N° RG 23/01703 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O2GJ

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Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA POMMERAIE, représenté par son syndic en exercice la SAS ORKAN MANAGEMENT

C/

S.A. SOCIÉTÉ PUBLIQUE LOCALE TERRITOIRE D’INNOVATION

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APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de BOURG-EN-BRESSE

du 25 Janvier 2023

RG : 22/00005

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 02 Avril 2024

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA POMMERAIE, situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société ORKAN MANAGEMENT

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas COMBARET de la SELARL BCV AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

La société publique locale TERRITOIRE D’INNOVATION

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2356

En présence de :

Madame [V] [D]

représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de l’AIN

Commissaire du gouvernement

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 1]

* * * * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Janvier 2024

Date de mise à disposition : 02 Avril 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Olivier GOURSAUD, Président

M^me Stéphanie LEMOINE, Conseiller

M^me Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

La ZAC [Localité 10] Innovation (la ZAC) a été créée par une délibération du conseil communautaire de la communauté de communes du [Localité 12] du 28 novembre 2013. Elle a pour projet la réalisation d’un nouveau quartier mixte de logements et d’activités sur la commune de [Localité 2] (Ain).

Le 25 mars 2014, l’aménagement de la ZAC a été confié à la société publique locale Territoire d’innovation (la SPL).

Le dossier de réalisation et le programme d’équipements publics de la ZAC ont été approuvés par délibération du 22 janvier 2015.

Par deux arrêtés préfectoraux des 22 juillet 2016 et 10 avril 2018, l’opération a été déclarée d’utilité publique puis les terrains situés sur le territoire de la commune nécessaires au projet d’aménagement de la ZAC ont été déclarés cessibles immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SPL.

Par ordonnance du 12 septembre 2018, le juge de l’expropriation du département de l’Ain a déclaré expropriés immédiatement au profit de la SPL les biens nécessaires à la réalisation de l’opération et déclarés cessibles, dont la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 6] (ex [Cadastre 5]), située lieu-dit [Localité 11] à [Localité 2], appartenant au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la Pommeraie (le syndicat des copropriétaires) et supportant les dépendances suivantes :

— un bâtiment comportant 20 garages-box fermés, numérotés 5 à 24,

— une voie d’accès asphaltée au bâtiment d’habitation,

— six emplacements de stationnement en surface, numérotés 17 à 22,

— des espaces verts collectifs,

— un transformateur EDF.

Le 16 septembre 2020, la SPL a notifié au syndicat des copropriétaires une offre d’indemnisation s’élevant à la somme de 166'550 euros, qui a été rejetée.

La SPL a alors saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation de l’indemnité d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 23 novembre 2022 et les parties présentes ont été entendues le même jour.

Par jugement du 25 janvier 2023, le juge de l’expropriation a :

— fixé l’indemnité due au syndicat des copropriétaires à la somme de 187'065 euros, correspondant à une indemnité principale d’expropriation de 169'150 euros et une indemnité de remploi de 17'915 euros,

— constaté que la SPL s’engage à réaliser et à prendre en charge financièrement un nouvel accès sur la rue de Genève, ainsi que le déplacement du transformateur EDF, et le cas échéant le poste GDF,

— fixé l’indemnité accessoire due au syndicat des copropriétaires à la somme de 27'872 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes d’indemnités accessoires,

— laissé les dépens à la charge de la SPL.

Par déclaration du 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2023 et notifiées aux autres parties le 20 novembre 2023, il demande à la cour de :

— déclarer bien-fondé son appel,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

constaté que la SPL s’engage à réaliser et à prendre en charge financièrement un nouvel accès sur la rue de Genève, ainsi que le déplacement du transformateur EDF, et le cas échéant le poste GDF,

fixé l’indemnité accessoire due au syndicat des copropriétaires à la somme de 27'872 euros,

débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes d’indemnités accessoires,

statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité accessoire qui lui est due à la somme de 143'245,68 euros à parfaire,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— rejeter l’appel incident de la SPL,

— condamner la SPL à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge de la SPL.

Au terme de ses conclusions remises au greffe le 22 août 2023 et notifiées aux autres parties le même jour, la SPL demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel principal,

— déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

— réformer le jugement en ce qu’il fixe l’indemnité accessoire due au syndicat des copropriétaires à la somme de 27'872 euros et en ce qu’il constate l’engagement de l’expropriante de déplacer le transformateur EDF,

— fixer l’indemnité accessoire due au syndicat des copropriétaires à la somme totale de 16'942 euros,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de son mémoire remis au greffe le 28 novembre 2023 et notifié aux autres parties le même jour, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer le montant des indemnités accessoires dues par la SPL à la somme de 27'872 euros, actualisée à 32'245,68 euros.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune des parties ne demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité due au syndicat des copropriétaires à la somme de 187'065 euros, correspondant à une indemnité principale d’expropriation de 169'150 euros et une indemnité de remploi de 17'915 euros,

— laissé les dépens à la charge de la SPL.

Le jugement est donc définitif sur ces points.

1. Sur le montant de l’indemnité accessoire

Le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnité accessoire d’un montant total de 143'245,68 euros, à parfaire, couvrant les frais de réalisation d’un nouvel accès (1), d’installation d’une nouvelle clôture (2), de réaménagement paysager de la copropriété (3), et correspondant à la suppression de places de stationnement (4), à l’aménagement d’un nouvel accès aux box (5) et au déplacement d’un ouvrage gaz (6).

Sur le point (1), il fait valoir que l’expropriation de la parcelle emporte des conséquences importantes pour la copropriété car l’accès actuel de celle-ci étant situé sur la parcelle expropriée, il faudra nécessairement en créer un nouveau. Il soutient que ce préjudice est direct, matériel et certain, et doit donc être intégralement indemnisé. S’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2022 (3e civ., 12 octobre 2022, n° 21-21.506), il estime que le tribunal a commis une erreur de droit en considérant que ce préjudice n’ouvrait pas droit à indemnisation dans la mesure où la SPL s’engageait à réaliser et prendre en charge financièrement un nouvel accès sur la rue de Genève, alors que le seul engagement de réparer dans le futur un préjudice actuel et certain n’empêche pas son indemnisation. Il verse aux débats deux devis pour l’aménagement d’un nouvel accès à la copropriété.

Sur le point (2), il expose que la configuration des lieux étant modifiée par l’expropriation, il est nécessaire de clôturer l’emprise de la copropriété pour un coût actualisé à la somme de 18'055,68 euros.

Sur le point (3), il soutient que l’expropriation et la création d’un nouvel accès conduiront à supprimer des espaces verts de la copropriété, ce dont il résulte un préjudice direct et certain, et qu’il est en conséquence fondé à solliciter une indemnité à hauteur de 14'190 euros au titre de la dépréciation de la copropriété du fait de la suppression des espaces verts.

Sur le point (4), il fait valoir que la création d’un nouvel accès conduira à la suppression de six places de stationnement constituant des parties communes, et non des lots privatifs comme retenu à tort par le tribunal, et que la dépréciation de la copropriété qui en résultera justifie l’allocation d’une indemnité de 30'000 euros.

Sur le point (5), il expose que l’expropriation entraîne l’impossibilité d’accéder aux box n° 1 à 4 situés en sous-sol, le seul passage possible empiétant sur les places de stationnement 18 et 19 qui constituent des lots privatifs. Il estime que son préjudice s’élève donc à la somme de 35'000 euros, correspondant au coût d’acquisition de cinq places de stationnement et à l’aménagement d’un nouvel accès.

Sur le point (6), il affirme que l’expropriation entraîne également une dépréciation de la copropriété dans la mesure où la création du nouvel accès depuis la voie publique nécessite le déplacement d’un ouvrage gaz, dont il convient d’évaluer le coût à la somme de 10'000 euros, à parfaire.

La SPL estime, s’agissant du point (1), que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu à juste titre qu’elle s’était engagée à réaliser et à prendre financièrement en charge un nouvel accès rue de Genève.

Sur le point (2), elle indique qu’elle n’a pas contesté le bien-fondé de cette demande et que le juge de l’expropriation y a fait droit, de sorte qu’il n’y a pas de débat sur ce poste, les revendications de l’exproprié ayant été satisfaites.

Sur le point (3), elle fait valoir qu’une indemnité destinée à financer la réalisation d’une nouvelle clôture étant déjà acceptée par l’expropriante à hauteur de 16'942 euros, la réalisation d’une haie constitue une amélioration non directement liée à l’expropriation, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 10'930 euros à ce titre. Elle ajoute qu’aucune dépréciation de la copropriété ne résulte de la suppression d’une partie des espaces verts.

Sur les points (4) et (5), elle soutient, d’une part, que la réalité de la perte de 10 places de stationnement n’est pas établie par l’exproprié, d’autre part, qu’à supposer que les places de stationnement situées sur l’emprise du nouvel accès soient effectivement supprimées, la copropriété n’est pas dépossédée du terrain d’assiette, dont seul l’usage est modifié, de sorte qu’aucune indemnité n’est due. Elle estime, en tout état de cause, que seules trois places maximum seraient impactées, compte tenu de la largeur de l’accès devant être créé et que la valorisation de cette transformation ne saurait excéder 1 000 euros. Elle ajoute qu’il est faux de soutenir que la nouvelle délimitation de propriété ne permettrait plus d’accéder à quatre box de stationnement situés en sous-sol, puisqu’elle a démontré au contraire que cet accès restait possible. En tout état de cause, elle fait valoir que les quatre box en cause étant des lots privatifs, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de revendiquer une indemnité en lieu et place des propriétaires de ces lots.

Enfin, elle affirme que si le transformateur EDF est effectivement situé sur l’emprise expropriée, il n’appartient pas à la copropriété et ne lui bénéficie pas exclusivement, de sorte qu’aucune indemnité ne peut être allouée de ce chef et que c’est à tort que le juge de l’expropriation a visé ce transformateur comme devant être déplacé.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

— la SPL renouvelle en appel son engagement de réaliser et prendre en charge financièrement un nouvel accès sur la rue de Genève ;

— il n’appartient pas à la partie expropriée de supporter les frais d’un déplacement d’équipements publics, tel qu’un transformateur EDF et le cas échéant le poste GDF ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il constate que la SPL s’est engagée à prendre en charge financièrement le déplacement du transformateur EDF et, le cas échéant, du poste GDF ; la demande d’indemnité à hauteur de 36'000 euros et de 10'000 euros n’est donc pas justifiée ;

— la mise en place d’une nouvelle clôture peut être admise dans son principe ;

— la prise en charge d’un nouvel espace vert peut être admise dans son principe ;

— la copropriété ne peut pas être indemnisée pour les places de stationnement et les box en sous-sol qui constituent des lots privatifs ; de plus, la privation définitive de l’accès à ces box n’est pas certaine, le nouvel accès n’étant pas encore réalisé ; ce préjudice étant seulement hypothétique, la demande ne peut pas être acceptée.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Et selon l’article L. 322-12, alinéa 1er, du même code, les indemnités d’expropriation sont fixées en euros.

(1) sur les frais de réalisation d’un nouvel accès

En application de l’article L. 322-12, alinéa 1er, précité, les préjudices résultant de l’expropriation ne peuvent être réparés en nature en l’absence d’accord des parties et l’exproprié peut s’opposer à la réparation en nature de son préjudice (en ce sens, notamment 3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.477 et 3e Civ., 24 juin 2021, pourvoi n° 20-17.596).

Il en résulte que c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande d’indemnité présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de réalisation d’un nouvel accès, après avoir constaté que la SPL s’engageait à réaliser et prendre en charge financièrement un nouvel accès sur la rue de Genève.

Par infirmation du jugement déféré, la cour fixe l’indemnité due au syndicat des copropriétaires au titre des frais de réalisation d’un nouvel accès à la copropriété à la somme de 35'492,68 euros, selon devis de la société AATP du 20 octobre 2023.

(2) sur les frais d’installation d’une nouvelle clôture

Le bien-fondé de la demande d’indemnisation présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais d’installation d’une nouvelle clôture n’est contesté par la SPL ni dans son principe ni dans son montant.

Compte tenu de l’actualisation du devis en cause d’appel, la cour fixe l’indemnité due au syndicat des copropriétaires au titre de ce poste de préjudice à la somme de 18'055,68 euros, selon devis de la société 2STP du 29 mai 2023.

(3) sur les frais de réaménagement paysager de la copropriété

Le premier juge a exactement retenu que la réalisation d’un nouvel accès de la copropriété impactant les espaces verts, il en résulte un préjudice direct lié à l’expropriation qu’il convient d’indemniser. En effet, la création d’un nouvel accès conduira à supprimer une partie des espaces verts de la copropriété, entraînant une dépréciation de celle-ci.

Le jugement est confirmé sur ce point, sauf à actualiser l’indemnité due au syndicat des copropriétaires à la somme de 14'190 euros, selon devis du 28 mars 2023 de l’entreprise Genève espaces verts.

(4) sur suppression de places de stationnement

Il ressort des plans versés aux débats que la création d’un nouvel accès à la copropriété conduira à la suppression de six places de stationnement qui constituent des parties communes selon le règlement de copropriété, et non des lots privatifs comme retenu par le tribunal.

Si la copropriété n’est pas dépossédée du terrain d’assiette, la perte de l’usage de stationnement et la nécessité, le cas échéant, de déplacer les emplacements de stationnement en un autre lieu de la copropriété constituent un préjudice réparable.

Aussi convient-il de fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires au titre de la suppression de ces emplacements à la somme de 1 000 € x 6 = 6 000 euros.

(5) sur l’aménagement d’un nouvel accès aux box

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’expropriation entraînera l’impossibilité d’accéder aux box n° 1 à 4 situés en sous-sol et qu’il sera nécessaire d’acquérir cinq places de stationnement et de procéder à l’aménagement d’un nouvel accès.

La cour confirme donc le jugement en ce qu’il a rejeté ce chef de demande, après avoir retenu qu’au vu des pièces produites et des constatations faites lors du transport, la privation d’accès aux box n’est pas établie de façon certaine dés lors que le nouvel accès n’est pas encore conçu.

(6) sur le déplacement d’un ouvrage de gaz

Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la SPL s’engage à réaliser et à prendre en charge financièrement le déplacement du transformateur EDF, et le cas échéant du poste GDF, la SPL ne s’engageant pas, à hauteur d’appel, à réaliser et prendre en charge financièrement ces opérations.

Le syndicat des copropriétaires doit en outre être débouté de sa demande en paiement de la somme de 10'000 euros au titre du coût du déplacement de l’ouvrage de gaz, faute d’établir la preuve de la nécessité de ce déplacement et partant, de la réalité de ce préjudice, qui n’est qu’hypothétique.

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Au vu de ce qui précède, l’indemnité accessoire due au syndicat des copropriétaires par la SPL est fixée, par infirmation du jugement déféré, à la somme de 35'492,68 € + 18'055,68 € + 14'190 € + 6 000 € = 73'738,36 euros.

2. Sur les frais irrépétibles et dépens

En cause d’appel, la SPL, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté que la société publique locale Territoire d’innovation s’engage à réaliser et à prendre en charge financièrement un nouvel accès sur la rue de Genève ainsi que le déplacement du transformateur EDF, et le cas échéant le poste GDF,

— fixé l’indemnité accessoire due au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la Pommeraie à la somme de 27'872 euros,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe l’indemnité accessoire due au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la Pommeraie à la somme de 73'738,36 euros,

Condamne la société publique locale Territoire d’innovation à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la Pommeraie la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société publique locale Territoire d’innovation aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT