Minute n°21/00061

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02735 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FEXR

S.A.R.L. GRA

C/

Société BBMC

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2021

APPELANTE

SARL GRA représentée par son représentant légal.

[…]

[…]

Représentant : M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMEE

S.C.I BBMC Représentée par son représentant légal,

95 Boulevard Saint-Symphorien

[…]

Représentant : M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de chambre

ASSESSEURS : M^me Catherine DEVIGNOT, Conseillère

M^me Aline BIRONNEAU, Conseillère

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Catherine MALHERBE

GREFFIER PRESENT AU PRONONCE DE L’ARRET : M^me Jocelyne WILD

DATE DES DEBATS : Audience publique du 05 janvier 2021

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 18 février 2021 par mise à disposition publique au greffe de la 6^e chambre civile de la cour d’appel de Metz.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 mars 2016, la SARL Gra a consenti un bail commercial à la SCI BBMC pour une durée de neuf ans, s’agissant des locaux sis […], moyennant un loyer annuel de 4 200 euros hors taxes et charges, soit 420 euros par mois payable les premiers jours du mois.

Le 18 mars 2019, la SARL Gra a fait délivrer à la SCI BBMC un commandement de payer l’arriéré locatif d’un montant de 6 779,42 euros, outre les intérêts judiciaires de droit et le coût du commandement, resté infructueux.

Par acte d’huissier signifié le 21 juin 2019, la SARL Gra, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner la SCI BBMC, prise en la personne de son représentant légal, devant le président du tribunal de grande instance de Metz statuant en référé, sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile et L145-41 du code de commerce pour voir :

— constater que la SARL Gra a fait notifier à la SCI BBMC le 18 mars 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater que les délais visés au commandement sont expirés et que celui-ci est demeuré infructueux,

— constater que le bail commercial conclu entre les parties le 30 mars 2016 est résolu de plein droit,

— dire et juger que la SCI BBMC est déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux sis […],

en conséquence,

— condamner la SCI BBMC à évacuer immédiatement et sans délai de corps et de biens et de tous occupants de son chef, les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble appartenant à la SARL Gra situés […], sous astreinte d’une montant de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire qu’à défaut pour la SCI BBMC de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la SCI BBMC à payer à la SARL Gra, à titre provisionnel, la somme de 7 394,54 euros TTC, avec intérêts de droit au taux légal à compter du jour de la demande,

— condamner la SCI BBMC, en cas de maintien dans les lieux, à payer à la SARL Gra une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 420 euros TTC correspondant au montant de l’ancien loyer,

— dire, et au besoin juger, que cette indemnité provisionnelle d’occupation sera due jusqu’à la libération effective des locaux concernés et sera révisable selon les modalités prévues à l’ancien bail,

— condamner la SCI BBMC à payer à la SARL Gra la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance.

Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 24 juin 2019, la SCI BBMC a été transformée en SARL à compter du 1^er juillet 2019.

Par conclusions enregistrées au greffe le 10 septembre 2019, la SARL BBMC demande au juge des référés de :

à titre principal,

— déclarer irrecevable la demande de la SARL Gra,

— débouter en conséquence la SARL Gra de l’ensemble des chefs de sa demande,

— condamner la SARL Gra à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance,

à titre subsidiaire,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter la SARL Gra de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL Gra à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance,

à titre plus subsidiaire,

— fixer, à titre provisionnel, la créance de la société Gra,

— condamner la SARL BBMC à s’acquitter de la somme mise à sa charge le dernier jour du douzième mois civil qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir ; – à défaut, s’en acquitter en douze mensualités d’égal montant, la première de ces mensualités étant exigible le premier jour du mois civil suivant la signification de l’ordonnance.

Par conclusions enregistrées au greffe le 24 septembre 2019, la SARL Gra maintient l’ensemble de ses prétentions et demande à ce que la SARL BBMC soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Par ordonnance du 15 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz a :

— rejeté la demande formée par la société BBMC tendant à voir déclarer la demande formée par la SARL Gra irrecevable,

— constaté l’existence de contestations sérieuses concernant l’identification des locaux, leur éventuel partage avec M^me X et les comptes à établir entre les parties,

dit n’y avoir lieu à référé sur la résiliation du bail commercial,

— condamné la SARL Gra à payer à la société BBMC la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par la SARL Gra au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Gra aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le juge a considéré que les dispositions de l’article L143-2 du code de commerce à l’appui de l’irrecevabilité formée par la Société BBMC ne lui sont pas applicables puisqu’elle était encore sous la forme d’une société civile lors de son assignation et qu’en tout état de cause, leur sanction était une inopposabilité.

S’agissant de la résiliation du bail commercial, il a indiqué qu’à la lecture des baux commerciaux conclus par la SARL Gra en date des 30 juin 2015 et 22 mars 2016, respectivement avec les sociétés Locadepot, Cado NB et BBMC, il n’était pas possible d’identifier de manière précise si les locaux occupés par M^me X, commerçante exerçant à titre individuel sous l’enseigne CADO NB, étaient identiques en partie à ceux loués à la société Locadepot puis à la société BBMC à compter du 1^er avril 2016.

Il a également relevé que la date de départ de M^me X faisait l’objet de contestations et que la somme demandée par la SARL Gra dans ses courriers des 15 juin et 25 septembre 2018 étant différente sans que la justification apparaisse.

Il a en déduit qu’à défaut d’identification des locaux et de leur partage avec M^me X, et en raison des comptes à établir entre les parties, il existait des contestations sérieuses, excluant la compétence du juge des référés.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz le 28 octobre 2019, la SARL Gra a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’existence de contestations sérieuses concernant l’identification des locaux, leur éventuel partage avec M^me X et les comptes à établir entre les parties, dit n’y avoir lieu à référé sur la résiliation du bail commercial, condamné la SARL Gra à payer à la société BBMC la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la SARL Gra au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SARL Gra aux dépens.

Par conclusions déposées le 20 octobre 2020, la SARL Gra demande à la cour de :

— faire droit à l’appel de la SARL Gra,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

et statuant à nouveau,

— constater que la SARL Gra a fait notifier à la société BBMC le 18 mars 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater que les délais visés au commandement sont expirés et que celui-ci est demeuré infructueux,

— constater que le bail commercial conclu entre les parties le 30 mars 2016 est résolu, en tous les cas résilié de plein droit,

— dire et juger que la société BBMC est déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux sis […],

en conséquence,

— condamner la société BBMC à évacuer immédiatement et sans délais, de corps et de biens et de tous occupants de son chef, les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble appartenant à la SARL Gra et situés […], sous astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire qu’à défaut pour la société BBMC de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la société BBMC à payer à la SARL Gra une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 420 euros TTC à compter de la résiliation,

— dire et juger que cette indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux concernés et sera révisable selon les modalités prévues à l’ancien bail,

— débouter la société BBMC de sa demande subsidiaire de délais de paiement,

— condamner la société BBMC aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle relève tout d’abord que la société BBMC ne conteste pas le défaut de paiement des loyers et que cette dernière n’a pas réagi au commandement de payer délivré le 18 mars 2019.

Elle indique qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant aux locaux loués au vu des pièces produites établissant une première location au profit de la SARL ATS ayant le même gérant que la société BBMC puis une location d’une partie des locaux pour 100m² à la SARL Locadepot ayant également le même gérant et l’autre partie pour 50m² à M^me X qui a résilié son bail en avril 2016. Elle en déduit qu’il n’existe aucun doute sur la bail à la société BBMC qui ne concerne que le local de 100m², le local de 50m² étant resté sans locataire au départ de M^me X.

De plus, elle conteste l’inscription faite sur la pièce produite par la société BBMC intitulée « bail commercial conclu entre la société BBMC et M^me X » aux termes de laquelle M. Y y indique « bon pour accord la somme de 350 euros par moi restera acquise à la SCI BBMC en compensation des charges électricité, chauffage, taxe foncière, eau ». Elle expose que cet ajout a été réalisé pour les seuls besoins de la cause. Pour preuve, elle indique que cette mention ne concerne que la SCI BBMC alors que cette dernière a pris le local à bail neuf mois après le bail signé avec M^me X et que la société Locadépôt était alors locataire. Elle relève que la somme de 350 euros ne correspond à aucune consommation réelle ou supposée des charges. De plus, elle ajoute que

compte tenu de la cessation d’activité de M^me X qui a quitté les lieux en juillet 2016, il n’est pas possible que cette dernière ait payé le loyer à la SARL Gra jusqu’au 30 septembre 2017, date qui ne correspond à rien. Elle soutient que les baux conclus ne contiennent aucune mention relative ni au partage de charge dont la mention fait état, ni au partage des locaux. Elle relève enfin que la société BBMC a payé deux mois de loyer en avril et mai 2016 pour arrêter et reprendre les règlements en mai 2017, ce qu’elle n’aurait pas fait si elle détenait une contre-créance.

En outre, elle indique que la société BBMC a refusé de donner suite à la visite technique des locaux qu’elle a sollicité et relève que le constat d’huissier et le rapport du géomètre ont permis de confirmer la présence d’un local de 50m² inoccupé, correspondant au tiers de la surface totale du bâtiment. Elle soutient que cela est corroboré par le plan annexé à l’acte de vente, le diagnostic de performance énergétique et un premier état des lieux établi par un géomètre.

Elle insiste sur la signature par M. Z de trois baux successifs au profit de sociétés dont il était le représentant légal, à savoir ATS, Locadepot et BBMC, ce qui démontre sa parfaite connaissance de la surface et des caractéristiques des locaux dont il a signé tous les plans. Elle relève d’ailleurs que la diminution de la surface louée apparaît à l’examen des différents contrats dont le loyer diminue proportionnellement.

Par ailleurs, elle réfute toute intrusion dans les locaux loués à la société BBMC puisqu’il s’agissait de l’ancien local loué à M^me X dont la société BBMC était occupante sans droit ni titre et changeait régulièrement les barillets afin de lui en empêcher l’accès, justifiant son intervention pour les sécuriser. Elle indique que les pierres ont été placées à la demande de la mairie en raison de déversements frauduleux, étant observé qu’aucune jouissance des parties extérieures n’est convenue dans le bail.

S’agissant des sommes demandées, elle explique la différence de montant entre son courrier du 15 juin 2018 et du 25 septembre 2018, relevée par le premier juge, par le fait que le premier courrier contenait, en plus des loyers et taxe foncière dus pour 2016 et 2017, le loyer du mois courant alors qu’il était payé lors du second courrier et n’était donc plus demandé. Elle soutient que sa demande n’a jamais varié et que sa créance dont le détail était annexé au commandement de payer n’est pas sérieusement contestable.

En outre, elle relève qu’elle n’a fait aucun usage déloyal de la clause résolutoire alors que le paiement du loyer, obligation essentielle du bail, n’était pas respectée et que c’est sans fondement que la société BBMC invoque un manquement à ses obligations. Elle soutient aussi qu’aucune des conditions lui permettant de bénéficier d’un délai de paiement n’est établi, outre l’absence manifeste de bonne foi de la société BBMC.

Enfin, elle expose que la rupture de bail anticipée dont la société BBMC se prévaut, n’a ni fondement juridique, ni effet et que le fait de quitter unilatéralement les lieux ne vaut pas restitution des locaux, d’autant que le siège social de la société BBMC y est toujours situé.

Par conclusions déposées le 26 novembre 2020, la SARL BBMC demande à la cour de :

— débouter la SARL Gra de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

eu égard aux circonstances de la cause,

— condamner le SARL Gra aux entiers dépens et à verser à la SARL BBMC la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement :

— fixer, à titre provisionnel, le montant de la créance dû à la SARL Gra par la SARL BBMC,

— dire et juger que la SARL BBMC s’acquittera des sommes ainsi déterminées soit le dernier jour du 12^e mois qui suivre la signification de l’arrêt à intervenir, soit en 12 mensualités d’égal montant, la première de ces mensualités intervenant le premier jour du mois civil suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

dans ce cas, dire et juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et délaisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

Elle soutient notamment que la créance réclamée par la société Gra correspond à 18 mois de loyers, couvrant la période du 1^er avril 2016 au 30 septembre 2017, qui lui ont été payés par M^me X pour un montant total de 6 300 euros. Elle indique que la cohabitation avec M^me X a cessé à l’issue des 18 mois et que la société Gra a refusé de déduire du loyer dû par la société BBMC, le montant qui lui avait directement été payé par M^me X.

Elle relève qu’aux termes des deux lettres adressées par la société Gra du 15 juin et du 25 septembre 2018, il existait une différence de montant pour une même créance puisque la première lettre mentionnait une somme de 5 784 euros tandis que la seconde indiquait 5 364 euros. Invitée à s’en expliquer en fournissant un relevé comptable, elle expose que la société Gra ne lui a pas répondu mais a renouvelé sa demande de paiement, sans fournir de justificatif.

Elle expose que la société Gra souhaitait l’évincer des locaux par tous moyens et qu’elle a également fait déposé des pierres de très grande taille devant l’entrée des locaux pour lui empêcher le stationnement et l’accès, ce dont elle lui faisait état dans un courrier du 7 janvier 2019 par lequel elle lui demande d’y mettre fin et réitère sa demande de justificatif quant à la somme de 5 364 euros réclamée. Elle affirme qu’elle a de nouveau fait en vain cette demande par un courrier du 18 janvier 2019.

Aussi, elle soutient que le 20 mars 2019, la société Gra a mandaté deux personnes pour démonter le barillet de la porte d’entrée des locaux afin de lui bloquer l’accès. Elle indique en outre que la porte d’entrée de ses locaux a été forcée, que ces deux personnes ont pénétré ses locaux et ont condamné la porte d’entrée des bureaux et les portes intérieures, faits pour lesquelles elle a déposé deux plaintes les 21 et 29 mars 2019.

Elle indique en outre qu’elle a informé la SARL Gra d’une coupure de son alimentation en eau par un courrier du 27 septembre 2019 auquel il lui a été répondu qu’elle en informait le prestataire alors que le constat d’huissier établi le 27 décembre 2019 démontre notamment que l’eau était encore coupée à cette date. Elle expose que constat a été réalisé à sa demande pour faire office d’état des lieux de sortie puisqu’elle a quitté les locaux et sans intervention de la société Gra qui ne s’est pas présentée bien qu’elle y ait été invité par lettre recommandée.

Elle conteste être débitrice de loyer à l’égard de la société Gra et estime que cette dernière ne le démontre pas sans ambiguïté ou approximation comme il lui incombe, particulièrement en référé. Elle soulève que l’identification des locaux, leur partage avec M^me X et les comptes entre les

parties démontrent l’existence de contestations sérieuses. Elle conteste également la réalisation d’un faux quant à la mention manuscrite sur la bail commercial de M^me X dont la société Gra l’accuse et indique que cette dernière en détient une copie.

Elle prétend également que la mise en place des pierres ne provenait pas d’une demande de la mairie dont la parcelle louée n’est pas mentionnée au courrier mais d’une volonté d’empêcher de pénétrer sur les terrains.

Elle expose que les demandes de la société Gra sont infondées et qu’elle a réglé directement l’intégralité de la taxe foncière pour 2018 alors que M^me X ne s’en est pas acquitté ou au profit de la société Gra qui a conservé les fonds pour son usage personnel. Elle estime détenir une contre créance à l’encontre de la société Gra à cet égard, ainsi que pour les factures d’électricité qu’elle a réglé. Elle relève également que les loyers dus par M^me X pour 18 mois d’occupation correspondant à la somme de 6 300 euros doivent s’ajouter à sa contre créance qui opère une compensation avec celle de la société Gra.

Enfin, elle relève que la mise en 'uvre de la clause résolutoire doit être faite de bonne foi, tout comme l’exécution du bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la société Gra s’est abstenu de procéder aux déductions de loyer et charges convenues et qu’elle a multiplié les voies de fait à son encontre, troublant ainsi sa jouissance des lieux loués. Elle en déduit que la mise en 'uvre d’une clause résolutoire, sans mise en demeure préalable et de mauvaise foi ne peut être acquise et ce d’autant plus, en référé en présence de contestations sérieuses.

Subsidiairement, elle indique que la résiliation et les effets de la clause résolutoire n’ont plus d’objet car elle a quitté les lieux et expose qu’elle a assigné en résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleurs à effet au 27 décembre 2019 la société Gra, l’instance étant pendant devant le tribunal judiciaire de Metz. Ayant refusé la restitution des clés des locaux, elle détient toujours les clés des locaux. Dans l’hypothèse où la cour ferait droit à la demande de provision de la société Gra, elle sollicite l’octroi de délai de paiement conformément à l’article 1343-5 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées le 20 octobre 2020 par la SARL Gra et le 26 novembre 2020 par la SARL BBMC, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1^er décembre 2020.

Sur la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut se prononcer en cas de contestation sérieuse.

Or, la SCI BBMC, pour contester être redevable de loyers impayés évoque le fait que la somme réclamée correspond aux loyers dont serait redevable une tierce personne M^me X qui aurait occupé une partie des locaux sur une période de 18 mois.

Il est produit à l’appui de diverses contestations de nombreuses pièces sur le bien objet de la location, les conditions d’intervention dans les lieux de M^me X et les engagements divers qui auraient pu avoir lieu avec cette dernière. Or seul un examen au fond des documents produits serait en mesure de déterminer si les loyers qui font l’objet du commandement de payer sont véritablement à la charge de la SCI BBMC et ce d’autant que la fiabilité de certains des documents produits fait également débat.

Au regard de la contestation sérieuse à cet égard, il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de confirmer l’ordonnance entreprise.

.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL Gra est condamnée aux dépens.

Il convient de condamner la SARL Gra à payer à la société BBMC la somme de

2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande formée par la SARL Gra à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

ET Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Gra aux dépens

CONDAMNE la SARL Gra à payer à la Société civile immobilière BBMC la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SARL Gra formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FLORES, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame WILD, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,