N° RG 18/05363 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L2ZW Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 05 juillet 2018

RG : 17/10154

[…]

A

Z

M

AF AG

S.A.R.L. TAOC

Société APPLECROSS BAY

C/

A

Z

M

MONTECLER

C

C

D

D

X

T

Y

W

SARL APPLECROSS BAY

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

Société DE L IMMEUBLE […]

S.A.R.L. TAOC

SARL SOGEPIC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 27 Avril 2021

APPELANTS ET INTIMÉS :

M. I A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON, toque : 1030

M. K Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547

Assisté de la SELARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 435

M. B AJ M

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON, toque : 1030

M^me F AJ AN AO AF AG épouse M

née le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON, toque : 1030

La Société APPLECROSS BAY, SARL

[…]

[…]

Représenté par la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON, toque : 1030

INTIMÉE ET APPELANTE :

La société TAOC, SARL

[…]

[…]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET I NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Représentée par la SELARL VEBER ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 625

INTIMÉS :

Le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE […] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE RHONE ALPES SAS, dont le siège social est sis […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque : 1748

La société SOGEPIC, SARL

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assistée de la SCP JOUANNEAU-PALACCI (AARPI CONFUENCES), avocats au barreau de la DROME

INTERVENANTS ET INTIMÉS :

M. AI-AK C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque: 1748

M^me N C

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque : 1748

M. P D

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque: 1748

M^me R D

née le […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque : 1748

M. P X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque: 1748

M^me S T épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque : 1748

M. U Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque: 1748

M^me V W épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LINK, avocats au barreau de LYON, toque : 1748

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Mars 2021

Date de mise à disposition : 27 Avril 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— AA AB, président

— R PAPIN, conseiller

— Dominique DEFRASNE, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, AA AB a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par AA AB, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte notarié en date du 21 juin 2017, la société Applecross bay qui exerce une activité de marchand de biens a acquis les lots 23 et 24 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé 32, […] à Lyon 2^e, immeuble comprenant deux corps de bâtiments contigus, l’un ayant son entrée […], composé de caves, rez-de-chaussée, cinq étages et un sixième étage sur la partie arrière et l’autre sur cour composé de caves, rez-de-chaussée et six étages.

Le lot 23 correspond à un appartement occupant tout l’entresol avec les 153/10006èmes des parties communes générales et le lot 24 à une cave en sous-sol portant le numéro 3 avec les 5/1006èmes des parties communes générales.

La société Applecross a entrepris de diviser en vue de la revente le lot 23 en six lots à usage d’habitation soit 5 studios et un T2 avec création au niveau de chacune des portes palières de deux halls d’entrée séparés et communs chacun à trois appartements.

Un modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi et reçu par M^e AC G le 21 juin 2017 pour entériner la suppression du lot 23 et la création de 8 nouveaux lots totalisant les mêmes tantièmes que le lot 23.

Il a été adressé au syndic aux fins de ratification lors de la prochaine assemblée générale le 21 juin 2017.

La société Applecross bay a vendu 5 des 6 appartements créés :

— le 21 juin 2017 à M. Z,

— le 26 juin 2017 à M. A,

— le 28 juin 2017 à la société Taoc,

— le 1^er août 2017 à la société Sogepic,

— le 6 septembre 2017 à M. et M^me AD, avec notification au syndic le même jour que les ventes ou le lendemain.

Par courrier recommandé du 9 août 2017, la société Immo de France Rhône Alpes, syndic de l’immeuble, a contesté la division opérée et a informé la société Applecross bay de la convocation à venir d’une assemblée générale pour 'entamer une procédure judiciaire pour l’annulation des ventes effectuées'.

Une assemblée générale s’est tenue le 4 septembre 2017 qui a adopté une résolution n°4 autorisant le syndic à engager toute action judiciaire, au fond ou en référé, nécessaires pour mettre un terme aux infractions au règlement de copropriété provoquées par les divisions multiples de lots portant atteinte à la destination générale de l’immeuble, à ses caractéristiques et à la tranquillité des occupants.

Par jugement rendu le 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Lyon, a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les sociétés Taoc et Sogepic à raison de l’absence alléguée d’autorisation régulière de l’assemblée générale des copropriétaires,

— rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 04 septembre 2007 irrecevable en tant que visant l’autorisation donnée au syndic d’introduire une demande en justice et l’a déclarée irrecevable pour le surplus,

— déclaré irrecevables les demandes d’annulation des ventes et de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires et déclaré irrecevables les interventions volontaires de M. AI-AL C et M^me N C, de M. P D et M^me R D, de M. P X et M^me S X et de M. U Y et M^me V Y en tant que venant au soutien de ces prétentions,

— déclaré recevables les autres prétentions du syndicat des copropriétaires et les interventions volontaires en tant que venant au soutien de celles-ci,

— jugé que la division du lot 23 opérée par la société Applecross bay contrevient aux droits des autres copropriétaires et l’a déclarée illicite en tant que telle,

— jugé que cette division n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires,

— rejeté les demandes indemnitaires subsidiaires formées par les sociétés Sogepic et Taoc, comme dépourvues d’objet en l’absence d’annulation des ventes conclues avec Applecross bay,

— condamné la société Applecross bay à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Lyon la somme de 3 500 euros en indemnisation des frais non-répétibles du procès,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit ne pas y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné la société Applecross bay aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 19 juillet 2018, M. I A, M. K Z, les époux B M, et la société Applecross bay ont interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration du 31 juillet 2018, la SARL Taoc a également interjeté appel de ce jugement.

