XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/03924

SCI F G, SARL EFIC FORMATION

C/

Y, SARL ANAIS, XXX

COUR D’APPEL DE METZ 1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 MAI 2017 APPELANTES :

SCI F G représentée par son représentant légal

XXX

XXX

Représentée par M^e Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

SARL EFIC FORMATION représentée par son représentant légal

XXX

XXX

Représentée par M^e Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

Madame B Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

SARL ANAIS Représentée par son gérant 3 Parc F G

XXX

Représentée par M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

PRÉSIDENT : M. HITTINGER, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller

Madame BOU, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame C D

DATE DES DÉBATS : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Mars 2017 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur HITTINGER, Président de Chambre et M^me BOU, Conseiller et Magistrat chargé du rapport.

Ces Magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour pour l’arrêt être rendu le 04 Mai 2017.

EXPOSE DU LITIGE

Selon 'compromis de vente’ des 20 et 23 février 2012, la SCI F G a vendu à la SARL Anaïs en cours d’immatriculation, représentée par B Y, un bien désigné comme immeuble à usage d’activité économiques avec bureaux, sous-sol, ateliers et garage avec terrain attenant, situé XXX, au prix de 630 000 euros, sous diverses conditions suspensives dont celle que 'les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclare être à usage d’activités économiques'.

Alors que la signature de l’acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard le 30 avril 2012, la société Anaïs, a, par courrier et mail des 26 avril et 7 mai 2012 adressés à la SCI F G et à la société Trimco CEA, mandataire chargé de la vente par la SCI F G, indiqué avoir découvert fin mars 2012 que le terrain comprenait une très importante quote-part de terres agricoles et a proposé d’acquérir le bien mais à d’autres conditions économiques. A la suite d’une sommation de régulariser la vente, le 8 août 2012, Maître A, notaire à Metz, a, avec la participation de Maître X, notaire assistant l’acquéreur, dressé un procès-verbal de carence, l’acquéreur ayant refusé de signer l’acte authentique de vente en se prévalant du défaut de réalisation de la condition suspensive susvisée du fait du classement d’une fraction du terrain d’assiette de l’ensemble immobilier en zone A et non en zone UX.

Par actes d’huissier des 17 août 2012, la SCI F G a fait assigner B Y et la société Anaïs devant le tribunal de grande instance de Thionville afin de faire constater la vente et obtenir de la part de la société Anaïs ou, à défaut de B Y, le paiement du prix ainsi que de la somme prévue à titre de clause pénale.

Par acte enregistré le 20 janvier 2014, la société Efic Formation, société détenant la majorité des parts de la SCI F G, est intervenue à l’instance.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2014, la SCI F G a fait assigner en intervention forcée la société Trimco CEA devant le même tribunal.

Les procédures ont été jointes.

Dans le dernier état de leurs prétentions, la SCI F G et la société Efic Formation ont demandé au tribunal de :

— dire que B Y et la société Anaïs ont commis une faute contractuelle ;

— dire que la société Trimco CEA a manqué à ses obligations au titre du mandat qui lui a été confié par la SCI F G ;

— condamner solidairement B Y et la société Anaïs à payer à la SCI F G la somme de 100 000 euros par application de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter du procès-verbal de carence ou du jugement ;

— condamner solidairement B Y, la société Anaïs et la société Trimco CEA à payer à la SCI F G la somme de 125 026,65 euros au titre du préjudice réellement subi par celle-ci, outre intérêts légaux à compter du jugement ;

— en l’absence de condamnation de B Y et de la société Anaïs au paiement de la clause pénale, condamner en outre la société Trimco CEA à payer à la SCI F G la somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir le montant de la clause pénale ;

— condamner solidairement B Y, la société Anaïs et la société Trimco CEA à payer à la société Efic Formation la somme de 42 215,46 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner les défenderesses aux dépens et à payer solidairement à la SCI F G la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Anaïs et B Y ont conclu à l’irrecevabilité des demandes formées contre cette dernière. Elles ont prié le tribunal de constater la caducité du compromis de vente du fait de la non-réalisation de la condition suspensive de droit commun, à titre subsidiaire, de prononcer la résolution du contrat pour défaut de conformité de la chose vendue, à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la nullité du contrat pour dol, et, en tout état de cause, de débouter la SCI F G de toutes ses demandes et de la condamner à payer à la société Anaïs la somme de 100 000 euros à titre de clause pénale et celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elles ont conclu à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la société Efic Formation, au rejet de ses demandes et à sa condamnation au profit de la société Anaïs au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, elles ont sollicité le bénéfice de l’exécution provisoire et la condamnation de la société Efic Formation et de la SCI F G aux dépens.

La société Trimco CEA a demandé au tribunal de débouter la SCI F G de toutes ses prétentions dirigées contre elle et de la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Thionville a débouté la SCI F G et la société Efic Formation de leurs demandes, débouté la société Anaïs de sa demande reconventionnelle, condamné la SCI F G et la société Efic Formation à payer à la société Anaïs la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et condamné la SCI F G à payer à la société Trimco CEA une somme d’un même montant au titre des frais non compris dans les dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré au vu de la désignation de l’immeuble vendu que la société Anaïs n’avait pas entendu acquérir des terrains agricoles non constructibles et que les parties avaient introduit dans le champ contractuel, par la condition suspensive, les activités économiques de la société Anaïs qui ne pouvaient être comprises comme relevant de l’agriculture. Il a retenu que cette clause permettait à celle-ci de se retirer du compromis si l’immeuble s’avérait impropre à l’usage indiqué, ce qui était le cas puisque les deux tiers des terrains étaient classés en zone agricole, donc non constructible, alors qu’il n’était pas justifié que la société Anaïs avait eu préalablement connaissance du zonage des parcelles en cause. Il a donc débouté la SCI F G de ses prétentions.

Il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Anaïs au visa de l’article 1181 du code civil au motif que la condition suspensive dont dépendait la vente ne s’étant pas réalisée, aucune des obligations prévue au contrat n’avait pu prendre effet, y compris la clause pénale.

Par déclaration de leur avocat faite au greffe de la cour d’appel de Metz le 21 décembre 2015, la SCI F G et la société Efic Formation ont relevé appel de ce jugement.

Par conclusions de leur avocat du 3 février 2017, la SCI F G et la société Efic Formation demandent à la Cour de :

'Dire et juger l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit en infirmant partiellement le jugement entrepris,

Dire et juger que Madame B Y, la SARL ANAIS et la Société TRIMCO CEA ont commis une faute contractuelle et engagent leur responsabilité dans la rupture des pourparlers préalables à la vente, Dire et juger que la XXX a manqué à ses obligations au titre du mandat de vente conclu avec la SCI F G, et qu’elle engage sa responsabilité,

En conséquence,

Condamner Madame B Y in solidum avec la SARL ANAÏS et avec la XXX à payer à la SCI F G la somme de 100.000 € par application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 23 février 2012, avec intérêts au taux légal à compter de l’établissement du procès-verbal de carence, ou à tout le moins à compter de l’arrêt à intervenir,

Subsidiairement et en l’absence de condamnation de Madame Y et de la SARL ANAIS au paiement de la clause pénale,

Condamner la XXX à payer la somme de 100.000 € à la SCI F G à titre d’indemnisation de la perte de chance de percevoir le montant de la clause pénale,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Débouter Madame B Y, la SARL ANAIS et la XXX de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Condamner les défenderesses à payer à la SCI F G solidairement la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure de première instance, et la somme de 5.000 € sur le même fondement au titre de la procédure d’appel,

Condamner les défenderesses en tous les frais et dépens'.

La SCI F G et la société Efic Formation soutiennent que la société Trimco CEA, davantage intervenue comme conseil de l’acquéreur, ne pouvait ignorer les motivations de celui-ci et a reçu, entre le mandat de vente et la date de signature du compromis, de la SCI F G les documents justifiant qu’une partie des terrains était classée en zone A du PLU alors qu’elle se devait en tout état de cause de procéder à ces vérifications en sa qualité de professionnel de l’immobilier. Elles font aussi valoir que la société Anaïs a pu constater à l’examen des plans cadastraux que les parcelles en cause étaient très étroites et longues, ce qui est caractéristique de parcelles agricoles, et lors de ses visites sur place que les biens étaient pour partie constitués de terrains agricoles. Elles ajoutent que le compromis a été rédigé par Maître A, notaire intervenant pour le vendeur, Maître X étant intervenu comme conseil de l’acquéreur, et que chacun des notaires avait nécessairement connaissance du classement en zone agricole d’une partie du terrain attenant. Elles en déduisent que ce classement était connu des parties sans qu’il ait varié après la signature du compromis. Elles estiment par voie de conséquence qu’il ne peut être prétendu que la clause suspensive n’aurait pas été levée, ni que l’immeuble vendu n’était pas conforme aux stipulations du compromis. Elles soutiennent à cet égard qu’au regard de la désignation, seul l’immeuble bâti était à usage d’activité économique et font valoir que la société Anaïs, professionnel de l’immobilier, n’a jamais fait part de ses intentions de réaliser des constructions à la SCI F G, auquel cas la condition suspensive aurait visé l’obtention d’un certificat d’urbanisme positif et d’un permis de construire, ni ne l’a interrogée sur le caractère constructible des terrains. Elles prétendent que la proposition d’achat à un prix inférieur révèle que les biens vendus étaient bien conformes aux activités économiques de la société Anaïs et que l’argument selon lequel le prix de 630 000 euros aurait été excessif n’est pas fondé. Elles notent encore que le mandat de recherche de locataires donné par la société Anaïs le 23 février 2012 justifie qu’elle recherchait la mise en location des biens achetés par un loyer visant seulement les parties bureaux et activités, ce qui démontre que la société Anaïs savait que les biens litigieux ne pouvaient être affectés à une activité économique du fait de leur nature agricole. Elles reprochent à la société Trimco CEA, liée contractuellement à la SCI F G, soit d’avoir fait une analyse erronée des documents qui lui ont été transmis, soit d’être de mauvaise foi en ayant été l’alliée de B Y et de la société Anaïs dans une tentative de négociation à la baisse du prix alors que l’agent immobilier doit s’assurer, au regard des pièces qui lui sont confiées et qu’il doit savoir analyser, de l’efficacité de l’engagement de l’acheteur. Elles prétendent que l’acte selon lequel la société Anaïs a déclaré reprendre les engagements de B Y constitue une maneuvre frauduleuse visant à exonérer celle-ci de toute responsabilité et à rendre toute mesure d’exécution forcée illusoire contre la société Anaïs dépourvue d’actif, raison pour laquelle notamment elle forme une demande contre B Y et la société Trimco CEA. Elle indique que les demandes contre B Y et la société Anaïs résultent de l’application du compromis et que celle dirigée contre la société Trimco CEA sont fondées sur la faute dans le mandat de vente, ces demandes relevant toutes de la responsabilité contractuelle. Par conclusions de leur avocat du 4 novembre 2016, la société Anais et B Y demandent à la Cour de : 'Rejeter l’appel Confirmer à titre principal le jugement par substitution de motifs et subsidiairement adoption de motifs.

Vu l’article L 210-6 du Code de Commerce,

Vu les pièces 7 et 8 produites par Madame Y,

Constater que la société ANAIS a repris les engagements de son fondateur Madame B Y Dire les demandes des appelants irrecevables en tant que dirigées contre Madame B Y

Vu les articles 1108 et suivants du Code Civil et le principe fraus omnia corrumpit

Dire et juger nul et de nul effet le compromis de vente daté du 20 et 23 février 2012 en raison du dol par réticence commis par les vendeurs.

Vu I’article 1110 du Code Civil

Dire et juger nul et de nul effet le compromis de vente daté des 20 et 23 février 2012 pour erreur quant à la constructibilité des terrains vendus Plus subsidiairement et vu l’articIe 1604 du Code Civil Prononcer la résiliation du compromis de vente pour défaut de conformité Encore plus subsidiairement Vu la condition suspensive contenue dans le compromis de vente Confirmer dans cette hypothèse le jugement par adoption de motifs après avoir constaté l’inconstructibilité de la partie du terrain vendu classé en zone agricole, ce après avoir constaté la caducité du compromis de vente Dire les demandes subsidiaires des appelants irrecevables et subsidiairement mal fondées. Rejeter toutes demandes formées par la société EFIC FORMATION comme irrecevables en l’absence de lien de droit avec la société ANAIS et Madame Y. Condamner in solidum la SCI F G et la SARL EFIC FORMATION aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société ANAIS et Madame B Y chacun la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du CPC.'. B Y conclut à l’irrecevabilité de la demande dirigée contre elle au visa de l’article L210-6 du code de commerce, en faisant valoir que la société Anaïs a été régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés au 20 juin 2013 et que l’assemblée générale du 21 juin 2013 a approuvé les actes et engagements souscrits en son nom par les fondateurs. Sur le fond, B Y et la société Anaïs concluent à la nullité du compromis pour dol. Elle soutiennent que la société Anaïs a été constituée pour l’opération spécifique d’acquisition de cet immeuble en vue de construire sur le terrain, acheter et louer les bâtiments existants et que le terrain vendu a été désigné comme terrain à usage économique, et non à vocation agricole. Elles prétendent que le prix de 630 000 euros pour la contenance en cause ne peut s’entendre que pour un immeuble permettant la construction et en veulent pour preuve la condition suspensive sur l’absence de vice. Or, elles reprochent au vendeur d’avoir tu les informations concernant le classement de la majeure partie du bien en zone agricole interdisant toute activité économique, y compris dans ses relations avec le mandataire immobilier, alors que la SCI F G connaissait parfaitement le classement en zone agricole comme en témoigne le maire de la commune et qu’elles-même ne pouvaient à l’examen du plan transmis le connaître. Subsidiairement, elles invoquent l’erreur portant sur le classement qui a été déterminante du consentement de la société Anaïs. Plus subsidiairement, elles sollicitent la résolution du compromis au motif que le bien vendu devait permettre une opération mixte de location de l’existant et de construction d’immeubles en vue de leur location et éventuellement de leur vente et que le classement des deux tiers du terrain en zone agricole non constructible constitue un manquement de délivrer le bien convenu. Encore plus subsidiairement, elles prétendent que la condition suspensive ne s’est pas réalisée du seul fait de la venderesse. Arguant des règles d’interprétation des contrats et de la constitution de la société Anaïs pour la construction et la commercialisation d’immeubles sur ce terrain, elles invoquent que la condition suspensive ne s’est pas réalisée. Elles contestent toute faute contractuelle de la part de la société Anaïs ainsi que le préjudice au motif que le bien en cause a été reloué par la SCI F G. Par conclusions du 24 janvier 2017, la société Trimco CEA demande à la Cour de : 'Dire et juger l’appel de la SCI F G et de la SOCIETE EFIC FORMATION en ce qu’il est dirigé à l’encontre de la XXX mal fondé. Les en débouter. Confirmer la décision entrepríse en ce qu’elle a mis hors de cause la XXX. Condamner la SCI F G et la SOCIETE EFIC FORMATION, pour chacune d’entre elle, au paiement d’une indemnité de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel, au visa des dispositions de l’article 700 du CPC. Condamner la SCI F G et la SOCIETE EFIC FORMATION aux entiers dépens d’appel'. La société Trimco CEA soutient qu’il appartenait au notaire mandataire de la SCI F G en charge de la rédaction du compromis notarié de justifier de la situation foncière de l’ensemble immobilier et non à elle, de même qu’il se devait d’être suffisamment précis pour éclairer les parties sur l’objet de la vente. A titre subsidiaire, elle conteste avoir été informée du classement en zone A, ajoutant que la SCI F G avait quant à elle une parfaite connaissance de cette situation. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2017. MOTIFS DE L’ARRÊT Sur l’irrecevabilité des demandes dirigées contre B Y Selon l’article L 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. L’alinéa deux de ce même article dispose que les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société. En l’espèce, B Y a agi en qualité de représentante de la société Anaïs en cours d’immatriculation à la date de signature du compromis, le 23 février 2012. La société Anaïs a été effectivement immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 20 juin 2013. Selon le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des associés du 21 juin 2013, celle-ci a approuvé conformément aux dispositions susvisées les actes et engagements souscrits en son nom par ses fondateurs préalablement à son immatriculation, tels qu’ils apparaissent dans l’état annexé au procès-verbal, ledit état mentionnant l’acte litigieux conclu avec la SCI F G. En dépit de cette délibération dont elles ne contestent pas que par celle-ci, la société Anaïs ait déclaré reprendre les engagements pris par B Y, les appelantes maintiennent leurs demandes contre cette dernière au motif que la reprise est frauduleuse en ce qu’elle vise à exonérer B Y de toute responsabilité alors que la société Anaïs est dépourvue de tout actif, ce qui rend illusoire toute mesure d’exécution forcée à son égard. Il appartient à celui qui se prévaut de la fraude d’invoquer et de prouver les éléments de nature à l’établir. Le propre de la reprise telle que prévue à l’article L 210-6 susvisé est de décharger la personne ayant agi au nom d’une société en formation de toute responsabilité quant aux actes ainsi faits. Dès lors, cette circonstance est insuffisante à caractériser une fraude. En outre, force est de constater que l’allégation suivant laquelle la société Anaïs serait dépourvue de tout actif n’est étayée par aucun élément de preuve. En conséquence, la fraude ne saurait être retenue, ce dont il suit que conformément à l’article L 210-6 susvisé et au procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2013, la promesse est réputée avoir été souscrite dès l’origine par la société Anaïs. Il en résulte que les demandes dirigées à l’égard de B Y sont irrecevables pour défaut de qualité de la personne contre laquelle elles sont formées dès lors que ces demandes sont fondées sur l’application de la promesse. Sur l’irrecevabilité des demandes de la société Efic Formation La demande tendant à déclarer irrecevables les demandes de la société Efic Formation est sans objet puisque, dans le dernier état des conclusions des appelantes, aucune demande n’est faite au profit de la société Efic Formation. Sur la nullité de la promesse pour dol Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol consiste en une manoeuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. La faute intentionnelle est en effet un élément constitutif du dol. L’auteur des manoeuvres, du mensonge ou de la réticence doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant. En l’espèce, il résulte du courrier de Maître X, notaire, du 4 avril 2012 ainsi que du plan qui y est annexé et de la lettre du maire de la commune d’Illange du 12 octobre 2016 que plus des deux tiers du terrain objet de la promesse relèvent de la zone A du PLU, c’est-à-dire de la zone agricole. Selon la règlementation de la commune d’Illange qui est versée aux débats, un tel classement en zone A interdit toutes activités industrielles, d’artisanat, de bureau ou de services et de commerce non liées aux activités agricoles, les dépôts de véhicules et les constructions hormis celles directement liées et nécessaires à l’activité agricole. Le courrier précité du maire de la commune d’Illange du 12 octobre 2016 démontre que la SCI F G avait parfaitement connaissance de ce classement lors de la signature de l’acte litigieux dans la mesure où le maire fait état des multiples démarches réalisées en 2010 et 2011 par M. Z, gérant de la SCI F G, pour obtenir la modification du zonage des terrains, particulièrement la zone agricole. Au demeurant, la SCI F G ne conteste nullement qu’elle était informée de la consistance du bien au moment de la signature. Mais les appelantes prétendent que la société Anaïs avait également connaissance de celle-ci lorsqu’elle s’est engagée. A cet effet, elles soutiennent d’abord que la société Trimco CEA, qui s’est en réalité comportée comme le conseil de l’acquéreur, a reçu avant la signature du compromis les documents justifiant du classement d’une partie des terrains en zone A, en voulant pour preuve leur pièce n°10. Or, rien ne démontre que ce document non daté, émanant d’une société Diapason Ressources Humaines et ne mentionnant aucun destinataire ait été effectivement adressé à la société Trimco CEA avant la signature de l’acte litigieux, ladite société le contestant. Et comme le relève la société Trimco CEA, il ne saurait être tiré argument de sa lettre du 8 décembre 2011 adressée à Maître A, notaire, aux termes de laquelle elle indiquait lui adresser en pièces jointes les éléments en sa possession dès lors que lesdits documents diffèrent sensiblement de la pièce n°10 et qu’il n’est pas démontré en quoi ils permettaient d’identifier le classement des parcelles objets de la vente, le plan joint ne contenant notamment aucune référence cadastrale. En toute hypothèse, la pièce n°10 émanant de Diapason Ressources Humaines fait seulement état quant au règlement de zone du règlement zone UX et non pas du règlement zone A, ce qui était de nature à laisser croire à son destinataire que l’intégralité du bien était classée en zone UX. Les appelantes font également valoir que le compromis mentionne que le plan de masse des parcelles vendues demeure joint et que le dossier de vente fourni à l’acquéreur contenait le plan de zonage du PLU. Cependant, les appelantes s’abstiennent de produire les annexes à l’acte signé les 20 et 23 février 2012 alors que la société Anaïs fait valoir que le plan dont elle disposait ne permettait pas de connaître le classement d’une partie du terrain en zone agricole, ce qui est exact au vu du plan qu’elle verse aux débats. En outre, il n’est pas non plus justifié que la pièce n° 10 ait été effectivement adressée à l’acquéreur. Les appelantes prétendent encore que la société Anaïs a pu constater à l’examen des plans cadastraux que les parcelles en cause étaient très étroites et longues, ce qui est caractéristique de parcelles agricoles, et lors de ses visites sur place que les biens étaient pour partie constitués de terrains agricoles. Cependant, il ne saurait être inféré de la forme de parcelles leur classement au regard du PLU. Et les appelantes ne justifient ni qu’une partie des biens était effectivement exploitée comme terre agricole dans les mois ayant précédé la promesse, ni que cela était décelable par une simple visite sur place. Les appelantes ajoutent que chacun des notaires intervenu lors du compromis avait nécessairement connaissance du classement en zone agricole d’une partie du terrain attenant. Néanmoins, il s’agit là d’une pure pétition de principe que rien ne vient étayer. Quant à la circonstance que le jour de signature de la promesse, la société Anaïs ait donné à la société Trimco CEA mandat de recherche de locataire pour l’ensemble de l’immeuble concerné, sous condition suspensive, à un prix fixé en fonction du m2 de la partie bureaux et du m2 de la partie activités, elle ne justifie nullement que la société Anaïs savait le classement en zone agricole de la majorité du terrain et démontre en tout cas que la société Anaïs n’avait pas l’intention de pousuivre une exploitation agricole. Il apparaît dès lors établi que l’acquéreur ignorait lors de la signature de la promesse le classement de plus des deux tiers des biens objets de l’acte en zone agricole, la SCI F G ne lui ayant fourni aucune information à ce sujet. Or, le vendeur, tenu à une obligation générale de loyauté et à une obligation précontractuelle d’information de l’acquéreur, ne peut dissimuler un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter ou de contracter aux conditions prévues. En l’espèce, la SCI F G aurait donc dû révéler à l’acquéreur le classement en zone agricole d’une partie des biens objets de la vente dès lors qu’il s’agissait d’un élément déterminant de celle-ci. Le classement d’un terrain constitue en effet un élément essentiel pour tout propriétaire foncier comme le démontrent d’ailleurs les multiples démarches entreprises par le gérant de la SCI F G peu de temps avant la signature de l’acte litigieux pour obtenir la modification du zonage des terrains telles qu’en atteste le maire de la commune. Cette information revêtait un caractère d’autant plus déterminant en l’espèce que selon les termes de la promesse, l’immeuble vendu était décrit comme étant à usage d’activités économiques sans distinction quant à ses différentes composantes et que la condition suspensive rappelée ci-dessus faisait référence au titre de la destination du bien à un usage d’activités économiques, sans encore une fois faire de distinction quant à ses différentes composantes. Or, comme l’a justement relevé le tribunal, les termes d’ 'activités économiques’ ne pouvaient être compris comme relevant de l’agriculture. Il en résulte que la SCI F G se devait d’autant plus d’informer l’acquéreur sur le zonage des terrains vendus, ce qu’elle n’a pas fait. Au regard des éléments susvisés, à savoir l’aspect essentiel du classement du terrain pour tout propriétaire foncier, les nombreuses démarches entreprises par la SCI F G peu avant la promesse en vue précisément de faire modifier le classement des terrains classés en zone A et l’introduction dans le champ contractuel de l’usage d’activités économiques pour l’ensemble du bien vendu, la réticence de la SCI F G apparaît bien avoir eu un caractère intentionnel. Cette réticence dolosive a provoqué une erreur déterminante du consentement de la société Anaïs dans la mesure où elle a cru acheter un bien immobilier permettant de développer sur l’ensemble de sa surface diverses activités économiques alors qu’en réalité, la majeure partie de la surface était classée en zone agricole, avec toutes les limites d’exploitation et de constructibilité qui s’y attachent. La SCI F G ne saurait valablement exciper de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société Anaïs et du fait que celle-ci ne l’ait pas interrogée sur le caractère constructible des terrains vendus dans la mesure où une réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur provoquée. En conséquence, il convient d’annuler l’acte des 20 et 23 février 2012 en raison du dol commis par la SCI F G. Sur la demande en paiement de la somme de 100 000 euros à titre de clause pénale dirigée contre la société Anaïs La promesse étant annulée dans son intégralité, il ne saurait être fait application de l’une quelconque de ses clauses. En conséquence, il convient de rejeter la demande en paiement dirigée contre la société Anaïs dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la clause pénale contenue dans la promesse. Sur les demandes dirigées contre la société Trimco CEA Du fait de la nullité de la promesse, la demande en paiement en application de la clause pénale ne saurait davantage prospérer contre la société Trimco CEA. Au demaurant, la SCI F G ne paraît former une telle demande à l’égard de la société Trimco CEA que dans l’hypothèse d’une condamnation à ce titre de B Y et de la société Anaïs, ce qui n’est pas le cas au regard des énonciations précédentes. Mais la SCI F G sollicite également sur le fondement de la responsabilité contractuelle la condamnation de la société Trimco CEA à lui payer la somme de 100 000 euros à titre d’indemnisation de la perte de chance de percevoir le montant de la clause pénale. Cependant, force est de constater que l’attitude dolosive à l’égard de l’acquéreur de la SCI F G , qui, comme énoncé ci-dessus, ne justifie pas davantage avoir informé la société Trimco CEA du classement en zone agricole de la majorité de la surface vendue, ni lui avoir fourni les éléments lui permettant de le connaître, se trouve à l’origine de l’annulation de la promesse et des préjudices subséquents. En conséquence, cette demande sera également rejetée. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Succombant en leur appel, la SCI F G et la société Efic Formation seront condamnées aux dépens d’appel, déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et condamnées in solidum à payer à la société Anaïs et à la société Trimco CEA chacune la somme de 1 500 euros pour les frais irrépétibles d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition publique, contradictoirement : DÉCLARE irrecevables les demandes dirigées contre B Y ; DÉCLARE sans objet la demande visant à déclarer irrecevables les prétentions de la SARL Efic Formation ; ANNULE la promesse dite 'compromis de vente’ des 20 et 23 février 2012 ; CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; CONDAMNE in solidum la SCI F G et la SARL Efic Formation à payer à : – la SARL Anaïs la somme de 1 500 euros ; – la SARL Trimco CEA la somme de 1 500 euros ; au titre des frais irrépétibles d’appel ; DÉBOUTE les parties de toute autre demande ; CONDAMNE la SCI F G et la SARL Efic Formation aux dépens d’appel. Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 04 Mai 2017, par Monsieur HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame D, Greffier, et signé par eux.