Minute n° 18/00087

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. : 17/01043

SARL TRIEDE

C/

C

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 20 MARS 2018

APPELANTE

SARL TRIEDE Représentée par son gérant

[…]

[…]

Représentant : M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIME

Monsieur F-G C es qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires de la […]

APPEL INCIDENT

[…]

[…]

Représentant : M^e Djaffar BELHAMICI, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 30 Janvier 2018 tenue par Madame FLAUSS, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 20 Mars 2018. Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, selon les dispositions prévues de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur DAVID, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame FLAUSS, Conseiller

Madame DEVIGNOT, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame X

FAITS ET PROCÉDURE

Les copropriétaires de « la résidence des Grands Chênes du Parc », sise à Amnéville, ont refusé de reconduire la SARL TRIEDE dans ses fonctions de syndic lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires s’est ainsi trouvé dépourvu de syndic à l’expiration du mandat de la SARL TRIEDE, le 30 septembre 2015.

Par requête du 30 septembre 2015, M^me Y, M. Z et M. A, trois copropriétaires, ont saisi le Président du tribunal de grande instance de Metz aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires.

La requête a été rejetée par le premier juge suivant ordonnance du 28 octobre 2015, infirmée par arrêt de la cour d’appel de céans du 14 janvier 2016, laquelle a désigné la SARL TRIEDE en qualité de syndic judiciaire pour administrer la copropriété « La résidence des Grands Chênes du Parc » jusqu’au 31 décembre 2016 et de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

Parallèlement, sur le fondement des dispositions de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, M. B, copropriétaire a convoqué une assemblée générale des copropriétaires au 7 novembre 2015 aux fins de désignation d’un nouveau syndic.

Le 7 novembre 2015, l’assemblée générale a ainsi désigné M. C, en qualité de syndic non professionnel, pour une durée de trois ans.

M^me Y, M. Z et M. A ont sollicité l’annulation de cette assemblée générale devant le tribunal de grande instance de Metz, toujours saisi de l’affaire.

Par assignations délivrées les 24 et 25 février et 7 mars 2016, plusieurs copropriétaires de « la résidence des Grands Chênes du Parc » ont assigné M^me Y, M. Z et M. A, ainsi que la SARL TRIEDE, devant le Président du tribunal de grande instance de Metz aux fins de voir rapporter l’arrêt statuant sur requête du 14 janvier 2016, en conséquence de la désignation de M. C en qualité de syndic.

Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 31 mai 2016.

Par deux ordonnances du même jour, le président du tribunal de grande instance de Metz, statuant en référé, a également rejeté deux demandes formées devant lui par la SARL TRIEDE qui sollicitait la condamnation sous astreinte de M. C à lui transmettre la situation de trésorerie, les fonds disponibles, l’ensemble des archives du syndicat de copropriété « la résidence des Grands Chênes du Parc » ainsi que la liste des copropriétaires avec indication des lots leur appartenant.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2016, M. C a assigné la SARL TRIEDE devant le président du tribunal de grande instance de Metz, statuant en la forme des référés aux fins de la voir

condamnée :

— à lui transmettre, en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété « la Résidence des Grands Chênes du Parc » le carnet d’entretien de l’immeuble, les plans détaillés de l’immeuble, les comptes rendus de visite annuels du syndic, les appels de fonds, les courriers de relances et les comptes débiteurs de trois copropriétaires, les 42 fiches des copropriétaires et mandats de représentation de l’AG du 27 septembre 2014, le contrat conclu avec l’hôtel AMNEVILLE PLAZA pour l’organisation de l’assemblée générale du 26 septembre 2015, outre l’autorisation donnée au syndic à cette fin, l’autorisation donnée au syndic de mandater M^e D, les actes de procédure à l’encontre de l’ancien syndic 2GTI et le bordereau des archives transférées;

— à lui payer une indemnité de 3000 euros pour procédure abusive;

— à lui payer 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance du 4 avril 2017, rendue en la forme des référés, le président du tribunal de grande instance de Metz :

— a condamné la SARL TRIEDE à transmettre à M. C l’ensemble des documents visés à l’assignation dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance et sous astreinte de 200€ par jour de retard;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte;

— a débouté M. C de sa demande d’indemnité pour résistance abusive;

— a rejeté la demande reconventionnelle de la SARL TRIEDE;

— a condamné la SARL TRIEDE à payer à M. C la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles;

— a condamné la SARL TRIEDE aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a rappelé que, par application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’ancien syndic était tenu de remettre au nouveau syndic, dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Il a indiqué que la charge de la preuve de cette transmission pesait sur l’ancien syndic et qu’en l’espèce, la SARL TRIEDE ne pouvait se contenter d’affirmer qu’elle ne détenait pas les documents réclamés, sauf à prouver leur inexistence.

Il a en revanche estimé que l’abus de droit allégué par M. C n’était pas établi.

Par déclaration, enregistrée le 5 avril 2017 au greffe de la cour d’appel de Metz, la SARL TRIEDE a formé appel de l’ordonnance.

Par dernières conclusions déposées le 24 octobre 2017, la SARL TRIEDE demande à la cour de:

— Faire droit à l’appel ;

— Rejeter l’appel incident ;

— Infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés du 4 avril 2017 ;

Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

— Constater dire et juger que le Premier Juge a inversé le fardeau de la preuve ;

— Rejeter la demande F-G C ès qualités de syndic de la Copropriété RESIDENCE LES GRANDS CHENES DU PARC ;

— Débouter Monsieur F-G C ès qualités de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident ;

— Condamner F-G C ès qualités de syndic de la Copropriété RESIDENCE LES GRANDS CHENES DU PARC aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SARL TRIEDE la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du C.P.C.

La SARL TRIEDE fait valoir que la demande a été formée par M. C un an après que les archives n’aient été remises, le 3 décembre 2015. Elle dénonce une procédure punitive à son encontre et que M. C multiplie les procédures et demandes à son encontre.

Elle soutient que le premier juge a inversé la charge de la preuve dès lors qu’elle a communiqué l’ensemble des pièces afférentes au syndicat en sa possession le 3 décembre 2015. Elle expose qu’elle ne peut être contrainte à transmettre des pièces qu’elle n’a pas en sa possession et qu’il appartient au demandeur de faire la preuve de leur existence.

Elle affirme ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble n’a jamais existé, qu’elle n’a jamais détenu les plans format A3 de l’immeuble, qu’elle n’a pas établi les comptes-rendus de visite de la copropriété, qu’elle a déjà transmis les documents afférents aux appels de fond, aux fiches copropriétaires et aux actes de procédure transmis à l’ancien syndic, et que n’existent pas l’autorisation écrite de mandater M^e E et de conclure le contrat de location de l’hôtel PLAZA.

Dans ses dernières conclusions du 30 août 2017, M. C sollicite de la cour de :

Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

SUR APPEL PRINCIPAL,

— Déclarer la société TRIEDE mal fondée en son appel,

— L’en débouter,

En conséquence,

— Confirmer l’ordonnance entreprise sous réserve de l’appel incident,

— Condamner la société TRIEDE aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC,

SUR APPEL INCIDENT,

— Déclarer Monsieur C, ès qualités, recevable en son appel incident,

— L’y dire bien fondé,

En conséquence,

— Infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés par le Président du Tribunal de Grande Instance de METZ le 4 avril 2017 en ce qu’elle l’a débouté de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive;

Et statuant à nouveau de ce chef,

— Condamner la société TRIEDE au paiement d’une indemnité de 3.000,00 € pour résistance abusive;

— La condamner à lui payer, ès qualités, un montant de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC;

— Condamner la société TRIEDE aux entiers frais et dépens nés de l’appel incident.

M. C affirme que des documents afférents à la copropriété ont été remis par la SARL TRIEDE à deux membres du conseil syndical le 3 décembre 2015 et envoyés par courrier le 28 juillet 2016 mais qu’ont été omis ceux listés dans son assignation.

Il soutient que le premier juge n’a ni inversé la charge de la preuve, ni dénaturé les faits du litige et qu’il ne lui appartenait pas de prouver l’existence des pièces réclamées.

S’agissant du carnet d’entretien, il rappelle qu’il est obligatoire et que son existence est attestée par un courriel du 22 juillet 2014. Il indique que les plans détaillés de la Résidence des Grands Chênes, format A3 ont été produits lors d’une réunion du conseil syndical en 2015. Il fait observer que les comptes-rendus de visite de la copropriété ont été facturés par la SARL TRIEDE. Il conteste le fait que les appels de fonds, courriers de relance, comptes débiteurs de copropriétaires, fiches des copropriétaires, les mandats de représentation lors de l’AG du 27 mars 2014 et le contrat de location de l’hôtel PLAZA aient été transmis. Il revendique de se voir adresser la consultation de M^e D, acquittée par le syndicat et l’autorisation donnée au syndic pour ce faire, ainsi que les actes de la procédure menée contre la société 2GTI et les dossiers techniques relatifs à l’immeuble.

Il expose que la SARL TRIEDE lui impose de multiplier les démarches pour tenter d’obtenir les documents retenus abusivement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. […]

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts ».

En l’espèce, M. C a mis en demeure la SARL TRIEDE de lui remettre les pièces sollicitées dans le cadre de la présente instance par courriers du 2 février 2016 ( pièce 16 C), 28 juin 2016 (pièce 22 C) et 27 juillet 2016 (pièce 23 C).

Il est rappelé qu’il appartient à l’ancien syndic d’apporter la preuve de la transmission de l’ensemble des documents du syndicat. Il se doit d’expliquer de manière sérieuse et crédit l’absence de transmission de pièces revendiquées. La preuve de la détention effective des pièces dont la transmission est requise relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce,

Sur le carnet d’entretien de l’immeuble

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2 du décret n°2001-477 pris pour son application que chaque syndicat de copropriété se doit de disposer d’un carnet d’entretien de l’immeuble dont l’établissement et la tenue incombe au syndic.

Il résulte d’un courriel du 22 juillet 2014 que le précédent syndic de la copropriété de la « Résidence les Grands chênes du Parc », la SARL GTI, n’avait pas constitué le carnet d’entretien de l’immeuble (pièce 2 TRIEDE).

En revanche, il ressort du contrat de syndic de la SARL TRIEDE (pièce 2 C) que cette dernière s’est engagée à l’établissement et à la mise à jour du carnet d’entretien dans le cadre de ses prestations de syndic. De plus, il se déduit du courriel du 22 juillet 2014 précité que l’attention de la SARL TRIEDE avait été appelée sur la carence du syndic auquel elle succédait dans l’établissement du carnet d’entretien.

En outre, divers travaux importants dans la résidence ont été discutés par le conseil syndical, en présence du syndic, lors d’une réunion du 29 avril 2015, impliquant leur inscription au carnet d’entretien.

Eu égard aux obligations légales et contractuelles de la SARL TRIEDE en sa qualité de syndic et aux travaux importants à réaliser dans la copropriété, l’inexistence du carnet d’entretien de la copropriété ne peut sérieusement être soutenue.

Il convient ainsi d’ordonner à la SARL TRIEDE la communication sous astreinte à M. C, nouveau syndic, dudit carnet.

sur les plans détaillés de la Résidence les Grands Chênes, format A 3.

Si M. B, président du conseil syndical, atteste que lors de la réunion du 29 avril 2015 précitée, le syndic avait présenté des plans format A3 au soutien des discussions sur les travaux (pièces 25 et 26 C), ces éléments sont insuffisants à démontrer l’existence et la détention de ces plans par le syndic.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné la communication de ces pièces.

sur les comptes rendus de visite établis par le syndic.

Il n’est pas contesté que le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires de la « résidence des grands chênes du Parc » et la SARL TRIEDE prévoyait trois visites annuelles de la copropriété.

La SARL TRIEDE a admet sa carence dans la conduite de deux visites et verse aux débats un compte rendu de visite (pièce 22 TRIEDE).

En l’absence d’éléments permettant d’affirmer l’existence de deux autres comptes rendus de visite, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la communication de ces pièces.

Sur les appels de fonds et les courriers de relance aux copropriétaires défaillants et les comptes débiteurs de trois copropriétaires (M^me Y, la Société OMAHA et M. Z).

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la SARL TRIEDE ne conteste pas l’existence des documents susvisés mais se borne à soutenir que ceux-ci ont été transmis le 3 décembre 2015.

Le bordereau de transmission d’archives (pièce 16 TRIEDE) fait état de la remise, par la SARL TRIEDE aux représentants du nouveau syndic, des archives du précédent syndic 2GTI, incluant les « appels de fonds 2011 et autre » et sa comptabilité de 2012 à 2015.

Le document n’établit nullement la transmission des bordereaux d’appels de fonds, relances et comptes débiteurs des trois copropriétaires sus-visés.

Par suite, c’est à bon droit que le premier juge a enjoint la SARL TRIEDE de transmettre lesdits documents à M. C.

sur les 42 fiches de copropriétaires et les mandats de représentation complétés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2014.

La SARL TRIEDE ne conteste pas l’existence de ces documents mais soutient les avoir transmis le 3 décembre 2015, ce qui ne ressort toutefois pas du bordereau de transmission (pièce 16 TRIEDE).

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance ayant enjoint à la communication de ces documents.

sur le contrat conclu avec l’hotel Amnéville Plaza pour l’organisation de l’assemblée générale du 26 septembre 2015 et l’autorisation donnée au syndic à cette fin.

La SARL TRIEDE expose qu’elle ne dispose pas du contrat de location et qu’elle ne peut plus se le procurer auprès de l’hôtel compte tenu d’un changement de logiciel.

Il y a lieu toutefois de relever que les échanges avec la direction de l’hôtel (pièce 44) concernent la facture de la location de la salle (déjà en possession de M. C, pièce 27), non le contrat de location lui-même.

En outre, l’appelant verse aux débats un échange de courriels intervenu le 26 septembre 2015 entre la direction de l’hôtel PLAZA et la SARL TRIEDE dont il résulte que cette dernière a adressé à l’hôtel un exemplaire signé du contrat de location de la salle.

Enfin, il ne ressort d’aucune des mentions du bordereau de transmission d’archives du 3 décembre 2015 que ledit contrat aurait été transmis au nouveau syndic.

En revanche, aucun élément ne permet d’affirmer que la SARL TRIEDE disposerait d’une autorisation écrite pour conclure ledit contrat.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a enjoint la SARL TRIEDE de transmettre à M. C le contrat conclu avec l’hôtel Amnéville Plaza pour l’organisation de l’assemblée générale du 26 septembre 2015 et de l’infirmer en ce qu’elle l’a enjoint de lui transmettre l’autorisation donnée à cette fin.

sur l’autorisation donnée à la SARL TRIEDE pour mandater M^e E aux fins de consultation

Aucun élément ne permet d’établir que la consultation de M^e E, facturée 300€, aurait fait l’objet d’un écrit ou que le conseil syndical aurait autorisé la SARL TRIEDE à solliciter une telle consultation.

Dans ces circonstances, l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a enjoint la SARL TRIEDE de transmettre l’autorisation de mandater M^e E.

sur les actes de la procédure menée à l’encontre de l’ancien syndic, la société 2GTI.

Si la SARL TRIEDE expose avoir transmis l’ensemble des pièces afférentes à la procédure introduite à l’encontre de la SARL 2GTI, précédent syndic, le bordereau de transmission des archives ne porte mention que d’une « ordonnance ».

Ainsi que le fait valoir M. C, les archives du syndicat doivent nécessairement inclure les pièces essentielles de la procédure, telles les assignations et conclusions déposées dans l’instance.

Le fait que ces pièces puissent, le cas échéant, encore être détenues par le précédent syndic, la SARL 2 GTI, n’est pas de nature à exonérer la SARL TRIEDE de transmettre lesdites pièces de procédures à M. C, nouveau syndic.

Par conséquence, l’ordonnance entreprise doit également être confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande d’injonction au titre des pièces susvisées.

Enfin, il y lieu de relever qu’il résulte des pièces échangées par les parties que le bordereau de transmission de pièces du 3 décembre 2015 a été remis à M. C, de sorte que la demande tendant à ce que la SARL TRIEDE soit enjointe à lui remettre est devenue sans objet.

Il y a lieu d’assortir les injonctions faites à la SARL TRIEDE d’une astreinte de 200 euros par jour de retard dans la transmission des documents, jusqu’à transmission du dernier document. Celle-ci commencera à courir à compter quinze jours après la notification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires.

Si M. C, en sa qualité de syndic, se prévaut de la mauvaise foi de la SARL TRIEDE pour fonder sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive, il ne met toutefois en exergue aucun élément précis susceptible de la caractériser.

Dans ces circonstances, sa demande indemnitaire doit être rejetée.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour se déterminer, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, pour ces motifs, même d’office, dire n’y avoir lieu à ces condamnations.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge de la partie perdante.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL TRIEDE, qui succombe, aux dépens, outre le versement à M. C, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la « Résidence les grands chênes du Parc » la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné sous astreinte la SARL TRIEDE à transmettre à M. C, syndic du syndicat des copropriétaires de la « Résidence Le Grands Chênes du Parc » 1 rue de la source à Amnéville, les documents suivants:

. les plans détaillés de l’immeuble, format A3;

. les comptes rendus de visite annuels du syndic;

. l’autorisation donnée au syndic aux fins de conclure le contrat de réservation de salle à l’hôtel AMNEVILLE PLAZA pour l’organisation de l’assemblée générale du 26 septembre 2016;

. l’autorisation donnée au syndic de mandater M^e D;

. le bordereau des archives transférées

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé le point de départ de l’astreinte;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus, notamment en ce qu’elle a enjoint la SARL TRIEDE de transmettre à M. C, syndic du syndicat des copropriétaires de la « Résidence Le Grands Chênes du Parc » 1 rue de la source à Amnéville, les documents suivants:

. les appels de fonds et les courriers de relance aux copropriétaires défaillants et les comptes débiteurs de trois copropriétaires (M^me Y, la Société OMAHA et M. Z);

. les 42 fiches des copropriétaires et les 39 mandats de représentation de l’assemblée générale du 27 septembre 2014,

. le contrat conclu avec l’hôtel AMNEVILLE PLAZA pour l’organisation de l’assemblée générale du 26 septembre 2015,

. les actes de procédure à l’encontre de l’ancien syndic 2GTI;

Statuant à nouveau,

Dit que l’injonction faite à la SARL TRIEDE de transmettre à M. C, syndic du syndicat des copropriétaires de la « Résidence Le Grands Chênes du Parc » 1 rue de la source à Amnéville, les documents est assorti d’une astreinte de 200€ par jour de retard, en l’absence de transmission de tout ou partie desdits document, dans les 30 jours de la signification de la présente décision et jusqu’à transmission de l’ensemble des documents;

Condamne la SARL TRIEDE à verser à M. C, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la « Résidence les grands chênes du Parc » la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel;

Condamne la SARL TRIEDE aux dépens.

Le Greffier Le Président