N° RG 24/04811 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PXAY

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en référé du 28 mai 2024

RG : 24/00143

S.A.S. SYNDIC ONE

C/

S.A.S.U. ORKAN MANAGEMENT

S.D.C.. SDC DE LA RESIDENCE [11]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 08 Octobre 2025

APPELANTE :

La société SYNDIC ONE SASU immatriculée au RCS de [Localité 16] METROPOLE sous le numéro 820.918.258, dont le siège social est situé [Adresse 7] ([Adresse 6]), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 716

Ayant pour avocat plaidant M^e Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

1/ La société ORKAN MANAGMENT, SASU inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 807 396 858, ayant son siège social [Adresse 5], où elle est représentée par son Président en exercice

2 / [Localité 15] des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société ORKAN MANAGMENT, SAS inscrite au RCS de [Localité 9]

Représentés par M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 875

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Juin 2025

Date de mise à disposition : 08 Octobre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence «'[Adresse 12]'», située [Adresse 4] [Localité 17] [Adresse 1], a désigné aux fonctions de syndic la SAS Orkan Management pour succéder à la SAS Syndic One.

Prétendant que l’ancien syndic ne lui avait communiqué aucune information, ni consignes et que les dossiers comptables transmis au moyen d’un lien de téléchargement étaient inexploitables, la société Orkan Management a, par courrier du 8 janvier 2024 signifié par huissier de justice le 22 janvier 2024, mis en demeure la société Syndic One de lui transmettre des pièces précisément listées.

Affirmant que le nouveau lien de téléchargement reçu en février 2024 contenait également des documents inexploitables pour être en désordre ou incomplets, la société Orkan Management et le syndicat des copropriétaires de la Résidence «'[Adresse 12]'» ont, par exploit du 8 mars 2024, fait assigner la société Syndic One devant la formation de référé du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, laquelle a, par ordonnance contradictoire du 28 mai 2024, statué ainsi':

Condamne la société Syndic One à remettre, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant une période de deux mois, directement entre les mains de la société Orkan Management, les pièces manquantes suivantes :

documents suivants pour l’exercice en cours du 01/07/2023 au 30/06/2024 conformes au décret du 14 mai 2005 :

État des dépenses,

Grand livre faisant apparaître le solde de charges de l’exercice clos,

Balance,

Factures réglées en totalité,

Factures en attente de règlement,

Budgets,

Annexes 1/2/3/4/5,

Comptes travaux,

Relevé comptage eau/électricité/combustibles,

documents suivants pour l’exercice clos n-1 du 01/07/2022 au 30/06/2023 conformes au décret du 14 mai 2005':

Solde de charges du dernier exercice clos,

État des dépenses,

Grand livre,

Balance,

Factures réglées,

Comptes travaux,

Budgets,

Annexes 1/2/3/4/5,

les archives pour les exercices clos n-2 et plus, dont la prescription légale est de 5 ans,

tous les documents bancaires, ainsi que les relevés périodiques depuis son ouverture jusqu’à la clôture du compte,

la liste des copropriétaires avec les lots détenus et la confirmation des mutations sur l’exercice en cours,

les documents techniques suivants : plans, DOE (dossier des ouvrages exécutés), DIUO (dossier des interventions ultérieures sur ouvrage), organigramme des clés, liste des intervenants de construction, procès-verbaux de réception et de livraison,

Déboute la société Orkan Management et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] Coté [Adresse 20] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne la société Syndic One à payer à la société Orkan Management et au [Adresse 19] [Adresse 20] une indemnité de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Syndic One aux dépens.

Le juge a retenu en substance':

Que s’il est justifié de l’arborescence des documents transmis par voie dématérialisée avec l’intitulé des fichiers, cette pièce est insuffisante à démontrer une remise satisfactoire et complète des documents en litige à défaut de production du contenu desdits documents dont la remise est contestée'; qu’en outre, la société Syndic One ne justifie nullement de la remise des originaux des pièces justificatives sur le plan comptable conformément aux dispositions toujours applicables de l’article 6 du décret du 14 mars 2005';

Que la demande de dommages et intérêts est rejetée à défaut pour le nouveau syndic de caractériser son préjudice.

Par déclaration en date du 12 juin 2024, la SAS Syndic One a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 1er juillet 2024 pris en vertu des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 9 août 2024 (conclusions n°2), la SAS Syndic One demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance rendue le 28 mai 2024 en toutes ses dispositions,

Et, statuant de nouveau,

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Syndic One,

Rejeter notamment les demandes de condamnation sous astreinte et dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner tout succombant à payer à Syndic One, la somme de 5'000 € sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Orhan-Lelievre, membre de la SELARL Saint-Exupéry Avocats, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 11 juillet 2024 (conclusions), la SAS Orkan Management et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 3]) demandent à la cour':

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 28 mai 2024, en qu’elle a :

« Condamné la société Syndic One à remettre, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant une période de deux mois, directement entre les mains de la société Orkan Management, les pièces manquantes,

Condamné la société Syndic One à payer à la société Orkan Management et au syndicat, des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] une indemnité de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Syndic One aux dépens,

Statuant cependant à nouveau pour actualiser, suite à la recomposition de certains documents comptables':

Condamner la société Syndic One à remettre, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, et ce pendant une période de deux mois, directement entre les mains de la société Orkan Management, les pièces suivantes :

a.les factures correspondant aux dépenses suivantes telles qu’elles sont décrites par l’état des dépenses de l’exercice en cours qui a été communiqué par la société Syndic One (pièce n°4) :

« Eau, consommations facturées à la copro » pour la période du 07/03/23 au 30/06/23,

« DEPOSE ET REPOSE »,

« NOTE DE FRAIS »,

« INTERVENTION »,

« VERIFICATION RELAIS »,

« TRAVAUX TOITURE »,

« Assurance 01/07/2023 »,

« Rémunération intervenants – banque » pour le 2eme trimestre 2023,

« Nettoyage des locaux » pour les périodes de juillet et août 2023,

« Electricité, services généraux » pour toutes les périodes successives, du 19/06/2023 au 19/08/2023,

« Contrats de maintenance – chaufferie » pour la période du 01/07/2023 au 31/12/2023,

b.les annexes comptables 1 à 5 de l’exercice en cours, indiquées comme étant « en cours d’édition » par Syndic One,

c.Les archives pour les exercices clos n-2 et plus, dont la prescription légale est de 5 ans.

d.Les documents techniques relatifs à la construction de l’immeuble : plans, DOE (Dossier des ouvrages exécutés), DIUO (Dossier des interventions ultérieures sur ouvrage), organigramme des clés, liste des intervenants de construction, procès-verbaux de réception et de livraison,

La réformer en ce qu’elle a rejeté la demande de provision de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,

Y ajoutant pour statuer à nouveau':

Condamner la société Syndic One à payer la somme provisionnelle de 3'000 € de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 2] au titre de sa réticence abusive pour la transmission des pièces complémentaires précitées du Syndicat et du préjudice que cela cause aux copropriétaires,

Condamner, en cause d’appel, la société Syndic One au paiement de la somme de 2'500 € pour le Syndicat des copropriétaires et au paiement de la somme de 2'500 € pour la société Orkan Management au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, avec recouvrement direct au profit de la SCP Chazelle Avocats,

Débouter la société Syndic One de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande de communication sous astreinte':

La société Orkan Management et le syndicat des copropriétaires résidence «'[Adresse 10] Vallée [Adresse 14]'» affirment que, contrairement aux textes d’ordre public applicables et à la jurisprudence, aucune transmission exploitable n’a été effectuée et encore moins spontanément et ils soulignent que les délais prévus pour cette transmission ont été dépassés malgré la mise en demeure adressée à l’ancien syndic.

Ils reprochent d’abord à ce dernier une absence de communication des documents essentiels à la gestion du syndicat à raison du caractère incomplet des documents transmis, fût-ce de manière dématérialisée. Ils considèrent que l’évolution des méthodes de transmission ne changent rien aux exigences rédactionnelles imposées par le décret du 14 mars 2005 concernant les éléments comptables qui n’ont pas été respectées concernant notamment les dépenses et ils jugent réducteur de limiter la portée de ce texte à la transmission de factures en original puisque les factures doivent en outre être enregistrées, figurer sur l’état des dépenses et sur le [Localité 13]-Livre. Ils contestent de la même façon que l’obligation faite à l’ancien syndic porte sur les «'documents en sa possession'» dès lors que les textes d’ordre public prévoient en réalité l’obligation de remettre tous les documents imposés par la loi du 6 juillet 1965, le décret du 14 mars 2005 et l’arrêté du 14 mars 2005. Ils considèrent que les captures d’écran de la plate-forme Papwork montrent qu’il règne le plus grand désordre dans la tenue par l’ancien syndic de documents comptables essentiels. Ils reprochent également à la société Syndic One de s’être abstenue d’établir un bordereau de transmission de pièces telle que prévu à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 alors que l’arborescence des documents numérisés ne suffit pas à remplacer ce document. Ils affirment que l’état des dépenses transmis «'en vrac'» ne mentionne, ni le nom de chaque fournisseur, ni le numéro de facture pour les dépenses dont il dresse l’inventaire, contrairement à ce qui est prévu à l’article 4 de l’arrêté du 4 mars 2005, si bien qu’il est impossible pour le nouveau syndic de faire le lien entre les dépenses et factures transmises. De même, ils déplorent qu’il est impossible de savoir si toutes les factures ont bien été transmises et que cela ne semble d’ailleurs pas le cas vu le faible nombre de factures remises.

Pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024 au cours duquel la société appelante a cessé son mandat, ils déplorent en particulier l’absence de communication des dépenses liées à l’eau, aux travaux toiture, à l’assurance, à la rémunération d’intervenants, ' Ils affirment également que les annexes 1 à 5 de l’exercice en cours imposées par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que la société Syndic One présente comme étant en cours d’édition, n’ont toujours pas été transmises, même partiellement, pas plus au demeurant que les archives se rapportant à ces annexes. Ils demandent en conséquence à la cour de confirmer la décision de première instance et d’ordonner la communication sous astreinte des pièces qui sont encore manquantes dont ils donnent une liste actualisée établie suite à leur travail acharné de recomposition.

Ils contestent ensuite que l’impossibilité alléguée par la société Syndic One de communiquer des documents dont cette société ne serait pas en possession dès lors, en premier lieu, que l’ancien syndic ne peut pas s’exonérer de transmettre le dossier de construction et les plans de l’immeuble. Ils estiment qu’il ne suffit pas de prétendre ne pas détenir de tels documents et ils relèvent que le bordereau du 8 juillet 2022 de la société Foncia, précédent syndic, mentionne les plans. Ils relèvent qu’en réalité, la société appelante ne s’est souciée d’avoir l’intégralité du dossier concernant la construction de l’immeuble qu’en avril 2024 et ils dénoncent une insuffisance des recherches d’autant plus grave que la personne à qui les plans ont apparemment été adressés par Foncia, invitée à prendre contact avec la société Eiffage Construction, ne l’a manifestement toujours pas fait. Ils contestent que l’écoulement d’un délai de dix ans depuis la construction dispense la société appelante de communiquer des pièces puisque l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de leur communication.

Ils contestent pour finir le caractère injustifié et disproportionné de l’astreinte, rappelant que les informations cruciales pour la bonne gestion du syndicat sont incontestablement manquantes.

La société Syndic One demande à la cour l’infirmation de l’ordonnance rendue aux motifs, d’une part, que tous les documents de gestion en sa possession ont été transmis à la société Orkan Management, et d’autre part, que l’astreinte à laquelle elle a été condamnée est totalement disproportionnée.

Elle rappelle que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 a vocation à organiser le cadre de succession entre l’ancien et le nouveau syndic en permettant de sanctionner l’éventuelle mauvaise foi dont il pourrait être fait preuve, ce qui n’est pas le cas la concernant puisqu’elle a spontanément transmis tous les documents. Elle se prévaut en effet d’une démarche positive et elle considère faire la démonstration d’avoir transmis les documents nécessaires, d’une part, dans les formes respectant l’article 18-2, à savoir un format téléchargeable et imprimable, et d’autre part, dans les délais puisque cette transmission a été faite dès le 30 novembre 2023, puis une nouvelle fois le 7 décembre 2023, comme rappelé dans un mail du 17 janvier 2024. De même, elle prétend avoir communiqué au nouveau syndic dans le délai légal de deux mois l’ensemble des documents comptables mis à disposition sur la plate-forme en ligne permettant de les télécharger. Elle déplore que son correspondant de la société Orkan Management ait mis brutalement fin à toute correspondance sans autre explication en écrivant «'nous allons en rester là. J’ai suffisamment perdu mon temps.'».

Elle estime que le nouveau syndic n’a pas pris la peine de prendre connaissance des documents transmis, comme le traduisent ses demandes comparées à la copie d’écran de la plate-forme et à l’arborescence des dossiers et sous-dossiers.

Elle ajoute que le bordereau a été téléchargé par le destinataire qui n’a toutefois pas signé, alors que rien n’explique un tel refus. Elle ajoute avoir transmis par Chronopost le 15 juillet 2024 désormais sous format papier tous les documents de copropriété. Elle précise avoir fait dresser constat des documents ainsi transmis, lesquels correspondent au bordereau accompagnant l’envoi Chronopost.

Elle expose qu’elle ne peut pas transmettre des documents qu’elle ne possède pas. Elle fait valoir qu’elle a elle-même réclamé l’ensemble des documents de gestion à l’ancien syndic Foncia, lequel a communiqué ses archives par voie dématérialisée. Elle ajoute qu’après relance dont certaines très récentes, Foncia a indiqué ne pas avoir certains documents en sa possession et qu’il convenait de se rapprocher du constructeur de l’époque. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, l’immeuble a plus de dix ans de sorte que ces documents ne sont pas indispensables à sa gestion. Elle expose encore que la banque a révoqué tous ses accès aussitôt qu’elle fut informée qu’elle n’était plus syndic de sorte qu’elle ne peut pas récupérer l’ensemble des relevés bancaires jusqu’à la clôture des comptes.

Elle affirme avoir bien transmis les originaux des documents en faisant valoir que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 65, dans sa rédaction du 1er juin 2020 qui, dans l’ordre hiérarchique du droit français, a une autorité supérieure à celle du décret, prévoit la remise sous forme dématérialisée. Elle fait valoir que le décret de 2005 est entré en vigueur à une époque où la transmission des informations se faisait avant tout par support physique mais que la norme a changé. Elle considère que la transmission de documents dématérialisés porte dès lors sur des originaux.

Elle juge l’astreinte prononcée, qui équivaut sur les deux mois à 30'000 €, totalement disproportionnée, sans lien avec le préjudice qui serait le cas échéant subi par la copropriété.

Sur ce,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur avant la loi du 9 avril 2024, énonçait':

«'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.'»

L’article 33-1 modifié du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Le décret du 14 mars 2005, qui édicte des règles comptables spécifiques qui s’appliquent au syndicat des copropriétaires, comporte un article 6 qui dispose': «'Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires. En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.'».

En application de ces trois derniers textes, il appartient au syndic qui se prétend libéré de son obligation de transmission d’en rapporter la preuve.

La remise de documents étant un fait juridique, sa preuve est libre.

Par ailleurs, il est jugé qu’il n’y a pas lieu de contraindre le syndic à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, sans préjudice de sa responsabilité.

En l’espèce, la société appelante ayant cessé ses fonctions de syndic le 16 novembre 2023, date de l’assemblée générale lors de laquelle son mandat n’a pas été renouvelé et son successeur désigné, la remise des documents listés à l’article 18-2 précité devait porter sur les pièces et selon les délais distincts suivants':

la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque devaient être remis au plus tard le décembre 2023,

l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable devaient être remis au plus tard le 16 décembre 2023,

l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture devaient être remis au plus tard le 16 février 2024.

Il est constant que l’ancien syndic a entendu exécuter cette obligation non-sérieusement contestable de remise en adressant un courriel à la société Orkan Management le 30 novembre 2023 contenant un lien vers la plateforme PapWork depuis laquelle les documents requis seraient téléchargeables.

La société Syndic One justifie à cet égard, outre de l’envoi dudit courriel moins d’un mois après avoir été déchargée, de l’arborescence des documents à télécharger depuis un «'coffre fort'» numérique.

Concernant la réalité de la remise, la cour d’appel relève que cette arborescence comporte un «'bordereau de remise gestion'» suffisant à établir que les prescriptions de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées, du moins à l’égard du nouveau syndic. A cet égard, la circonstance que la société Okan Management ait refusé de signer électroniquement le «'bordereau de remise gestion'» ne suffit pas à invalider la preuve de la remise.

Concernant les modalités de cette remise, la société Syndic One est fondée à faire valoir que des documents numériques peuvent parfaitement constituer des originaux.

Concernant le caractère satisfactoire de cette remise, la cour d’appel considère, à l’inverse de ce qui a été retenu par le premier juge, que le grief général formulé en première instance selon lequel les documents transmis seraient inexploitables pour être «'en vrac'» repose sur des affirmations, sans être ni étayé, ni démontré. Au contraire, l’analyse de l’arborescence des fichiers numérisés regroupés au sein d’un coffre-fort de la plateforme Papwork au nom de la résidence «'[Adresse 12]'» montre que chaque fichier comporte un intitulé, que ces fichiers sont classés en dossiers «'comptabilité'», «'gestion'» et «'archives administratives dématérialisées'», ainsi qu’en de très nombreux sous-dossiers, parmi lesquels notamment les dossiers «'mutations'» et «'travaux'». En l’absence de preuve que les documents concernés seraient, soit mal numérisés, soit mal classés, soit ne seraient pas imprimables, ou de tout autre anomalie entravant leur consultation et leur sauvegarde, la cour considère que la société Orkan Management échoue à établir que la remise réalisée sous forme numérique serait inexploitable.

Concernant pour finir le caractère complet de la remise, la cour relève qu’à hauteur d’appel, la société Orkan Management expose qu’après un travail qu’elle nomme «'reconstitution'» et «'recomposition'», elle a identifié les documents manquants. Il importe de relever que la liste qu’elle fournit, dans la mesure où cette liste figure dans ses écritures d’intimée transmises le 11 juillet 2024, a été établie avant l’envoi d’une édition papier des documents litigieux via Chronopost le 15 juillet 2024 par la société Syndic One qui a fait dresser un procès-verbal de constat de cette expédition réalisée en cours de procédure d’appel. Il s’ensuit que la «'reconstitution'» opérée par la société intimée a été réalisée au moyen des documents initialement transmis via le lien de téléchargement PapWork et que, ce faisant, la société Orkan Management reconnaît nécessairement que, contrairement à ce qu’elle affirmait en première instance, les autres documents lui avaient bien été communiqués.

En l’état de cette liste restreinte établie après exploitation par la société Orkan Management des documents qui lui avaient été transmis dans les formes et délais légaux, la cour d’appel relève que la société Syndic One ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait remis les factures des dépenses de l’exercice en cours au jour où elle a été déchargée de ses fonctions, ni les annexes de ce même exercice. La société appelante ne justifie en outre d’aucune impossibilité à cet égard de sorte qu’il est suffisamment établi, avec l’évidence requise devant le juge des référés, qu’elle a manqué à son obligation non-sérieusement contestable de communication concernant ces deux séries de documents.

Pour le surplus en revanche, la société Syndic One produit le bordereau de remise établi le 8 juillet 2022 par la société Foncia à laquelle elle a succédé en qualité de syndic, lequel ne mentionne d’abord aucune archive. Il s’ensuit qu’il est suffisamment établi que la société appelante ne dispose pas des archives pour les exercices clos n-2 que la société Orkan Management lui réclame. Dans ces conditions et même en l’état d’une obligation non-sérieusement contestable de remise, elle ne saurait être condamnée sous astreinte à produire des pièces dont il est suffisamment établi qu’elle n’est pas en possession, sans préjudice d’un débat de fond sur le point de savoir si elle a engagé sa responsabilité professionnelle pour ne pas s’être fait remettre ces archives.

Si le bordereau de remise établi par la société Foncia le 8 juillet 2022 mentionne des plans, la société Syndic prétend que ces plans ne lui ont jamais été adressés et elle justifie suffisamment de la véracité de cette affirmation puisqu’elle a, même tardivement, réclamé ces plans à la société Foncia.

Concernant les DOE, DIUO, organigramme des clés, liste des intervenants à la construction procès-verbaux de réception et livraison, ils ne sont quant à eux pas mentionnés dans le bordereau établi par la société Foncia et la société Syndic One soutient, sans être démentie, que ces pièces ne lui avaient pas été remises par son prédécesseur. Dans ces conditions et même en l’état d’une obligation non-sérieusement contestable de remise, elle ne peut pas être condamnée à produire des pièces qui ne sont pas en sa possession, là encore sans préjudice d’un débat de fond portant sur un éventuel manquement de sa part tenant au fait qu’elle n’ait pas pris soin de se les faire communiquer en 2022.

Enfin, l’astreinte prononcée, en ce qu’elle est limitée à une durée de deux mois et que sa liquidation est soumise à l’appréciation d’un juge en application de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, n’apparaît pas disproportionnée. En outre, cette astreinte, même indépendante de tout dommages et intérêts, se devait d’être particulièrement comminatoire au regard de l’urgence pour la société Orkan Management de disposer des pièces nécessaires à sa gestion.

Au final, la décision attaquée, en ce qu’elle a condamné, sous une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard, la société Syndic One à remettre à la société Orkan Management une série des pièces est confirmée, sauf à limiter cette condamnation, en se replaçant au jour où le premier juge a statué, aux factures des dépenses de l’exercice en cours au jour où elle a été déchargée de ses fonctions et aux annexes de ce même exercice.

Il importe ici de préciser qu’à supposer que ces factures et annexes figurent dans le colis Chronopost que la société Syndic One a expédié en cours de procédure d’appel, cela ne serait pour autant pas de nature à invalider la décision du premier juge puisque l’ancien syndic devait communiquer les dernières pièces listées à l’article 18-2 au plus tard le 16 février 2024 de sorte qu’une astreinte a à juste titre été fixée à compter de sa décision attaquée.

Sur la demande de dommages et intérêts':

La société Orkan Management et le syndicat des copropriétaires de la Résidence «'[Adresse 12]'» soulignent le travail colossal de reconstitution de documents comptables, outre un dysfonctionnement du syndicat justifiant, outre l’astreinte, l’allocation de dommages et intérêts.

La société Syndic One s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle n’a commis aucune faute et que, concernant les documents qu’elle n’a pas été en mesure de remettre, elle est tributaire de la société Foncia.

Sur ce,

En application de l’article 1153 alinéa 4 ancien du code civil, applicable à l’espèce, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce et comme exactement retenu par le premier juge, la société Orkan Management ne rapporte pas la preuve d’un préjudice particulier qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation de l’ancien syndic à lui remettre les pièces manquantes.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la société Syndic One, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à la société Orkan Management la somme de 1'500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

La société Syndic One, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Chazelle Avocat et de Maître Valérie Orhan-Lelievre, membre de la SELARL Saint-Exupéry Avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel la société Syndic One, dont la demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles est rejetée, à payer à la société Orkan Management la somme supplémentaire de 1'500 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 28 mai 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse en toutes ses dispositions, sauf à limiter les documents que la SAS Syndic One doit remettre à la SAS Orkan Management aux pièces manquantes suivantes':

a.les factures correspondant aux dépenses suivantes telles qu’elles sont décrites par l’état des dépenses de l’exercice en cours qui a été communiqué par la société Syndic One (pièce n°4) :

« Eau, consommations facturées à la copro » pour la période du 07/03/23 au 30/06/23,

« DEPOSE ET REPOSE »,

« NOTE DE FRAIS »,

« INTERVENTION »,

« VERIFICATION RELAIS »,

« TRAVAUX TOITURE »,

« Assurance 01/07/2023 »,

« Rémunération intervenants – banque » pour le 2eme trimestre 2023,

« Nettoyage des locaux » pour les périodes de juillet et août 2023,

« Electricité, services généraux » pour toutes les périodes successives, du 19/06/2023 au 19/08/2023,

« Contrats de maintenance – chaufferie » pour la période du 01/07/2023 au 31/12/2023,

b.les annexes comptables 1 à 5 de l’exercice en cours, indiquées comme étant « en cours d’édition » par Syndic One,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Syndic One, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Chazelle Avocat et de Maître Valérie Orhan-Lelievre, membre de la SELARL Saint-Exupéry Avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS Syndic One au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Syndic One, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS Orkan Management la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT