N° RG 16/06413 – N° Portalis DBVX-V-B7A-KQVM Décisions :

— Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE

Au fond du 21 mars 2013

RG : 2016/10574

ch n°3 civile

— Cour d’Appel d’AIX en PROVENCE

du10 avril 2014

RG : n°2014/190

— Cour de Cassation CIV.3

du 14 janvier 2016

Pourvoi n°M 14-25.987

Arrêt n°46 FS-D

Société DE L’IMMEUBLE LE MASSABO

C/

Société ADEAM INTER

Société AG

Société GE

Société MARIMMO

Société SECONDAIRE IMMEUBLE LE MASSABO MASSABO – BATIMENT F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 02 Novembre 2021

statuant sur renvoi après cassation

APPELANT :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété LE […], représenté par son administrateur provisoire en exercice M. Y Z désigné par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 11 décembre 2018, sis

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES :

La S.A.R.L. ADEAM INTER,

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1102

Assistée de M^e Jean-Daniel BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

La S.A.R.L. AG

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1102

Assistée de M^e Jean-Daniel BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

La SARL GE,

Le Val d’Ambla

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1102

Assistée de M^e Jean-Daniel BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

La S.C.I. MARIMMO,

[…]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1102

Assistée de M^e Jean-Daniel BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

Le SYNDICAT SECONDAIRE du bâtiment F de l’immeuble LE MASSABO, représenté par leu syndic en exercice, le CABINET D E

Cabinet D E

[…]

[…]

Représenté par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1102

Assistée de M^e Jean-Daniel BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Février 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Septembre 2021

Date de mise à disposition : 02 Novembre 2021

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et A B, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, A B a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— A B, conseiller

— Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

L’ensemble immobilier Le Massabo, placé sous le régime de la copropriété, situé rues Massabo, Forbin et Maraval dans le 2^e arrondissement de Marseille (Bouches du Rhône), est composé de plusieurs bâtiments désignés A, B, C, D, E et F, les quatre premiers étant à destination principale d’habitation le cinquième (E) à usage de garages et de caves et le sixième (F) à usage de stationnement.

Le tout est régi par un règlement de copropriété du 12 juin 1958 modifié le 12 juin 1965.

A la demande de divers copropriétaires, notamment la société Adeam Inter, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier réunie le 29 avril 2003 a voté à l’unanimité la création d’un syndicat secondaire pour le bâtiment F, dit que la société Adeam Inter ne participerait plus qu’à la répartition des charges générales du syndicat principal, et cela au prorata de ses tantièmes actuelles et décidait l’octroi d’une servitude de passage sous le bâtiment C pour accéder au bâtiment F et cela sous le porche, tant pour les piétons que pour les véhicules de moins de 3,5 tonnes, et d’un service de passage pour des canalisations existantes.

Les copropriétaires du bâtiment F ont cessé de s’acquitter de leurs charges auprès du syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Massabo.

Par acte du 26 septembre 2006, le syndicat secondaire du bâtiment F de l’ensemble immobilier Le Massabo, ainsi que les sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Massabo devant le tribunal de grande instance de Marseille à l’effet de voir ordonner une expertise avant dire droit pour proposer une nouvelle répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier s’est opposé à cette demande en contestant la validité de l’existence du syndicat secondaire propre au bâtiment F.

Par jugement du 21 mars 2013, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— dit que la création du syndicat secondaire du bâtiment F est régulière,

— avant dire droit sur la répartition des charges, invité les parties à s’expliquer sur la répartition des charges par bâtiment et sur le détail des charges réclamées aux copropriétaires du bâtiment F,

— renvoyé l’affaire à la mise en état et réservé les dépens.

Par arrêt du 10 avril 2014, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— infirmé le jugement,

— prononcé la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F de l’immeuble,

— ordonné le transfert de son patrimoine au syndicat,

— avant-dire droit, pour le paiement des charges, ordonné la réouverture des débats pour inviter les parties à produire les documents propres à justifier des montants dus.

Par acte du 31 octobre 2014, le syndicat secondaire du bâtiment F de l’ensemble immobilier Le Massabo et les sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE se sont pourvus en cassation.

Par arrêt du 14 janvier 2016, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 10 avril 2014 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions.

La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel n’a pas recherché, comme il le lui était demandé, si l’obturation des communications entre les deux bâtiments ne rendait pas obsolète la mention d’une 'imbrication’ dans le règlement de copropriété ainsi que dans le rapport d’expertise Nizard.

Par actes des 29 juillet et 22 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Massabo a saisi la cour d’appel de Lyon désignée comme cour de renvoi.

Par arrêt du 24 avril 2018, la cour d’appel de Lyon a :

— confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamné, au prorata de leurs parts et avec intérêts au taux légal, les sociétés Adeam Inter, GE et Marimmo à payer au syndicat des copropriétaires Le Massabo la somme de 25 158,15 euros au titre des charges et travaux de l’ancien lot n°444 arrêtées au 19 avril 2009 et des charges et travaux du lot n°616 échues du 20 avril 2009 au 3 janvier 2017,

— condamné la société Adeam Inter à payer au syndicat des copropriétaires Le Massabo la somme de 16 730,49 euros au titre des charges afférentes à ses lots dans le bâtiment C échues du 20 avril 2009 au 3 janvier 2017,

— condamné la société GE à payer au Syndicat des copropriétaires Le Massabo la somme de 7 150,84 euros au titre des charges afférentes à ses lots dans le bâtiment C, échues du 20 avril 2009 au 3 janvier 2017,

— avant dire-doit sur le montant des charges dues par les sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE depuis 2003 au titre de leurs lots dans le bâtiment F, ordonné une expertise,

— commis pour y procéder M^me F G-H qui a été remplacée par ordonnance du 1^er juin 2018 par M^me X avec pour mission de vérifier les comptes des charges générales de l’ensemble immobilier Le Massabo depuis 2003 et dire si les charges qu’ils comptabilisent correspondent aux charges imputables aux copropriétaires du bâtiment F en vertu des dispositions du règlement de copropriété et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, au regard de la résolution du 29 avril 2003 votant la constitution du syndicat secondaire pour ce bâtiment ; le cas échéant, rétablir des comptes conformes ; et faire toutes observations utiles au règlement du litige.

L’expert judiciaire, M^me C X a déposé son rapport écrit le 27 juillet 2020.

Au terme de conclusions notifiées le 2 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Massabo demande à la cour de :

— condamner le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier Le Massabo, représenté par son syndic en exercice le cabinet D E pris en la personne de son représentant légal domicilié au siège social, au paiement des sommes de :

* 134 302,70 euros, outre intérêts de droit à compter de la demande en justice,

* 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux dépens comprenant le cout du rapport d’expertise distraits au profit de M^e Laffly, Avocat, sur son affirmation de droit.

Au terme de conclusions notifiées le 4 novembre 2020, les sociétés Adeam Inter, GE, Marimmo et le syndicat secondaire du bâtiment F de l’immeuble Le Massabo demandent à la cour de :

Au principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Massabo pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice de toutes ses demandes,

— dire et juger que du fait de la création d’un syndicat secondaire concernant le bâtiment F de la copropriété Le Massabo, la répartition des charges n’a pas été effectuée de manière régulière en ce qui concerne les copropriétaires du bâtiment F,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Massabo représenté par son administrateur provisoire en exercice à ne pas imputer au titre des charges récupérables sur le syndicat secondaire du bâtiment F les sommes de :

* 6 580,98 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des frais de procédure,

* 70 856,13 euros, faute de reposer sur un examen des factures correspondant à ces charges,

* 65 402,23 selon calcul du rapport de l’expert judiciaire X ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Massabo représenté par son syndic la SA Foncia Vieux Port prise en la personne de son représentant légal à payer aux requérants la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance particulièrement abusive du fait des contestations élevées et justifiées par les concluantes depuis de nombreuses années ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Massabo représenté par son syndic la SA Foncia Vieux Port prise en la personne de son représentant légal à payer aux requérants la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Bruschi & Associés

Au subsidiaire,

— prononcer la réouverture des opérations d’expertise par M^me X,

— ordonner la communication des factures par l’ancien syndic Foncia Vieux Port et l’accès à ses archives.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’existence du syndicat secondaire n’est plus contestée.

Les dispositions de l’arrêt mixte du 24 avril 2018 ayant condamné les sociétés Adeam Inter, GE et Marimmo au paiement de charges et travaux appelés au titre de lots dont elles sont ou étaient copropriétaires dans les autres bâtiments que le bâtiment F, charges dont il n’était pas contesté qu’elles avaient été calculées conformément au règlement de copropriété, n’ont pas fait l’objet d’un recours et ne sont pas discutées.

A ce stade de la procédure, la cour reste donc saisie de la seule question du montant des charges communes générales dues depuis 2003, année de la constitution du syndicat secondaire, par les copropriétaires du bâtiment F, question pour laquelle l’expertise judiciaire a été ordonnée.

Sur les charges communes générales de l’ensemble immobilier imputables depuis 2003 au copropriétaires du bâtiment F

1/ Sur les charges communes générales d’entretien et de réparation

Les sociétés Adeam Inter, GE, Marimmo et le syndicat secondaire du bâtiment F de l’immeuble Le Massabo font essentiellement valoir que douze postes de charges inventoriés par l’expert judiciaire dans son rapport ne reposent pas sur un examen des pièces comptables et sont par conséquent sujets à discussion faute de prouver l’imputabilité réelle de la charge au syndicat secondaire. Ils évaluent le 'total général restant à répartir sur des bases précises et prouvées’ concernant ces douze lignes de poste à 432 049,58 euros, soit, compte tenu de sa quote-part, 70 856 euros incombant au syndicat secondaire du bâtiment F. Ils considèrent, à titre principal, que cette somme ne doit pas leur être imputée et, subsidiairement, qu’il apparaît indispensable de prononcer la réouverture des opérations d’expertise pour que l’ancien syndic Foncia communique ses factures et pièces comptables archivées à l’expert s’agissant d’éléments nécessaires pour répartir les frais selon leur affectation et vérifier les postes de dépenses concernés.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier expose que la reconnaissance de l’existence du syndicat secondaire entraîne une modification de la ventilation des charges entre le syndicat principal et le syndicat secondaire en fonction de la nature des dépenses et des clauses du règlement de copropriété, mais ne développe aucun moyen particulier sur les charges communes générales contestées se bornant à reprendre les conclusions de l’expert judiciaire.

Sur ce :

Dans l’arrêt avant dire droit du 24 avril 2018, la cour a rappelé les dispositions de l’article 6 du règlement de copropriété modifié définissant les parties communes générales. Il a également rappelé celles de l’article 23 du même règlement définissant les charges communes générales d’entretien et de réparation des parties communes générales et précisant qu’elles sont réparties entre les copropriétaires dans la proportion établie pour les parties communes générales – avec une exception prévue au point 9 concernant le salaire des employés et charges y afférentes.

Il est constant que la quote-part des charges communes générales d’entretien et de réparation des parties communes générales incombant aux copropriétaires du bâtiment F est de 16 400/100 000èmes.

Pour une meilleure compréhension du montant des charges générales, il convient de préciser que l’ensemble immobilier Le Massabo comprend, notamment, 174 appartements, 180 caves ou celliers, 4 locaux à usage de bureaux, des locaux à usage de station-service au rez-de-chaussée des immeubles B et C, 3 magasins, le bâtiment F constitué de parkings.

L’expert judiciaire précise (page 14 de son rapport, paragraphe 'Méthodologie') que pour déterminer les charges du syndicat général qui concernent le bâtiment F conformément au règlement de copropriété, et notamment à la quote-part de ce dernier, elle a repris l’ensemble des dépenses générales sur les états de dépenses du cabinet Foncia de 2003 à 2017 et ajoute que : 'En l’absence de détail ou de justificatifs certains postes n’ont pas été affectés au Syndicat principal, essentiellement sur l’année 2017 (exemple : Ravalement façade, honoraires vacations du syndic sans détail…). Les copropriétaires du bâtiment F en sont donc exemptés'.

L’expert a retenu que sur la période du 29 avril 2003 au 31 décembre 2017, aucune charge du

syndicat général n’a été imputée exclusivement au syndicat secondaire du bâtiment F et qu’il n’y a pas de charges générales imputées au syndicat général qui concernerait exclusivement le bâtiment F.

Elle a établi un tableau par année de 2003 à 2017, et un tableau de synthèse. Il ressort de ce dernier que les charges imputables au syndicat principal – en ce compris les frais de procédure – et concernant le bâtiment F ont été de 818 918,99 euros à répartir en 100 000 millièmes, que le montant, en 16 400/100 000 millièmes réparti par le syndic et ne concernant pas le bâtiment F est de 65 402,23 euros et que le montant à répartir au copropriétaires du bâtiment F, soit 16 400/100 000 millièmes, est de 134 302,70 euros.

Elle conclut dans ces termes : 'Après avoir vérifié les comptes de charges générales de l’ensemble immobilier le Massabo pour la période du 30 avril 2003 au 31 décembre 2017, les charges imputables aux copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment F en vertu des dispositions du Règlement de copropriété et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 avec les éléments en notre possession se sont élevés à la somme de 134 302,70 euros'.

Elle laisse le soin à la cour de dire si la somme de 6 580,90 euros correspondant à la quote-part de frais de procédure du syndicat secondaire doit rester à sa charge ou s’il doit en être exonéré, calculant que dans ce dernier cas, le montant imputable au syndicat secondaire serait alors de 127 721,77 euros (134 302,70 – 6 580,93).

La nature même des charges imputées aux copropriétaires du bâtiment F au titre du syndicat principal par l’expert judiciaire (page 13 de son rapport) est conforme au règlement de copropriété.

Aux termes d’une motivation pas toujours claire et précise et reprenant pour l’essentiel le dire de leur avocat du 28 février 2020, les intimés contestent l’imputabilité ou l’affectation de certains postes de charges générales d’entretien et de réparation au bâtiment F qu’ils évaluent à la somme globale de 70 856,13 euros. Ils ne proposent toutefois pas de régler la différence entre ce montant et celui de 127 721,77 euros retenu par l’expert judiciaire au titre des charges générales d’entretien et de réparation qui leur sont imputables.

Ils font valoir s’agissant des postes qu’ils intitulent 'entretien et réparations', 'contrat d’entretien', 'Honoraires de conseil expert', 'frais et débours', 'frais administratifs', 'contrat entretien curage’ et 'sécurité’ qu’il conviendrait de savoir pour quel(s) bâtiment(s) A, B, C eu D les dépenses ont été engagées et que seule la production des factures archivées ou des pièces comptables serait de nature à répartir ces frais selon leur affectation.

Ce moyen est inopérant s’agissant de charges dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de charges communes générales d’entretien et de réparation des parties communes générales pour lesquelles le litige concerne uniquement l’affectation au bâtiment F, bâtiment ayant un syndicat secondaire, et dont il n’est donc pas nécessaire de connaître l’affectation qui a été faite entre les autres bâtiments de la copropriété.

S’agissant du poste’sécurité’ listé par l’expert judiciaire dans les tableaux des années 2006, 2007 et 2008, les intimés ajoutent que 'le bâtiment F dispose de sa propre société de surveillance avec son vigile pour sa sécurité'. Mais le seul fait que les copropriétaires du bâtiment F fassent appel à une société de surveillance pour la sécurité de leur bâtiment ne remet pas en cause leur obligation de participer au tiers des frais exposés pour la sécurité ou le gardiennage des parties communes générales comme le prévoit l’article 23 du règlement de copropriété.

S’agissant du poste 'contrat entretien curage', ils ajoutent que ces frais atteignent la somme totale de 54 661,61 euros en 2014, 2015, 2016 et 2017 et qu’il 'convient de vérifier les votes de ces résolutions autorisant la signature de tels contrats'. Indépendamment du fait que sur ces quatre années la dépense totale retenue par l’expert n’est pas de 54 661,61 euros mais de 36 157,26 euros, force est de

constater que l’expert a été destinataire du contrat correspondant et des états de dépenses et que les intimées qui disposent des procès-verbaux d’assemblée générale, étaient donc à même de faire la vérification qu’ils préconisent et donc de soutenir expressément que ces frais d’entretien n’étaient pas autorisés si tel était le cas, ce qu’ils ne font pas, se bornant à solliciter dans leurs écritures une réouverture des opérations d’expertise et que soit ordonné la communication des factures et l’accès aux archives de l’ancien syndic Foncia. Étant relevé à toutes fins utiles que figurent dans les parties communes générales de l’ensemble immobilier un réseau d’évacuation des eaux usées et une pompe de relevage et dans les charges communes générales d’entretien et de réparation des parties communes générales (donc imputables aux copropriétaires du bâtiment F) : les frais d’entretien et de remplacement des canalisation pour leur partie principale et, d’une manière générale, tous frais d’entretien et de réparations, grosses ou menues, s’appliquant aux choses communes générales.

S’agissant des frais d’envois et des frais de photocopies, l’expert a répondu qu’il s’agit notamment des convocations aux assemblées générales, des notifications des procès-verbaux, appels de fonds, relevés individuels, carnet d’entretien ainsi que des frais de timbres et donc d’affranchissement.

S’agissant plus précisément des dépenses de photocopies, les intimés soutiennent d’une part qu’ils sont occasionnés par 'des envois en nombre dit dématérialisés’ que la loi Alur interdit de facturer et, d’autre part, que le contrat de syndic fait état d’un forfait d’honoraires qui prend en compte le coût des photocopies interdisant depuis la loi Alur de facturer des copies du syndicat.

Il convient de relever qu’il ressort des opérations d’expertise que pour les années 2003, 2004 et 2005, les dépenses de copie sont incluses dans un poste comprenant également les frais de gestion du syndic et les frais de timbre ; que les charges de photocopies ne font l’objet d’un poste à part entière qu’en 2006, 2007, 2009 et 2010 à hauteur de respectivement 13 893,79 euros, 6 753,86 euros, 164,50 euros et 118,19 euros dont à déduite 976,01 euros porté au débit en 2011 ; et surtout qu’aucune mention de charge de photocopie ne figure tant sur le tableau de l’exercice 2008 que sur ceux de 2012 à 2017, ce qui tend à démontrer que les dispositions de la loi Alur invoquées ont bien été respectées.

S’agissant des frais de vacations, les intimés se bornent à faire valoir qu’il 'importe ici aussi de présenter les justificatifs indiquant l’objet de la vacation et le dossier traité à ce moment là’ sans autre précision et sans même contester les tableaux de l’expert. Ce dernier n’a retenu que les vacations qui étaient non seulement justifiées mais également détaillées pour pouvoir n’affecter au bâtiment F que celles qui étaient justifiées et dont l’objet le concernait. C’est ainsi qu’il n’a comptabilisé aucun frais de vacation pour les années 2003, 2004 et 2005; qu’il a écarté l’intégralité de ceux répartis par Foncia en 2009 et 2017 faute de détail ; qu’il n’en a affecté aucun au bâtiment F pour les années 2006, 2012 et 2016, et qu’il n’en a affecté qu’une partie au bâtiment F pour les années 2007, 2010, 2011 2013 et 2014 en désignant précisément chaque fois la vacation écartée comme ne concernant pas ce bâtiment F.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, les frais d’entretien de la pompe de relevage n’incombent pas exclusivement au bâtiment B, s’agissant d’un élément accessoire aux canalisations principales et donc d’une partie commune générale, et que l’expert a pris en compte comme tel.

S’agissant du poste 'achat de matériel', au vu des tableaux annuels de l’expert, ce dernier a retenu comme concernant le bâtiment F uniquement les achats de matériels suivant : badges de passage en 2013 et badges pour un portillon en 2015, d’un montant pour l’ensemble de la copropriété de 4 009 euros et 556,20 euros dont à déduire 494,24 et 198,18 euros portés à ce titre au débit en 2012 et 2015. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la nature du matériel acheté ne fait aucun doute. Il ne contestent pas qu’il s’agit de charges communes générales, étant précisé à toutes fins utiles que l’article 6 du règlement de copropriété modifié précise que les 'entrées, passages, voies de desserte’ font partie des parties communes générales.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat secondaire et les sociétés Adeam inter, Marimmo et GE n’allèguent et ne justifient d’aucun élément susceptible de remettre en cause les vérifications opérées et les comptes rétablis par l’expert judiciaire conformément au règlement de copropriété et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Aussi convient-il de condamner le syndicat secondaire du bâtiment F au paiement de la somme de 127 721,77 euros au titre des charges communes générales d’entretien et de réparation de la copropriété Le Massabo.

2/ Sur les frais de procédure

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment que :

'Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.'

L’expert judiciaire a recensé des frais de procédure sur la période du 30 avril 2003 au 31 décembre 2017 de 199 707 euros dont 40 127,62 qu’elle impute à la procédure en cause qui est en cours depuis le mois de septembre 2006 entre, d’une part, le syndicat des copropriétaires Le Massabo et, d’autre part, le syndicat secondaire et les sociétés Adeam inter, Marimmo, GE et AG.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme soit mise à la charge exclusive du syndicat secondaire de l’ensemble immobilier Le Massabo.

Le syndicat secondaire et les sociétés Adeam inter, Marimmo, et GE demandent à être exonérés de ses charges. Ils font valoir que le syndicat secondaire a été reconnu par la cour.

Le jugement a certes été confirmé en ce qu’il a reconnu l’existence du syndicat secondaire mais l’objet du litige ne se limitait pas à cette reconnaissance. Il portait également sur le recouvrement de charges importantes que les copropriétaires du syndicat secondaire s’étaient abstenus de payer depuis plusieurs années.

Il n’y a donc pas lieu de dispenser les copropriétaires du syndicat secondaire de participer aux frais de procédure retenue par l’expert judiciaire à hauteur de 40 127,62 euros mais de les condamner à supporter ces frais à hauteur de la quote-part de 16 400/100 000èmes leur incombant soit : 6 580,93 euros.

En définitive, le syndicat secondaire du bâtiment F pris en la personne de son syndic en exercice, doit être condamné au paiement de la somme globale de 134 302,70 euros (127 721,77 + 6 580,93) à titre d’arriéré de charges générales, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.

Sur les autres demandes

Le syndicat secondaire du bâtiment F et les sociétés Adeam Inter, GE, Marimmo font valoir qu’ils subissent un préjudice certain du fait du 'refus systématique et abusif depuis plus de 14 ans malgré les très nombreuses mises en garde auprès du syndic d’une répartition inéquitable des charges alors même que ce syndic avait occupé le rôle de syndicat secondaire du bâtiment F'. Ils soutiennent que 'ce préjudice moral devra être indemnisé outre par la répétition des sommes indûment versées après

homologation des comptes par le juge, par l’allocation de dommages-intérêts pouvant s’établir à une somme de 10 000 euros et à l’allocation par l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 10 000 euros.'

Ils ne visent aucune pièce pour justifier des mises en gardes dont ils se prévalent.

Ils n’offrent pas plus de rapporter la preuve de ce qu’ils ont payé des sommes au titre des charges communes générales depuis la constitution du syndicat secondaire au mois d’avril 2003, étant rappelé que de son côté, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier affirme qu’ils ont cessé s’acquitter de leurs charges auprès de lui, et obtenu que le syndicat secondaire du bâtiment F soit condamné à lui payer la somme de 127 721,77 euros au titre de charges communes pour la période de 2003 à 2017.

Le syndicat secondaire doit en conséquence être débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Les dépens doivent être partagés par moitié à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui seront mis à la charge du syndicat principal auquel incombait, à partir de la constitution du syndicat secondaire, de ventiler entre le syndicat secondaire et lui-même les charges relatives aux parties communes et équipements collectifs intéressant la totalité des lots. L’équité commande de ne pas dispenser le syndicat secondaire de participer à cette dépense commune.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après renvoi de cassation,

Vu l’arrêt mixte rendu le 24 avril 2018,

Vu le rapport d’expertise de M^me X 27 juillet 2020,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment F, représenté par son syndic en exercice ou son administrateur provisoire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Massabo la somme de 134 302,70 euros au titre des charges communes générales d’entretien et de réparation des parties communes générales de l’ensemble immobilier dont des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que les dépens d’appel autres que les frais d’expertise judiciaire sont supportés par moitié entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Massabo, représenté par son syndic en exercice, et le syndicat secondaire du bâtiment F de cet ensemble immobilier.

Dit que les frais d’expertise judiciaire de M^me X, sont être pris en charge par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Massabo représenté par son syndic en exercice ou son administrateur provisoire, sans dispense du syndicat secondaire de participation à cette dépense commune.

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT