RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. : A.R.I. N° RG 19/02661 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FERQ

Minute n° 20/00449

Y

C/

S.A. ICF HABITAT NORD EST

Ordonnance, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 1^er aout 2019, enregistrée sous le n° 12-19-0238

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2020

APPELANT :

Monsieur X Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/009945 du 12/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.A. ICF HABITAT NORD EST

[…]

[…]

Représentée par M^e Samira GHEMARI, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 24 Septembre 2020 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 12 novembre 2020

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2008, la SA ICF Habitat Nord-Est a consenti un bail à M. X Y portant sur un local d’habitation situé à Woippy, […], reprenant les termes d’un précédent contrat de bail conclu le 1^er juillet 1989 entre la SA d’HLM des Régions du Nord et de l’Est et M^me A Y.

Par exploit d’huissier en date du 22 février 2019, la SA ICF Habitat Nord-Est a fait délivrer à M. X Y un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 25 avril 2019, elle l’a assigné devant le président du tribunal d’instance de Metz statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et le voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux avec revalorisation selon les modalités du contrat de bail, et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X Y a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance contradictoire du 1^er août 2019, le juge des référés a :

— déclaré l’action recevable

— constaté la résiliation de plein droit du bail,

— ordonné la libération des lieux et à défaut autorisé l’expulsion du locataire au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné M. X Y à verser à la SA ICF Habitat Nord-Est à titre de provision, la somme de 1.802,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 avril 2019,

— fixé à l’indemnité d’occupation à la somme de 444,08 euros par mois et condamné M. X Y à verser à la SA ICF Habitat Nord-Est à titre provisionnel, cette indemnité d’occupation à compter du 23 avril 2019 jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation selon les modalités du contrat de bail

— rejeté la demande de délais de paiement

— condamné M. X Y à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer.

Le premier juge a considéré que la clause résolutoire était acquise deux mois après le commandement de payer resté infructueux, que le contrat de bail était résolu de plein droit et a fait droit aux demandes du bailleur relatives à l’expulsion du locataire et aux demandes de provision. Il a rejeté la demande de délais de paiement

aux motifs que M. X Y a indiqué ne pouvoir régler son loyer courant.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 19 octobre 2019, M. X Y a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Il conclut à l’infirmation de l’ordonnance et demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de la SA ICF Habitat Nord-Est, en conséquence la rejeter et la condamner aux entiers dépens

— à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, n’y avoir lieu à expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ni à application de l’article 700 du code de procédure civile et laisser à chaque partie la charge de ses dépens

— plus subsidiairement lui accorder des délais pour se reloger.

L’appelant expose que la SA ICF Habitat Nord-Est ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX dans le délai de deux mois précédant l’assignation comme exigé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que sa demande est irrecevable. Subsidiairement, il soutient avoir apuré sa dette locative et être à jour du règlement de son loyer courant, sollicitant des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Plus subsidiairement il sollicite des délais pour se reloger au vu de sa situation.

La SA ICF Habitat Nord-Est conclut à la confirmation de l’ordonnance et demande à la cour de rejeter les demandes de M. X Y et de le condamner à lui verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose avoir notifié l’assignation au préfet le 29 avril 2019 et effectué le signalement à l’organisme payeur des aides au logement le 27 août 2018, de sorte que son action est recevable. Elle conclut à la confirmation du constat de la résiliation du bail, la somme visée au commandement de payer n’ayant pas été régularisée dans le délai de deux mois. L’intimée produit un décompte actualisé au 31 décembre 2019 faisant apparaître un solde négatif de 18,38 euros et indique s’en remettre à l’appréciation de la cour sur la demande de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 7 avril 2020 par M. X Y et le 30 janvier 2020 par la SA ICF Habitat Nord-Est, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 juin 2020 ;

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige, est ainsi rédigé : à compter du 1^er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de

résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale et à compter du 1^er septembre 2019 à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est ainsi réputée constituée quand la situation d’impayés est signalée à la CAF.

En l’espèce, la SA ICF Habitat Nord-Est justifie avoir signalé les loyers impayés de M. X Y à la CAF de la Moselle le 27 août 2018 (pièce n°4), soit plus de deux mois avant l’assignation en résiliation délivrée le 22 février 2019. La situation d’impayés ayant persisté, ce signalement à la CAF équivaut bien à la saisine de la CCAPEX. Par ailleurs le bailleur justifie également de la signification de l’assignation au préfet, ce qui n’est pas contesté par l’appelant. En conséquence les demandes de la SA ICF Habitat Nord-Est sont recevables.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer notifié à M. X Y le 22 février 2019 d’avoir à payer la somme de 1.441,96 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 809 alinéa 2 du code civil, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, il incombe au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

A la lecture du décompte arrêté au 31 décembre 2019 , il apparaît que M. X Y reste devoir à l’intimée la somme de 18,36 euros, les loyers impayés ayant été quasi intégralement régularisés par le versement de la CAF du 19 décembre 2019 (rappel d’APL de juillet à novembre 2019). Il convient dès lors de le condamner à verser à la SA ICF Habitat Nord-Est la somme provisionnelle de 18,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2019 et d’infirmer l’ordonnance déférée.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, M. X Y occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débiteur d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance ayant fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 444,08 euros par mois jusqu’à libération des lieux loués, avec revalorisation de cette indemnité selon les modalités du contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Eu égard à la régularisation de la quasi totalité de la dette et au fait que la SA ICF Habitat Nord-Est ne produise aucun nouveau décompte postérieur au 31 décembre 2019, il convient d’accorder à M. X Y des délais de paiement sur 12 mois et de fixer la mensualité due par M. X Y, en sus du loyer courant, à la somme de 1,53 euros et d’infirmer l’ordonnance déférée.

Il est précisé que pendant le déroulement de ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’à l’issue des délais de paiement, si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le contrat de bail se poursuivra.

Cependant, en cas de défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer courant à son échéance, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit, l’obligation pour l’appelant de payer l’indemnité d’occupation telle que fixée et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à son expulsion, sans nouvelle décision judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Il n’y a pas lieu en équité de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré l’action recevable

— constaté la résiliation de plein droit du bail,

— ordonné la libération des lieux et à défaut autorisé l’expulsion du locataire au besoin avec l’assistance de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle due à la somme de 444,08 euros par mois avec revalorisation de cette indemnité selon les modalités du contrat de bail

— condamné M. X Y à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. X Y à payer à la SA ICF Habitat Nord-Est la somme provisionnelle de 18,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2019 ;

AUTORISE M. X Y, outre le règlement du loyer courant, à se libérer de sa dette en 12 versements mensuels, dont 11 versements de 1,53 euros chacun et un dernier versement comprenant le solde et les intérêts, à effectuer le 10 de chaque mois à compter de la signification de l’arrêt ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des mensualités fixées et de paiement régulier et à date exacte du loyer courant ;

DIT qu’en cas de paiement intégral de la provision à l’issue de ce délai et si les loyers courants et charges sont régulièrement payés pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit ;

ORDONNE en ce cas l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir libérer les locaux ;

CONDAMNE en ce cas M. X Y à verser à la SA ICF Habitat Nord-Est la somme provisionnelle de 444,08 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT