N° RG 21/05713 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NXSB

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 01 juin 2021

( Loyers commerciaux)

RG : 18/00004

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 09 Janvier 2025

APPELANT :

M. [I] [Z] ayant pour mandataire de gestion et domicilié société FERTORET COPPIER, administrateur de biens

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1544

INTIMEE :

S.A.R.L. [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Mai 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 09 Janvier 2025

Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 15 juin 2005, M. [Z] (le bailleur) a donné à bail à la société Garage du Mail des locaux commerciaux situés [Adresse 2], pour un loyer annuel, hors charges et hors taxes, de 6 605,32 euros, à effet du 1er octobre 2004.

Par acte du 3 janvier 2007, la société [Adresse 8] (la société preneuse) a été subrogée dans les droits de la société Garage du Mail.

Le bail a été exécuté jusqu’au 30 septembre 2013 et s’est poursuivi ensuite tacitement.

Le 22 avril 2016, la société preneuse a signifié au bailleur une demande de renouvellement. Le bailleur n’a pas répondu et le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016.

Par acte d’huissier du 22 janvier 2018, le bailleur a fait assigner la société preneuse devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé le 1er juillet 2016 à la somme de 38 000 euros et de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 mai 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée.

M. [J], expert, a déposé son rapport le 31 janvier 2020.

Par jugement du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté M. [Z] de sa demande de déplafonnement du bail ainsi que de ses demandes subséquentes ;

— dit que le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2016 sera celui établi en fonction des règles d’indexation, soit 8 875,40 euros ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné M. [Z] à verser à la société preneuse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit du conseil de la défenderesse.

Par déclaration transmise au greffe le 7 juillet 2021, M. [Z] a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions récapitulatives, déposées le 16 février 2022, M. [Z] demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

— fixer à la somme de 22 490 euros hors taxes et hors charges « /m2 / an en principal » (sic) le loyer du bail renouvelé entre les parties depuis le 1er juillet 2016, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamner la société preneuse aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et, ce, depuis le 1er juillet 2016, outre capitalisation desdits intérêts ;

— condamner la société preneuse à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire avec, le cas échéant, distraction au profit de M^e Laffly, sur son offre de droit.

Dans ses conclusions, n° 2, déposées le 2 avril 2022, la société [Adresse 8] demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— à titre subsidiaire :

— dire que le loyer du bail renouvelé prendra effet le 1er juillet 2016 sans que la variation du loyer fixé dépasse par année 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

— rejeter la demande de condamnation au titre des intérêts de retard ;

— en tout état de cause :

— condamner l’appelant à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Moulin, avocat.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 mai 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de déplafonnement

À titre infirmatif, le bailleur soutient que sont survenues des modifications notables dans les obligations des parties et des facteurs de commercialité.

Au titre des obligations respectives des parties, il se prévaut de l’augmentation de l’impôt foncier, de 28 % au cours du bail, et de l’adjonction de l’activité de carrosserie par la société preneuse. Il entend souligner à cet égard que la société a fait preuve de mauvaise foi pour avoir tenté de dissimuler cette nouvelle activité lors de l’expertise. Il indique que la société ne justifie pas de la part de cette activité dans son chiffre d’affaires pour les années postérieures à 2016. Il considère qu’il y a eu modification de la destination du bail, la société pouvant ainsi drainer une clientèle élargie et qu’il importe peu que cette activité soit accomplie par un sous-traitant ou qu’elle ne représente qu’une fraction de l’activité de la société preneuse.

Au titre de la modification des facteurs locaux de commercialité, il s’appuie sur l’avis d’un expert amiable, réalisé par M. [O] en mai 2017, qui conclut à leur modification notable, et sur les éléments de l’expertise judiciaire pour se prévaloir de l’augmentation de la population résidente, de la construction d’immeubles sur le plateau de [Localité 10], de la gentrification du secteur et de l’augmentation du revenu moyen de la population active ainsi que de la diminution de l’offre concurrente et de l’amélioration du stationnement autour des locaux.

Il demande en conséquence que soit adoptée la proposition de l’expertise en ce qui concerne la valeur locative, soit 65 euros par m2, par an, hors charges et hors taxes, ce qui porte le montant du loyer annuel à 22 490 euros hors charges et hors taxes.

À titre confirmatif, la société preneuse entend rappeler que le bailleur doit démontrer la modification des facteurs locaux de commercialité et que cette modification présente un caractère notable et un intérêt pour le commerce.

Au titre des modifications des obligations respectives des parties, elle conteste toute portée à l’augmentation de l’impôt foncier, dont la seule augmentation en valeur absolue est insuffisante puisque sa proportion par rapport au loyer est apparue même en légère baisse, selon l’avis de l’expert sollicité par le bailleur (M. [O]).

Elle conteste par ailleurs toute incidence au fait qu’elle recourt à un sous-traitant pour son activité de carrosserie, ne disposant pas de l’équipement et des compétences nécessaires pour une telle activité. Elle souligne la faible incidence de cette activité sur son chiffre d’affaires et qu’elle ne s’exerce pas dans les lieux loués.

Au titre de la modification des facteurs locaux de commercialité, elle considère que si la population résidente a augmenté entre 2006 et 2014, cela ne signifie pas pour autant une augmentation du nombre de véhicules, dans un secteur où il est difficile de stationner. Elle fait état des changements d’habitude des consommateurs qui privilégient d’autres moyens de transport.

