Minute n° 12/00550

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 11/01233

SELAS A & ASSOCIES

C/

B, C, SARL Z IMMOBILIER, D

(3)

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2012

APPELANTE :

SELAS A & ASSOCIES es qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de M. K B et M^me I B S C

XXX

XXX

XXX

assistée de M^e Djaffar BELHAMICI, avocat au barreau de METZ

INTIMES :

Monsieur K B

XXX

57430 X

assisté de M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Madame I C épouse B

XXX

57430 X

assistée de M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

S.A.R.L. Z IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal

XXX

57430 X

assistée de M^e I HEINRICH, avocat au barreau de METZ

Mademoiselle G D

XXX

57430 X

assistée de M^e I HEINRICH, avocat au barreau de METZ

EN PRÉSENCE DU MINISTERE PUBLIC

représenté par Monsieur le Procureur Général près la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur LEBROU, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame SOULARD , Conseiller

Madame KNAFF , Conseiller

MINISTÈRE PUBLIC PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame E F

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame DESCHAMPS-SAR

DATE DES DÉBATS : Audience du 27 Mars 2012 tenue par Madame KNAFF, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré pour l’arrêt être rendu le12 juin 2012, ce jour venu le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 18 Septembre 2012.

Par acte de vente passé devant Maître MAMONE, Notaire à FAULQUEMONT, le XXX, K B et son épouse S I C ont vendu à la SARL Z IMMOBILIER une maison d’habitation sise à X, 7, rue du Maire Ziegler, moyennant la somme de 120000 euros, dont 110000 euros pour l’immeuble et 10000 euros pour le mobilier.

Par acte sous-seing privé du même jour, la SARL Z IMMOBILIER a donné à bail à K B et son épouse S I C l’immeuble d’habitation susvisé pour une durée de trois ans moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1232 euros.

Par jugement du 19 septembre 2006, la 1^re chambre civile du TGI de SARREGUEMINES a notamment :

— constaté l’insolvabilité notoire de K B et son épouse S I C ;

— fixé provisoirement la date d’insolvabilité au 1^er avril 2005 ;

— ordonné l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’égard de K B et son épouse S I C ;

— désigné Maître Q A en qualité de mandataire liquidateur.

Par décision du 31 juillet 2007, le juge des référés du TGI de SARREGUEMINES a ordonné, sur requête de Maître A, es qualité de mandataire liquidateur, la visite de l’immeuble d’habitation pris à bail par les époux B situé XXX à X et commis pour y procéder Maître Y et SAPONARA, Notaires associés à X.

Maître Y a rédigé son rapport de visite le 12 février 2008.

La SARL Z IMMOBILIER a vendu la maison à sa gérante, G D, pour un prix de 126.000 euros, le 19 octobre 2007.

Par actes du 11 septembre 2008, M^e Q A, mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire civile de K B et de I C épouse B, a fait assigner K B, I C épouse B, la SARL Z IMMOBILIER, et G D devant le TGI de SARREGUEMINES.

M^e Q A, es qualité de mandataire liquidateur, a demandé au tribunal de :

— juger que la vente consentie par les époux B à la SARL Z IMMOBILIER en date du XXX portant sur un bien sis XXX à X, est nulle en application de l’article L.632-1 du code de commerce ;

— dire que cette annulation entraîne celle de la vente du même bien consentie par la SARL Z IMMOBILIER à G D ;

— lui donner acte de son accord pour restituer le prix de vente de 120.000 euros ;

— condamner la SARL Z IMMOBILIER à lui rembourser les loyers perçus à raison de 1.232 euros par mois à compter du 19 octobre 2007 jusqu’à la libération des lieux ;

— ordonner l’inscription du jugement au livre foncier de X ;

— condamner les défendeurs à supporter les dépens et à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire.

K B et I C épouse B concluent à l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet ainsi qu’à la condamnation de Maître A, es qualité, aux dépens et au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC.

Ils ont fait valoir que le mandataire liquidateur ne saurait agir à leur encontre ; que l’article L632-1 du code de commerce n’était pas applicable, la cessation de paiement et l’insolvabilité notoire étant deux notions juridiques distinctes et la date d’insolvabilité notoire n’ayant été fixée que provisoirement. Enfin, ils ont soutenu que le demandeur ne rapportait pas la preuve du vil prix de vente de l’immeuble.

La SARL Z IMMOBILIER a conclu à l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son débouté, à la condamnation de Maître A aux dépens et au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a soutenu que M^e Q A ne respectait pas les dispositions de l’article 38 de la loi du 1^er juin 1924 et qu’au surplus, il ne rapportait pas la preuve d’une vente à vil prix.

G D a conclu à l’irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son débouté, à la condamnation de Maître A aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle a demandé au Tribunal de condamner la SARL Z IMMOBILIER à lui verser :

— le prix de vente de 126.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2007, en sus tous les frais de notaire relatifs à cette vente ;

— la somme de 1.232 euros par mois au titre du manque à gagner depuis le 19 octobre 2007, et ce jusqu’au jour du jugement à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 14 décembre 2010, la 1^re chambre civile du TGI de SARREGUEMINES a :

— déclaré la demande de Maître A, es qualité, recevable ;

— débouté Maître A, es qualité, de ses demandes ;

— rejeté toute prétention plus ample ou contraire ;

— condamné M^e Q A, mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire civile de K B et de I C épouse B, aux dépens ;

— condamné M^e Q A, mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire civile de K B et de I C épouse B, à verser aux époux K B et I C épouse B la somme unique de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^e Q A, mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire civile de K B et de I C épouse B, à verser à la SARL Z IMMOBILIER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^e Q A, mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire civile de K B et de I C épouse B, à verser à G D la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Le tribunal a essentiellement retenu, pour rejeter la demande, que les notions de cessation de paiement et d’insolvabilité notoire étaient distinctes et n’emportaient pas les mêmes conséquences.

Par déclaration enregistrée au greffe le 5 avril 2011, la SELAS A & ASSOCIES, se substituant à Maître Q A, es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire civile des époux C, a interjeté appel à l’encontre de cette décision.

Par conclusions récapitulatives déposées le 8 novembre 2011, la SELAS A &ASSOCIES demande à cette cour d’infirmer le jugement entrepris et de :

— juger que la vente du bien immobilier cadastré section XXX à 57430 X, inscrit au XXX du livre foncier de X, consentie par les époux C à la SARL Z IMMOBILIER le XXX est nulle en application de l’article L.632-1-2° du code de commerce ;

— dire que cette annulation entraîne celle de la vente du même bien consentie par la SARL Z IMMOBILIER à G D le 19 octobre 2007 ;

— lui donner acte de son accord pour restituer le prix de vente de 120.000 euros ;

— condamner la SARL Z IMMOBILIER à lui rembourser les loyers perçus à raison de 1.232 euros par mois à compter du XXX jusqu’au 19 octobre 2007, soit la somme de 30800 euros ;

— condamner G D à lui rembourser les loyers perçus à raison de 1.232 euros par mois à compter du 19 octobre 2007 jusqu’à la libération des lieux ;

— ordonner l’inscription du jugement au livre foncier de X ;

— condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du CPC ;

— condamner les intimés aux dépens des deux instances.

Subsidiairement, il sollicite une expertise afin d’évaluer la valeur du bien immobilier situé XXX à X.

Par conclusions récapitulatives déposées le 2 février 2012, les époux B concluent à la confirmation du jugement, au besoin par substitution de motifs, et en tout état de cause au rejet des prétentions de la SELAS A & ASSOCIES, y compris la demande subsidiaire d’expertise, ainsi qu’à la condamnation de la SELAS A & ASSOCIES, es qualités, aux dépens et au paiement de la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du CPC pour les deux instances.

Par conclusions déposées le 25 novembre 2011, la SARL Z IMMOBILIER et G D sollicitent la confirmation de la décision et la condamnation de la SELAS A & ASSOCIES aux dépens des deux instances ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’en application de l’article 954 du CPC, cette Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les époux B ne concluent pas, même à titre subsidiaire, dans le dispositif de leurs conclusions d’appel à une irrecevabilité de la demande.

Aux termes de l’article L.632-1-2° du code de commerce, est nul, lorsqu’il est intervenu depuis la date de cessation des paiements, tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie.

L’article L. 670-1 du Code de commerce subordonne certes l’ouverture de la procédure de redressement et de liquidation judiciaires civils à l’état d’insolvabilité notoire du débiteur et non de cessation des paiements.

Toutefois, ce texte précise que les dispositions des titres II à VI du livre VI DES DIFFICULTES DES ENTREPRISES s’appliquent dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celle du présent titre (titre VII).

Or, le titre VII ne contient aucune disposition dérogatoire ou contraire aux nullités de la période suspecte définies par l’article L.632-1 précité.

Il en résulte que l’article L.632-1 est bien applicable à la faillite civile de droit local, l’étendue de la période suspecte étant déterminée par la date de l’insolvabilité notoire.

En l’occurrence, cette date, fixée certes provisoirement au 1^er avril 2005 par le jugement du 19 septembre 2006, devenu définitif, n’a pas été modifiée.

L’acte de vente de l’immeuble d’habitation sis XXX à X est donc intervenu durant la période suspecte.

En outre, contrairement à ce que soutiennent les époux B, l’acte de vente dont l’annulation est sollicitée revêt bien un caractère commutatif, dès lors que la vente et le prix de l’immeuble d’habitation sont fixés dès sa conclusion et nullement soumis à quelconque aléa du fait du contrat de bail signé le même jour par les parties.

Au soutien de sa demande d’annulation, la SELAS A & ASSOCIES se fonde essentiellement sur le rapport de visite de Maître Y, Notaire à X, en date du 12 février 2008.

Il ressort dudit rapport que l’immeuble d’habitation sis XXX à X comprend :

— au niveau 1 : un salon séjour, une belle cuisine équipée, une salle de bains, une chambre, un WC, un grand garage permettant l’emplacement d’au moins deux véhicules, une partie supplémentaire pouvant par ailleurs servir d’atelier,

— au niveau 2 sous les combles : trois chambres et une salle de bains,

soit une surface habitable d’environ 130 mètres carré sans tenir compte de la surface du garage, toutes les prestations intérieures étant de bonne qualité et les pièces de belles dimensions ;

— en extérieur : un jardin en partie latérale joliment aménagé, bien séparé de la rue, dans lequel une piscine a été installée, le surplus à l’arrière donnant sur la piscine municipale.

Maître Y note également que l’environnement est calme et l’immeuble bien situé ; que la construction date des années 2000 et que l’immeuble présente un bel aspect, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.

Elle en conclut que la valeur de cet immeuble peut être retenue dans une fourchette comprise entre 230000 et 240000 euros.

Ce rapport de visite est tout à fait circonstancié et ne correspond nullement à « une simple observation subjective et insuffisante des lieux pour effectuer une vague appréciation » comme allégué par les époux B.

Si Maître Y n’écrit pas noir sur blanc que l’immeuble d’habitation est dépourvu de sous-sol, la description de l’immeuble d’habitation le fait apparaître clairement, les garages étant situés au niveau des pièces de vie. La situation de plein pied de la maison a donc été prise en compte dans son évaluation.

De plus, la SARL Z IMMOBILIER, qui soutient que les nuisances sonores autour de la maison d’habitation sont certaines du fait de sa proximité avec une aire de jeux et de la piscine municipale, ne verse cependant aux débats aucune pièce appuyant cette allégation et démontrant que les bruits émanant éventuellement au cours de l’été de ces deux emplacements de loisirs seraient de nature à préjudicier à la valeur de l’immeuble. Le plan cadastral produit par la SARL Z IMMOBILIER fait en effet apparaître que la piscine municipal se situe sur un vaste terrain.

Il sera également observé que si la SARL Z IMMOBILIER n’était pas partie à l’ordonnance de référé ayant fait droit à la demande de visite de l’immeuble d’habitation aux fins d’évaluation, il n’en demeure pas moins que le rapport de visite a été contradictoirement produit aux débats et qu’il est de plus essentiellement opposé aux époux B compte tenu du fondement de l’action en nullité.

De surcroît, l’âge actuel et le mauvais état d’entretien de la maison dont se prévalent, au demeurant sans pièce justificative, les époux B est sans incidence dans la présente affaire, dès lors que seule doit être prise en compte la valeur réelle de l’immeuble au jour de sa vente à la SARL Z IMMOBILIER.

Il sera également observé que la circonstance que l’immeuble d’habitation ait été immédiatement donné à bail aux époux B n’était pas de nature à faire baisser son prix de vente, la SARL Z IMMOBILIER voyant ses mensualités d’emprunt, soit 1227,64 euros au taux actualisé de 4,501%, couvertes par le loyer mensuel.

De même, la SARL Z IMMOBILIER ne peut arguer, pour justifier du prix de vente, du fait qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle ne disposait pas de la garantie des vices cachés, dès lors que dans le cas d’une vente immobilière entre particuliers, l’acte stipule en principe une clause d’exonération de la garantie des vices cachés au profit du vendeur.

Par ailleurs, si la page 3 de l’acte de vente du XXX mentionne que le certificat de conformité n’est pas délivré à ce jour, il ne résulte pas dudit acte que les époux B ont construit seuls l’immeuble d’habitation et qu’il n’existerait aucune assurance couvrant la garantie décennale.

La SARL Z IMMOBILIER ne peut davantage soutenir que le prix de vente tient compte des contingences du marché relatives au taux d’intérêt variable du prêt ayant financé l’achat de l’immeuble d’habitation, dès lors qu’au moment de la souscription du prêt, le taux était de 2,95%.

En outre, les différents compromis de vente versés au dossier par la SARL Z IMMOBILIER ne suffisent pas à remettre en cause l’évaluation de l’immeuble d’habitation faite par Maître Y.

En effet, outre que l’un de ces compromis est totalement sans valeur faute d’être signé, ils concernent des immeubles d’habitation non situés dans la rue du Maire Ziegler ayant essentiellement donné lieu à des compromis de vente intervenus entre 1997 et 2000, soit à une date non contemporaine de la vente litigieuse. De plus, le seul compromis produit intervenu à une période proche de la vente litigieuse, soit le 31 mars 2004, concerne une maison d’habitation construite en 1989, soit dix ans avant celle située XXX, sans salle de bains au premier niveau et dépourvue de piscine, vendue à 183000 euros.

La circonstance que l’immeuble d’habitation situé XXX ait été revendu à G H moyennant la somme de 126000 euros n’est pas plus significative, compte tenu des liens juridiques existant entre ces deux parties.

Enfin et surtout, l’important loyer de 1232 euros par mois fixé pour l’immeuble précité est en adéquation avec une valeur estimée entre 230000 et 240000 euros.

Dès lors, si le prix de 120000 euros n’équivaut pas à une absence de prix, il est néanmoins très inférieur à la valeur réelle de l’immeuble d’habitation au moment de sa vente.

Dans ces conditions, l’acte de vente du XXX s’analyse en un contrat commutatif dans lequel les obligations des époux B excèdent notablement celles de l’autre partie.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris et de prononcer la nullité de la vente du XXX en application de l’article L.632-1-2° du code de commerce.

La nullité de la vente du XXX entraîne de facto celle intervenue le 19 octobre 2007 entre la SARL Z IMMOBILIER et G D, la SARL Z IMMOBILIER n’ayant rétroactivement jamais acquis la propriété de l’immeuble.

Il sera donné acte à la SELAS A & ASSOCIES de son accord pour restituer le prix de vente de 120000 euros à la SARL Z IMMOBILIER, restitution consécutive à l’annulation de la vente.

Par ailleurs, le contrat de bail conclu entre les époux B et la SARL Z IMMOBILIER ne trouvant sa cause que dans le contrat de vente du XXX, l’annulation de cet acte entraîne également celle du bail du XXX.

En raison de l’effet rétroactif de la nullité, la SARL Z IMMOBILIER sera condamnée à verser à la SELAS A & ASSOCIES, es qualité de mandataire à la liquidation des époux B, les loyers versés par ces derniers du XXX au 19 octobre 2007, soit une somme totale de 30500 euros.

G D sera quant à elle condamnée à verser à la SELAS A & ASSOCIES, es qualité de mandataire à la liquidation des époux B, les loyers versés par ces derniers depuis le 19 octobre 2007.

L’inscription du présent arrêt au Livre Foncier de X sera ordonnée.

Les intimés, qui succombent, supporteront conjointement les dépens et ne peuvent prétendre à l’octroi d’une indemnité en application de l’article 700 du CPC.

En revanche, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SELAS A & ASSOCIES, es qualité de mandataire à la liquidation des époux B, les frais par elle exposés au cours des deux instances et non compris dans les dépens.

Les intimés seront donc, en l’absence de solidarité conventionnelle ou légale, conjointement condamnés à lui verser la somme totale de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement,

INFIRME le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

PRONONCE la nullité de la vente du bien immobilier cadastré section XXX à 57430 X, inscrit au XXX du livre foncier de X, consentie par K B et son épouse S I C à la SARL Z IMMOBILIER le XXX ;

DIT que cette annulation entraîne celle de la vente du même bien consentie par la SARL Z immobilier à G D le 19 octobre 2007 ;

DIT que l’annulation de la vente du bien immobilier cadastré section XXX à 57430 X, inscrit au XXX du livre foncier de X, consentie par K B et son épouse S I C à la SARL Z IMMOBILIER le XXX entraîne également la nullité du contrat de bail conclu entre la SARL Z IMMOBILIER et les époux B le XXX ;

DONNE acte à la SELAS A & ASSOCIES, es qualité de mandataire à la liquidation des époux B, de son accord pour restituer le prix de vente de 120.000 euros à la SARL Z IMMOBILIER ;

CONDAMNE la SARL Z IMMOBILIER à rembourser à la SELAS A & ASSOCIES, es qualité de mandataire à la liquidation des époux B, les loyers perçus à raison de 1.232 euros par mois à compter du XXX jusqu’au 19 octobre 2007, soit la somme de 30 800 euros ;

CONDAMNE G D à rembourser à la SELAS A & ASSOCIES, es qualité de mandataire à la liquidation des époux B, les loyers perçus à raison de 1.232 euros par mois depuis le 19 octobre 2007 ;

ORDONNE l’inscription du présent arrêt au livre foncier de X ;

CONDAMNE K B et son épouse S I C, la SARL Z IMMOBILIER et G H aux dépens des deux instances ;

CONDAMNE K B et son épouse S I C, la SARL Z IMMOBILIER et G H à verser à la SELAS A & ASSOCIES, es qualité de mandataire à la liquidation des époux B, la somme totale de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2012 par Monsieur LEBROU, Président de Chambre, assisté de Madame DESCHAMPS-SAR, Greffier, et signé par eux.