Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 27 avril 2021, n° 20/01653

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE LYON
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- 1) Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les dem...
- 2) Sur la demande de provision au titre de l'arriéré de loyer
- Or, sur le décompte du 6 juillet 2020 établi par A X, il est dû au 6 décembre...
- 3) Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TGI Lyon 3 février 2020

CA Lyon
Infirmation partielle 27 avril 2021

Arguments

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Accepté
Régularisation de la situation locative
La cour a constaté que la SARL CUBA avait effectivement régularisé sa situation et a donc suspendu les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Absence d'arriérés locatifs
La cour a jugé que la clause résolutoire ne devait pas jouer car la SARL CUBA avait réglé les sommes dues dans le délai imparti.
Accepté
Montant contesté de l'arriéré
La cour a recalculé le montant dû et a jugé que la somme à payer était inférieure à celle initialement retenue.
Rejeté
Mauvaise foi du bailleur
La cour a jugé que la SARL CUBA était à l'origine de la mise en œuvre de la clause résolutoire, justifiant ainsi le rejet de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 27 avr. 2021, n° 20/01653
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	20/01653
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 3 février 2020, N° 19/01951
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Christine SAUNIER-RUELLAN, président
Avocat(s) :	Bertrand BALASMaxime COULON
Cabinet(s) :	BALAS METRAL & ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. SARL CUBA

Texte intégral

N° RG 20/01653 – N° Portalis DBVX-V-B7E-M4US

Décision du

Président du TJ de LYON

Référé

du 03 février 2020

RG : 19/01951

ch n°

S.A.R.L. SARL CUBA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 27 Avril 2021

APPELANTE :

SARL CUBA prise en la personne de ses représentants légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Maxime COULON, avocat au barreau de LYON, toque : 318

INTIMÉE :

Madame A Y, épouse X, née le […] à […], de nationalité française, demeurant […], représentée par la régie […], dont le siège est situé […].

Représentée par M^e Bertrand BALAS de la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 773

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Février 2021

Date de mise à disposition : 27 Avril 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— F G-H, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, F G-H a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

A X, née Y est propriétaire d’une maison située […].

Par acte sous seing privé du 23 septembre 1987, monsieur et madame D Y, ses parents, aux droits desquels elle vient, ont donné à bail à monsieur et madame E Z un local commercial correspondant au rez-de-chaussée, au sous-sol et à la terrasse de la maison située […] à Chassieu.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 1987 moyennant un loyer initial hors taxe et hors charges de 3.300 francs, payable mensuellement et par avance.

Par acte du 16 juin 2004, les consorts Z ont cédé leur fonds de commerce à l’EURL PH. Burgada, laquelle, par acte du 30 novembre 2006 a cédé à son tour le fonds de commerce à la SARL CUBA, cession signifiée au bailleur le 03 janvier 2007.

Le preneur exerce dans les lieux une activité de restaurant italien.

A compter de l’année 2013, le bailleur a engagé plusieurs procédures en raison du non paiement des loyers et plusieurs commandement ont été également délivrés.

Par exploit du 14 Juin 2019, A X a fait délivrer à la SARL CUBA un nouveau commandement visant la clause résolutoire pour un montant de 2.234,09 euros en principal.

Aux motifs qu’il n’avait pas été satisfait aux causes de ce commandement dans le délai d’un mois, A X, par exploit du 4 septembre 2019, a assigné la SARL CUBA devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et statuer sur les conséquences.

Par ordonnance de référé du 3 février 2020, le Juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

• Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail ensuite du commandement en date du 14 juin 2019 ;

• Débouté la SARL CUBA de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

• Dit que la SARL CUBA et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et que passé cette date elle pourra expulsée avec le concours de la force publique ;

• Condamné la SARL CUBA à verser à A X en deniers ou quittances la somme provisionnelle de 2927,04 euros au titre des loyers et charges, arrêtées au 6 décembre 2019 outre intérêts ;

• Condamné la SARL CUBA à verser à A X une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 7 décembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

• Condamné la SARL CUBA à payer la somme de 800 euros à A X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ce compris le coût du seul commandement du 14 juin 2019.

Le juge des référés retient notamment qu’au regard de la dévrance de six commandements de payer, d’une précédente procédure, et alors que la SARL CUBA ne justifie pas de sa situation de trésorerie, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Par acte du 28 février 2020 régularisé par voie électronique, la SARL CUBA a fait appel de l’intégralité de l’ordonnance de référé du 3 février 2020.

Aux termes de ses écritures régularisées par RPVA le 24 juin 2020, la SARL CUBA demande à la Cour de :

• Réformer intégralement l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon le 3 février 2020 ;

Et statuant à nouveau :

• Constater que la SARL CUBA est à jour de ses loyers et charges ;

• Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

• Débouter A X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

• Condamner A X à lui payer une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Condamner la même aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle expose :

• que depuis le 27 avril 2016, elle bénéficie d’un plan de continuation qu’elle respecte ;

• qu’elle a connu une situation de trésorerie tendue en 2019, en raison de réparations impératives qu’il convenait d’effectuer (bloc de climatisation et remplacement du tableau électrique) ;

• qu’elle a réglé les sommes visées dans le commandement de payer avant l’audience des

• plaidoiries et que la décision du président du tribunal judiciaire est donc particulière sévère ; que par ailleurs, elle est aujourd’hui à jour de ses échéances de loyers et charges courantes, en dépit de la crise sanitaire.

Elle soutient être de bonne foi, et que le bailleur ne l’est pas, alors qu’il a fait délivrer de nombreux commandements dont la plupart ne mentionnaient pas la clause résolutoire du bail, ce qui augmente considérablement les frais qui lui sont imputés.

Elle sollicite en conséquence la réformation intégrale de l’ordonnance de référé, et la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du code de commerce.

Par conclusions récapitulatives régularisées par RPVA le 23 juillet 2020, A X demande à la Cour de :

A titre principal :

• Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon le 03 février 2020 ;

A titre subsididaire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu entre les parties ;

• Ordonnner en conséquence l’expulsion de la SARL CUBA et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• Condamner la SARL CUBA à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux.

En tout état de cause :

• Débouter la SARL CUBA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et condamner la SARL CUBA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A X expose :

• que depuis plusieurs années, les loyers ne sont plus réglés, raison pour laquelle elle a dû diligenter de nombreuses procédures ou délivrer des commandements et qu’il ne peut donc être considéré qu’elle est de mauvaise foi ;

• qu’à la date de l’assignation, l’arriéré locatif s’élévait à la somme de 5.312,49 euros, aucun réglement n’étant intervenu depuis le mois d’avril 2019 ;

• que contrairement à ce que soutient la SARL CUBA, l’arriéré locatif n’était pas apuré au jour de l’audience, et qu’en réalité ce n’est qu’au 19 juin 2020 que la SARL CUBA a apuré sa situation.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

1) Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que

justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle du commandement du 14 juin 2019, délivré à la SARL CUBA, lequel mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Toutefois, si ce commandement fait état d’une créance de 2.234,09 euros au 14 juin 2019, sa date de délivrance, il ressort du décompte qui y est annexé qu’il était en réalité due la somme de 1.951,16 euros à cette date, alors que :

• sont inclus dans le décompte des frais de relance qui ne sont pas prévus au contrat et qui en tout état de cause ne doivent pas être inclus dans la dette locative (frais de relance des 1^er, 18 et 25 mars 2019, 11 avril 2019 et 27 mai 2019 pour un montant total de 135 euros), les frais de relance antérieurs ne pouvant être déduits puisqu’est intervenu entre les parties un protocole d’accord le 14 février 2019 ;

• est également inclus au décompte les frais d’un précédent commandement, délivré le 24 avril 2019 (147,49 euros) qui également ne doivent pas être inclus dans le décompte locatif d’autant que ce commandement n’a pas donné lieu à poursuite.

Pour autant, il ressort du décompte en date du 6 juillet 2020 produit par A X que les causes de ce commandement, rectifiées à la somme de 1.951,16 euros, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, aucun versement de la part de la SARL CUBA n’étant intervenu entre le 14 juin 2019 et le 14 juillet 2019.

Il est donc susceptible d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire.

Le preneur a sollicité devant le premier juge la suspension des effets de la clause résolutoire, demande qui a été rejetée par celui-ci au regard de précédents impayés et de l’absence de justificatifs. La SARL CUBA réitère cette demande en appel aux motifs que les sommes réclamées au titre du commandement ont été réglées et qu’elle est désormais à jour de ses loyers et charges, ce en dépit de l’épidémie de Covid 19.

Force est de constater que par cette demande, elle sollicite en réalité des délais de paiement rétroactifs.

A X, qui s’oppose à la demande, ne conteste pas qu’il n’y a plus à ce jour d’arriérés, indiquant toutefois que ce n’est qu’au 19 juin 2020 que le preneur a régularisé sa situation.

Il ressort toutefois de l’analyse du décompte en date du 6 juillet 2020 produit par le bailleur qu’au 19 juin 2020, le compte de la SARL CUBA était en réalité créditeur à hauteur de la somme de 707,25 euros et non débiteur de la somme de 835,80 euros comme indiqué, au regard :

• de frais de relance indûment débités, tel qu’exposé précédemment (soit 135 euros 1^er juin 2019 puis 60 euros pour des relances des 17, 24 et 29 janvier 2020) ;

• de frais de commandement mis à la charge du preneur alors qu’ils n’ont pas donné lieu à poursuite et ne doivent pas être intégrés dans le décompte locatif (commandement du 24 avril 2019 pour 147,49 euros) ;

• des frais de commandement du 14 juin 2019 qui ne doivent figurer dans le décompte locatif et être réglés à part (151 euros) ;

• des frais d’assignation qui sont inclus dans les dépens et ne doivent pas figurer au décompte locatif (assignation du 9 octobre 2019 pour 249,56 euros) ;

• de la condamnation au titre des frais irrépétibles correspondant à l’ordonnance de référé (800 euros, comptabilisés le 1^er mars 2020) qui correspond à des frais de procédure.

En définitive, alors que ce décompte mentionne au 19 juin 2020 un solde débiteur de 835,80 euros, il apparaît qu’en réalité, après déduction du montant total des sommes qui n’ont pas à figurer sur le décompte, soit qu’elles ne sont pas dues, soit qu’elles ne doivent pas y être intégrées, qui correspondent à un montant total de 1.543,05 euros, le compte de la SARL CUBA était en réalité créditeur à cette date à hauteur de la somme de 707,25 euros.

En outre, la SARL CUBA justifie par production d’un décompte actualisé au 8 février 2021 qu’elle est effectivement à jour du paiement de ses loyers et charges.

Or compte tenu des efforts entrepris par la SARL CUBA pour régulariser sa situation, des relations entre les parties perdurant depuis l’année 2006, du fait qu’elle est désormais à jour de ses loyers et charges, en dépit de la situation liée à l’épidémie de Covid 19 qui l’affecte dans son exploitation, il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 19 juin 2020, de constater qu’elle a intégralement réglé les causes du commandement de payer du 14 juin 2019 à cette date et, en conséquence, de dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, la Cour infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, débouté la SARL CUBA de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ordonné à la SARL de quitter les lieux loués, ordonné à défaut son expulsion et condamné la SARL CUBA à payer à A X une indemnité d’occupation, et statuant à nouveau :

• Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 23 septembre 1987, cédé le 30 novembre 2006 à la SARL CUBA, au paiement par la SARL CUBA de la somme de 1.951,16 euros au plus tard le 19 juin 2020 à son bailleur, A X ;

• Constate qu’à cette date, la somme de 1.951,16 euros a été réglée à A X dans le délai fixé et dit en conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué ;

• Rejette les demandes de A X tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial, ordonner l’expulsion de la SARL CUBA des lieux loués, et condamner la SARL CUBA à lui verser une indemnité d’occupation.

2) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré de loyer

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier.

A ce titre, le premier juge a condamné la SARL CUBA à payer à A X une provision de 2.927,04 euros au titre de l’arriéré locatif, décompte arrêté au 6 décembre 2019.

Or, sur le décompte du 6 juillet 2020 établi par A X, il est dû au 6 décembre 2019 la

somme de 3.176,96 euros.

Il a été retranché de cette somme par le premier juge celle de 249,56 euros, correspondant aux frais d’assignation, soit le solde retenu de 2.927,04 euros.

Mais il convient de retrancher de ce montant également :

la somme de 135 euros correspondant aux frais de relance des mois de mars, avril et mai 2019 ainsi que les frais de commandement du 24 avril 2019, (147,49 euros), tel que précédemment exposés, soit un total de 282,49 euros ainsi que les frais de commandement du 14 juin 2019, soit 151 euros qui n’ont pas à être intégrés dans le décompte locatif, soit un solde de 2.493,55 euros (2.927,04 euros – (282,49 euros + 151 euros)).

Ainsi la somme due au 6 décembre 2019 au titre de l’arriéré locatif était en réalité de

2.493,55 euros.

En conséquence, la Cour infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la SARL CUBA à verser à A X en deniers ou quittances la somme provisionnelle de 2.927,04 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 6 décembre 2019 outre intérêts et statuant à nouveau :

Condamne la SARL CUBA à verser à A X en deniers ou quittances la somme provisionnelle de 2.493, 55 euros au titre des loyers et charges, arrêtées au 6 décembre 2019 outre intérêts.

3) Sur les demandes accessoires

La partie perdante devant être condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile, c’est à raison que le premier juge a condamné la SARL CUBA aux dépens de première instance, comprenant les frais de commandement du 14 juin 2019 et l’a également condamnée à payer à A X la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

La Cour confirme la décision déférée de ces chefs.

Si la SARL CUBA a obtenu en cause d’appel la supension des effets de la clause résolutoire, pour autant elle était à l’origine de sa mise en oeuvre en raison d’un arriéré de loyers.

La Cour la condamne en conséquence aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, la Cour la condamne également à payer à A X la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de code de procédure civile, à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, débouté la SARL CUBA de sa demande de supsension des effets de la clause résolutoire, ordonné à la SARL CUBA de quitter les lieux au besoin par expulsion et condamné la SARL CUBA à payer à A X une indemnité d’occupation.

Statuant à nouveau :

Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 23 septembre 1987, cédé le 30 novembre 2006 à la SARL CUBA au paiement par la SARL CUBA de la somme de 1.951,16 euros au plus tard le 19 juin 2020 à son bailleur, A X ;

Constate qu’à cette date, la somme de 1.951,16 euros a été réglée à A X dans le délai fixé et dit en conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué ;

Rejette les demandes de A X tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial, ordonner l’expulsion de la SARL CUBA des lieux loués, et condamner la SARL CUBA à lui verser une indemnité d’occupation ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la SARL CUBA à verser à A X en deniers ou quittance la somme provisionnelle de 2.927,04 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 6 décembre 2019 outre intérêts.

Statuant à nouveau :

Condamne la SARL CUBA à verser à A X en deniers ou quittance la somme provisionnelle de 2.493,55 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 6 décembre 2019 outre intérêts ;

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Condamne la SARL CUBA aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne la SARL CUBA à payer à A X la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT