N° RG 22/02786 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OHXM

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 24 novembre 2021

RG : 17/11415

ch n°9 cab 09F

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES

C/

[B]

[Y]

[X]

[U]

S.E.L.A.S. AJLD

S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE

S.E.L.A.S. AGI & ASSOCIÉS

S.C.I. BOUL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 23 Mai 2024

APPELANTS ET INTIMES :

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES (CERA)

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représentée par M^e Marie-josèphe LAURENT de la SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768

M. [R] [X]

né le 26 Mai 1968 à [Localité 13] (HAUTE LOIRE)

[Adresse 4]

[Localité 10]

Mme [H] [U] épouse [X]

née le 06 Mars 1966 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentés par M^e Kevin CHAPUIS, avocat au barreau de LYON, toque : 2207

La SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE, anciennement

dénommée SCP Philippe RAMBAUD, Florent PICOT, Cédric

POMMIER, Guillaume FAVRE, Antoine DELSOL, Marianne

PREZIOSO

[Adresse 6]

[Localité 7]

La SELAS AGI & ASSOCIES, anciennement dénommée AJLD,

venant aux droits de la SELARL Roland AGI, Philippe JOURDAN,

[V] [O],

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

INTIMES :

M. [W] [T] [L] [B]

né le 21 Janvier 1970 à [Localité 12] (GIRONDE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Mme [N] [Y]

née le 09 Septembre 1971 à [Localité 15] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentés par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Arthur GUIMET de la SELARL GUIMET & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1144

La SCI BOUL

[Adresse 5]

[Localité 8]

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 11 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Janvier 2024

Date de mise à disposition : 30 Avril 2024 prorogé au 07 Mai 2024, prorogée au 14 Mai 2024, prorogée au 23 mai 2024, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 2 juin 2015 reçu en l’étude de la Selarl Agi-Jourdan-[O], M. [B] et Mme [Y] divorcée [F] ont acquis de M et Mme [X] un appartement constituant le lot n°5 d’un ensemble immobilier en copropriété cadastré CD n°[Cadastre 2], sis [Adresse 3] à [Localité 17], moyennant un prix de 290.000 euros. Il est désigné dans l’acte comme un appartement de type 6, d’une surface de 125,85 m2, situé au rez-de-chaussée et comprenant un étage en duplex.

M. [B] et Mme [Y] ont financé l’acquisition de ce bien au moyen de deux prêts n°9558790 et n°9552791 souscrits le 12 mai 2015 auprès de la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône-Alpes(la banque) pour des montants respectifs de 85.000 euros et 188.000 euros.

M et Mme [X] avaient eux-mêmes acquis ce bien de la Sci Boul suivant acte authentique reçu le 6 avril 2010 en l’étude de la Scp Decieux-Favre-Picot-Tambaud-Pommier-Morel, moyennant un prix de 240.000 euros.

Par courrier recommandé du 6 mai 2016, reçu le 9 mai 2016, la commune de [Localité 9] a indiqué à M. [B] et Mme [Y] que les dernières autorisations d’urbanisme délivrées pour le [Adresse 3] portaient sur la construction de locaux artisanaux.

M. [B] et Mme [Y] ont alors saisi Mme [O], notaire ayant instrumenté l’acte de vente du 2 juin 2015.

Mme [O] a pris attache avec la commune de [Localité 9], qui, par courrier du 13 juin 2016, lui a indiqué que la destination du premier étage avait été modifiée suivant permis de construire du 23 juillet 2008 et arrêté modificatif du 14 mai 2009 mais pas celle du rez-de-chaussée, qui avait conservé sa destination artisanale originelle.

Par actes délivrés les 14,15,19 et 21 septembre 2017, M. [B] et Mme [Y] ont fait assigner les époux [X], la Selarl Agi-Jourdan-[O] et la banque, principalement aux fins de voir prononcer la nullité de la vente.

Par acte délivré le 3 juillet 2018, les époux [X] ont fait assigner en intervention forcée la Sci Boul et la Scp Rambaud-Picot-Pommier-Prezioso-Favre-Delsol, venant au droits de la Scp Decieux-Favre-Picot-Tambaux-Pommier-Morel afin qu’ils soient condamnés in solidum à les garantir de toutes les condamnations pouvant intervenir contre eux au bénéfice de M. [B] et Mme [Y].

Par ordonnance du 22 novembre 2018, le juge de la mise en état a joint les deux affaires.

La Selarl Agi & associés, anciennement dénommée Ajld, vient aux droits de la Selarl Agi-Jourdan-[O]. La Selarl Office Notarial de l’Europe vient désormais au droit de la Scp Rambaud-Picot-Pommier-Favre-Delsol-Prezioso, anciennement la Scp Decieux-Favre-Picot-Tambaud-Pommier-Morel.

Par jugement du 24 novembre 2021, réputé contradictoire, en l’absence de constitution d’avocat par la Sci Boul, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré recevable la demande en annulation de la vente du 2 juin 2015 formée par M. [B] et Mme [Y]

— prononcé la nullité de la vente intervenue le 2 juin 2015 entre, d’une part, M. [B] et Mme [Y] et, d’autre part, M. et Mme [X], reçue en l’étude Selarl Agi-Jourdan-[O], portant sur le lot n°5 de l’ensemble immobilier en copropriété cadastré CD n°[Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 17]

— condamné solidairement M. et Mme [X] à restituer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 290.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement

— rejeté la demande en condamnation in solidum à restituer le prix de vente formée par M. [B] et Mme [Y] à l’encontre de la Selas Ajld, de la Sci Boul et de la Selarl Office Notarial de l’Europe

— annulé l’acte de vente intervenu le 6 avril 2010 entre, d’une part, M. et Mme [X] et, d’autre part, la Sci Boul, reçu en l’étude Scp Decieux-Favre-Picot-Tambaud-Pommier-Morel, portant sur le lot n°5 de l’ensemble immobilier en copropriété cadastré CD n°[Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 17]

— condamné la Sci Boul à restituer à M. et Mme [X] la somme de 240.000 euros

— rejeté la demande en paiement de M. et Mme [X] au titre des frais exposés lors de la vente du 6 avril 2010

— annulé les contrats de prêt n°9558790 et 9552791 souscrits en date du 12 mai 2015 par M. [B] et Mme [Y] auprès de la banque pour des montants respectifs de 85.000 euros et 188.000 euros

— condamné solidairement M. [B] et Mme [Y] à restituer à la banque la somme de 198.601,98 euros, outre intrêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, déduction faite du capital remboursé, des intérêts réglés, des frais de dossier et de cautionnement ainsi que de tous autres frais liés aux contrats de prêt payés à la banque

— rejeté la demande en paiement de la banque au titre du préjudice commercial subi

— dit que la perte de chance de ne pas réitérer s’élève, pour M. [B] et Mme [Y] à 90% du préjudice subi

— dit que la perte de chance de ne pas réitérer s’élève, pour M. et Mme [X] à 90% du préjudice subi

— condamné in solidum la Selas Ajld, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 21.898,46 euros au titre des frais de vente

— condamné in solidum la Selas Ajld, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral

— condamné in solidum la Selas Ajld, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 1.755,15 euros au titre des frais de déménagement et des impôts fonciers

— condamné in solidum la Sci Boul et la Selarl Office Notarial de l’Europe à garantir M. et Mme [X] de toutes les condamnations prononcées contre eux au profit de M. [B] et Mme [Y], à hauteur de 90% en ce compris la restitution du prix de la vente du 2 juin 2015, l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

— dit que la charge finale du préjudice sera supportée par la Sci Boul

— en conséquence, condamné la Sci Boul à garantir la Selas Ajld et la Selarl Office Notarial de l’Europe de toutes les condamnations prononcées contre eux au profit, d’une part, de M. [B] et Mme [Y] et, d’autre part, M. et Mme [X], en ce compris l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

— rejeté les demandes d’indemnisation de M. [B] et de Mme [Y] en ce qu’elles sont dirigées contre M. et Mme [X]

— rejeté au surplus les demandes d’indemnisation de M. [B] et Mme [Y]

— condamné in solidum la Selas Ajld, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul à payer à la Caisse d’Epargne la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum la Selas Ajld, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum la Selas Ajld, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul à payer à M. et Mme [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande de la Selas Ajld et de la Selarl Office Notarial de l’Europe au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande d’exécution provisoire du jugement de M. et Mme [X]

— rejeté toutes les autres demandes

— condamné in solidum la Selas Ajld et de la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul aux dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par la Selarl Guimet Avocats dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 avril 2022, signifiée à la SCI Boul le 25 mai 2022, la banque a interjeté appel. Par déclaration du 21 avril 2022, signifiée à la SCI Boul le 30 mai 2022, M. et Mme [X] ont également relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a joint les deux procédures.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2022, les époux [X] demandent à la cour de :

Avant dire droit,

— ordonner la jonction de la présente procédure inscrite sous le R.G. n°22/0278 avec celle inscrite sur appel des époux [X] sous le R.G. n°22/02942

Sur le fond,

— infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il a : rejeté la demande en paiement de M. et Mme [X] au titre des frais exposés lors de la vente du 6 avril 2010 ; condamné solidairement M. et Mme [X] à prendre en charge les frais afférents à la publication du jugement ; dit que la perte de chance de ne pas réitérer s’élève, pour M. [B] et Mme [Y], à 90 % du préjudice subi ; dit que la perte de chance de ne pas réitérer s’élève, pour M. et Mme [X], à 90 % du préjudice subi ; condamné in solidum la Sci Boul et la Selarl Office Notarial de l’Europe à garantir M. et Mme [X] de toutes condamnations prononcées contre eux au profit de M. [B] et Mme [Y], à hauteur de 90% en ce compris la restitution du prix de la vente du 2 juin 2015, l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; condamné in solidum la Selas Ajld, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Sci Boul à payer à M. et Mme [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— confirmer le jugement déféré pour le surplus, notamment en ce qu’il a prononcé la nullité des ventes des 6 avril 2010 et 2 juin 2015 ;

Statuant à nouveau

À titre principal,

— dire et juger que la Sci Boul a commis une réticence dolosive au préjudice des époux [X], en s’abstenant délibérément de révéler l’information déterminante de leur consentement selon laquelle les travaux avait été réalisés en violation des règles d’urbanisme et que le rez-de-chaussée du bien vendu à usage d’habitation avait conservé une destination artisanale ;

À titre subsidiaire,

— dire et juger que les époux [X] ont commis une erreur déterminante de leur consentement et excusable quant à la destination véritable du rez-de-chaussée du bien vendu à usage d’habitation, qui avait conservé une destination artisanale

En tout état de cause,

— dire et juger la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selarl Agi & associés ont commis des manquements à leurs obligations de conseil et de veiller à l’efficacité juridique des actes, en s’abstenant de vérifier la véritable destination des locaux

En conséquence,

— condamner solidairement la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selarl Agi & associé à la restitution intégrale du prix de vente de l’immeuble aux époux [X], soit la somme de 240.000 euros, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation de M. [B] et Mme [Y] et anatocisme dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil;

— condamner solidairement la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selarl Agi & associés à rembourser aux époux [X], l’intégralité des frais de travaux d’isolation dont ils peuvent justifier, soit la somme de 10.455,92 euros, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation de M. [B] et Mme [Y] et anatocisme dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

— condamner solidairement la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selarl Agi & associés à rembourser aux époux [X] les frais de notaire exposés par eux lors de la vente du 6 avril 2010, soit la somme de 10.000 euros, ainsi que les frais d’agence lors de la vente du 2 juin 2015 de 16.000 euros, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation de M. [B] et Mme [Y] et anatocisme dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

— condamner solidairement la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selarl Agi & associés à prendre en charge les frais de publication de l’arrêt à intervenir;

— condamner solidairement la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selarl Agi & associés à verser aux époux [X] la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l’anxiété suscitée par les procédures judiciaires;

— condamner solidairement la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selarl Agi & associés à verser aux époux [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 février 2023, la banque demande à la cour de :

— dire l’appel limité de la banque (RG. 22/0278) recevable et bien fondé

— infirmer le jugement en ce qu’il « rejette la demande en paiement de la banque au titre du préjudice commercial subi »

Et statuant à nouveau sur cette demande :

— déclarer la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selas Agi & associés, ou qui mieux le devra, responsables du préjudice subi par la banque du fait de l’annulation des contrats de prêt contractés avec M. [B] et Mme [Y], et les condamner in solidum à l’indemniser à hauteur de l’intégralité de son préjudice financier.

— condamner en conséquence in solidum la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selas Agi & associés ou qui mieux le devra, à verser à la banque la somme de 99.057,80€ à titre de dommages intérêts (somme à parfaire au jour de la décision à intervenir) outre intérêts au taux légal à compter de cette date.

— condamner in solidum la Sci Boul, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selas Agi & associés ou qui mieux le devra à verser à la banque la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les parties succombantes ou qui mieux le devra aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, signifiées le 26 octobre 2023, M. [B] et Mme [Y] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente du 2 juin 2015 conclue entre les époux [X] et M. [B] et Mme [Y] du fait d’une erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier vendu ; en ce qu’il a condamné les époux [X] à restituer à M. [B] et Mme [Y] au titre du prix de vente la somme de 290.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil et en ce qu’il a ordonné la publication au service de publicité foncière de la décision aux frais des époux [X]

Y ajoutant :

— dire que le remboursement du prix de vente interviendra dans les 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, concomitamment à la restitution de la jouissance du bien qui sera faite au époux [X] par M. [B] et Mme [Y]

— condamner les époux [X] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 21.898,46 euros au titre des frais relatifs à la vente, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé les contrats de prêt souscrits pour des montants respectifs de 85.000 euros et 188.000 euros et condamné solidairement M. [B] et Mme [Y] à restituer à la Caisse d’Epargne la somme de 198.601,98 euros, arrêtée à la date du 5 mars 201à outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, déduction faite du capital remboursé, des intérêts réglés, des frais de dossiers et de cautionnement ainsi que de tous autres frais liés aux contrats de prêt payés à la banque.

Y ajoutant

— dire que les sommes remboursées par M. [B] et Mme [Y] postérieurement au 5 mars 2019 devront être déduites du montant restant à rembourser à la banque

— dire que la banque devra justifier auprès de M. [B] et Mme [Y] lors de l’exécution de l’arrêt à intervenir du montant à restituer par eux et ce, par la communication de toutes pièces utiles

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation in solidum à restituer le prix de vente formée par M. [B] et Mme [Y] à l’encontre de la Selas Ajld et de la Selarl Office Notarial de l’Europe ; dit que la perte de chance de ne pas réitérer pour M. [B] et Mme [Y] s’élève à 90% du préjudice subi : rejeté les demandes d’indemnisation de M. [B] et Mme [Y] en ce qu’elles sont dirigées contre les époux [X] ; rejeté les demandes d’indemnisation de M. [B] et Mme [Y] relatives à l’achat de mobilier spécifique pour meubler l’appartement acquis [Adresse 3] et au paiement du droit de partage de l’indivision

Et statuant à nouveau :

— condamner les époux [X] à indemniser Mme [Y] et M. [B] des dépenses exposées en pure perte et des préjudices subis et en conséquence à leur payer :

o au titre des frais de cautionnement du prêt bancaire, la somme de 2.593,50 euros et au titre des frais de dossier de prêt bancaire, la somme de 410,98 euros

o au tire de la taxe foncière payée ; pour l’année 2015 la somme de 583,15 euros, pour l’année 2016 la somme de 1.042 euros, pour l’année 2017, la somme de 1.044 euros, pour l’année 2018 la somme de 1.138 euros, pour l’année 2019, la somme de 1117 euros, pour l’année 2020 la somme de 1.132, pour l’année 2021 la somme de 1.128 euros, la somme de 1.169 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022 et la somme de 1.252 euros au titre de la taxe foncière de 2023, ces sommes étant à faire faire jusqu’à l’arrêt à intervenir

o au titre des frais de déménagement, la somme de 130 euros

o au titre des achats de mobilier spécifique à l’appartement du [Adresse 3] la somme de 2.422,22 euros

o le montant du droit de partage de l’indivision prélevé par le fisc, soit actuellement 2,5% de l’ensemble des sommes qui seront restituées par les époux [X] ou tout autre taux applicable lors de l’arrêt à intervenir

o au titre du préjudice moral, la somme de 5.000 euros par an à compter de mai 2016 et jusqu’à l’arrêt à intervenir

— condamner in solidum la société Agi et associé, anciennement Ajld notaires, et la Selarl Office Notarial de l’Europe, notaires, à rembourser à M. [B] et Mme [Y] à première demande les sommes de 290.000 euros au titre du prix de vente et 21.898,46 euros au titre des frais relatifs à la vente, outre interêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance et capitalisation des intérêts, en cas d’insolvabilité partielle ou totale des époux [X] ou de l’impossibilité de Mme [Y] et M. [B] de recouvrer lesdites sommes, dans le délai susvisé de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— condamner in solidum la société Agi et associés, anciennement Ajld, et la Selarl Office Notarial de l’Europe notaires, in solidum avec les époux [X] à payer à Mme [Y] et M. [B] en réparation de leur préjudice :

o au titre des frais de cautionnement du prêt bancaire la somme de 2.593,50 euros et au titre des frais de dossier de prêt bancaire la somme de 410,98 euros

o au tire de la taxe foncière payée ; pour l’année 2015 la somme de 583,15 euros, pour l’année 2016 la somme de 1.042 euros, pour l’année 2017, la somme de 1.044 euros, pour l’année 2018 la somme de 1.138 euros, pour l’année 2019, la somme de 1117 euros, pour l’année 2020 la somme de 1.132, pour l’année 2021 la somme de 1.128 euros, la somme de 1.169 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022 et la somme de 1.252 euros au tirer de la taxe foncière de 2023, ces sommes étant à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir

o au titre des frais de déménagement, la somme de 130 euros

o au titre des achats de mobilier spécifique à l’appartement du [Adresse 3] la somme de 2.422,22 euros

o le montant du droit de partage de l’indivision prélevé par le fisc, soit actuellement 2,5% de l’ensemble des sommes qui seront restituées par les époux [X] ou tout autre taux applicable lors de l’arrêt à intervenir

o au titre du préjudice moral, la somme de 5.000 euros par an à compter de mai 2016 et jusqu’à l’arrêt à intervenir

Pour le surplus :

— condamner in solidum les époux [X], la Selas Agi et associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe notaires, à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la Selarl Guimet Avocats pour les dépens de première instance et au profit de la Scp Aguiraud Nouvelet pour les dépens d’appel, sur leur affirmation de droit

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 juin 2023, la Selarl Office Notarial de l’Europe et la Selas Agi & associés demandent à la cour de :

— juger recevable et bien fondé l’appel incident de la Selas Agi & associés et de la Selarl Office Notarial de l’Europe

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a retenu la responsabilité des notaires au cas d’annulation des ventes et les a condamnés,

— vu la défaillance de la Caisse d’Epargne, des consorts [B] et [Y], comme des époux [X], dans la démonstration d’une faute des notaires directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable, débouter la Caisse d’Epargne, M. [B] et Mme [Y], M. et Mme [X], de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Selas Agi & associés, anciennement dénommée Selas Ajld, venant aux droits de la Scp Roland Agi, Philippe Jourdan, [V] [O] et de la Selarl Office Notarial de l’Europe, venant aux droits de la Scp Philippe Rambaud, Florent Picot, Cédric Pommier, Guillaume Favre, Antoine Delsol, Marianne Prezioso

Subsidiairement,

— condamner la Sci Boul à relever et garantir les sociétés notariales concluantes de l’intégralité de toutes condamnations qui par impossible seraient prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais et accessoires,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [B] et Mme [Y], M. et Mme [X], à payer à la Selas Agi & associés, anciennement dénommée Selas Ajld, venant aux droits de la Scp Roland Agi, Philippe Jourdan, [V] [O], et à la Selarl Office Notarial de l’Europe, venant aux droits de la Scp Philippe Rambaud, Florent Picot, Cédric Pommier, Guillaume Favre, Antoine Delsol, Marianne Prezioso, la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la Sas Tw et associés sur son affirmation de droit.

La SCI Boul n’a pas constitué avocat.

La clôture a été ordonnée le 11 janvier 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer qu’aucune des parties ne remet en question, en cause d’appel les chefs du jugement déféré suivants, qui sont dès lors irrévocables :

— prononce la nullité de la vente intervenue le 2 juin 2015 entre, d’une part, M. [B] et Mme [Y] et, d’autre part, M et Mme [X],

— condamne solidairement M et Mme [X] à restituer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 290 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— annule les contrats de prêt n° 9558790 et 9552791 souscrits le 12 mai 2015 par M. [B] et Mme [Y] auprès de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône Alpes pour des montants respectifs de 85 000 euros et 188 000 euros,

— condamne solidairement M. [B] et Mme [Y] à restituer à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône-Alpes la somme de 198 601,98 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, déduction faite du capital remboursé, des intérêts réglés, des frais de dossier et de cautionnement, ainsi que tous autres frais liés aux contrats de prêts payés à la banque,

— annule l’acte de vente intervenu le 6 avril 2010 entre, d’une part, M et Mme [X] et, d’autre part, la SCI Boul,

— condamne la SCI Boul à restituer à M et Mme [X] la somme de 240 000 euros,

— dit que la charge finale du préjudice sera supportée par la SCI Boul,

— en conséquence, condamne la SCI Boul à garantir la SELAS AJLD et la SELARL Office notarial de l’Europe de toutes les condamnations prononcées contre eux au profit, d’une part, de M. [B] et Mme [Y] et, d’autre part, M et Mme [X], en ce compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ailleurs, le jugement déféré ayant « condamné solidairement M. [B] et Mme [Y] à restituer à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône-Alpes la somme de 198 601,98 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, déduction faite du capital remboursé, des intérêts réglés, des frais de dossier et de cautionnement, ainsi que tous autres frais liés aux contrats de prêts payés à la banque », il n’y a pas lieu, ainsi que le sollicitent de façon superfétatoire et imprécise M. [B] et Mme [Y], d’ajouter que «  les sommes remboursées par M. [B] et Mme [Y] postérieurement au 5 mars 2019 devront être déduites du montant restant à rembourser à la banque et que la banque devra justifier auprès de M. [B] et Mme [Y] lors de l’exécution de l’arrêt à intervenir du montant à restituer par eux et ce, par la communication de toutes pièces utiles ».

1. Sur les conséquences de la nullité de la vente du 2 juin 2015 entre M. [B] et Mme [Y], d’une part, et M et Mme [X], d’autre part.

M. [B] et Mme [Y] sollicitent :

— qu’il soit ordonné, consécutivement à la nullité de la vente, qu’ils restituent le bien à M et Mme [X] dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt, concomitamment au paiement de la somme de 290 000 euros.

— la confirmation du jugement ayant condamné M et Mme [X] à prendre en charge les frais de publication de la décision prononçant la nullité de la vente,

— que M et Mme [X] soient condamnés, en plus des deux sociétés de notaires et la SCI Boul, à leur payer les frais relatifs à la vente d’un montant de 21 898,46 euros,

M et Mme [X], qui demandent que la SCI Boul et les deux sociétés de notaires soient condamnés solidairement à prendre en charge les frais de publication de l’arrêt, ne concluent pas sur les autres points.

Réponse de la cour

L’annulation de la vente du 2 juin 2015, intervenue entre M. [B] et Mme [Y], d’une part, et entre M et Mme [X], d’autre part, a pour effet de remettre chacune des parties dans l’état antérieur à cette vente.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M [B] et Mme [Y] et d’ordonner qu’ils restituent le bien immobilier litigieux à M et Mme [X] dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt.

De même, la somme de 290 000 euros correspondant au prix de vente que M et Mme [X] ont été condamnés de façon irrévocable à restituer à M [B] et Mme [Y], doit leur être versée dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt. Le jugement est donc infirmé de ce chef.

M et Mme [X] sont également condamnés à faire publier l’arrêt à leurs frais, cette publication étant l’accessoire de la nullité de la vente qui est par ailleurs prononcée.

En revanche, il convient de débouter M. [B] et Mme [Y] de leur demande tendant à voir condamner M et Mme [X] à leur payer la somme de 21 898,46 euros en remboursement des frais qu’ils ont exposés pour la vente, alors qu’ils ne démontrent

ni même n’allèguent que ces derniers auraient commis une faute à leur égard, qui serait seule de nature à justifier qu’il leur soit alloué cette somme à titre de dommages-intérêts.

2. Sur les demandes de réparation des préjudices de M. [B] et Mme [Y] à M et Mme [X]

M. [B] et Mme [Y] sollicitent que M et Mme [X] soient condamnés à leur rembourser les frais de cautionnement du prêt bancaire, ainsi que les frais de dossier de prêt bancaire, la taxe foncière payée de 2015 jusqu’à l’arrêt à intervenir, les frais de déménagement, les frais d’achat de mobilier, le montant du droit de partage de l’indivision prélevé par le fisc, ainsi que la somme de 5 000 euros par an à compter de mai 2016 et jusqu’à l’arrêt à intervenir en réparation de leur préjudice moral.

Ils font notamment valoir que:

— ils ont dépensé ces sommes en pure perte, en qualité d’acquéreur et de propriétaire du bien immobilier,

— le mobilier qu’ils ont acquis était spécifique compte tenu de la hauteur sous plafond et de la configuration des escaliers,

— le préjudice moral résulte de l’impossibilité de jouir paisiblement du bien depuis la découverte des irrégularités majeures, de la crainte d’un sinistre et de l’impossibilité d’une reconstruction de l’immeuble, ainsi que des difficultés pour revendre l’appartement, à un prix inférieur au prix d’acquisition initial,

— l’impossibilité de vendre le bien les empêche d’envisager un déménagement et ils ne peuvent investir leurs carrières professionnelles respectives,

— ils subissent un stress important du fait de la procédure judiciaire en cours,

— les sommes demandées, hors préjudice moral, sont la conséquence de la remise en l’état antérieur à la vente puisque les sommes sont sollicitées en qualité de propriétaire du bien.

M et Mme [X] ne concluent pas sur ce point.

Réponse de la cour

Contrairement à ce qui est soutenu par M. [B] et Mme [Y], outre les sommes demandées à M et Mme [X] en réparation de leur préjudice moral, celles qui correspondent au remboursement des frais qu’ils ont exposés pour l’achat de leur bien immobilier (cautionnement, taxe foncière, mobilier, déménagement, droit de partage de l’indivision ) sont également des dommages-intérêts qui visent à réparer le préjudice qu’ils subissent du fait de la nullité de leur acquisition.

Or, à défaut pour M. [B] et Mme [Y] de démontrer ou même d’alléguer que M et Mme [X] auraient commis une faute de nature à engager leur responsabilité, il ne peut être fait droit à leur demande.

Le jugement ayant débouté M. [B] et Mme [Y] de cette demande est donc confirmé.

3. Sur la faute des études notariales

M. [B] et Mme [Y] soutiennent que les deux études notariales ont commis une faute et réclament leur condamnation in solidum.

A l’appui de leur demande de condamnation, ils font notamment valoir, s’agissant de la Selas Agi, que:

— le bien qu’ils ont acquis n’est pas conforme à la désignation figurant dans l’acte notarié puisque le rez-de-chaussée ne peut être à usage d’habitation, sa destination étant artisanale,

— elle n’a pas assuré la validité et l’efficacité de l’acte authentique qu’elle a rédigé,

— ils n’ont pas eu connaissance des autorisations d’urbanisme et elles n’étaient pas annexées à l’acte de vente, seule la copie des arrêtés de permis de construire ayant été demandée et non l’intégralité des dossiers de permis de construire,

— toutes les investigations utiles n’ont pas été réalisées,

— ayant réalisé la vente entre les époux [X] et la Sci Boul, elle savait que le bien avait fait l’objet d’une transformation et il lui appartenait de faire les vérifications,

— la société Agi a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle en ce qu’elle n’a pas vérifié la destination du bien dans le cadre de son obligation de conseil et d’information,

— s’ils avaient été informés de la non-conformité de la destination du bien aux autorisations administratives, ils ne l’aurait pas acquis.

S’agissant de la Selarl Office Notarial de l’Europe, ils font notamment valoir que:

— elle n’a pas fait les démarches nécessaires lors de la rédaction de l’acte pour vérifier que le bien vendu était conforme aux autorisations d’urbanisme puisqu’elle n’a pas demandé l’entier dossier de permis de construire,

— elle n’a pas assuré la validité et l’efficacité de son acte et engage donc sa responsabilité délictuelle.

M et Mme [X] soutiennent également que les deux études notariales ont commis une faute et réclament leur condamnation in solidum. A l’appui de leur demande de condamnation, ils font notamment valoir que:

— le notaire est tenu lors d’une vente immobilière de procéder à diverses vérifications, notamment quant à la véracité des déclarations des parties s’agissant de l’affectation de l’immeuble,

— la vente entre eux et la Sci Boul a été instrumentée par la Scp Rambaud-Picot-Pommier-Prezioso-Favre-Delsol, désormais dénommée Selarl Office Notarial de L’Europe et que la vente entre eux et M. [B] et Mme [Y] a été instrumentée de concert par la Selarl Office Notarial de l’Europe pour les vendeurs et la Selarl Agi & associés pour les acquéreurs,

— les notaires n’ont pas vérifié les déclarations initiales de la Sci Boul quant à la destination du bien,

— les notaires ont commis une faute résultant du manquement à leur devoir de conseil et d’information en s’abstenant de vérifier la véritable destination des locaux.

La Selarl Office notarial de l’Europe et la Selas Agi & associés soutiennent que les époux [X], M. [B] et Mme [Y] ne démontrent pas l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Elles font notamment valoir que:

— Maître [O] a constitué le dossier d’usage et a sollicité la copie du permis de construire, du permis de construire modificatif, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ainsi que le certificat de conformité et que ces documents ont été annexés à l’acte de vente,

— à aucun moment les documents ne mentionnent le fait que le changement de destination du logement n’a été que partiel,

— il ne leur n’incombe pas, lorsqu’elles sont munies des autorisations administratives, de se faire communiquer les pièces d’un permis de construire, ni de les vérifier auprès de la mairie,

— elles n’ont commis aucune faute.

— en tout état de cause, la Sci Boul doit les relever et garantir de toute condamnation compte tenu du comportement fautif de celle-ci.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— la Selarl Office Notarial de l’Europe, venant aux droits de la Scp Rambaud-Picot-Pommier-Prezioso-Favre-Delsol, puis la SELAS Agi & associés ont commis une faute à l’occasion de la vente du 6 avril 2010, intervenue entre la SCI Boul et M et Mme [X], puis à l’occasion celle du 2 juin 2015, intervenue entre M et Mme [X] et M. [B] et Mme [Y], en ne procédant pas aux investigations nécessaires pour vérifier que le bien litigieux, classé au plan de l’urbanisme comme ayant un usage artisanal, avait subi un changement de destination total pour le rendre habitable dans son intégralité,

— l’omission des investigations nécessaires a généré un manquement de la part des études notariales à leur devoir d’information et de conseil dont M et Mme [X], ainsi que M. [B] et Mme [Y] sont bien fondés à se prévaloir.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu une faute à l’encontre des deux études notariales.

4° Sur les demandes en réparation des préjudices de M. [B] et Mme [Y]

M. [B] et Mme [Y] demandent la condamnation in solidum des deux études notariales à leur rembourser les sommes de 290 000 euros au titre du prix de vente et celle de 21 898, 46 euros au titre des frais relatifs à la vente, outre intérêts, en cas d’insolvabilité des époux [X].

Ils réclament également leur condamnation in solidum à leur payer les frais de cautionnement du prêt bancaire, ainsi que les frais de dossier de prêt bancaire, la taxe foncière payée de 2015 jusqu’à l’arrêt à intervenir, les frais de déménagement, les frais d’achat de mobilier, le montant du droit de partage de l’indivision prélevé par le fisc, ainsi que la somme de 5 000 euros par an à compter de mai 2016 et jusqu’à l’arrêt à intervenir en réparation de leur préjudice moral.

Ils font notamment valoir que:

— ils ont dépensé des sommes en pure perte en qualité d’acquéreur et propriétaire du bien immobilier,

— ils ont droit à la réparation intégrale de leurs préjudices et non une perte de chance évaluée à 90%,

— leur préjudice moral résulte de l’impossibilité d’une jouissance paisible depuis la découverte des irrégularités majeures et de l’impossibilité de reconstruire l’immeuble en cas de sinistre, ainsi que des difficultés pour revendre l’appartement,

— du fait de l’impossibilité de vendre le bien ou de le revendre au moins au prix où il l’ont acheté, ils ne peuvent envisager un déménagement et ne peuvent pas investir dans leurs carrières professionnelles respectives,

— ils subissent un stress important du fait de la procédure judiciaire en cours.

Les études de notaires font notamment valoir que:

— le remboursement du prix de vente aux acquéreurs ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire qui n’a nullement perçu le prix,

— l’insolvabilité tant des époux [X] tant de la Sci Boul n’est pas démontrée,

— M. [B] et Mme [Y] ne démontrent pas une impossibilité de jouir du bien ni de le reconstruire à l’identique après sinistre ni même une impossibilité de vendre à des conditions plus avantageuse,

— le choix de demander l’annulation de la vente est personnel et financièrement avantageux mais nullement lié au grief allégué,

— les taxes foncières correspondent à l’imposition due par tout assujetti à l’impôt au titre de la propriété et l’usage d’un bien dont les acquéreurs disposent,

— le mobilier acheté peut être réutilisé,

— les prêts seront remboursés par la restitution du prix,

— le déménagement a permis à M. [B] et Mme [Y] de rentrer dans un lieu d’habitation dont ils jouissent encore.

La banque fait valoir que la demande de M. [B] et Mme [Y] à l’encontre des autres parties sur la restitution des frais de cautionnement bancaire et de dossier bancaire n’est pas justifiée puisque ces sommes sont restées à sa charge.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— le préjudice consécutif aux manquements des études de notaires au titre de leur devoir de vigilance et de conseil s’analyse en une perte de chance de ne pas réitérer la vente à hauteur de 90% du préjudice subi pour avoir régularisé la vente,

— la restitution du prix de vente ne constitue pas l’indemnisation d’un préjudice et ne vise qu’à replacer les parties dans l’état dans lequel elles étaient avant la vente, de sorte que le notaire, qui ne l’a pas perçu ne peut être condamné à son remboursement,

— si les études notariales n’avaient pas commis ces manquements, M. [B] et Mme [Y] auraient eu la possibilité de ne pas réitérer la vente et de ne pas engager les frais exposés pour cette acquisition, de sorte qu’il convient de les condamner in solidum à les indemniser de ce chef,

— du fait de l’annulation des contrats de prêt souscrits auprès de la banque, les frais de cautionnement et de dossier vont être restitués à M. [B] et Mme [Y], de sorte qu’en l’absence de préjudice, il convient de les débouter de cette demande,

— M. [B] et Mme [Y] ne rapportent pas la preuve que les meubles qu’ils ont acquis qui correspondent, selon les factures produites, à des lits, matelas et rangements, ne pourront plus être utilisés suite à la restitution du bien, de sorte qu’il convient de les débouter de cette demande,

— le paiement des taxes foncières, auquel M. [B] et Mme [Y] n’auraient pas été exposés en l’absence de cette acquisition, constitue également un préjudice indemnisable, de sorte qu’il convient de condamner in solidum les études de notaires de ce chef, tout comme aux frais de déménagement dont il est également justifié,

— aucun préjudice certain et chiffré n’est justifié au titre du droit de partage de l’indivision, de sorte que M. [B] et Mme [Y] doivent être déboutés de ce chef,

— M [B] et Mme [Y] subissent un préjudice moral qui procède de l’insécurité juridique de la situation leur logement, des démarches administratives et judiciaires qu’ils ont dû réaliser et de l’impossibilité de jouir paisiblement de l’immeuble, caractérisés par la perte de chance de céder leur bien et d’effectuer des travaux nécessitant l’autorisation de l’administration, en l’absence d’un bien conforme à l’urbanisme, de sorte qu’il convient encore de condamner les études de notaires de ce chef.

En revanche, il convient d’infirmer les quantum retenus par les premiers juges, qui ne prennent pas en compte le fait que le préjudice consiste en une perte de chance malgré ce qui est indiqué et qui sont, en outre, actualisés en cause d’appel.

Dès lors, il convient, par infirmation du jugement, de condamner in solidum les études de notaires à payer à M. [B] et Mme [Y], les sommes suivantes:

—  19 708 euros à titre de dommages-intérêts au titre des frais de la vente,

—  8762 euros au titre des taxes foncières de 2016 à 2023 et les frais de déménagement,

—  25 000 euros au titre du préjudice moral.

5° Sur les demandes en réparation des préjudices subis par M et Mme [X]

M et Mme [X] sollicitent la condamnation solidaire de la SCI Boul et des notaires à leur payer le prix de vente de l’immeuble, soit la somme de 240 000 euros, les frais de travaux d’isolation qu’ils ont exposés, à hauteur de 10 455,92 euros, outre intérêts légaux à compter de l’assignation et anatocisme, les frais de la vente du 6 avril 2010, à hauteur de la somme de 10 000 euros, les frais d’agence lors de la vente du 2 juin 2015 à hauteur de 16 000 euros, les frais de publication de l’arrêt à intervenir, ainsi que la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral.

A l’appui de leurs demandes, ils font notamment valoir que:

— ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient eu connaissance de la réelle destination des locaux,

— les fautes combinées de la Sci Boul et des notaires ont permis la réalisation d’un risque qui ne se serait pas réalisé s’ils avaient connu la véritable affectation du bien,

— en tant que victimes, ils ne peuvent être condamnés au paiement des frais de publication à la publicité foncière et demandent donc que la Sci Boul et les notaires soient condamnés à les prendre en charge.

Les sociétés de notaires font valoir que :

— le remboursement du prix de vente aux acquéreurs ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire,

— ils ne sauraient être condamnés à relever et garantir les vendeurs de la restitution du prix de vente,

— les époux [X] ne peuvent se voir rembourser les frais des travaux qu’ils ont réalisés dans la mesure où ils ont permis de valoriser le bien lors de la vente,

— si la vente était annulée, M. et Mme [X] auraient ainsi joui pendant plusieurs années d’un bien immobilier gratuitement, ce qui vient amoindrir leurs préjudices.

Réponse de la cour

Le jugement déféré ayant condamné la SCI Boul à restituer à M et Mme [X] la somme de 240 000 euros correspondant au prix de la vente n’étant pas contesté en cause d’appel par la SCI Boul, qui n’a pas constitué, il n’y a pas lieu d’examiner cette demande qui est irrévocable.

Il en est de même de la disposition du jugement ayant condamné la SCI Boul à garantir M et Mme [X] de toutes les condamnations prononcées contre eux au profit de M. [B] et Mme [Y], à hauteur de 90%, en ce compris la restitution du prix de vente du 2 juin 2015, l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, ainsi que de celle qui retient que la charge finale du préjudice sera supportée par la SCI Boul.

En revanche, la restitution du prix de vente ne constituant pas l’indemnisation d’un préjudice et ne visant qu’à replacer les parties dans l’état dans lequel elles étaient avant la vente, le notaire, qui ne l’a pas perçu ne peut être condamné à son remboursement.

Dès lors, par infirmation du jugement, il convient de faire droit à la demande des notaires sollicitant que M et Mme [X] soient déboutés de leur demande tendant à être relevés et garantis de leur condamnation à restituer à M. [B] et Mme [Y] le prix de la vente du 2 juin 2015, soit la somme de 290 000 euros.

Pour le reste, la faute de la SCI Boul, qui a occulté le caractère partiel du changement de destination du bien sur le plan de l’urbanisme est établi.

De même, les manquements retenus par les sociétés de notaires à l’égard M. [B] et Mme [Y] constituent également une faute à l’égard de M et Mme [X] qui a généré un préjudice s’analysant en une perte de chance de ne pas réitérer la vente. Celle-ci s’élève à hauteur de 90% du préjudice subi pour avoir régularisé la vente avec la SCI Boul.

Ainsi, si la SCI Boul et les études notariales n’avaient pas commis ces manquements, M et Mme [X] auraient eu la possibilité de ne pas réitérer la vente et de ne pas engager suite à cette acquisition des travaux d’isolation dont ils justifient à hauteur de 10 455,92 euros, frais exposés pour cette acquisition à hauteur de 10 000 euros, ainsi que des frais d’agence immobilière à hauteur de 16 000 euros, de sorte qu’il convient de les condamner in solidum à les indemniser de ce chef.

Dès lors, compte tenu de la perte de chance évaluée à hauteur de 90 %, il convient de condamner in solidum la SCI Boul et les études de notaires à payer à M et Mme [X], les sommes suivantes:

—  9 410 euros à titre de dommages-intérêts en remboursement des frais d’isolation,

—  9 000 euros au titre des frais de la vente,

—  14 000 euros au titre des frais d’agence immobilière.

Par ailleurs, la SCI Boul et les sociétés de notaires sont condamnées in solidum à relever et garantir M et Mme [X] des frais qu’ils devront exposer au titre de la publication du présent arrêt.

En revanche, à défaut de justifier du préjudice moral qu’ils se bornent à alléguer, il convient de les débouter de leur demande d’indemnisation à ce titre.

6° Sur le préjudice commercial de la banque

La banque ne conteste par la nullité des contrats de prêt compte tenu de la nullité de la vente intervenue entre les époux [X] et M. [B] et Mme [Y].

La banque sollicite la condamnation des ou de la partie responsable de l’annulation de la vente de l’indemniser à hauteur de 99.425,50 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Elle fait notamment valoir que son préjudice correspond à la rémunération consécutive à l’immobilisation de la somme prêtée, constituée par le versement des intérêts sur les échéances, la rémunération accessoire (notamment les primes d’assurance), les frais de dossier, l’indemnité de rupture anticipée, qu’elle n’a pu percevoir.

Les études de notaires soutiennent que la banque ne justifie pas d’un préjudice indemnisable puisque les rapports contractuels que la banque a liés avec ses emprunteurs leurs sont inopposables et sont sans lien de causalité avec les griefs allégués.

Réponse de la cour

La faute de la SCI Boul et les manquements des sociétés de notaires à leur devoir d’information et de conseil sont directement à l’origine de l’annulation de la vente intervenue entre, d’une part, M et Mme [X] et, d’autre part, M. [B] et Mme [Y].

Or, la nullité de la vente, qui a entraîné la nullité du contrat de prêt, génère un préjudice pour la banque qui, même si elle obtient la restitution des sommes qu’elle a prêtées en capital, est privée de la rémunération escomptée.

Il convient en conséquence, par infirmation du jugement, de faire droit à sa demande d’indemnisation.

En revanche, la banque ne peut cumulativement prétendre au paiement de l’indemnité de remboursement anticipé en plus des intérêts, la première ayant vocation à réparer le préjudice résultant de l’absence de perception des intérêts. De même, il convient de déduire de ses demandes la part correspondant aux indemnités d’assurance, qui ne reviennent pas à la banque.

Compte tenu de ces éléments et au regard des décomptes et tableaux d’amortissement produits, le préjudice de la banque s’élève :

— concernant le prêt Primo privilège n° 9552790 de 85 000 euros, à la somme de (7625,60 euros au titre des intérêts + 410,98 euros au titre des frais de dossier + 807,50 euros au titre des frais de garantie) 8 844,08 euros.

— concernant le prêt Primolis privilège 2 phases n° 9552791 de 188 000 euros, à la somme de (51 121,60 euros au titre des intérêts + 1 786 euros au titre des frais de garantie) 52 907, 60 euros.

En conséquence, par infirmation du jugement, il convient de condamner in solidum la SCI Boul et les sociétés de notaires à payer à la banque la somme de 61 751,68 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice commercial.

La faute de la SCI Boul étant à l’origine du manquement commis par les sociétés de notaires, il convient de faire droit à la demande de ces derniers d’être relevés et garantis par celle-ci de cette condamnation, en plus des autres, ainsi qu’il avait été justement décidé en première instance.

7° Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la banque, de M et Mme [X], de M. [B] et Mme [Y], en appel. Les deux sociétés de notaires et la SCI Boul sont condamnées in solidum à leur payer, à chacun, à ce titre la somme de 2.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge des sociétés de notaires et de la SCI Boul.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il :

— condamne M et Mme [X] à restituer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 290.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement,

— rejette la demande en paiement de M et Mme [X] au titre des frais exposés lors de la vente du 6 avril 2010,

— rejette la demande en paiement de la société Caisse d’Epargne et de prévoyance Rhône-Alpes au titre du préjudice commercial subi,

— condamne in solidum la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à payer à M. [B] et Mme [Y] les sommes de 21 898,46 euros au titre des frais de la vente, 20 000 euros au titre du préjudice moral, 1 755,15 euros au titre de sfrais de déménagement et des impôts fonciers,

— condamne la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à garantir M et Mme [X] la restitution du prix de la vente du 2 juin 2015,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— ordonne à M. [B] et Mme [Y] de restituer le bien constituant le lot n°5 de l’ensemble immobilier en copropriété cadastré CD n°[Cadastre 2], sis [Adresse 3] à [Localité 17], à M et Mme [X] dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l’arrêt,

— condamne M et Mme [X] à restituer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 290.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt,

— condamne in solidum la SCI Boul, la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à relever et garantir M et Mme [X] des frais qu’ils devront exposer au titre de la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière,

— déboute M. [B] et Mme [Y] de leur demande de condamnation de M. et Mme [X] à leur rembourser les frais de la vente,

— condamne in solidum la Selarl Agi & associés et la Selarl Office Notarial à payer à M. [B] et Mme [Y], les sommes de 19 708 euros à titre de dommages-intérêts au titre des frais de la vente, 8 762 euros au titre des taxes foncières et les frais de déménagement, 25 000 euros au titre du préjudice moral,

— déboute M et Mme [X] de leur demande tendant à être relevés et garantis par la Selarl Agi & associés et la Selarl Office Notarial de leur condamnation à restituer à M. [B] et Mme [Y] le prix de la vente du 2 juin 2015,

— condamne in solidum la SCI Boul et la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à payer à M et Mme [X], les sommes de 9 410 euros à titre de dommages-intérêts en remboursement des frais d’isolation, 9 000 euros au titre des frais de la vente, 14 000 euros au titre des frais d’agence immobilière,

— déboute M et Mme [X] de leur demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral,

— condamne in solidum la SCI Boul et la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à payer à la société Caisse d’Epargne et de prévoyance Rhône-Alpes, la somme de 61 751,68 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice commercial,

— condamne la SCI Boul à garantir la Selarl Agi & associés et la Selarl Office Notarial

de cette condamnation en plus des autres déjà mises à sa charge,

— condamne in solidum la SCI Boul et la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la SCI Boul et la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à payer à M et Mme [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la SCI Boul et la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe à payer à la société Caisse d’Epargne et de prévoyance Rhône-Alpes la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

— condamne in solidum la SCI Boul et la Selarl Agi & associés, la Selarl Office Notarial de l’Europe aux dépens d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,