leur faveur,

— l’agence prétend à tort qu’elle ne se serait pas rendue compte pendant plusieurs mois d’anomalies, alors qu’elle a eu une parfaite connaissance des honoraires appliqués, elle ne pouvait qu’en avoir connaissance puisque elle était seule titulaire de la carte professionnelle, elle tenait le registre des mandats et elle facturait aux clients, et les honoraires de vente ont tous été fixés en accord avec M^me Z, qui avait accès à toutes les informations grâce au logiciel de l’agence,

— les mandats ont tous été versés aux débats par l’agence elle-même, et les concluants devaient systématiquement demander un numéro de mandat avant sa conclusion, ces mandats étaient tous transmis à l’agence pour enregistrement, le montant des honoraires ne pouvait donc être ignoré,

— il y avait en outre des réunions hebdomadaires permettant de valider les honoraires,

— M^me A, ancien agent entre septembre 12017 et février 2018 a par sommation interpellative, confirmé leurs dires notamment la validation des honoraires par M^me Z ; elle a dit le contraire dans une attestation mensongère sous la pression de l’agence, notamment au regard de la profession de son conjoint, entrepreneur,

— il y a tout au plus perte de chance parce qu’il n’est pas établi que le client aurait signé avec un tarif plus élevé, dans un contexte très concurrentiel, les mandats ont été conclus parce que les honoraires ont été négociés ; ils ont en quelques mois permis à l’agence de percevoir 157.250 euros ; il n’est pas non plus établi que l’agence aurait renoncé à la diminution des honoraires,

— le manque à gagner n’équivaut pas à la totalité des honoraires puisque la commission des agents doit être déduite, (25 % pour les mandats entrants et sortants),

— la condamnation ne peut être solidaire, les avenants ne prévoient nullement une responsabilité commune,

— pour les autres demandes, il n’y a pas eu d’honoraires parce que les mandats n’ont pas donné lieu à commission, la vente a eu lieu sans l’intermédiaire de l’agence ou n’a pas eu lieu,

— la demande au titre du mandat 216 est nouvelle en appel au vu du décompte de première instance et irrecevable,

— l’agence ne prouve pas pour les autres mandats l’obligation dont elle réclamé exécution,

— sur leurs demandes reconventionnelles, ils demandent des dommages intérêts pour la rupture abusive et des honoraires impayés, la demande au titre de l’article 70 du code de procédure civile n’a pas été soutenue en première instance, leurs prétentions ont pour base les contrats,

— le tribunal n’a pas examiné leur demande de dommages intérêts pour résiliation abusive, alors que l’agence a demandé cette résiliation alors qu’elle y avait déjà procédé de manière unilatérale,

— en l’absence de faute, rien ne justifiait cette résiliation, et les fautes doivent être individualisées,

— leur demande au titre de l’absence de formation professionnelle est recevable en ce qu’elle oppose compensation, ils devaient bénéficier d’une triple formation qui n’ont pas eu lieu,

— les commissions n’ont pas été versées sur celles perçues des clients, et le tribunal n’a pas examiné ce moyen, l’agence a reconnu l’absence de règlement devant les services de police, en faisant valoir les instructions de son avocat.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 25 mars 2020, la société Lagence Immo demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1224 et suivants du code civil,

Vu les articles 70 et 564 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur l’appel interjeté àl’encontre du jugement du 5 juillet 2019 par M. Y et M^me X,

— les en déclarer irrecevables, mal fondés et les en débouter,

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a limité le montant des condamnations prononcées à la somme de 112.210 euros au titre du manque à gagner subi par elle,

— voir constater les fautes et manquements contractuels commis par M^me X et M. Y dans l’exécution de leur mandat,

— voir constater le préjudice qui en est directement découlé pour la concluante,

— voir constater la résiliation des contrats d’agent commercial en transactions immobilières des 15 et 23 janvier 2018,

— condamner in solidum M^me X et M. Y en application des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, à lui payer la somme de 140.766 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi,

— subsidiairement, condamner M. Y (mandataire pour les mandats n° 216, 217, 219, 243, 244, 250, 253, 255 et 257) à lui payer la somme de (24.710 + 21.600 + 10.000 + 11.700 + 9.000) 77.010 euros, et M^me X (mandataire pour les mandats n°221, 227 et 259) à lui payer la somme de (40.000 + 15.800 + 7.956) 63.756 euros,

— condamner in solidum M^me X et M. Y à lui payer la somme supplémentaire de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouter M^me X et M. Y de toutes leurs demandes reconventionnelles, irrecevables en application des articles 70 et 564 du code de procédure civile, et à tout le moins mal fondées,

— condamner in solidum M^me X et M. Y à lui rembourser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que :

— l’agent commercial doit veiller aux intérêts du mandant, agir loyalement et de bonne foi, communiquer à l’agence toute information nécessaire, la tenir au courant du résultat de ses opérations et en particulier, rendre compte de l’accomplissement du mandat qui lui est confié ce qui implique de lui transmettre dans les plus brefs délais toutes pièces relatives à son activité, notamment les originaux des mandats, bons de visite et offres d’achat justifiant son activité ainsi qu’un retour d’information sur l’état du marché,

— l’article 6 prévoit que l’agent doit respecter le tarif de l’agence et toute dérogation exceptionnelle au

tarif requiert l’accord exprès de l’agence, les factures d’honoraires étant établies par l’agence après communication des informations par l’agent qui s’interdit d’encaisser quelques sommes que ce soit pour son propre compte ou le compte de l’agence,

— le non-respect de ces obligations est susceptible d’entraîner des sanctions civiles et pénales à l’encontre de l’agent commercial , ainsi que la résiliation anticipée et sans indemnité du mandat en cas de faute grave de l’agent commercial.

— par deux avenants du 23 juillet 2018, M^me X et M. Y ont reconnu travailler en pool, toutes les ventes réalisées et actées par l’un ou l’autre devant faire l’objet d’un chiffre d’affaires commun ; or, dès le 24 mai 2018, et après avoir constaté que ces agents commerciaux ne respectaient pas les termes de leurs contrats, elle a adressé à M. Y un rappel à l’ordre et lui a notamment appelé que « le mandat doit être correctement rempli, remis à la gérante de l’agence en main propre ou par email au plus tard à la fin de la semaine durant laquelle il a été signé ; le barème d’honoraires établi par l’agence doit être respecté ; l’annonce du bien doit être mise en ligne sur le logiciel dans un délai maximum de 2 jours après la signature du mandat',

— de même un rapport d’activité de tous (ses) mandats doit être fait par email chaque fin de semaine, toutes les offres d’achat établies doivent faire l’objet d’un rapport par email dès le retour des vendeurs, toutes les ventes réalisées et actées par l’un ou l’autre devant faire l’objet d’un chiffre d’affaires commun.

En réponse aux prétentions adverses, elle soutient que :

— les malversations des deux agents commerciaux se sont révélées progressivement à partir du moment où leur accès au site de l’agence a été supprimé avec modification des codes de connexion et où certains courriers électroniques ont pu être consultés ; de nombreux manquements contractuels et de véritables détournements ont été commis par les agents qui prétendent encore aujourd’hui auprès des clients la représenter et agir en son nom,

— les malversations évoquées par lettre recommandée avec accusé de réception des 22 et 30 août 2018 sont demeurées sans réponse et donc non contestées,

— l’article 6 du contrat est particulièrement clair et n’a pas besoin d’être interprété ; les agents ne peuvent déroger au tarif du barème appliqué par l’agence qu’avec l’accord de celle-ci ; un simple silence ne peut valoir accord exprès ; or, elle n’a jamais donné un tel accord et aucune preuve contraire n’est rapportée ; seule l’agence peut décider des tarifs et de leur éventuelle diminution, si le tarif n’est pas fixe, la marge de manoeuvre appartient à l’agence,

— la position des appelants est fantaisiste, c’est justement dans la perspective d’une diminution que l’accord de l’agence est indispensable ; le contrat ne distingue pas et il n’y a pas lieu de distinguer selon la nature de la modification tarifaire,

— les appelants avaient connaissance du barème et n’ont pas craint de prévoir dans les mandats de vente signés au nom de l’agence des pourcentages ou montants forfaitaires d’honoraires ne respectant pas le barème ; elle-même

ignorait les modifications apportées unilatéralement aux conditions tarifaires puisque les deux agents ne remettaient pas la plupart des mandats de vente qu’ils signaient ; elle ne s’en est aperçue que le 22 août 2018 de même qu’elle a constaté que les honoraires finalement facturés au vendeur ne correspondaient pas au mandat,

— s’il est exact que certains mandats ont été enregistrés et certaines factures établies par elle, elle ne pouvait suspecter ses mandants de ne pas respecter le barème,

— les déclarations de M^me A sont dénuées d’intérêt et de crédibilité, elle a reconnu avoir témoigné sur des faits auxquels elle n’a pas assisté, elle n’était pas en mesure d’indiquer si les tarifs étaient connus et acceptés par la directrice M^me Z et un accord implicite aurait été insuffisant pour permettre une diminution,

— les appelants ont placé la société devant le fait accompli dès lors que les mandats étaient déjà signés par les clients,

— sur le préjudice subi, la somme de 24.710 euros lui a échappé, il s’agit d’un évident manque à gagner et non d’une perte de chance, l’écart entre ce qui aurait dû être facturé et ce qui l’a été est anodin et relativement indolore eu égard au prix des biens,

— sur la non communication de mandats qui n’auraient pas donné lieu à commission en l’absence de vente ou d’intermédiaire de l’agence, les explications adverses de contredisent avec celles de première instance, ce qui démontre la mauvaise foi des appelants,

— son préjudice s’élève à 140.766 euros, ce grave manquement justifie la résiliation unilatérale du contrat, en outre, elle subi un préjudice moral, ayant été trahie par deux agents en qui elle avait placé sa confiance,

— les demandes reconventionnelles sont fantaisistes, elles sont irrecevables en application de l’article 70 du code de procédure civile ; la demande au titre de commissions impayées est infondée, les appelants ont vraisemblablement conservé les honoraires d’agence et ne produisent pas de factures ; elle n’a jamais reconnu avoir perçu 157.120 euros d’honoraires facturés grâce au travail adverse,

— la demande liée à l’absence de formation professionnelle est irrecevable car nouvelle en appel, et déconnectée des demandes originaires, elle est choquante pour expliquer des détournements.

* * *

Il convient pour un plus ample exposé des prétentions et arguments des parties de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

De manière liminaire, la cour relève que nonobstant le travail 'en pool’ des agents, deux contrats distincts ont été conclus et aucune solidarité entre les agents n’a été stipulée. Chacun adressait en outre ses propres factures à l’agence nonobstant le chiffre d’affaires commun et il n’existe aucune responsabilité commune. Il convient donc d’individualiser les prétentions des parties.

* sur le respect du barème

Il est rappelé de manière liminaire que l’agence a déposé une plainte pour des faits d’escroquerie et d’abus de confiance mais que suite à diverses auditions de clients et des productions de justificatifs, la plainte a été classée sans suite de sorte que l’agence ne peut s’en prévaloir.

Aux termes de l’article 6 du contrat d’agent commercial (conditions de vente et de tarifs), 'l’agent commercial respectera les conditions de vente et de tarif qui lui seront indiquées par l’agence pour chaque affaire ou chaque type d’affaires, notamment le barème d’honoraire maximum. Il ne pourra déroger ou qu’exceptionnellement au tarif ou modifier ces conditions qu’avec l’accord exprès de l’agence. Les factures seront établies par l’agence après communication des informations par l’agent, celui-ci s’interdisant d’encaisser quelques sommes que ce soit pour son propre compte ou le compte de l’agence'.

Cette stipulation n’est pas ambigue et prévoit clairement qu’il ne peut être dérogé au tarif sans accord exprès de l’agence pour tous les honoraires et non pas seulement pour un dépassement du maximum. Les appelants ne peuvent ainsi soutenir que l’autorisation n’était nécessaire que pour dépasser le tarif.

Par contre, ainsi que soutenu par les appelants, la société Lagence Immo était parfaitement informée des honoraires appliqués par les agents commerciaux qu’il était aisé de vérifier à chaque mandat et elle ne peut prétendre avoir tardivement, soit plusieurs mois après, découvert le non respects de ses tarifs, ce qui n’est pas crédible.

Il est indéniable ensuite que dans un secteur fortement concurrentiel, les honoraires sont nécessairement discutés par les clients qui cherchent à éviter les honoraires prohibitifs. Le coût des honoraires d’agence rentre donc constamment en ligne de compte dans la négociation des mandats entre agent et client, ce que l’agence ne peut réfuter.

Les mandats étaient tous remis à l’agence et nécessairement validés alors que l’agent devait au préalable obtenir communication d’un numéro de mandat, ils étaient reportés sur le registre à cet effet en application de la loi Hoguet, et l’agence connaissait à chaque fois l’honoraire négocié appliqué. La pièce 25 des appelants démontre que l’accord de l’agence ne donnait pas lieu à formalité particulière (simple échange sms). L’agence avait ensuite communication de tous les compromis de vente et assurait la facturation aux clients, les agents ne pouvant encaisser des sommes pour leur propre compte ou pour le compte de l’agence selon les contrats.

Il est constant également que seule l’agence validait les annonces en ligne.

Le fait que l’agence ait pu être tenue par les contrats souscrits avec les clients ne l’aurait pas empêchée pas de réagir immédiatement à l’encontre des agents notamment dans le cadre des réunions hebdomadaires de travail (p 95 et 96 déclarations de deux témoins devant les services de police), si les agents n’avaient pas respecté le contrat.

Les honoraires étaient donc nécessairement fixés avec l’accord express de l’agence, laquelle ne peut désormais arguer d’une violation de l’article 6 du contrat d’agent.

La société Lagence Immo ne peut en conséquence se prévaloir du comportement fautif de ses agents au titre des honoraires pratiqués.

* sur les demandes en paiement de la société Lagence Immo

L’intimée se prévaut d’honoraires qui ne lui auraient pas été restitués et de manque à gagner et le tribunal de commerce a fait droit, avec motivations très succinctes, à ses demandes concernant dix mandats.

Il convient de reprendre dans le détail les honoraires réclamés.

— le mandat 216 : Le tribunal n’a pas retenu cette demande et les acquéreurs font valoir que la demande est irrecevable en appel, l’intimée prétendant qu’elle avait déjà évoqué un manque à gagner.

Il résulte des conclusions de première instance de l’intimée n’a présenté aucune demande au titre de ce mandat, se contentant de faire valoir qu’elle n’avait aucune confiance dans les défendeurs en ce qu’ils affirmaient que la vente avait été finalisée par une autre agence et qu’elle leur faisait injonction de communiquer une attestation en original. C’est donc à juste titre que les appelants font valoir que la demande au titre de ce mandat est irrecevable en appel.

— le mandat 217 : il est demandé 10.000 euros au titre des honoraires d’agence, montant retenu par le tribunal de commerce.

Le mandat concerne l’acquisition d’un terrain à bâtir. M. Y a signé un mandat sans exclusivité le 23 janvier 2018 (p30). Il verse une attestation notariée (p 87) selon laquelle la vente s’est faite directement entre vendeur et acquéreur sans intermédiaire. Aucun honoraire n’est donc dû et il est inopérant que la vente ait pu notamment concerner M^me X . La société Lagence Immo qui se contente d’affirmer qu’elle craint que 'des détournements aient été effectués’ ne procède que par affirmations et échoue à rapporter la preuve de ce que des honoraires auraient été conservés.

— le mandat 219 : il est demandé 11.700 euros, l’intimée prétendant que les appelants en possession des clefs ont procédé à des visites sans communiquer le mandat à l’agence.

Selon les appelants, la vente a été réalisée par une autre agence et le vendeur n’a jamais signé de mandat avec l’agence Stéphane Plaza Immobilier mais avec l’agence Orpi.

Contrairement à ce qu’affirme l’intimée, ce n’est pas aux agents de prouver le mandat avec une autre agence mais à l’agence de prouver l’intervention de ses agents dans la vente, ce qu’elle ne fait pas de sorte qu’il n’y a pas lieu à honoraire.

— le mandat 221 : il est demandé un manque à gagner de 40.000 euros.

Il y a eu division d’un terrain en plusieurs lots et l’intimée soutient qu’un mandat exclusif avait été souscrit par M. Y qui a trouvé un acquéreur, lequel a souhaité diviser le lot, de sorte que le mandat s’étendait nécessairement aux lots issus de la division ou pour le moins que les lots auraient dû faire l’objet de mandats de vente avec la concluante. Elle soutient que M. Y a vendu quatre lots directement, sans l’en informer et sans autorisation.

M. Y justifie d’une vente conclue à hauteur de 22.800 euros, honoraires perçus par l’agence.

M. Y reconnaît ensuite un mandat pour l’un des lots mais conteste avoir reçu mandat pour les quatre autres, ce que confirme le vendeur par attestation (p 34). La société intimée qui a la charge de la preuve ne démontre pas le contraire, se contentant de suppositions sans fondement. Aucun honoraire n’est donc dû.

— le mandat 227 : il est réclamé 15.800 euros.

Un mandat exclusif avait été signé avec le vendeur avec des honoraires d’agence de 15.800 euros et l’intimée prétend qu’une vente est intervenue sans qu’elle en ait été informée tandis que les appelants font valoir l’annulation du mandat confirmée par un courrier de M^me X.

Il n’est pas démontré en tout état de cause qu’ils sont intervenus dans la vente (p 100 audition du vendeur). M. Y a ensuite effectué la transaction des deux biens parcellisés sous le mandat de l’Agence Immo qui a perçu les commissions. Mais il n’est dû à l’agence aucun honoraire supplémentaire faute de mandat sur la première vente.

— le mandat 243 : il est réclamé un manque à gagner de 5.950 euros alors que le mandat prévoyait expressément une somme de 10.000 euros mais, ainsi que vu précédemment, la société Lagence Immo en possession du mandat de vente sans exclusivité avait accepté les honoraires et l’enregistrement du mandat. Les honoraires ont été perçus et il n’est donc du aucune somme par les appelants.

— le mandat 244 : il est réclamé 9.000 euros.

Un mandat a été signé, ce qui n’est pas contesté, le 21 mars 2018 et les honoraires ont été fixé en accord avec l’agence à 9.000 euros.

L’agence prétend que les appelants ont conservé les honoraires. Elle conteste avoir perçu 8.000 euros à ce titre et elle suggère que la maison construite sur le terrain aurait été commercialisée.

Or, les appelants justifient à ce titre de la facturation par l’agence (p 41 et 42) à la Sarl Le Rochefort de la somme de 8.000 euros à titre de commission, ce qui dément les affirmations de l’agence qui échoue à prétendre ne pas avoir perçu les honoraires dûs.

— le mandat 250 : il est réclamé un manque à gagner de 6.225 euros.

Le mandat exclusif signé par M. Y est produit par l’agence qui avait une parfaite connaissance du montant des honoraires fixés par l’agent, ayant enregistré le mandat. Elle a en outre validé l’annonce internet, et facturé la somme de 10.000 euros après signature de l’acte de vente. Comme vu précédemment, elle ne peut solliciter aucun honoraire supplémentaire.

— le mandat 253 : il est réclamé 5.645 euros de manque à gagner.

Le mandat de vente sans exclusivité a été communiqué deux jours après sa signature et enregistré ; l’agence a facturé elle-même les vendeurs (p 18) pour 12.000 euros et non 9.700 euros comme soutenu par l’agence. Aucun manque à gagner n’est justifié.

— le mandat 255 : il est réclamé 5.300 euros.

Il a été enregistré avec des honoraires de 4 % ; il a fait l’objet d’un avenant communiqué rappelant la rémunération de 4 % Ttc du prix de vente. L’agence ne peut prétendre à aucun manque à gagner.

— le mandat 257 : il est réclamé 1.590 euros au titre du manque à gagner.

Il résulte des pièces 23 et 24 que le mandat a été immédiatement transmis et enregistré. La pièce 25 confirme que la gérante était parfaitement informée des frais d’agence pratiqués et qu’elle a été destinataire de la promesse de vente. Il n’est donc dû aucun honoraire supplémentaire.

— le mandat 259 : il concerne la vente d’un terrain non constructible n’ayant pas donné lieu à versement d’honoraires. Un mandat de vente a été signé le 27 avril 2018 et le montant des honoraires a été fixé à 7.000 euros. Il n’est justifié d’aucune offre d’achat acceptée par le vendeur. Selon les agents, le mandat aurait été retiré (p 44, p 88 sommation interpellative précisant que le bien a été vendu par l’intermédiaire de l’agence Century, p103 audition du vendeur par les services de police). Ainsi que l’a retenu le tribunal de commerce, il n’est dû aucun honoraire.

En conséquence de ce qui précède, il n’est dû aucune somme par les appelants et le jugement est infirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes en paiement de l’agence.

I* les demandes des appelants au titre de commissions non payées

Selon l’article 70 du code de procédure civile, 'les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'.

Il est en l’espèce évident, la société Lagence Immo étant d’une parfaite mauvaise foi sur ce point, que les commissions réclamées par les appelants en exécution du contrat d’agent commercial se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les demandes reconventionnelles se rapportent en effet à l’exécution du contrat d’agent dont il est question dans les prétentions principales et dans le cadre d’un compte entre les parties.

De manière liminaire, selon note en délibéré dont la production a été autorisée par la cour à l’audience, la société Lagence Immo a reconnu avoir encaissé un certain nombre d’honoraires de

sorte que sont devenus exigibles par les agents différents montants. Elle a ainsi concrètement reconnu devoir la somme de 28.860,82 euros à M. Y et la somme de 7.446,25 euros à M^me X, ayant indiqué devant les services de police ne pas avoir réglé sur avis de son conseil.

La cour relève par ailleurs que le tribunal a exclu les demandes en considérant à tort que le non respect du barème n’autorisait pas la perception de commissions en se contentant d’accorder ce qui n’était pas contesté, sans trancher les autres prétentions et qu’il n’a en outre pas distingué ce qui était dû à l’un ou l’autre des agents.

Le jugement ne peut qu’être infirmé de ce chef et il convient d’examiner les prétentions des appelants dans le détail.

— les commissions réclamées par M. Y

La TVA n’est pas applicable comme indiqué sur les factures.

La société Lagence immo reconnaît devoir 28.860,82 euros.

En outre, il est concrètement justifié d’une commission de 4.750 euros sur le mandat 221 (pièce 55) et d’une facture de 3.750 euros (pièce 77).

En conséquence, il est dû au titre des commissions la somme de 37.360,82 euros à M. Y.

— les commissions réclamées par M^me X

La TVA n’est pas applicable comme indiqué sur les factures.

L’intimée reconnaît devoir des commissions au titre des quatre mandats évoqués par M^me X. Les montants correspondent à ce qui était réclamé précisément par l’appelante dans sa pièce 81 hormis le mandat 261 et la commission pour mise en relation Courtier acquéreur Page.

Sur le mandat 261, seule la facture de 1.406,25 euros n’est pas contestée et aucune autre facture n’est produite. En conséquence, ce montant est seul retenu.

Sur la vente Courrier/Page, la société Lagence Immo a relevé dans ses conclusions l’absence de facture alors qu’une facture de 1.250 euros est produite et n’a suscité aucune objection concrète.

Le montant dû à M^me X s’élève ainsi à 8.696,25 euros.

Sur les dommages-intérêts

La société l’Agence Immo qui succombe sur ses prétentions ne justifie d’aucun préjudice moral imputable aux appelants. Cette prétention que le tribunal de commerce n’apparaît pas avoir examinée est donc rejetée en appel.

Les appelants demandent 40.000 euros chacun au titre de la rupture abusive des contrats.

Il résulte de l’article L 134-12 qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Il est incontestable au vu de ce qui précède, que la société Lagence Immo a rompu abusivement les contrats alors qu’elle n’établit aucun comportement fautif des agents.

La rupture brutale des contrats par l’agence s’est notamment traduite par la suppression immédiate de

l’accès au site de l’agence et les biens entrés sous le mandat des agents ont été confiés à d’autres collaborateurs ; les consorts Y X ont en outre dû faire face à des interrogatoires devant les services de police.

Le préjudice subi justifie en conséquence le paiement à chacun des agents de la somme de 30.000 euros.

Les appelants sollicitent en outre la somme de 40.000 euros chacun au titre du comportement déloyal et de l’absence de formation de l’agence. Ces demandes n’ont pas été présentées en première instance mais elles apparaissent recevables en ce qu’elles visent à obtenir compensation conformément à l’article 564 du code de procédure civile.

Cependant, elles n’ont été présentées que dans le cas où des fautes auraient été retenues contre les agents, ce qui n’est pas le cas au vu de ce qui précède. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à ces prétentions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Lagence immo qui succombe sur ses prétentions supportera les dépens de première instance et d’appel et versera aux appelants, chacun la somme de 3.000 euros.

Cette somme comprend le coût des sommations interpellatives et il n’ya pas lieu d’ajouter aux dépens des frais non encontre exposés.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision querellée.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les consorts B Y et D X n’ont pas commis de fautes dans l’exécution de leurs mandats d’agents commerciaux.

Dit que la demande au titre du mandate 216 de la société Lagence Immo est irrecevable en appel.

Déboute la société Lagence Immo de ses demandes au titre d’honoraires non perçus, de manques à gagner et en paiement de dommages intérêts pour préjudice moral.

Condamne la société Lagence Immo à payer à M. B Y la somme de 37.360,82 euros au titre des commissions impayées et la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice né de la rupture abusive du contrat.

Condamne la société Lagence Immo à payer à M^me D X la somme de 8.696,25 euros euros au titre des commissions impayées et la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice né de la rupture abusive du contrat.

Déboute B Y et D X de leurs demandes en paiement de dommages intérêts pour déloyauté et absence de formation.

Condamne la société Lagence Immo aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M.

Y et M^me X, chacun, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente