N° RG 22/01871 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OFOQ

Décision du Tribunal de proximité de Nantua au fond du 28 janvier 2022

RG : 11-20-0662

Société Civile SCI DU NANT

C/

[L]

[I] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Janvier 2025

APPELANTE :

La SCI DU NANT, inscrite sous le numéro 423 036 540 au RCS de BOURG EN BRESSE ayant son siège social sis [Adresse 2], représentée par son représentant légal et domiciliée en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Serge DEYGAS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

M. [Z] [P], [X] [L] de double nationalité Française et Suisse

né le 27 Mars 1947 à [Localité 7] (SUISSE)

[Adresse 3]

[Localité 1] SUISSE

Mme [H] [E] [I] [V] épouse [L] de double nationalité Péruvienne et Suisse

née le 28 Mai 1956 à PEROU

[Adresse 3]

[Localité 1] SUISSE

Représentés par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant M^e Luc PAROVEL, avocat au barreau de l’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 15 Janvier 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 septembre 2011, M. et Mme [R] [N] ont consenti à M. [W] [I] et à M. [M] [F] une location portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel révisable de 1'255 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1'255 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte du 28 septembre 2011, M. [Z] [L] et Mme [H] [I] [V] épouse [L] se sont portés caution solidaire du paiement par les locataires de toutes sommes dues au titre du bail dans la limite d’une somme maximale correspondant à trois années de loyer, soit 45'180 €.

Le 14 novembre 2019, la SCI Du Nant a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 43'527,18 € et, par exploit du 22 novembre 2019, ce commandement a été signifié aux cautions.

Par ordonnance de référé rendue par défaut le 21 août 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Nantua a constaté la résiliation du bail à compter du 15 janvier 2020, ordonné l’expulsion des locataires et condamné ces derniers au paiement d’une indemnité provisionnelle de 49'950 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2020, mois de mai inclus, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 1'350 € due à titre provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux.

Statuant sur l’action engagée au fond le 16 décembre 2020 par la SCI Du Nant à l’encontre des cautions, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua a, par jugement RG n°11-20-000662 contradictoire rendu le 28 janvier 2022, statué ainsi :

Déclare irrecevables les demandes de la SCI Du Nant,

Condamne la SCI Du Nant à payer à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] la somme de 1'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire,

Condamne la SCI Du Nant aux dépens.

Le tribunal a retenu en substance :

Qu’en l’absence de formalisme prévue par la loi pour notifier le changement de bailleur en cas de mutation du logement, les cautions, comme les locataires avant eux, avaient été dûment informés du transfert du bail à la SCI Du Nant par la délivrance, au nom de cette dernière, du commandement de payer et sa dénonciation ; qu’au demeurant, les lettres de contestations des cautions adressées à la SCI Du Nant les 28 décembre 2019 et 24 novembre 2020 confirment qu’ils avaient connaissance du changement de nom du bailleur';

Qu’en revanche, les cautions sont fondés à opposer à la SCI Du Nant un défaut de qualité à agir dès lors que le bien immobilier objet du bail a fait l’objet d’une expropriation par ordonnance du 12 septembre 2018, date depuis laquelle la SCI Du Nant n’est plus propriétaire de l’appartement donné en location'; que cette société ne pouvait d’ailleurs pas agir en résiliation du bail puisque ce bail était résolu de plein droit par l’effet de l’expropriation'; qu’elle soutient en vain avoir conservé la jouissance des lieux tant qu’elle n’est pas indemnisée puisqu’elle ne justifie pas s’être acquittée des charges et contributions foncières, ni de l’absence d’indemnisation perçue'; que le courrier produit, dépourvu de justificatif d’envoi, adressé à la société nouvellement propriétaire du bien suite à l’expropriation ne suffit à établir l’absence d’indemnisation.

Par déclaration en date du 10 mars 2022, la SCI Du Nant a relevé appel de cette décision en tous chefs.

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises au greffe par voie électronique le 9 mai 2023 (conclusions d’appelant récapitulatives), la SCI Du Nant demande à la cour :

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’article 2313 du Code civil,

Vu les décisions visées,

Déclarer recevable l’appel interjeté par la SCI Du Nant,

Y faisant droit,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclaré irrecevables les demandes de la SCI Du Nant,

Condamné la SCI Du Nant à payer à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la SCI Du Nant aux dépens,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

Déclarer recevables les demandes de la SCI Du Nant,

Rejeter les demandes de M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V],

Y faisant droit,

Condamner solidairement M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] à payer à la SCI Du Nant la somme de 45'180 €,

À titre subsidiaire,

Rejeter les demandes de M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V],

Déclarer recevables les demandes de la SCI Du Nant,

Y faisant droit,

Condamner solidairement M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] à payer à la SCI Du Nant la somme de 43'527,18 €,

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] à payer à la SCI Du Nant la somme de 5'000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.

A titre principal, elle conteste le défaut de qualité à agir que lui oppose M. et Mme [L] dès lors qu’elle n’agit pas contre eux en qualité de bailleur mais en qualité de créancier, bénéficiaire d’un cautionnement. Elle souligne que les locataires, présents lors de l’audience de référé, n’ont pas discuté sa qualité de bailleresse et que la décision rendue est définitive. Elle considère en particulier que la condamnation des locataires en paiement d’une provision est opposable aux cautions. Elle en conclut que les contestations que les intimés peuvent soulever sont limitées puisque les locataires n’ont pas discuté sa qualité, mais qu’en tout état de cause, la caution ne peut soulever que des exceptions inhérentes à la dette, ce qui exclut les exceptions inhérentes à la personnalité du créancier. Elle considère que la problématique de sa qualité de propriétaire est une exception purement personnelle qui ne concerne que les locataires.

A titre subsidiaire, elle affirme que malgré le transfert de la propriété du bien au jour de l’ordonnance d’expropriation, elle en conserve la jouissance tant qu’elle n’a pas perçu l’indemnité d’expropriation. Elle en conclut que son droit de jouissance du bien lui permet de percevoir une indemnité d’occupation de la part de son locataire. Elle souligne que l’indemnité d’expropriation a été consignée le 24 décembre 2019 et que la déconsignation a eu lieu au 1er semestre 2022. Elle en conclut qu’elle est fondée à solliciter des indemnités d’occupation du 13 septembre 2018 au 24 décembre 2019 à tout le moins et que le commandement de payer délivré au cours de cette période était valable. Elle considère qu’elle fixe valablement l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et que sa créance, jusqu’au 21 novembre 2019, est de 43'527,18 €. Elle justifie pour finir s’être acquittée des impositions foncières.

En réponse à l’argumentation adverse, elle estime d’abord que l’acte par lequel le commandement de payer a été dénoncé aux cautions remplit la condition de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et elle souligne que l’acte de caution ne prévoit aucun formalisme. Elle considère ensuite que la discussion relative à l’absence d’information concernant l’indexation est tardive puisque les locataires ont payé certains loyers et que la prescription triennale fait échec à cette argumentation. Elle affirme en troisième lieu que la prise de possession du bien par l’expropriant est subordonnée au paiement de l’indemnité d’expropriation et qu’elle a conservé sa jouissance du bien jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de ce paiement. En quatrième lieu, elle conteste que les cautions disposent d’un droit préférentiel dont elles auraient été privées à défaut d’avoir été actionnées en cours de bail puisque les intimés peuvent toujours se retourner contre les débiteurs principaux. En cinquième lieu, elle conteste que les clés aient été restituées en 2018 et, en dernier lieu, elle juge irrecevable, car nouvelle en cause d’appel, la demande de dommages et intérêts pour un prétendu retard à actionner les cautions. Elle souligne que le cautionnement est parfaitement défini puisque limité à la somme de 45'180 €. Elle souligne que sa demande est ainsi dans la limite de la garantie.

***

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 6 juin 2023 (conclusions récapitulatives d’intimé et d’appel incident n°2), M. [Z] [L] et Mme [H] [I] [V] épouse [L] demandent à la cour :

Vu les articles 2288 et suivants du Code civil,

Vu l’article 2314 du Code civil,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

A titre principal,

Réformer partiellement le jugement dont appel en sa motivation en ce qu’il a reconnu l’intérêt à agir de la SCI Du Nant et statuant à nouveau :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI Du Nant pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

Débouter la SCI Du Nant de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclaré irrecevables les demandes de la SCI Du Nant,

Condamné la SCI Du Nant à payer à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] la somme de 1'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la SCI Du Nant aux dépens.

Ainsi,

Constatant l’expropriation intervenue le 12 septembre 2018,

Dire et juger que le contrat de cautionnement est nul et non avenu à compter de cette date du 12 septembre 2018,

Débouter en conséquence la SCI Du Nant de l’ensemble de ses demandes,

En outre, Dire et juger que la SCI Du Nant n’a pas respecté ses obligations de créancier vis-à-vis des cautions mises à sa charge par l’article 2314 du Code civil,

Débouter en conséquence également de ce chef la SCI Du Nant de ses demandes, les cautions se trouvant ainsi déchargées de leur obligation de cautionnement,

Dire et juger que la SCI Du Nant a créée elle-même la situation débitrice et ne peut se prévaloir de sa propre carence,

Débouter également de ce chef la SCI Du Nant de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter la SCI Du Nant de toutes ses demandes relatives aux loyers antérieurs au 15 novembre 2016,

A tout le moins, Limiter à la somme de 43'527,18 € selon décompte les demandes formées par la SCI Du Nant en cause d’appel étant précisé que l’engagement maximum mentionné sur l’acte de cautionnement est de 45'180 €,

Débouter la SCI Du Nant du surplus de ses demandes,

Condamner la SCI Du Nant à payer et porter à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] la somme de 45'180 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice causé par la perte de chance de voir leur recours subrogatoire prospérer à l’encontre du locataire débiteur,

En tout état de cause, ajoutant audit jugement :

Condamner la SCI Du Nant à payer et porter à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [I] [V] la somme de 5'000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI Du Nant en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Baufume-Sourbe, Avocats Associés au Barreau de Lyon sur son affirmation de droit.

A titre principal, ils font valoir que la SCI Du Nant n’a aucune qualité à agir puisque le bail a été consenti par M. et Mme [R] [N], bailleur auprès duquel ils ont consenti leur cautionnement, sans qu’un changement de propriétaire ne leur ait jamais été notifié.

A titre subsidiaire, ils invoquent d’abord la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour considérer que la SCI Du Nant ne peut leur réclamer que les loyers antérieurs de 3 années au commandement de payer du 14 novembre 2019, affirmant que toute demande se rapportant aux loyers antérieurs au 15 novembre 2016 est prescrite. Ils ajoutent que leur engagement était limité à 45'180 € et pour un loyer initial de 1'255 € et ils font valoir que le calcul des indexations annuelles auxquelles la société bailleresse pouvait prétendre a porté le loyer à 1'350 € uniquement en 2019. Or, ils relèvent que ce loyer est appliqué depuis 2016 alors que rien ne justifiait à cette date une telle augmentation. Ils ajoutent qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, la SCI Du Nant n’était plus propriétaire du bien depuis un an, puisque expropriée, ce qu’elle a caché au juge des référés.

Enfin, ils font valoir que le défaut de paiement des loyers par les locataires ne leur a pas été notifié avant 2019 et ils estiment que l’inertie du bailleur, qui a laissé la dette s’aggraver pendant trois ans, constitue une faute de gestion les ayant empêché d’intervenir en amont. Ils contestent avoir reçu une lettre d’information. Ils affirment qu’ils sont dans l’impossibilité de se retourner contre les débiteurs principaux contre lesquels, faute d’information, ils n’ont pas pu faire inscrire de privilèges, outre que la prescription triennale s’applique à leur recours subrogatoire. Ils en concluent qu’ils sont déchargés de leur obligation de cautionnement en application de l’article 2314 du Code civil.

A tout le moins, ils sollicitent la condamnation de la société appelante à leur payer la somme de 49'950 € à titre de dommages et intérêts, contestant que cette demande soit nouvelle. Ils affirment que les locataires ont quitté les lieux en 2018.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir':

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’ancien article 2313 du Code civil, applicable à la cause, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérentes à la dette mais elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail signé le 29 septembre 2011 désigne comme bailleur «'M. et Mme [R] [N]'». Quant à l’engagement de cautionnement de M. et Mme [L], il ne désigne pas le créancier au profit duquel il est consenti, se référant exclusivement au bail donné à MM. [I] et [F] portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6], sans mentionner l’identité du bailleur.

En l’état de ces premiers éléments, la cour relève que la SCI Du Nant, créée en 1999, ne fournit aucune explication, ni pour indiquer qu’elle serait en réalité la véritable bailleresse dès l’origine du bail, ni pour indiquer les raisons et la date depuis laquelle elle serait venue aux droits du ou des bailleurs initiaux.

En outre, alors que sa qualité de propriétaire du bien donné à bail est contestée par M. et Mme [L], la SCI Du Nant ne produit pas son titre de propriété, ni même une attestation notariée ou un extrait de matrice cadastrale la désignant propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 6].

A ce stade, il importe de relever que la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité, pour absence de preuve de la propriété du bien immobilier donné à bail soulevée par les cautions, ne constitue pas une exception personnelle aux locataires, débiteurs principaux, au sens de l’article 2313 précité puisque, par hypothèse, cette fin de non-recevoir concerne le créancier.

Sous cette précision et pour justifier de sa propriété, la société appelante verse uniquement aux débats des documents désignés à son bordereau de pièces «'diverses charges 2018 à 2021'» constitués, d’une part, des premières pages des avis d’impôts fonciers 2018, 2020 et 2021, et d’autre part, des premières pages de diverses factures.

A défaut de comporter les pages suivantes, les premières pages des avis d’impôts fonciers produites ne permettent pas de connaître la ou les propriétés imposées, désignées par leur adresse. Dès lors et à raison de leur caractère parcellaire, ces documents ne constituent pas la preuve de la propriété de l’appartement donné à bail.

Les premières pages des factures d’eau, d’électricité et de gaz produites en copie encourent le même grief puisque, adressées à l’adresse de la SCI Du Nant situé [Adresse 5] et non pas au [Adresse 4], elles ne permettent pas d’identifier le lieu des consommations d’eau, d’électricité et de gaz facturées. En effet, les pages suivantes ne sont pas produites et les premières pages sont en outre tronquées puisque les marges gauches sont, soit illisibles en raison de la piètre qualité de la copie produite, soit manquantes.

Enfin, les deux factures, l’une de maintenance d’un équipement non-identifié, l’autre de dépannage d’une chaudière adressée à la SCI Du Nant ne sont pas susceptibles d’établir la propriété discutée.

La circonstance que la SCI Du Nant ait obtenu un titre exécutoire à l’encontre de MM. [I] et [F] ne suffit pas à établir qu’elle serait propriétaire de l’appartement donné à bail à ces derniers puisque, à supposer même que cette décision soit opposable aux cautions qui n’étaient pas parties à la procédure de référé, sa qualité à agir n’a alors été, ni discutée, ni dès lors reconnue.

Enfin, la propriété litigieuse ne s’infère pas non plus de l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2018 produite par les intimés puisque cette ordonnance, si elle est rendue au contradictoire de la SCI Du Nant, mentionne uniquement, dans les «'états parcellaires'» annexés, les six références cadastrales de biens expropriés appartenant à cette société, sans comporter les adresses postales desdits biens immobiliers. Or, le bail signé le 29 septembre 2011 ne comporte quant à lui que l’adresse postale de l’appartement loué qui n’est dès lors pas identifiable par ses références cadastrales.

Au surplus, les courriers que les cautions auraient adressés à la SCI Du Nant les 28 décembre 2019 et 24 novembre 2020, évoqués dans la décision attaquée, ne sont produits par aucune des parties à hauteur d’appel et il n’est pas prétendu qu’il résulterait de ces courriers une reconnaissance non-équivoque par les intimés de la propriété, et dès lors de la qualité de bailleresse, de la société appelante.

Ainsi, la SCI Du Nant, qui produit un bail auquel elle n’est pas partie et un engagement de caution ne la désignant pas comme bénéficiaire, ne justifie pas de sa qualité à agir à l’encontre de M. et Mme [L], cautions des locataires, en l’absence de toute preuve de sa propriété portant sur l’appartement donné à bail.

Dans ces conditions, il est indifférent qu’elle n’ait pas notifié, conformément aux prévisions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, aux locataires et aux cautions qu’elle venait aux droits du bailleur dans l’hypothèse, pas même alléguée, d’une mutation du logement. De même, il n’est pas besoin d’examiner les conséquences d’une éventuelle perte de sa qualité de propriétaire par suite d’une expropriation à compter du 12 septembre 2018 puisque la preuve d’une propriété antérieure, que ce soit dès l’origine du bail ou par suite de mutation, n’est pas rapportée.

Le jugement attaqué, qui a déclaré la SCI Du Nant irrecevable en ses demandes à l’encontre de M. et Mme [L], sans examen au fond, est ainsi confirmé par substitution de motifs.

Les prétentions présentées à titre principal par les intimés, tenant à l’irrecevabilité des demandes de l’appelante, étant ainsi accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner les prétentions présentées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire, dont la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires':

La SCI Du Nant succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et à payer à la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Y ajoutant, la cour condamne la SCI Du Nant, partie perdante, aux dépens à hauteur d’appel.

La SCI est déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles et elle est condamnée à payer à M. et Mme [L] la somme de 2'000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 28 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Du Nant, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de la SCI Du Nant au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI Du Nant, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [Z] [L] et Mme [H] [I] [V] épouse [L] la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT