RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 11/01701

(2)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE

C/

Y

ARRÊT N°13/00437

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2013

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, représenté par son syndic la société BELSIM IMMOBILIER

XXX

XXX

représenté par M^e BETTENFELD, avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIME :

Monsieur A Y

XXX

XXX

— appel incident -

représenté par M^e BAI-MATHIS, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame STAECHELE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame OTT, Conseiller

Madame CUNIN-WEBER, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Z

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 14 Mai 2013

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 05 Septembre 2013.

M. A Y est propriétaire des lots XXX, 10, 12, 15, 23 et 24 de la copropriété située 178 rue de Pont-à-Mousson à Montigny-les-Metz.

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2007, il a donné à bail commercial à la SARL MOREAL les lots XXX (cellule commerciale en rez-de-chaussée), 15 et 12.

En cours d’instance, le 25 janvier 2010, il a vendu à la SA KAUFLING les lots XXX, 12 et 23.

Après avoir en vain sollicité par application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires d’apposer une enseigne 'Cuisine Confort’ en façade du local commercial de son locataire situé en rez-de-chaussée de l’immeuble, par acte en date du 27 août 2008, M. A Y a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 178 rue de Pont-à-Mousson à Montigny-les-Metz, représenté par son syndic la société BELSIM Immobilier, sur le fondement des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de constater que la clause de l’article 15 du règlement de copropriété stipulant la prohibition d’apposition d’enseigne et de panneau publicitaire sur la façade de l’immeuble est contraire aux dispositions légales et la dire en conséquence réputée non écrite, subsidiairement de l’annuler, et en tout état de cause d’annuler en conséquence la résolution XXX0 de l’assemblée générale du 25 juin 2008 et de condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-et-intérêts outre une indemnité pour frais irrépétibles.

Le Syndicat des copropriétaires défendeur a conclu à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir en raison de la vente intervenue le 25 janvier 2010, le demandeur n’étant plus depuis cette date propriétaire du local commercial même s’il reste propriétaire de certains lots au sein de la copropriété et le locataire pour lequel la pose de l’enseigne était sollicitée ayant été placé en liquidation judiciaire.

Il a conclu au fond au débouté en faisant valoir que l’article 15 du règlement, relatif à l’harmonie de l’immeuble, est licite et que la décision prise en assemblée générale de refuser l’installation de l’enseigne sollicitée ne relève pas d’un abus de majorité mais est prise en conformité avec le règlement de copropriété et de façon motivée compte-tenu des couleurs, rouge et noire, qui jurent avec la couleur générale de la façade de l’immeuble en nuisant à l’harmonie de celui-ci.

Par jugement en date du 23 mars 2011, le Tribunal de Grande Instance de Metz, 1^re chambre civile, a :

' déclaré M. A Y recevable en ses demandes,

considérant pour cela que par application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire, tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, est recevable à en contester la validité pour assurer sa conformité avec les dispositions réglementaires ou légales d’ordre public ; que M. Y étant toujours propriétaire des lots 10,15 et 24 postérieurement à la vente de 2010, il est recevable à agir en contestation de la légalité d’une clause du règlement de la copropriété ;

' dit que la clause suivante 'il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial’ contenue à l’article 15 du règlement de copropriété est réputée non écrite,

considérant pour cela que conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu’or selon l’article 8 du règlement les locaux sont destinés pour partie à un usage commercial ou professionnel ( rez-de-chaussée) et pour l’autre partie à un usage d’habitation ou professionnel ( étages) ; que la clause litigieuse est dès lors incompatible avec la destination commerciale, pour partie, de l’immeuble en ce qu’elle pose une interdiction totale, seule une clause qui limiterait ou poserait des conditions à l’apposition d’une enseigne pouvant être valable ;

' annulé la résolution XXX0 de l’ assemblée générale du 27 juin 2008,

considérant pour cela que conformément à l’article 42 de la loi, M. Y étant copropriétaire du lot concerné par le vote ( résolution XXX0 relative à l’enseigne) au moment de l’adoption de la délibération, et étant encore aujourd’hui copropriétaire au sein de la copropriété, il a encore un intérêt légitime à faire annuler la résolution fondée sur une clause illicite ; qu’il s’est réservé dans l’acte de vente de 2010 la poursuite de cette procédure ; que lors de l’assemblée générale du 27 juin 2008, trois copropriétaires ont fait état, entre autre, de ce que la demande de pose d’une enseigne serait contraire à l’article 15 du règlement de copropriété ; que le refus majoritaire de la question XXX0 fondée pour partie sur une clause réputée non écrite est ainsi abusif ;

' débouté M. A Y de sa demande en dommages-et-intérêts,

considérant pour cela qu’il ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre le vote litigieux et la faillite de son locataire ;

' condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à M. A Y la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' condamné le Syndicat des copropriétaires aux dépens ;

' dit que les condamnations pécuniaires prononcées par le présent litige seront réparties sur l’ensemble des copropriétaires à l’exception de M. A Y par application de l’article 10-1, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965.

Par déclaration enregistrée au greffe le 25 mai 2011, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 178 rue de Pont-à-Mousson à Montigny-les-Metz, représenté par son syndic la société BELSIM Immobilier, a régulièrement interjeté appel du dit jugement.

Par ses dernières écritures du 23 décembre 2011, le Syndicat des copropriétaires demande à la Cour, vu les articles 8,42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1134 et suivants du Code Civil, de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. A Y de sa demande en dommages-et-intérêts,

' infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

' déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande formée par M. A Y tendant à voir annuler la clause suivante 'il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial’ contenue à l’article 15 du règlement de copropriété,

' déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande formée par M. A Y tendant à voir annuler la résolution XXX0 de l’assemblée générale du 27 juin 2008,

' condamner M. A Y aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ainsi qu’à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € par instance soit 4 000 € au total en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ses dernières écritures du 10 septembre 2012, M. A Y, formant appel incident, demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives au rejet de la demande de dommages-et-intérêts et de condamner le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-et-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la demande outre une somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2013.

SUR CE :

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la Cour se réfère expressément ; vu les pièces ;

sur l’article 15 du règlement de copropriété :

sur la recevabilité

Attendu que si l’appelant pour contester le jugement entrepris soutient que M. A Y est irrecevable à contester cette clause du règlement de copropriété dès lors qu’il a vendu le local commercial pour lequel était sollicitée la pose d’une enseigne, le tribunal a, à raison, rappelé que conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété est recevable à en contester la validité pour assurer sa conformité avec les dispositions réglementaires ou légales d’ordre public ; que le copropriétaire agissant en vertu de ces dispositions pour assurer la conformité du règlement de copropriété n’a pas à justifier d’un préjudice personnel ;

Que l’acte de vente passé par M. A Y le 25 janvier 2010 ne porte que sur les lots XXX,12 et 23, de sorte qu’il est constant qu’il est toujours copropriétaire au sein de la copropriété puisque restant propriétaire des lots XXX0, 15 et 24 non-compris dans cette vente ;

Qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a déclaré M. A Y, eu égard à sa qualité de copropriétaire, recevable en sa demande ;

au fond

Attendu que le Syndicat des copropriétaires appelant fait valoir que le tribunal n’a pas apprécié correctement la situation d’espèce en isolant un alinéa de l’article 15 du règlement de copropriété qui ne peut être interprété en dehors du cadre de l’ensemble de l’article 15 dont il fait partie intégrante ; qu’il soutient que les stipulations querellées n’interdisent pas de manière générale à l’exploitant du local commercial d’apposer son enseigne, que l’interdiction porte uniquement sur son apposition en façade et non sur les fenêtres ou stores, et que les restrictions apportées ne faisant qu’encadrer la pose d’une enseigne sont en adéquation avec la destination mixte de l’immeuble ;

Que l’intimé réplique que l’appelant extrapole et dénature les dispositions de l’article 15 alors que la clause contestée est la seule relative aux enseignes à caractère commercial dans cet article relatif pour l’essentiel aux appartements, que la restriction imposée par la clause litigieuse porte atteinte aux droits des propriétaires de locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée et n’est pas justifiée par les caractères ou la destination de l’immeuble, faisant d’ailleurs observer que l’interdiction n’a de fait jamais été respectée, se référant pour cela aux photographies produites montrant différentes enseignes ;

Mais attendu que conformément à l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ;

Attendu qu’il ressort du règlement de copropriété selon la désignation de l’immeuble donnée en son article 2 que l’immeuble est composé en rez-de-chaussée de deux magasins et d’appartements dans les étages ;

Attendu que l’article 15, intitulé 'harmonie de l’ensemble’ énonce que :

'Les portes d’entrée des appartements, des fenêtres, les fenêtres et persiennes, les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d’appuis des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés, même s’ils constituent une partie privative, sans le consentement de l’assemblée générale.

La pose des stores est autorisée, sous réserve que la teinte soit celle adoptée à la majorité par les copropriétaires.

Les tapis-brosses sur les paliers d’entrée, quoique fournis par chaque copropriétaire, devront être d’un modèle unique indiqué par le syndic.

Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires.

Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres et balcons ; aucun objet ne pourra être posé sur le bord des fenêtres et balcons ; les vases à fleurs devront être fixés et reposer sur des dessous étanches de nature à conserver l’excédent d’eau, pour ne pas détériorer les murs ni incommoder les voisins ou passants.

Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial.

Une antenne radio et une antenne de télévision collectives pourront être installées sur le toit ; le raccordement devra être effectué aux frais de chaque copropriétaire.' ;

Attendu que contrairement à ce que prétend l’appelant, le tribunal a exactement décidé que la clause litigieuse emporte une interdiction totale, incompatible avec la destination commerciale expressément reconnue pour une partie de l’immeuble, et portant atteinte aux droits des propriétaires des locaux à destination commerciale faisant partie intégrante de l’immeuble ;

Que l’utilité d’une enseigne commerciale est par essence d’attirer les clients potentiels et nécessite pour cela d’être apposée en situation particulièrement visible ; que l’appelant ne peut sérieusement soutenir, en se prévalant de stipulations se rapportant clairement aux appartements, que le commerçant aurait la possibilité d’apposer sa publicité sur une 'fenêtre’ ou un store, lequel devrait alors être fermé pour favoriser la visibilité de l’enseigne au détriment de l’attractivité du magasin et de ses vitrines ;

Que la clause litigieuse pose bien une interdiction générale ainsi que l’a retenu le tribunal et ne fait pas simplement qu’encadrer la pose d’une enseigne commerciale comme le soutient l’appelant ; qu’une telle interdiction générale n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, qui est commerciale pour les locaux en rez-de-chaussée selon le règlement de copropriété ;

Attendu qu’il s’ensuit que l’article 15 du règlement de copropriété en ce qu’il prévoit que 'Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial’ est par application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 réputé non-écrit puisque contraire aux dispositions de l’article 8 de la même loi ; qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a statué en ce sens ;

sur la résolution XXX0 de l’assemblée générale du 27 juin 2008 :

sur la recevabilité

Attendu que l’appelant fait valoir que si M. Y était copropriétaire du lot au jour de la demande d’autorisation sollicitée de l’assemblée générale, il n’en est désormais plus propriétaire suite à la vente du local commercial intervenue entre temps et sa demande est devenue sans intérêt, d’autant que l’autorisation sollicitée concernait une enseigne 'Cuisine Confort’ au bénéfice de l’ancien locataire, la société MOREAL, laquelle a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actif en mars 2010 ; que d’ailleurs le demandeur a reconnu dans ses écritures de première instance que 'la procédure collective du locataire … a effectivement fait disparaître en cours d’instance l’intérêt de M. Y de poursuivre l’apposition de l’enseigne sollicitée en façade et par conséquent l’annulation de la résolution de l’assemblée qui lui avait été refusée à tort et par un abus de majorité l’autorisation d’apposer cette enseigne';

Que l’intimé réplique qu’il reste propriétaire des lots 10,15 et 24 au sein de la copropriété, parmi lesquels figure encore un local commercial situé à l’arrière de l’immeuble sans accès direct depuis la rue et pour lequel une enseigne apposée en façade afin de signaler la présence est encore plus importante ; que dans les écritures de première instance visées par l’appelant, il a rappelé que ses demandes restaient d’actualité et en particulier ses demandes financières alors qu’il s’est réservé les suites de la procédure dans l’acte de vente ; qu’il a donc bien intérêt à agir ;

Attendu que l’assemblée générale du 27 juin 2008 a refusé dans sa résolution XXX0 la pose d’une enseigne en façade dont l’autorisation était demandée par M. Y, propriétaire du lot XXX ;

Que si M. Y a vendu ce lot postérieurement selon acte authentique du 25 janvier 2010, il a bien qualité pour agir en annulation de la délibération du 27 juin 2008 dès lors qu’il était bien à cette date de l’assemblée générale copropriétaire de ce lot ;

Attendu que la qualité et l’intérêt pour agir en contestation d’une décision de l’assemblée générale doivent s’apprécier au moment où naît le droit d’agir, à savoir au moment où la délibération querellée est votée ; que M. A Y a incontestablement intérêt à agir à la date où la délibération lui refusant l’autorisation de poser une enseigne est adoptée ;

Qu’en outre, il conserve depuis la vente un intérêt à agir ; que si l’appelant veut voir un aveu de la part de M. Y dans l’extrait cité des conclusions de celui-ci prises en première instance le 7 septembre 2010, il ne peut cependant le diviser en occultant que M. Y y maintenait ses demandes tant au titre de l’annulation de l’article 15 du règlement de copropriété que de l’annulation de la résolution XXX0 de l’assemblée générale du 27 juin 2008 et que le demandeur faisait écrire dans les mêmes conclusions que 'M. Y a effectivement vendu le local commercial en façade de l’immeuble car celui-ci n’était pas louable faute de pouvoir obtenir normalement l’apposition d’une enseigne pour son locataire… M. Y est cependant toujours propriétaire du lot XXX5 qui contrairement à ce que soutient le Syndicat n’est pas une remise mais bel et bien un local commercial’ ;

Que l’intimé est effectivement toujours propriétaire du lot XXX5 situé en rez-de-chaussée qui doit être regardé comme étant à vocation commerciale ; qu’à cet égard la discussion élevée par l’appelant sur la destination de ce lot est vaine au vu du courrier daté du 28 octobre 1999 émanant de X (prédécesseur de BELSIM dans les fonctions de syndic) produit en pièce XXX6 par l’intimé ' courrier par lequel X prend 'bonne note de la modification de la destination du lot XXX5" ' et surtout du décompte, produit en pièce XXX7 par l’intimé, établi par la société BELSIM Immobilier, syndic de la copropriété, le 6 décembre 2007 en fonction des tantièmes de copropriété de M. Y dont il ressort que le lot XXX5 y est spécifié comme 'local com/prof.' ;

Que surtout, dans l’acte de vente de la cellule commerciale faisant l’objet du lot XXX, M. A Y a déclaré faire son affaire personnelle de la procédure en cours ainsi que relevé par les premiers juges ; que le document d’information renseigné par la société BELSIM Immobilier à l’occasion de cette mutation et annexé à l’acte notarié mentionne expressément que 'l’article 15 du règlement de copropriété interdit d’enseigne sur la façade’ ; que l’intimé fait valoir que le prix de vente du local a tenu compte de l’impossibilité d’apposer une enseigne sur la façade et réclame à ce titre des dommages-et-intérêts ; que dans ces conditions il ne peut être soutenu que M. Y a perdu tout intérêt à poursuivre l’annulation de la délibération en cause ou que sa demande est devenue sans objet ;

Attendu qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré M. A Y recevable en ce chef de demande;

au fond

Attendu que la résolution XXX0 adoptée par l’assemblée générale du 27 juin 2008 refuse l’autorisation d’apposer en façade une enseigne commerciale en faisant application de la clause de l’article 15 du règlement de copropriété qui est réputée non-écrite ; que pour ce seul motif, cette résolution ne peut qu’être annulée ; que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point;

Qu’en outre il peut être observé que cette résolution entrait en contradiction, tant avec l’usage antérieur attesté par les photographies produites par l’intimé montrant suffisamment l’apposition d’enseignes pour les exploitants précédents des locaux commerciaux de l’immeuble, qu’avec l’usage postérieur démontré par l’article de presse daté du 3 mars 2009 relatif à la présence d’un important panneau publicitaire installé en façade sur le pignon de l’immeuble de la copropriété, étant ajouté que lors de la même assemblée générale du 27 juin 2008 les copropriétaires ont adopté une résolution XXX1, intitulée 'souscription d’un nouveau contrat de location de panneau publicitaire’ prévoyant que 'l’assemblée générale décide d’ajourner cette résolution à la prochaine assemblée générale et demande au syndic de renégocier le contrat et d’y inclure une réfection du pignon et de son entretien', ce qui montre que la présence d’un panneau publicitaire sur une partie de façade ne semblait pas poser aux copropriétaires de difficulté quant au respect de l’harmonie de l’immeuble ;

sur les autres demandes :

Attendu que par son appel incident M. Y réclame le paiement des dommages-et-intérêts dont il a été débouté en première instance, en faisant valoir que l’impossibilité dans laquelle s’est trouvé le locataire de signaler sa présence par une enseigne sur la façade de l’immeuble n’a pas dû améliorer les affaires commerciales de celui-là qui a été placé en liquidation judiciaire et qu’il n’a pu ensuite trouver d’autre preneur pour le local commercial qu’il donc dû vendre pour un prix tenant compte de cette impossibilité ;

Mais attendu, ainsi que l’ont retenu les premiers juges et que le fait observer le Syndicat des copropriétaires, que la preuve du lien de causalité n’est pas rapportée entre le vote de l’assemblée générale ayant refusé l’installation d’une enseigne et la procédure collective ouverte à l’égard de la société qui a l’époque était la locataire de l’appelant incident ;

Que par ailleurs, dès lors que le document d’information renseigné par la société BELSIM Immobilier à l’occasion de la vente du local commercial en janvier 2010 et annexé à l’acte notarié mentionne expressément que 'l’article 15 du règlement de copropriété interdit d’enseigne sur la façade', il ne peut être nié que l’impossibilité d’apposer une enseigne sur la façade a été prise en considération par l’acquéreur du local commercial lors de la conclusion en janvier 2010 de la vente de la cellule commerciale; que pour autant l’appelant incident ne démontre pas que le prix convenu entre les parties de 95 000 € est inférieur au prix couramment pratiqué sur le marché immobilier pour un local commercial de cette nature situé dans ce secteur de Montigny-les-Metz ;

Attendu qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. A Y de sa demande en dommages-et-intérêts ;

Attendu que l’appelant qui succombe sur son appel doit être condamné aux entiers dépens d’appel ;

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais exposés à hauteur de Cour et non compris dans les dépens ; qu’il convient de lui allouer la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre le montant alloué en première instance au titre des frais irrépétibles ;

Qu’ainsi que dit par le tribunal, les condamnations pécuniaires pour les frais de procédure seront réparties entre les copropriétaires à l’exception de M. A Y qui en est dispensé par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque sa prétention est déclarée fondée;

PAR CES MOTIFS :

la Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Déclare le Syndicat des copropriétaires recevable, mais mal fondé en son appel principal; l’en déboute ;

Déclare M. A Y recevable mais mal fondé en son appel incident ; l’en déboute ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Metz, 1^re chambre civile, en date du 23 mars 2011 ;

Y ajoutant:

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 178 rue de Pont-à-Mousson à Montigny-les-Metz, représenté par son syndic la société BELSIM Immobilier, à payer à M. A Y la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 178 rue de Pont-à-Mousson à Montigny-les-Metz, représenté par son syndic la société BELSIM Immobilier, aux entiers frais et dépens d’appel ;

Dit que les condamnations pécuniaires pour les frais de procédure seront réparties entre les copropriétaires à l’exception de M. A Y qui en est dispensé par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le présent arrêt a été prononcé le 5 septembre 2013 par mise à disposition publique au greffe par M^me STAECHELE, Président de Chambre, assistée de M^me SCHOLTES, Greffier, et signé par elles.