Elle soutient que si l’expert judiciaire a relevé une gentrification du quartier, cela n’induit pas une augmentation corrélative de son activité. Elle conteste l’analyse statistique proposée par le bailleur visant à soutenir que le nombre de véhicules dans le secteur a augmenté puisqu’elle considère, sur la base des mêmes documents, qu’il a diminué.

Elle écarte toute pertinence à la baisse prétendue de la concurrence dans le secteur.

Elle indique que deux garages seulement ont disparu, dont un seul concurrent.

Elle soutient que les conditions de stationnement n’ont pas d’incidence sur l’exploitation du garage.

Sur ce,

Le litige porte sur la valeur du loyer depuis le renouvellement du bail, le 1er juillet 2016.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction ou s’il est applicable de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Selon le même texte, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article L. 145-33 du même code prévoit que le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative et que, à défaut d’accord des parties, cette valeur est déterminée d’après :

1 – Les caractéristiques du local considéré ;

2 – La destination des lieux ;

3 – Les obligations respectives des parties ;

4 – Les facteurs locaux de commercialité ;

5 – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est de principe constant que la modification notable de l’un au moins des quatre premiers éléments visés à l’article L. 145-33 permet d’échapper à la règle du plafonnement du loyer prévue par l’article L. 145-34.

Ainsi, il appartient ainsi au bailleur qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Il résulte de ces textes que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En l’espèce, le bailleur se prévaut de plusieurs modifications notables des éléments prévus par l’article L. 145-33.

Selon l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bailleur fait état de l’augmentation de l’impôt foncier. Le jugement sera toutefois approuvé en ce qu’il a retenu, ce qui n’est pas contredit à hauteur d’appel par les moyens de droit et de fait invoqués par l’appelant, que l’augmentation objective de la taxe foncière conduisait à ce que sa part dans le loyer ait cependant diminué.

Le bailleur soutient par ailleurs que la société preneuse a adjoint une activité de carrosserie à la destination prévue par le bail.

L’expert judiciaire l’ayant au demeurant constaté, ce fait est admis.

Toutefois, il est également admis que cette activité n’est pas exercée au sein des lieux loués et que la société preneuse recourait à une forme de sous-traitance, le local n’étant pas équipé pour une telle activité.

Il résulte en outre de l’expertise, ce qu’a justement relevé le premier juge, que la part de cette activité dans le chiffre d’affaires de la société preneuse était de moins de 1 % en 2016.

Le bailleur fait à cet égard grief à la société preneuse de ne pas avoir justifié de la part de cette activité pour les années postérieures mais il convient de rappeler que la charge de rapporter la preuve des moyens de fait lui incombe. En l’absence de toute démarche de sa part visant à obtenir ces documents, que le bailleur aurait pu en tant que de besoin solliciter de son adversaire, le cas échéant sous astreinte, il ne saurait ainsi utilement tirer argument de l’absence de ces pièces devant la formation de jugement de la cour d’appel.

C’est, dès lors, sans offre de preuve et de manière inopérante que le bailleur soutient que cette adjonction draine une clientèle élargie, puisqu’il n’établit pas qu’elle a entraîné un changement substantiel dans les conditions d’exploitation du fonds.

Dès lors, comme le premier juge, la cour considère que le bailleur n’établit pas que cette activité de carrosserie puisse participer à une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative.

Selon l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, le bailleur fait état de l’augmentation de la population résidente, de la construction d’immeubles sur le plateau de [Localité 9] [Adresse 6] et de la gentrification du secteur et de l’augmentation du revenu de la population active.

Toutefois, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, et qui répondent aux moyens soulevés en appel, que le premier juge, s’appuyant sur l’expertise judiciaire, a écarté ces moyens comme n’étant pas de nature à justifier d’une modification des facteurs locaux de commercialité, en considération de la nature de l’activité exercée dans les locaux.

Il sera souligné à cet égard, comme le premier juge, que l’évolution de la population environnant le fonds de commerce n’a été suivie d’aucune augmentation corrélative du chiffre d’affaires de la société preneuse.

Le bailleur se prévaut en outre d’une diminution de l’offre concurrente, par la disparition de quatre fonds de commerce concurrents, proches de la société preneuse, entre 2004 et 2016 (les garages : du Plateau, Celu, Thevenet et Baccou).

Toutefois, comme le premier juge, la cour relève que cette diminution du nombre de concurrents ne concerne en réalité que deux garages, dont un seul avait une activité concurrente de la société preneuse. Il n’est pas justifié de ce que cette diminution de la concurrence ait eu une incidence sur les résultats de la société preneuse.

Le bailleur invoque l’avis qu’il a recueilli unilatéralement et antérieurement à la procédure auprès de M. [O] et conteste les éléments invoqués par la société preneuse, sans faire état d’éléments nouveaux ou pertinents permettant de remettre en cause l’appréciation du tribunal.

Le bailleur fait état également de facilités de stationnement accrues dans le secteur du local commercial. Toutefois, il ne résulte pas de la nature de l’activité exploitée dans celui-ci qu’une telle modification puisse influer directement sur son chiffre d’affaires et, en toute hypothèse, ce n’est pas établi par le bailleur.

Dès lors, il n’est pas justifié par le preneur d’une modification notable des éléments de calcul du loyer visé par l’article L. 145-33 du code de commerce.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Le bailleur, qui perd en cette instance, supportera les dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de le condamner à payer à la société preneuse la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

Condamne M. [Z] à supporter les dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Moulin, en application de l’article 699 du code de procédure civile

Condamne M. [Z] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE