République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 07/10/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 19/05383 – N° Portalis DBVT-V-B7D-STVF

Jugement (N° 17/00864) rendu le 22 août 2019

par le tribunal de grande instance de Cambrai

APPELANTS

Monsieur F X

né le […] à […]

Madame G H épouse X

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentés et assistés de M^e Etienne Chevalier, membre de la SELARL Etienne Chevalier, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur I Y

né le […] à […]

Madame J K épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e AA Franchi, membre de la SCP Processuel, avocat au barreau de Douai

assistés de M^e I Louis Courcelles, membre de la SCP Pacreau Courcelles, avocat au barreau

d’Orléans

Monsieur L Z

demeurant […]

[…]

La SELARL B. C-F.X. R-A.AD-C.AE-C.E. T-J.U prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

[…]

représentés par M^e M Vitse-Boeuf, membre du cabinet Adekwa avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

M N, président de chambre

O P, conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : V W

DÉBATS à l’audience publique du 14 juin 2021 tenue en double rapporteur par M N et O P après accord des parties et après rapport oral de l’affaire par O P.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2021 après prorogation du délibéré du 30 septembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par M N, président, et V W, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 juin 2021

****

Suivant acte authentique dressé par Maître L Z, notaire à Caudry le 2 juin 2007, M. F X et M^me G H épouse X ont fait l’acquisition auprès de M. I Y et de M^me J K épouse Y, d’un immeuble ainsi désigné dans l’acte :

'un immeuble à usage mixte, situé à […] en briques couvert en ardoises fibro-ciment comprenant :

-au rez-de-chaussée: un local commercial, une petite réserve, un WC avec lavabo;

-à l’étage: trois chambres, cuisine et séjour , salle de bains, et WC formant un appartement, et un grenier aménagé en loft ;

-un atelier au sous-sol;

-deux garages;

-jardin, terrain , deux dépendances

ledit immeuble figurant au cadastre sous les références parcelle cadastrée section […] d’une contenance de 6 ares 7 centiares'.

L’acte précisait que l’acquéreur déclarait au notaire avoir visité les lieux et dispenser le vendeur d’une plus ample désignation.

La vente s’est faite au prix de 230 000 euros , le prix étant ventilé comme suit :

-130 000 euros pour les locaux donnés en location;

-100 000 euros pour le loft libre de toute occupation.

L’acte prévoyait une clause de non-garantie des vices cachés et les époux Y-K déclaraient n’avoir effectué sur l’immeuble dans les 10 ans précédant la vente aucun travaux susceptibles d’entraîner la garantie décennale et nécessitant par conséquent la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

Le compromis de vente avait été antérieurement signé par les parties le 26 mars 2007 et notifé par le notaire aux acquéreurs le 3 avril 2007.

L’appartement en duplex situé au premier étage étant loué, le grenier aménagé en loft a été occupé à titre privatif par les époux X et leurs enfants.

En 2013, les époux X firent l’objet d’une majoration de l’impôt foncier du globalement pour l’immeuble et ont découvert à cette occasion que le loft avait été aménagé à la suite de travaux n’ayant pas donné lieu à permis de construire et n’avait pas été déclaré comme nouvelle unité d’habitation à l’administration fiscale.

Le 27 février 2014, un dégât des eaux frappait l’immeuble. A la suite de ce sinistre, les époux X découvraient lors de la réalisation de travaux de remise en état la présence d’une infestation parasitaire de type mérule dans l’immeuble, ce qui empêchait la poursuite de la location de l’appartement situé sur l’avant de l’immeuble.

Suivant acte d’huissier en date du 26 décembre 2014 , les époux X-H ont fait assigner en référé les époux Y-K aux fins d’entendre ordonner une mesure d’expertise ayant pour objet l’examen des désordres affectant l’immeuble.

Suivant ordonnance en date du 17 février 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Cambrai rejetait la demande d’expertise.

Par arrêt en date du 31 juillet 2015, cette cour infirmait l’ordonnance susvisée et ordonnait une mesure d’expertise en désignant pour y procéder M. AA D afin d’examiner les désordres affectant l’immeuble.

L’expert déposait son rapport le 16 janvier 2017.

Par acte d’huissier en date du 22 mai 2017, les époux X ont fait assigner les époux Y, la SCP C-R et Maître Z devant le tribunal de grande instance de Cambrai aux fins d’entendre prononcer la nullité de la vente et la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer diverses sommes, la cour renvoyant pour le détail des sommes réclamées au jugement querellé.

Saisi d’une procédure d’incident, le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 21 février 2015, a :

— constaté le désistement de l’incident présenté par les époux Y-S relativement à la fin de non-recevoir tirée de la prescription;

— ordonné un complément d’expertise confié à M. D lequel a eu pour mission notamment:

— d’indiquer si des travaux de modification, agrandissement ou de changement de destination ont été effectués depuis le changement de propriétaire de l’immeuble le 2 juin 2017 et si tel est le cas les décrire avec précision en se faisant remettre, le cas échéant, les marchés et factures qui y sont relatifs;

— d’indiquer si ces travaux ont pu causer des désordres sur la structure existante de l’immeuble;

— donner son avis sur les travaux éventuellement effectués au droit de l’installation électrique depuis l’acquisition de l’immeuble en faisant la part de ce qui autait du être modifié, ajouté ou supprimé par rapport à l’existant au jour de la vente.

Le rapport d’expertise complémentaire a été déposé le 12 juin 2018.

Par jugement du 22 août 2019, le tribunal de grande instance de Cambrai a':

— débouté M. et M^me X de toutes leurs demandes tant en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. et M^me Y qu’à l’encontre de la SCP AA C AB AC R L Z et de Maître Z,

— condamné solidairement M. et M^me X au paiement à M. et M^me Y de la somme de 8'000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné solidairement M. et M^me X au paiement à la SCP AA C AB AC R L Z et de Maître Z de la somme de 8'000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné solidairement M. et M^me X aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Jean-Noël Lecompte,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 4 octobre 2019 intimant l’ensemble des parties au litige, la déclaration d’appel critiquant chacune des disposiitons du jugement entrepris.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mai 2021, ils demandent à la cour d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de':

— à titre principal,

prononcer la nullité de la vente pour non-conformité de la chose vendue et erreur sur les qualités substantielles,

-à titre subsidiaire,

prononcer la nullité de la vente pour vices cachés et dol,

— dans tous les cas

— juger que la responsabilité du notaire en qualité de rédacteur d’acte est engagée au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien,

— condamner in solidum M. A et le notaire Maître Z au règlement :

pour le loft':

— de la somme de 100'668 euros au titre du prix de vente

— de la somme de 200 euros au titre des frais de dossier

— de la somme de 65'315 euros au titre des intérêts

— de la somme de 668 euros au titre des frais hypothécaires

— de la somme de 742,40 euros au titre des frais de garantie

— de la somme de 9'057 euros au titre de l’assurance décès/invalidité

— de la somme de 450 euros au titre de l’assurance perte emploi

— des frais de remboursement anticipé : 3% du capital restant du

— pour le logement à usage locatif':

— de la somme de 130'625 euros au titre du prix de vente

— de la somme de 200 euros au titre des frais de dossier

— de la somme de 64'175 euros au titre des intérêts

— de la somme de 625 euros au titre des frais hypothécaires

— de la somme de 845,20 euros au titre des frais de garantie

— de la somme de 7'678 euros au titre de l’assurance décès/invalidité

— des frais de remboursement anticipé : 3% du capital restant du

— de la somme de 16'276,34 euros au titre des « frais de notaire »

— de la somme de 37'325 euros correspondant au montant des taxes foncières payées sur la période 2006 – 2018

— de la somme de 12'999,22 euros au titre des cotisations d’assurance de l’immeuble

— de la somme de 12'584,32 euros correspondant au coût des travaux réalisés dans l’immeuble

— de la somme de 100 euros correspondant au coût du diagnostic effectué par la société Diammo,

— de la somme de 121 euros correspondant aux frais bancaires prélevés pour l’opposition à tiers détenteur

— de la somme de 500 euros / mois depuis l’année 2013 à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance du jardin

— de la somme de 5'118,05 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice et relogement des locataires

— de la somme de 35'875,44 euros au titre du préjudice de jouissance

— de la somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

condamner in solidum M. Y et M^e Z au paiement de la somme de 15'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et tous les frais d’exécution y compris à titre conservatoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 03 juin 2021, M. et M^me Y demandent à la cour, au visa des articles 1130 et 1137, 1641 et 1645, 1792 du code civil, de':

à titre principal

— juger M. et M^me X mal fondés en leur appel d’un jugement prononcé le 22 août 2019 par le tribunal de grande instance de Cambrai (RG 17/00864) et les en débouter,

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions concernant M. et M^me Y,

— juger n’y avoir lieu à annulation pour cause de nullité, sur quelque fondement que ce soit, de la vente reçue le 2 juin 2007 par Maître Z et portant sur un immeuble sis […], à […],

— à titre subsidiaire, pour le cas où les doléances de M. et M^me X Q à prospérer, tenant à la description des lieux à l’acte de vente reçu par le notaire, aux questions se rapportant à la réalisation de travaux et à leur incidence fiscale, ou encore à l’absence de mention d’un état des lieux caractérisant une copropriété en volume,

au visa de l’article 1382 ancien devenu l’article 1240 du code civil

— condamner in solidum la SCP C-R-AD-AE-T-U et M^e Z, notaires, à garantir M. et M^me Y de toutes condamnations portant sur les points ci-avant, en principal, intérêts, frais et dépens,

d-ébouter la SCP C-R-AD-AE-T-U et M^e Z de toutes demandes dirigées à l’encontre de M. et M^me Y, fut-ce à titre subsidiaire, en l’absence de faute de ces derniers de nature à porter préjudice auxdits notaires,

— condamner tous succombants à verser à M. et M^me Y la somme de 10'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Processuel, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 avril 2021, M. Z et la société C R Z demandent à la cour de':

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions notamment en ce qu’elle a :

— débouté M. et M^me X de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de M. et M^me Y ainsi qu’à l’encontre de la SCP C et Maître Z,

— condamné solidairement M. et M^me B au paiement à la SCP C et Maître Z la somme de 8'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance en ce compris, les frais d’expertise,

au visa de l’article 1240 du code civil

à titre principal

— juger que Maître Z et la SCP C n’ont pas engagé leur responsabilité civile professionnelle à l’égard de M. et M^me X,

— en conséquence, rejeter toutes conclusions de M. et M^me X, les en débouter,

— condamner solidairement M. et M^me X à verser à M^e Z et à la SELARL C la somme de 8'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de la présente instance,

à titre subsidiaire

— condamner solidairement Mme et M. Y à garantir et relever indemnes M^e Z et la SELARL C de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de M. et M^me X, tant en principal, qu’en frais et accessoires,

— rejeter les conclusions des époux Y en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de M^e Z et de la SELARL C, les en débouter,

— les condamner solidairement à verser à Maître C et à la SELARL C la somme totale de 17 '000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de première instance et de l’instance d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il convient de préciser à titre liminaire qu’il résulte des éléments recueillis dans le cadre du rapport d’expertise et des pièces produites aux débats les éléments suivants :

— le bien immobilier, acquis par les époux X le 2 juin 2017, comportait à la date de l’achat:

— un local commercial, des garages et des dépendances situés au rez-de-chaussée;

— un appartement en duplex situé au 1^er et 2^e étages de l’immeuble et sur l’avant de ce dernier;

— un appartement de type loft situé au 1^er étage et sur la partie arrière de l’immeuble.

Les époux X exploitaient à la date des opérations d’expertise un commerce au rez-de-chaussée de l’immeuble et occupaient le loft à titre privatif. Ils louaient l’appartement en duplex à une famille jusqu’à la survenance d’un dégât des eaux par débordement de chêneau en février 2013, le sinistre ayant contraint les locataires à libérer les lieux et les nouveaux propriétaires à effectuer des travaux. Il a été découvert à l’occasion de ces travaux une installation cryptogamique importante ce qui a entraîné l’établissement d’un devis complémentaire par l’entreprise qui est intervenue pour les réparations.

C’est cette présence de champignons lignivores qui a été essentiellement l’élément déclencheur essentiel de la procédure.

L’historique des travaux qui ont pu être réalisés par les époux A est ainsi repris dans le cadre du rapport d’expertise :

— lors de l’achat de l’immeuble par les époux Y-S en 1989, l’immeuble comportait un rez-de-chaussée à usage commercial avec dépendances et garages et un logement en duplex situé aux 1^er et 2^e étages de l’immeuble en partie avant dudit immeuble;

— en 1992, les époux Y agrandissent le premier étage au dessus des dépendances du rez-de-chaussée commercial ;

— en 2002, le logement est scindé en deux parties au niveau du 1^er étage.

L’immeuble comporte alors

— le rez-de-chaussée à usage de commerce avec deux dépendances et garage;

— le logement duplex à l’avant de l’immeuble et le loft à l’arrière du 1^er étage.;

Ces points étant précisés, il y a lieu d’examiner chacun des griefs invoqués par les époux X et de déterminer pour chacun d’eux quel est le fondement compatible avec leur demande.

Sur les désordres liés à la présence de mérule:

Si pour chacun des griefs invoqués, les époux X ont fondé à titre principal leur action contre les époux Y sur la non-conformité du bien aux caractéristiques de la chose vendue et l’erreur sur les qualités substantielles, et à titre subsidiaire sur l’existence de vices cachés et la garantie légale due pour ces derniers ainsi que sur le dol, il sera observé que les fondements de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue et celui du défaut de conformité doivent être d’emblée écartés comme non pertinents.

S’agissant des fondements subsidiaires, il convient de rappeler que l’article 1641 du code civil dispose que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » .

Il s’ensuit que pour qu’un vice caché soit reconnu, il faut :

— le vice soit caché (c’est-à-dire non apparent ou non connu de l’acquéreur)

— il présente une gravité suffisante

— il soit antérieur à la vente et plus précisément au transfert de propriété

— la chose ne réponde pas à l’usage que l’acquéreur est en droit d’en espérer.

Comme l’a exactement énoncé le premier juge, il est admis que la présence de mérule dans un immeuble peut constituer un vice caché, l’immeuble étant atteint dans sa structure dès lors que la mérule provoque un affaiblissement des bois de structure.

Cependant, force est de constater que l’acte de vente comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés et ce de manière très classique, la garantie ne pouvant en réalité s’appliquer qu’aux seuls défauts dont le vendeur avait connaissance et n’étant ainsi due que par le vendeur considéré comme étant ainsi de mauvaise foi.

Il résulte du rapport d’expertise que l’infestation parasitaire a débuté avant la vente de 2007 et n’était pas apparente lors de cette vente, les murs litigieux et plafonds étant recouverts de doublages en plaques de plâtre ne présentant pas de désordres et dissimulant les pièces de bois de la charpente et du plancher infestées, ce qui permet de conclure effectivement à l’existence d’un vice caché du point de vue de l’acquéreur au sens de l’article 1641 du code civil.

Cependant, il s’évince également des conclusions du rapport d’expertise que rien ne vient remettre en cause les déclarations de M. Y selon lequelles ce dernier a réalisé à des fins esthétiques et d’isolation l’habillage des murs et plafonds dès son achat en 1989 soit bien avant la survenance de mérule et qu’en conséquence le champignon a pu se développer à l’insu des parties intimées.

En conséquence, il n’est absolument pas démontré que les époux Y auraient fait des travaux récents sur les habillages des murs qui leur auraient permis de se rendre compte de l’existence d’un champignon tout en cachant cette information essentielle lors de la vente voire même qu’ils auraient procédé à un tel habillage dans le but de cacher ces désordres.

Les époux X énoncent dans leurs écritures page 4 :

'Monsieur Y a constaté l’infection parasitaire au cours des travaux de rénovation et réfection de la toiture, mais il a refermé et mis en place des plaques de plâtre sur le champignon sans en signaler sa présence. Monsieur Y a transformé la pièce chambre en salle de bain sans VMC entre 2002 et 2006 (cf les diagnostics amiante et pomb de 2002 et 2006 ). Cest précisément cette pièce qui est infestée. Monsieur Y ne peut raisonnablement prétendre (compte tenu de l’ampleur des travaux réalisés) qu’il n’a pas pu constater la présence du champignon à l’occasion des travaux de rénovation et d’aménagement'.

Cependant, si l’examen des diagnostics de l’année 2002 puis de l’année 2006 fait apparaître qu’effectivement le diagnostic amiante fait état du n°22 tandis que les diagnostics plomb et énergétique mentionnent le numéro 22 et le numéro 22 bis, cela ne signifie pas que M. Y a effectué des travaux entre ces deux dates sur la zone affectée par la mérule, mais simplement que l’appartement situé sur la rue a été séparé du loft, ce dernier devenant un logement indépendant,

conformément à l’historique de l’immeuble tel que repris plus haut.

Il convient par ailleurs de préciser que l’assureur de protection juridique (Civis) des époux X avait écarté en septembre 2014 l’éventualité d’une responsabilité des époux Y dans le 'litige mérule’ indiquant en page 6 de son rapport que l’examen des pièces de bois révèle une mérule installée(pièces de bois corrompues à coeur) et donc une naissance de cette corruption très antérieure au dégât des eaux; que toutefois le placement des éléments corrompus derrière des doublages anciens exclut que M. Y en ait eu connaissance lors des travaux de redistribution du loft.

Tel était l’avis également de l’assureur de protection juridique des époux Y, la société Pacifica, qui énonçait dans un rapport d’expertise extra-judiciaire en 2014 que tant le rampant que le plafond se trouvaient d’origine plâtrés et que nul ne pouvait avoir connaissance de l’éventuelle présence d’un champignon lignivore avant que le dégât des eaux ne se manifeste en 2012, cinq ans après la vente.

La mauvaise foi ne se présume pas et rien ne vient remettre en cause les déclarations faites par les vendeurs devant le notaire selon lesquelles l’immeuble n’était pas à leur connaissance atteint de mérule. Par ailleurs, le seul fait que les époux Y aient pu réaliser eux-mêmes des travaux dans l’immeuble n’a pour effet de leur conférer la qualité de vendeur professionnel, lequel n’aurait pas droit à la présomption de bonne foi.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a écarté le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés, indépendamment des problèmes de prescription qui n’ont pas été soulevés par les époux Y, en retenant que ces derniers étaient en droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

Au regard de ce qui a été dit plus haut, la cour écartera de plus fort l’existence d’un dol, tel que prévu par l’ancien article 1116 du code civil applicable au présent litige, les motifs figurant ci-dessus excluant la notion de réticence dolosive et de plus fort l’existence de manoeuvres consistant à cacher des désordres par des revêtements appropriés propres à donner à l’immeuble une image flatteuse lors de la vente.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des époux X contre les époux Y liées à la présence d’une infestation par la mérule.

Il convient d’écarter toute action en responsabilité contre le notaire instrumentaire de ce chef dès lors que ce dernier n’avait en tout état de cause aucun moyen de se convaincre de ce qu’il y avait une infestation à ce titre et de confirmer également le jugement de ce chef.

Sur la souplesse du plancher du loft:

L’expert rappelle à ce sujet que l’extension du 1^er étage réalisée par M. Y constitue la pièce principale du loft et précise que le plancher de cette pièce est d’une souplesse anormale. Il explique à ce sujet que la structure est constituée de gîtes déposées dans le sens de la plus grande portée soutenues par un appui intermédiaire constituée d’une poutre métallique IPE de 100 mètres de hauteur pour une portée de 4,20 mètres et que considérant une charge d’exploitation de 250 daN/m2, la hauteur de poutre est largement insuffisante ce qui explique la prise de flèche anormale des gîtes du plancher.

Les travaux nécessaires selon l’expert pour remédier aux désordres sont d’un montant estimé à 1 550 euros HT.

Il explique encore en page 5 de son rapport que la souplesse du plancher du loft a pu ne pas être

apparente lors de la vente, les visites préalables à l’achat se faisant généralement à 2 ou 3 personnes totalisant une surcharge maximale de l’ordre de 250 kg répartie sur une surface largement supérieure à 1 m20 ce qui est négligeable.

Le fait que le plancher présente une structure vicieuse selon l’expert empêchant une rigidité satisfaisante ne peut trouver sa sanction dans une nullité liée à une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ou dans la résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Les travaux d’extension du premier étage et la création du plancher litigieux ayant eu lieu en 1992 soit plus de 10 années avant la vente de l’immeuble aux époux X, ils n’entrent plus dans le champ de la garantie décennale due par les constructeurs en application notamment des dispositions de l’article 1792 du code civil. Il sera d’ailleurs observé que si les conclusions de la partie appelante vise les dispositions de l’article 1792 du code civil parmi les dispositions légales applicables à sa demande, leurs conclusions ne comportent pas véritablement de développement sur ce point.

En réalité, le seul fondement applicable éventuelleement est le fondement subsidiaire de la garantie des vices cachés, s’agissant selon l’expert d’un vice de construction ne rendant pas le plancher du loft complètement conforme à sa disposiiton. Il se déduit à cet égard des conclusions expertales sus-rappelées que le vice pouvait être considéré comme non apparent lors de l’acquisition faite par les époux X, de simples visites de l’immeuble préalables à la vente ne pouvant suffir à se convaincre de la trop grande souplesse du gîtage du plancher.

Toutefois, il convient de rappeler là encore que l’acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés pour les vices dont les vendeurs n’avaient pas connaissance.

A cet égard, le simple fait que les époux Y aient eux-mêmes réalisé le plancher litigieux en 2002 ne peut permettre à la cour de conclure ipso facto à la responsabilité des vendeurs sur ce point et plus précisément à leur connaissance du vice invoqué au seul motif qu’ils connaissent le procédé de construction qu’ils ont mis en oeuvre. Juger autrement aboutirait à considérer que le vendeur constructeur qui a lui-même réalisé les travaux est de plein droit responsable au-delà du délai de 10 ans de la garantie décennale des désordres affectant son immeuble.

Rien ne permet de conclure en réalité que les époux Y avaient la capacité au moment de la vente de se convaincre que le plancher du loft installé 15 ans plus tôt n’était pas fonctionnel de manière satisfaisante. Les intimés ont à cet égard produit aux débats plusieurs attestations mentionnant de ce que des réunions familiales ou d’amis avaient lieu dans la pièce principale du loft sans que leur attention soit interpellée par une souplesse anormale du plancher de ce dernier.

Il a été produit par ailleurs plusieurs photographies concernant ces réunions festives.

Du reste, plusieurs années se sont écoulées après la vente sans que les acquéreurs ne dénoncent cette souplesse anormale. Il apparaît à cet égard que la souplesse du plancher du loft n’était pas même spécialement invoquée dans la procédure de référé intiée à la fin de l’année 2014 soit plus de sept ans après la vente. L’absence de protestation des acquéreurs pendant de longues années alors qu’ils avaient la jouissance complète de leur immeuble permet de conclure que le désordre invoqué n’était pas réellement perceptible et que s’il ne l’était pas pour les acquéreurs, il ne l’était pas davantage pour les vendeurs au moment de la vente.

Il s’ensuit que les époux Y peuvent encore à tout le moins se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés dont ils n’avaient pas connaissance.

Il convient pour ces motifs d’écarter l’action en garantie des vices cachés au titre de ce grief.

La demande fondée sur le dol doit être de plus fort écartée.

Le notaire instrumentaire ne saurait enfin être déclaré comptable des désordres affectant le gîtage du plancher du loft, désordres qui ont échappé tant aux vendeurs qu’aux acquéreurs, et qui n’étatent pas décelables selon l’expert lors d’une simple visite.

Il s’ensuit que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes, quel que soit le fondement invoqué, tant contre les vendeurs que contre le notaire au titre des désordres affectant le plancher du loft.

Sur le défaut de conformité de l’immeuble lié à la réalisation des travaux d’agrandissement du premier étage sans permis de construire et sans déclaration aux services fiscaux :

L’article 1604 du code civil prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acquéreur.

Il est admis comme l’a indiqué le premier juge que pour apprécier la délivrance conforme aux stipulations contractuelles, le juge doit rechercher si la chose livrée présente ou non les caractéristiques spécifiées par la convention intervenue entre les parties.

En l’espèce, les parties appelantes font valoir que l’immeuble ne correspond pas juridiquement et physiquement à l’immeuble qu’ils ont acheté, les vendeurs et le notaire ayant volontairement dissimulé selon eux, les aménagements n’ayant fait l’objet d’aucune autorisation ni aucune déclaration.

Cependant, l’acte de vente stipue que l’immeuble objet de la vente comprend :

— au rez-de-chaussée : un local commercial, une petite réserve, WC lavabo;

— à l’étage, trois chambres, cuisie et séjour, salle de bains et WC formant un appartement et un grenier aménagé en loft;

— un atelier en sous-sol ; deux garages, jardin, terrain et dépendances.

Il n’est pas contesté que l’immeuble vendu est identique à celui mentionné au contrat.

Par ailleurs, le fait que les travaux d’extension avec la suppression de l’ancienne verrière et la création d’une pièce à vivre n’aient pas fait l’objet d’un permis de construire au temps de leur réalisation n’a pas véritablement d’impact sur la situation des acquéreurs, alors que les travaux réalisés remontent pratiquement à 30 ans et que lesdits acquéreurs ne sont en aucun cas susceptibles d’avoir des ennuis administratifs de ce chef.

Par ailleurs, les époux X font valoir que leurs vendeurs n’avaient pas procédé à la déclaration auprès de l’administration fiscale des trois unités d’imposition existant à la suite de la division du premier étage entre appartement de devant et du loft, exposant qu’ils ont été sollicités par l’administration fiscale à ce sujet et y avoir déféré, ce qui a conduit à leur surprise à une majoration particulièrement significative du montant de l’impôt foncier, cet impôt actualisé de 2012 à 2013 étant ainsi passé de 2 756 euros à 4 293 euros.

Cependant, il y a lieu d’observer que l’impôt foncier tel qu’il est actuellement payé correspond bien à la désignation du bien vendu telle qu’elle est reprise dans l’acte de vente, c’est-à-dire à un immeuble divisé en trois unités.

A cet égard, les époux X ne peuvent véritablement prétendre ne pas avoir été informés de

l’existence de trois lots distincts un pour le local commercial, un pour l’appartement et un pour le logement privatif.

Dès lors, la cour estime que les qualifications de défaut de conformité ou d’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ne peuvent être envisagées, le fondement de la garantie légale des vices cachés étant par ailleurs également inapproprié.

Tout au plus, pourrait-il être envisagé l’existence d’un dol si l’on considérait que la présentation de taxes foncières d’un montant minoré par le vendeur a pu avoir une influence réelle sur le consentement des acquéreurs.

Cependant, il convient de relever que la majoration de l’impôt foncier n’apparaît pas résulter de la seule omission par les époux Y de déclarer auprès de l’administration fiscale la division du premier étage en deux logements.

En effet, le rapport d’expertise extra-judiciaire de la société Pacifica-assureur de protection juridique des intimés énonçait que le rez-de-chaussée commercial a subi d’importantes modifications en raison du changement d’affectation du local commercial depuis la vente et que de ce fait, les bases de calcul des services fiscaux ont nécessairement évolué et que dans ces conditions, il apparaissait délicat de prétendre que l’augmentation de la taxe dépendait des seules modifications faites par M. Y.

Ces observations apparaissent confirmées par l’examen des relevés de propriété produits aux débats.

En effet, le relevé de propriété au titre de l’année 2012 (alors que la séparation des étages de l’immeuble en deux logements n’avait pas encore été déclarée à l’administration fiscale) fait apparaître que le revenu cadastral de la partie de l’immeuble affectée à son usage commercial est d’un montant de 2 692 euros tandis que le relevé de propriété au titre de l’année 2013, alors que la division de l’immeuble en trois lots a été effectivement déclarée à l’administration fiscale dans le cadre d’une régularisation, fait apparaître que le revenu cadastral de cette même partie d’immeuble est d’un montant de 3 897 euros ce qui traduit une augmentation de plus de 30 %.

Il s’ensuit que l’augmentation de la taxe foncière n’est qu’en partie liée au défaut de déclaration de la division des étages de l’immeuble en deux logements indépendants et que l’impact du défaut de déclaration par les vendeurs est bien moindre que ne le prétendent les acquéreurs.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les époux Y ont sciemment omis de déclarer à l’administration fiscale que deux logements existaient dans les étages de l’immeuble.

Il s’ensuit que la cour estime que la demande doit être rejetée également sur le fondement du dol et qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté, quelque soit le fondement invoqué, la demande dirigée tant contre les époux Y que contre le notaire au titre de l’absence de permis de construire au titre de l’aménagement du loft et de l’absence de déclaration à l’administration fiscale de la séparation de l’étage en deux logements.

Sur l’installation électrique:

L’expert relève en page 16 de son premier rapport :

— que lors de la première réunion du 19 novembre 2015, M. X a fait état de l’absence de coupure générale du loft aménagé dans la partie arrière de l’immeuble ;

— que le tableau de protection et de répartition des circuits de ce loft, situé dans un placard du logement, est alimenté électriquement par un coffret de branchement avec compteur et disjoncteur général situé en façade sur rue inaccessible directement depuis l’intérieur ; que cette disposition n’est

pas interdite, pourvu que le logement dispose d’une coupure générale de l’installation accessible directement de l’intérieur mais que cette coupure générale n’existe pas ;

— que ce tableau st enfermé dans un placard; que cette disposition n’est cependant pas conforme à la norme NF C 15 100 ;

— qu’il s’est avéré que la réclamation des époux X-H portait sur le défaut de conformité globale de l’installation électrique du loft, à l’appui du rapport de diagnostic établi par Diamimo le 3 avril 2014 lisant également les désordres suivants:

— l’inversion de conducteurs phase/neutre;

— l’absence de prise de terre visible et de conducteur de terre;

— l’absence de canalisations métalliques à la liaison équipotentielle principale;

— des dispositifs de protection placés sous les conducteurs de neutre au lieu des conducteurs de phase;

— l’absence de liaison équipotentielle supplémentaire en locaux humides;

— l’absence de protection à haute sensibilité sur au moins un circuit de l’habitation;

— qu’au cours de la seconde réunion, il a été évoqué la nécessité de faire intervenir un sapiteur pour examiner en détail ses allégations de non-conformité mais que les demandeurs n’ont pas souhaité une telle intervention afin de ne pas retarder le dépôt du rapport.

La cour observe s’agissant des vices allégués de l’installation électrique :

— qu’à la date de la vente passée entre les époux Y et les époux X, le diagnostic électricité, qui n’est devenu obligatoire en cas de vente de l’immeuble qu’à compter du 1^er janvier 2009, n’était pas rendu obligatoire ;

— que la norme NF C 15 100 en matière d’électricité visée par l’expert ne s’applique qu’à des travaux réalisés postérieurement à la date des travaux réalisés par les époux Y;

— que les acquéreurs, qui n’ont pas par ailleurs souscrit lors du premier rapport d’expertise à la proposition de l’expert de faire intervenir un sapiteur, pour examiner les désordres relatifs à l’installation électrique sont censés avoir accepté de prendre l’immeuble dans l’état son installation électrique et n’ont par ailleurs fait valoir aucun grief concernant l’état de cette installation électrique pendant plusieurs années suivant la vente;

— qu’il n’est pas démontré que les époux Y auraient manqué à l’obligation de sincérité lorsqu’ils ont indiqué dans le cadre de l’acte authentique de vente qu’ils n’avaient pas effectué dans les 10 années précédant la vente consentie aux époux X des travaux susceptibles de justifier la mise en oeuvre de la garantie décennale et engendrant l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrages;

— qu’en effet, aucun élément ne vient établir que l’essentiel des travaux d’électricité en cause aurait été réalisée en 2002 soit dans les cinq années précédant la vente, ce que contestent les époux Y alors que par ailleurs le loft avait été aménagé pour être viable et donc équipé en électricité bien des années auparavant comme le rappelle l’historique des aménagements de l’immeuble repris plus haut;

— que les époux Y indiquent avoir simplement fait procéder à l’installation d’un troisième compteur d’électricité pour permettre la séparation des deux logements de l’étage;

— que force est de constater par ailleurs, comme le relève l’expert, que par une lettre en date du 17 février 2014, la délégation régionale Consuel a confirmé avoir visé le 3 juin 2005 l’attestation de conformité établie par M. Y même si l’expert s’est déclaré surpris de la délivrance d’une telle attestation.

Dès lors la cour en conclut, comme le premier juge, que les éléments factuels de nature à justifier une action contre les époux Y quel que soit le fondement invoqué ne sont pas réunis en ce qui concerne les désordres susceptibles d’affecter l’installation électrique.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes formulées de ce chef par les parties appelantes à l’encontre des époux Y et du notaire.

Sur l’état d’imbrication de l’immeuble:

M. D a relevé en page 17 du rapport d’expertise que le loft situé au 1^er étage de la partie arrière de l’immeuble comporte au-delà du séjour, un décrochement surplombant la parcelle cadastrée n°710 occupée par ce qui avait été décrit à l’expert dans un premier temps comme un atelier et qui serait en réalité une partie d’habitation ; que de ce fait, l’immeuble acquis par les époux X assure la couverture de l’immeuble tiers et inversement ce tiers constitue la structure porteuse de l’immeuble des acquéreurs.

L’expert ajoute que cette situation s’apparente soit à un état de copropriété soit à des immeubles indivis frappés de servitudes réciproques et que l’acte de vente du 2 juin 2007 ne porte aucune mention à ce sujet, ce qui est exact.

La cour précise que cette imbrication résulte manifestement d’un aménagement par destination du père de famille, à savoir d’un rapport de dépendance entre les immeubles résultant de la volonté d’un auteur commun aux deux parties.

A cet égard, il s’avère que l’acte authentique d’achat de l’immeuble par les époux Y en date du 2 mai 1989 acte établi par la SCP C R Z soit la même SCP faisait état de cette particularité de manière indirecte en visant un plan établi par Maître E géomètre-expert à Caudry sous le numéro 5 448 annexé à un acte reçu par le notaire soussigné le 19 avril 1989 ledit plan, dûment produit aux débats, portant la mention suivante:

-lot n°3 : servitude au profit du lot n°3 (appartenant actuellement aux époux X) d’une partie de l’étage surplombant le lot n°2 (parties figurant teinte plus foncée) (propriétaire voisin) Accès à cette pièce par un escalier débouchant dans le garage. L’entretien de la toiture au-dessus de cette pièce sera à la charge n°3.

Cependant, les époux X ne peuvent se plaindre d’aucune cause de nullité ou de résolution de la vente à l’encontre des époux Y et ce quel que soit le fondement alors que :

— l’état de fait d’imbrication des immeubles ressort de la configuration des lieux et a dû apparaître aux acquéreurs à la suite d’un examen normalement attentif des lieux;

— que l’existence de l’état d’imbrication des immeubles n’emporte aucune éviction dont les acquéreurs pourraient être victimes, puisque leur fonds a la qualité de fonds dominant et que la construction dont ils sont propriétaires est garantie nonobstant le fait qu’elle réalise un empiètement par rapport à la ligne divisoire des fonds;

— les époux Y ne sont pas comptables de la faute commise par le notaire en n’évoquant pas la situation de surplomb et ses conséquences.

Sur la responsabilité du notaire:

Le notaire, en qualité d’officier public, est chargé d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente et est tenu, dans ce cadre, à un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte. En cas de manquement, il engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article1382, ancien, du code civil, devenu l’article 1240 du code civil, cet article ayant été effectivement invoqué par les époux X dans leurs conclusions.

C’est exactement que le jugement entrepris a énoncé que Maître L Z a commis une faute, puisqu’il n’a pas repris dans l’acte authentique de vente en date du 2 juin 2017 la servitude qui apparaissait dans l’acte d’achat des époux Y.

Le préjudice résultant toutefois de cette omission doit être relativisé au regard du fait que la situation de surplomb de l’immeuble acquis par les époux X ne peut pas être remise en cause par leur voisin.

Toutefois en s’abstenant de faire état lors de la vente de la situation particulière des deux immeubles et de l’état de dépendance qui en résultait entre l’immeuble acquis par les époux X et celui du voisin, le notaire s’est abstenu de donner une information juridique à l’acquéreur sur les contraintes qui s’ensuivaient, liées à l’existence d’une copropriété verticale, et aux difficultés qui peuvent en résulter en cas de nécessité de travaux, les époux X ne s’étant rendus compte de l’existence de ces difficultés que par l’éclairage donné par le rapport d’expertise.

La cour estime sur ce point, à la différence du premier juge, que ce manquement a causé un préjudice aux acquéreurs sous la forme d’une perte de chance de ne pas contracter qu’il convient d’indemniser par l’allocation d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il convient de condamner Maître Z au paiement de cette somme.

Force est de constater par ailleurs que les époux X n’ont formé en cause d’appel aucune demande contre la SCP de notaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

Le jugement ayant été confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes formulées par les époux X à l’encontre des époux Y, il convient de le confirmer en ce qu’il a condamné les époux X à payer à ces derniers une indemnité de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le montant de cette indemnité tenant compte de la durée de la procédure et de l’assistance par un avocat pendant une procédure de référé, d’expertise et de complément d’expertise.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum les époux X à payer aux époux Y une indemnité complémentaire de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La demande des époux X contre Maître Z a été pour partie acceptée. Cependant la disproportion est grande entre les demandes telles que formulées à l’encontre du notaire et la réelle étendue des griefs justifiés.

Cette circonstance justifie que les dépens de première instance et d’appel soient partagés par moitié entre les époux X d’une part et Maître Z d’autre part et que ces parties soient déboutées de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant, les frais d’expertise judiciaire et de complément d’expertise judiciaire sont partagés entre

ces mêmes parties comme suit:

-3/4 à la charge des époux X ;

-1/4 à la charge de Maître Z.

Il convient enfin de débouter la SCP notariale de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté M. F X et G H épouse X de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre des époux Y-K et quel que soit le fondement invoqué ;

— condamné M.et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Infirmant partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toute demande des époux X-H à l’encontre de Maître L Z ;

Statuant à nouveau ;

Condamne Maître L Z à payer aux époux X-H la somme de 20 000 euros (vingt mille euros) à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir de conseil et d’information au titre des conséquences juridiques de l’état d’imbrication de l’immeuble ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes formulées à l’encontre de Maître Z ;

Infirmant le jugement entrepris pour le surplus ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et les partage par moitié entre les époux X-H, d’une part, et Maître Z d’autre part ;

Précise toutefois que les frais d’expertise judiciaire et de complément d’expertise judiciaire seront partagés entre ces mêmes parties comme suit :

-3/4 à la charge des époux X ;

-1/4 à la charge de Maître Z ;

Autorise la distraction des dépens au profit de l’avocat des époux Y ;

Déboute la SCP C-R-Z de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ajoutant au jugement entrepris,

Condamne in solidum les époux X H à payer aux époux Y-K la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure

d’appel.

Le greffier Le président

V W M N