Les instances enrôlées sous les numéros 18/05363 et 18/05678 ont été jointes le 2 mai 2019.

Au terme de leurs dernières conclusions, M. I A, les époux B M, et la société Applecross bay demandent à la cour de :

— statuer ce que de droit sur les demandes de la société Taoc et de la société Sogepic visant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2017, la nullité de l’assignation du 6 octobre 2017, et à voir déclarer irrecevables les consorts C, D, X et Y en leur intervention volontaire,

— dire et juger que la division du lot 23 opérée par la société Applecross bay est expressément autorisée par le règlement de copropriété,

— dire et juger que la division opérée est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré illicite comme portant atteinte aux droits des autres copropriétaires la division du lot n°23 et l’a déclarée inopposable au syndicat des copropriétaires et les a déboutés de leurs demandes relatives à la fixation de la nouvelle répartition des charges et au paiement des frais irrépétibles et dépens avec dispense à la participation commune et a condamné à ce titre la société Applecross bay,

— dire et juger licite et opposable au syndicat des copropriétaires et à l’ensemble des copropriétaires la

division du lot 23 en six nouveaux lots,

— débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts C, D, X et Y de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes,

— fixer la nouvelle répartition des charges conformément au modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi et reçu par M^e G en date du 21 juin 2017,

— condamner le syndicat des copropriétaires et les consorts C, D, X et Y à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction au profit de leur conseil et dispense de sa part de participation à la dépense commune.

Ils font valoir que :

— la notification au syndic du transfert de propriété d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne aux acquéreurs la qualité de copropriétaire, et donc d’un droit de vote aux nouveaux acquéreurs, droit de vote dont les nouveaux acquéreurs ont été privés lors de l’assemblée litigieuse,

— la division des lots est expressément autorisée par le règlement de copropriété,

— la division est conforme à la destination de l’immeuble, l’interdiction d’exercer une activité commerciale ne visant que les étages et non l’entresol et ne visant que l’occupation commerciale et non l’opération commerciale de marchand de biens,

— le fait que le règlement prohibe la location en garni ou meublé ne fait pas obstacle à la division du lot,

— l’habitation bourgeoise n’est qu’une des destinations possibles des étages,

— des étages abritent des associations,

— l’occupation bourgeoise ne peut être assimilée à l’occupation familiale,

— la division ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— l’immeuble ne jouit pas d’un grand standing et n’est pas très bien entretenu, et est entouré de logements sociaux,

— l’augmentation du nombre de logements par division du lot n’a pour corollaire l’augmentation du nombre d’habitants,

— la location d’un des nouveaux lots en AirBnB ne multiplie pas les nuisances ou les allées et venues,

— l’aspect de l’immeuble et de l’entresol n’ont pas été modifiés.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. K Z demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré illicite la division du lot n°23 et l’a déclarée inopposable au syndicat des copropriétaires et l’a débouté de ses demandes,

— dire et juger que la division du lot 23 est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— dire et juger que cette division est opposable au syndicat des copropriétaires,

— fixer la nouvelle répartition des charges conformément au modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi et reçu par M^e G en date du 21 juin 2017,

— débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que les consorts C, D, X et Y de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction au profit de son conseil et dispense de sa part de participation à la dépense commune,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société Applecross bay a manqué à son obligation de délivrance,

— prononcer la nullité de la vente conclue entre lui et la société Applecross bay le 21 juin 2017 du lot n°35 et du tiers indivis du lot n°41,

— condamner la société Applecross bay à lui rembourser la somme de 150 000 euros au titre du prix de vente à payer,

— la condamner à lui payer également la somme de 7 500 euros au titre de la commission d’agence réglée dans le cadre de cette acquisition, celle de 2 223,70 euros au titre des intérêts du prêt payés jusqu’au 3 octobre 1998 (somme à parfaire), celle de 136,76 euros à parfaire au titre des frais d’assurance du prêt, celles de 1 654 et 600 euros au titre des versements au profit du Crédit Logement, celle de 48 euros au titre des frais de tenue de compte bancaire, celle 1 600 euros au titre des frais de courtage, celle de 12 000 euros au titre des frais notariés, celle de 36 884,49 euros au titre du montant des travaux réalisés dans l’appartement, celle de 7 000 euros à parfaire au titre du manque à gagner dans le cadre de la mise en location,

— condamner la société Applecross bay à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

Il fait valoir que :

— la division du lot n°23, autorisée par le règlement de copropriété, est licite et ne contrevient pas à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires,

— la division est opposable au Syndicat des copropriétaires,

— la division litigieuse est en tout état de cause conforme à la destination de l’immeuble, ce dernier ne présentant pas un caractère prestigieux et n’étant pas destiné à une occupation exclusivement bourgeoise,

— le règlement n’interdit que l’occupation effective des lots à des fins commerciales et non leur division ou leur cession,

— la division litigieuse ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires,

— le mauvais état de l’immeuble n’est pas lié à la présence de locataires AirBnB,

— la division ne peut être jugée illicite au regard des modalités de jouissance des lots qui en sont issus,

— l’atteinte aux droits des propriétaires ne peut être mesurée à l’aune du prix d’achat au m² de leur appartement, qui n’a en outre pas été justifié,

— l’argument tiré d’une éventuelle augmentation du nombre d’occupants après la division est inopérant,

— les nuisances causées par les allées et venues dans les parties communes ne saurait être prises en compte, l’exercice de professions libérales ou autres étant autorisé dans la copropriété,

— la nouvelle répartition des charges entraînée par la division du lot 23 doit être approuvée,

— à titre subsidiaire, si la cour juge illicite la division litigieuse, elle devra prononcer la nullité de la vente intervenue avec M. Z dès lors que les lots qu’il a acquis seraient dépourvus d’existence juridique,

— M. Z AE alors le remboursement du prix versé et le versement de différentes sommes en réparation du préjudice subi du fait de l’annulation de la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires, représenté par la société Immo de France, et les époux C, D, X et Y demandent à la cour :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 5 juillet 2018 en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2017, déclaré recevables les interventions volontaires de Mmes et MM. C, D, X, Y, jugé que la division du lot n°23 contrevient aux droits des copropriétés et déclaré cette division illicite, jugé que cette division n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires, rejeté les demandes indemnitaires, et condamné la société Applecross au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 5 juillet 2018 pour le surplus et, statuant à nouveau sur ces points :

— dire et juger que les demandes d’annulation des ventes intervenues au profit de la société Taoc, de M. I A, de M. K Z, de la société Sogepic et de M. B M et de M^me F de AF AG sont recevables,

— prononcer la nullité des ventes intervenues au profit de la société Taoc, de M. I A, de M. K Z, de la société Sogepic et de M. B M et de M^me F de AF AG, à savoir :

— la vente au profit de M. Z K I suivant acte reçu en l’Etude de Maître G, Notaire à Lyon, en date du 21 juin 2017, publié au 1 er Bureau du Service de la Publicité Foncière de Lyon sous le numéro 2017 P 6101 du lot n°35 et du tiers indivis du lot n°41,

— la vente au profit de M. M B et Mme de AF AG F suivant acte reçu en l’Etude de Maître G, notaire à Lyon, en date du 5 septembre 2017, publié au 1^er Bureau du Service de la Publicité Foncière à Lyon sous le numéro 2017 P 8719 du lot n°36 et du tiers indivis du lot n°41,

— la vente au profit de M. A I AI suivant acte reçu en l’Etude de Maître G, Notaire à Lyon, en date du 26 juin 2017, publié au 1^er Bureau du Service de la Publicité Foncière de Lyon sous le numéro 2017 P n°6930 du lot n°38 et du tiers indivis du lot n°42,

— la vente au profit de la société Taoc suivant acte reçu en l’Etude de Maître G, Notaire à

Lyon, en date du 28 juin 2017, publié au 1^er Bureau du Service de la Publicité Foncière de Lyon sous le numéro 2017 P n°6494 du lot n°39 et du tiers indivis du lot n°42,

— la vente au profit de la société Sogepic suivant acte reçu en l’Etude de Maître G, Notaire à Lyon, en date du 1^er août 2017, publié au 1^er Bureau du Service de la Publicité Foncière de Lyon sous le numéro 2017 P n°7912, du lot n°40 et du tiers indivis du lot n°42,

— condamner la société Applecross bay à remettre les lieux en état,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société Applecross, la société Taoc, M. I A, M. K Z, la société Sogepic, M. B M, M^me F de AF AG à verser au […], à M. AI-AK C, M^me N C, M. P D, M^me R D, M. P X, M^me S X, M. U Y, M^me V Y la somme de 3 000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Applecross, la société Taoc, M. I A, M. K Z, la société Sogepic de M. B M de M^me F de AF AG aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître U Burgy, membre de la SELARL Link Associés, Avocat, sur son affirmation de droit.

Il fait valoir que :

— l’assignation délivrée aux défendeurs est recevable, l’absence de désignation des parties dans la résolution de l’assemblée générale n’empêchant pas de comprendre l’objectif de la procédure engagée, à savoir contester la division litigieuse,

— à défaut, la demande individuelle des copropriétaires serait recevable, la démonstration d’un préjudice personnel n’étant pas exigée pour le copropriétaire qui agit pour faire respecter le règlement de copropriété ou la destination générale de l’immeuble,

— seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice,

— l’assemblée générale du 4 septembre 2017 est valide, les acquéreurs connus ayant tous été convoqués par le syndic,

— la notification du transfert de propriété d’une fraction d’un lot divisé ne confère pas de facto un droit de vote, la répartition des tantièmes ne pouvant être modifiée que par une décision d’assemblée générale,

— la position des sociétés Taoc et Sogepic ont bien été défendue par la société Applecross bay en possession de tous les tantièmes du lot n°23 objet de la division contestée,

— le procès-verbal n’est pas irrégulier, l’identification du vote des différents copropriétaires étant possible,

— la demande de nullité de l’assemblée est irrecevable car elle ne peut intervenir que par voie d’assignation principale et parce que la société Applecross bay, qui est la seule à avoir participé au vote, n’a pas agi avant l’expiration du délai prévu par l’article 42,

— les interventions volontaires des copropriétaires sont recevables,

— la division est illicite car elle n’est pas conforme à la destination de l’immeuble,

— l’opération de division ne doit pas consister en une opération purement commerciale, alors que la société Applecross bay a acquis pour revendre après division, en tant que marchand de biens,

— les studios ne sont pas habités par les acquéreurs mais disponibles à la location tous les jours, ce qui correspond à des opérations commerciales régulièrement répétées, dont l’ampleur est démontrée par la multiplication des locations et le recours à la transmission des clefs par un boîtier,

— le règlement de copropriété rappelle pourtant que toute activité commerciale est interdite,

— l’augmentation excessive des occupants consécutive à la division litigieuse se heurte à l’esprit du règlement, engendre l’encombrement des parties communes, l’usure des éléments d’équipement, une atteinte au standing et une modification du mode d’occupation, et porte atteinte aux droits des copropriétaires lésés,

— la valeur même des appartements restants peut être impactée par une telle division,

— le gérant de la société Applecross bay a agi de manière déloyale en minimisant son projet qui consistait à diviser l’appartement en deux,

— la division se heurte à la clause d’habitation bourgeoise du règlement, qui interdit notamment les locations en meublé ou garni, et limite cette occupation bourgeoise à un seul locataire par appartement,

— la clause d’habitation bourgeoise n’est pas remise en cause par la présence de locaux commerciaux en rez-de-chaussée, ce lot étant destiné à l’activité de commerce, ni par la mention ancienne d’associations dans l’un des appartements,

— la division est illicite car elle se heurte aux droits des autres copropriétaires,

— le boîtier contenant les clefs de l’immeuble, installé dans la rue alors qu’il peut être aisément forcé, constitue un problème de sécurité pour l’ensemble des occupants,

— plus de 100 personnes différentes ont eu accès aux codes de l’immeuble et aux parties communes en raison de la mise en location de courte durée de l’un des six logements,

— l’immeuble bénéficie incontestablement d’un standing élevé, notamment grâce à sa localisation,

— la division opérée sans autorisation par la société Applecross bay conduit à une détérioration des éléments communs,

— la fixation d’une nouvelle répartition des charges doit être rejetée,

— la nullité des ventes doit être prononcée, étant donné qu’elle est la conséquence logique de l’illicéité et de l’inopposabilité de la division au Syndicat des copropriétaires, sans quoi la situation devient impossible sur la plan juridique comme au regard de la gestion syndicale de l’immeuble, les nouveaux acquéreurs ayant pris possession de leurs lots et en jouissant conformément à leurs titres de propriété,

— la remise en état du lot n°23 doit également être ordonnée,

— les formalités administratives qui empêchaient le tribunal de prononcer la nullité des ventes et la remise en état ont depuis été accomplies.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Taoc demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 5 juillet 2018 en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les sociétés Taoc à raison de l’absence alléguée d’autorisation régulière de l’assemblée générale des copropriétaires, rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2017 irrecevable en tant que visant l’autorisation donnée au syndic d’introduire une demande en justice et l’a déclarée irrecevable pour le surplus, déclaré recevables les autres prétentions du syndicat des copropriétaires et les interventions volontaires en tant que venant au soutien de celles-ci, jugé que la division du lot 23 opérée par la société Applecross bay contrevient aux droits des autres copropriétaires et l’a déclaré illicite en tant que telle, jugé que cette division n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, rejeté les demandes indemnitaires subsidiaires formées par la société Taoc, comme dépourvues d’objet en l’absence d’annulation des ventes conclues avec Applecross bay, débouté la société Taoc de sa demande d’être dispensée de toute participation à la dépense commune résultant des frais, dépens, indemnité ou condamnations dues au titre de la procédure, débouté la société Taoc de ses autres prétentions et demandes, dit y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

En conséquence, statuant à nouveau :

— dire et juger que l’assignation délivrée par le syndic est nulle et de nul effet,

— dire et juger que l’assemblée générale extraordinaire du 4 septembre 2017 est nulle et de nul effet,

Sur le fond,

— dire et juger que l’opération de division réalisée est conforme au règlement de copropriété,

— dire et juger que l’opération de division réalisée est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. A, M. Z, M. et M^me M et la société Applecross bay de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Applecross bay à rembourser la somme de 160 000 euros outre frais et taxes à la société Taoc consécutivement à l’annulation de la vente,

— condamner la société Applecross bay à rembourser la somme de 42 948,27 euros à la société Taoc consécutivement aux travaux de rénovation effectués,

— condamner la partie succombante à verser à la société Taoc la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— dispenser la société Taoc de toute participation à la dépense commune résultant des frais, dépens, indemnité ou condamnations dues au titre de la présente procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires, la société Applecross bay ou tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

— le demandeur ne rapporte pas la preuve de la publication de l’assignation et de la demande d’annulation, pourtant imposée par l’article 30 du décret du 4 janvier 1995 relatif à l’annulation d’actes soumis à publicité,

— l’assignation délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires doit être déclarée nulle à l’encontre de la société Taoc, puisque l’habilitation du Syndicat à agir en justice n’a pas été valablement donnée, faute de désigner les personnes visées par la procédure à engager ni le détail et la consistance des désordres allégués,

— l’assemblée générale du 4 septembre 2017 et l’habilitation du syndic sont nulles, la société Taoc n’y ayant pas été conviée alors qu’elle avait la qualité de copropriétaire au moment où devait intervenir la convocation à ladite assemblée, et le procès-verbal étant irrégulier dès lors qu’il ne précise pas les noms des copropriétaires,

— le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la convocation de la société Taoc,

— l’action en nullité de la société Taoc n’est pas forclose, le délai n’ayant pas commencé à courir à son égard en l’absence de notification des décisions par le syndic,

— la division est expressément prévue par le règlement de copropriété, et l’immeuble a déjà fait l’objet de divisions de lots,

— la division ne modifie pas la destination de l’immeuble, et la notion d’occupation familiale n’est pas définie par la loi ou par la jurisprudence,

— le règlement de copropriété autorise les copropriétaires à louer leur bien,

— le grand standing de l’immeuble n’est pas démontré, sa seule localisation n’étant pas suffisante, a fortiori compte tenu de l’état de détérioration des parties communes relevé par constat huissier,

— la preuve d’un lien entre les nuisances rapportées par les appelants et la présence de locataires n’est pas rapportée,

— la division ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires, les lieux étant d’ores et déjà occupés par trois associations dont les membres engendrent du passage, l’ascenseur n’étant pas spécialement utile à l’entresol, et le règlement autorisant notamment l’établissement de professions libérales sans envisager que de nombreux patients troubleraient le voisinage,

— qu’aucun élément ne démontre que la société Taoc a utilisé ou compte utiliser la plate-forme AirBnB pour la location de son bien,

— la division licite est opposable aux copropriétaires et la vente intervenue au profit de la société Taoc ne peut être annulée,

— en cas d’annulation de la vente, la société Applecross bay doit être condamnée à rembourser le prix de vente à la société Taoc, mais également les travaux effectués par cette dernière,

— la société Taoc doit également être indemnisée par la partie succombante de son préjudice de jouissance, puisqu’elle n’a pas pu louer son bien depuis la fin des travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Sogepic demande à la cour de :

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes d’annulation des ventes et de remise en état formées par le Syndicat des copropriétaires et déclaré irrecevables les interventions volontaires de M. et M^me C, de M. et M^me D, de M. et M^me X et de M. et M^me Y en tant que venant au soutien de ces prétentions,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les sociétés Taoc et Sogepic à raison de l’absence alléguée d’autorisation régulière de l’assemblée générale des copropriétaires, rejeté la demande d’annulation de l’assemblé générale du 04 septembre 2017 en tant que visant l’autorisation donnée au Syndic d’introduire une demande en justice et déclaré irrecevable pour le surplus, déclaré recevables les autres prétentions du Syndicat des copropriétaires et les interventions volontaires en tant que venant au soutien de celles-ci, jugé que la division du lot 23 opérée par la société Applecross bay contrevient aux droits des autres copropriétaires et la déclare illicite en tant que telle, jugé que cette division n’est pas opposable au Syndicat des copropriétaires, rejeté les demandes indemnitaires subsidiaires formées par les sociétés Sogepic et Taoc comme dépourvues d’objet en l’absence d’annulation des ventes conclues avec Applecross bay.

Statuant à nouveau :

— dire et juger l’assemblée générale du 4 septembre 2017 nulle et de nul effet en ce qu’elle a manqué aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 et celles de l’article 55 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— subsidiairement, déclarer les demandes du Syndicat des copropriétaires et des parties intervenantes mal fondées et les en débouter,

— dire et juger que la division du lot 23 est conforme au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble,

— dire et juger que la division du lot 23 ne porte nullement atteinte aux droits des copropriétaires,

— en conséquence, dire et juger la division du lot 23 licite et opposable au Syndicat des copropriétaires.

A titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse où la Cour confirmerait le caractère illicite de la division et l’inopposabilité de celle-ci au Syndicat des copropriétaires :

— condamner la société Applecross bay à payer la somme de 300 181,85 euros à la société Sogepic au titre du remboursement du prix,

— condamner la société Applecross bay à payer la somme de 53 181,85 euros à la société Sogepic au titre des frais d’achat,

— condamner la société Applecross bay à payer la somme de 85 135,49 euros à la société Sogepic au titre des travaux réalisés,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et subsidiairement condamner la société Applecross bay au paiement de cette somme si la Cour confirmait le caractère illicite de la division et l’inopposabilité de celle-ci au Syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens distraits au profit de Maître Laffly et

subsidiairement la société Applecross bay au paiement de ceux-ci.

Elle fait valoir que :

— les demandes du Syndicat des copropriétaires et des parties intervenantes sont irrecevables faute d’avoir justifié de leur publication,

— les interventions volontaires sont irrecevables car accessoires à la demande principale, les consorts C, D, X et Y ne soulevant aucune prétention qui leurs soient propres et se contentant de soutenir les demandes du Syndicat,

— l’assignation du Syndicat des copropriétaires est nulle, dès lors qu’il n’a pas été valablement habilité par l’assemblée générale,

— l’assemblée générale et les résolutions qui y ont été votées sont nulles, étant donné que la société Sogepic n’a pas été autorisée à voter alors que la notification de la vente est parvenue au syndic plus d’un mois avant l’assemblée générale du 4 septembre 2017 et que le procès-verbal est entaché d’irrégularités formelles notamment relatives au nom des copropriétaires,

— la division est autorisée par le règlement de copropriété, de sorte qu’elle n’implique aucune autorisation du Syndicat des copropriétaires,

— la destination de l’immeuble est une notion évolutive qui se définit plutôt par référence à l’évolution des mentalités et des aspirations des copropriétaires actuels qu’au statut d’origine de l’immeuble,

— la clause du règlement qui soumet la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge doit être réputée non écrite dès lors que ce règlement autorise expressément l’exercice d’une profession libérale qui entraine des inconvénients similaires à ceux dénoncés pour la location de courte durée,

— le règlement de copropriété indique expressément que l’occupation bourgeoise n’est pas exclusive, et l’usage d’habitation du lot n°23 n’est pas modifié par la division contestée,

— la localisation du lot litigieux à l’entresol implique que sa fréquentation n’aura pas de conséquence pour l’ensemble des occupants majoritairement situés dans les étages supérieurs,

— le caractère commercial de l’opération réalisée par la société Applecross bay n’a pas de lien avec la destination de l’immeuble,

— le demandeur ne démontre pas l’augmentation du nombre d’occupants, laquelle n’engendrerait aucune conséquence sur les parties communes,

— l’opération de division n’a pas modifié le standing de l’immeuble, qui ne présente pas un caractère particulier,

— l’analyse du tribunal quant au prix d’achat des biens, qui donnerait aux copropriétaires le droit de s’opposer à ce que des propriétaires ou locataires d’appartements de surface moindre que les leur occupent le même immeuble, n’est fondée ni en fait ni en droit,

— la division ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— en cas d’annulation de la vente, il conviendrait de condamner la société Applecross bay à rembourser le prix de vente outre les frais afférents et ceux des travaux réalisés,

— que la responsabilité de la société Applecross bay est engagée, puisqu’elle a commis une faute en présentant aux copropriétaires un projet différent de celui finalement réalisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation du 6 octobre 2017

Il résulte des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’action intentée en l’espèce par le syndic tend à voir déclarer illicite la division du lot 23 comme portant atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires, à annuler les ventes et le projet de division.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 septembre 2017 que le syndic est autorisé 'à engager toute procédure judiciaire, au fond ou en référé, nécessaire pour mettre un terme aux infractions au règlement de copropriété provoquées par les divisions multiples de lots portant atteinte à la destination de l’immeuble, à ses caractéristiques et à la tranquillité des occupants. Le syndicat des copropriétaires demande l’annulation des ventes après division'.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, cette autorisation permet de déterminer avec suffisamment de certitude la nature de l’action autorisée et les personnes susceptibles d’être assignées qui ne peuvent qu’être les parties aux actes de vente conclus en amont ou en suite de la division, soit la société Appelcross bay et les acquéreurs des lots qu’elle a offert à la vente.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de nullité de l’assignation.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2017

Le dispositif des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires ne comporte aucun chef relatif à la recevabilité de cette demande même si le corps des conclusions l’évoque. La cour n’est donc pas saisie de la recevabilité de cette demande.

La nullité de l’assignation du 6 octobre 2017 est soulevée par la société Taoc et la société Sogepic au motif que la société Taoc n’y a pas été conviée alors qu’elle avait la qualité de copropriétaire au moment où devait intervenir la convocation à ladite assemblée, que la société Sogepic n’a pas été autorisée à voter, que le procès-verbal ne précise pas les noms des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats en pièce 15 l’accusé de réception signé par la société Taoc le 10 août 2017 de la lettre de convocation à l’assemblée générale du 4 septembre 2017, de sorte que celle-ci est non fondée à soutenir n’avoir pas été convoquée.

Il n’est pas contesté que la société Sogepic comme tous les nouveaux copropriétaires des lots créés par la société Appelcross Bay par division de son lot 23, n’a pas participé au vote.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le procès verbal précise le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix ainsi que le nom des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal litigieux mentionne que l’identité du seul copropriétaire ayant voté contre la résolution autorisant le syndic à agir en justice, et mentionne ses tantièmes à savoir la société Apple Cross pour 158 tantièmes. Les dispositions de l’article précité sont donc respectées.

Si la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au

syndicat des copropriétaires et donne aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, à défaut de détermination des nouvelles répartitions des tantièmes affectés au nouveau lot, laquelle suppose une approbation de l’assemblée générale, les nouveaux acquéreurs ne peuvent prendre part au vote, étant observé en l’espèce que leur auteur a lui pris part au vote pour la totalité de ses tantièmes et s’est opposé à toutes les résolutions qui pouvaient leur être défavorables ou leur nuire.

Dès lors, ce moyen n’est pas plus de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2017.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire des consorts C, D, X et Y

Ces copropriétaires sont intervenus en première instance comme ils peuvent le faire en leur qualité de copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il déclaré recevable les interventions volontaires venant au soutien des demandes formées par le syndicat des copropriétaires.

Sur la licéité de la division du lot 23 opérée par la société Applecross bay

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises son lot sous la condition de ne pas porter atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Il convient d’examiner la licéité de cette division par rapport au règlement de copropriété, à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires .

S’agissant du règlement de copropriété, celui-ci comprend un article 3 ainsi rédigé :

'Les magasins et appartements pourront être divisés à l’intérieur comme bon semblera à chacun des copropriétaires de la maison en observant le plan général, mais sans pouvoir toucher aux gros de murs et à la solidité ni à l’harmonie de la maison….

Chaque copropriétaire pourra modifier la distribution de son appartement mais il ne pourra toucher aux parties communes que sous la surveillance de l’architecte de la maison dont les honoraires sont à sa charge.'

Cet article autorise donc expressément la division des appartements.

Le règlement de copropriété toujours dans cet article 4 prévoit que les étages devront être occupés bourgeoisement ou pour l’exercice de professions libérales et prohibe la location en garni ou en meublé, la location en meublé étant autorisée cependant à condition que l’appartement soit occupé bourgeoisement par un seul locataire.

La division en petits lots n’est donc pas prohibée en soi, à condition que les lots ainsi créés soient occupés de manière pérenne par un locataire de bonnes moeurs comme l’a justement analysé le premier juge.

Les pièces produites n’établissent que les nouveaux lots ainsi créés soient loués en meublé, L’extrait de site de location produit aux débats ne mentionne aucune adresse et aucune indication permettant de relier l’annonce à l’immeuble en cause. Le syndicat des copropriétaires n’indique d’ailleurs pas l’identité de la personne qui donnerait à bail de courte durée.

Les pièces produites ne permettent pas non plus de rattacher les nuisances déplorées par le syndicat

en termes de déchets ménagers dans les parties communes à la division des lots et à leur nouvelle occupation.

Il en est de même de la présence alléguée d’un boîtier de transmission de clés installé dans la […] dont seule la photographie est produite.

Il convient d’examiner si cette division d’un seul appartement en six petits lots est de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Ainsi qu’il a été vu précédemment, la destination de l’immeuble est celle d’une occupation bourgeoise mais autorisant l’exercice de professions libérales aux étages et une activité commerciale au rez-de-chaussée.

Des divisions de lots sont déjà intervenues dans le passé mais de nature peu comparable puisqu’ayant constitué à diviser un lot d’une surface équivalente à celui en cause en deux appartements susceptibles d’être occupés familialement ou à réunir un appartement et un grenier ou une chambre donc à agrandir le lot existant.

La constitution de l’immeuble avant cette division est la suivante :

— deux commerces au rez-de-chaussée,

— un appartement d’un seul tenant à l’entresol, au premier étage, au deuxième étage et au troisième étage,

— deux appartements au quatrième étage dont un relié à une chambre,

— des greniers et chambres au 5^e étage.

La division litigieuse porte sur l’appartement situé en entresol constituant un lot unique qui a été divisé en six lots correspondant à cinq studios et un deux pièces.

Il est constant que l’aspect de l’immeuble et de l’entresol n’ont pas été modifiés.

Comme l’a justement relevé le premier juge, l’article 3 du règlement de copropriété n’interdit que l’occupation effective des lots à des fins commerciales mais non leur division et leur cession en vue de la réalisation d’un profit.

Cette division en six lots destinés à la location ne change pas la destination de l’immeuble puisque les lieux restent à usage d’habitation.

L’usage invoquée par un des propriétaires d’un nouveau lot de location saisonnière de courte durée, à supposer qu’elle soit établie, ce qui n’est pas le cas, ne concerne pas la licéité de l’opération de division mais relève d’une instance entre le syndicat et le copropriétaire concerné s’il y a lieu.

Il est encore soutenu que cette division aurait une incidence sur les parties communes en terme d’usage de celles-ci notamment s’agissant de l’ascenseur, des canalisations, et le coût des charges.

Le mail du 10 janvier 2020 adressé par M. A au syndic s’il fait état de problèmes de refoulement de matières fécales ne permet pas de déterminer l’origine de ceux-ci et de les imputer à la division des lots.

Il n’est pas plus établi une augmentation du montant des charges communes, les factures d’électricité produites ne remontant pas assez loin dans le temps pour pouvoir en tirer un enseignement et

l’augmentation de consommation pouvant avoir d’autres causes, alors que la consommation effective pour les exercices postérieurs à 2017 correspondent peu ou prou à la provision figurant au budget.

Enfin, si l’immeuble litigieux est un immeuble ancien pouvant être qualifié de bourgeois situé dans un arrondissement central de Lyon ne saurait pour autant être qualifié d’immeuble de standing élevé alors qu’il abrite deux commerces, un magasin d’alimentation de produits biologiques et un magasin de vente d’objets spirituels, qu’il autorise l’exercice de professions libérales, qu’il ne comporte pas de concierge ni de local poubelles, celles-ci étant entreposées dans le couloir d’entrée, qu’il se situe dans une rue abritant des immeubles sociaux.

Le prix d’achat au mètre carré est sans emport sur l’appréciation à porter au respect de la destination de l’immeuble.

Enfin, dans le constat d’huissier dressé à la requête de la société Appelcross Bay le 14 décembre 2017, il apparaît qu’un des studios situés au dernier étage est loué pour quelques semaines à un couple déclarant travailler de façon saisonnière pour le marché de noël.

Dès lors, contrairement au premier juge, la cour ne retrouve pas dans la division effectuée par la société Appelcross Bay une violation de la destination de l’immeuble.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a jugé que la division du lot 23 opérée par la société Applecross bay contrevient aux droits des autres copropriétaires et l’a déclarée illicite en tant que telle, a déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires cette division.

Les demandes d’annulation des ventes intervenues au profit de la société Taoc, de M. I A, de M. K Z, de la société Sogepic et de M. B M et de M^me F de AF AG seront donc rejetées.

Sur la demande de nouvelle répartition des charges

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

En l’espèce, la société Appelcross bay justifie avoir adressé au syndic par mail du 21 juin 2017 le modificatif de l’état descriptif de division et avoir demandé par mail du 22 juin 2017 qu’il soit soumis pour approbation à la prochaine assemblée générale.

Si cet état descriptif de division a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 4 septembre 2017, force est de constater que sa ratification n’a pas été inscrite à l’ordre du jour malgré la demande de la société Appelcross bay.

Dès lors, à défaut de décision de l’assemblée générale, les parties concernées sont recevables à solliciter en justice cette nouvelle répartition.

L’état descriptif de division établi par M^e G le 21 juin 2017 a réparti les millièmes des parties générales en conservant le montant de celles affectées au lot divisé et en les répartissant entre les nouveaux lots, sans changer le montant total des millièmes.

Aucune critique n’est portée sur la répartition ainsi proposée.

Il convient donc de fixer la nouvelle répartition des charges conformément au modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi et reçu par M^e G en date du 21 juin 2017.

Sur les autres demandes

La cour n’estime pas devoir faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 septembre 2017 et a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires.

L’infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Juge licite et opposable aux droits des autres copropriétaires la division du lot 23 opérée par la société Appelcross Bay.

Fixe la nouvelle répartition des charges conformément au modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi et reçu par M^e G en date du 21 juin 2017.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code précité et dispense de sa part de participation à la dépense commune la société Appelcross Bay, M. I A, M. K Z, les époux B M.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE