RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00406 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F5CO

Minute n° 24/00331

[K], [W]

C/

[L], [B]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 10 Janvier 2023, enregistrée sous le n° 11-21-780

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [H] [M] [K]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Madame [X] [W]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006933 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 1]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

Madame [T] [N] [J] [B]

[Adresse 1]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, M. [Y] [L] et Mme [T] [B] ont consenti à M. [H] [K] et Mme [X] [W] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte d’huissier du 2 septembre 2021, ils ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de Thionville aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 30.433 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 9 juin 2021, les loyers et charges à échoir à compter du 1er avril 2021et jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du jugement et jusqu’à évacuation complète des lieux loués et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] et Mme [W] se sont opposés à ces prétentions et ont sollicité la diminution rétroactive du loyer à compter de la signature du bail, les condamner subsidiairement au paiement d’une somme ne pouvant excéder 14.600 euros, condamner le bailleur à leur verser des dommages et intérêts et leur accorder des délais de paiement et des délais d’évacuation de deux ans, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal a':

— déclaré irrecevable la demande en prononcé de la résiliation du bail formée par M. [L] et Mme [B] faute de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat

— débouté M. [L] et Mme [B] de leur demande d’expulsion de M. [K] et Mme [W] et de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation

— constaté que la demande de délai d’évacuation est sans objet

— condamné M. [K] et Mme [W] solidairement à payer à M. [L] et Mme [B] la somme de 30.433 euros, correspondant au montant des loyers impayés à fin mai 2021

— condamné M. [L] et Mme [B] solidairement à payer à M. [K] et Mme [W] la somme de 10.500 euros au titre de la diminution du loyer

— ordonné la compensation des dites créances

— débouté M. [K] et Mme [W] de leur demande de délai de paiement et de dommages et intérêts pour préjudices d’angoisse, d’agrément et moral

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— condamné M. [K] et Mme [W] in solidum à payer à M. [L] et Mme [B] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 9 février 2023, M. [K] et Mme [W] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer à M. [L] et Mme [B] la somme de 30.433 euros, condamné M. [L] et Mme [B] solidairement à leur payer la somme de 10.500 euros au titre de la diminution du loyer, les a déboutés de leurs demandes de délais de paiement et de dommages et intérêts, les a condamnés in solidum à payer à M. [L] et Mme [B] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 décembre 2023, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de':

— débouter M. [L] et Mme [B] de leur demande en paiement de la somme de 30.433 euros

— prononcer la prescription de la demande en paiement au titre des loyers antérieurs au 2 septembre 2018

— juger qu’ils ne sont tenus au paiement d’un loyer que de 292 euros par mois pour la période du 19 juin 2018 au 19 décembre 2019

— réduire à la somme de 292 euros par mois le montant du loyer dû à compter du 20 décembre 2019 au titre du préjudice de jouissance subi

— prononcer toute condamnation à leur encontre en deniers ou quittances

— leur accorder des délais de paiement

— condamner M. [L] et Mme [B] à leur payer une somme de 2.000 euros

— débouter M. [L] et Mme [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter M. [L] et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes

— les condamner aux frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Sur l’arriéré locatif, les appelants exposent que la prescription triennale a été interrompue par l’assignation du 2 septembre 2021 en sorte que les bailleurs ne peuvent réclamer les loyers dus qu’à compter du 2 septembre 2018, toute demande relative à des loyers antérieurs étant prescrite.

Ils font valoir qu’en suite du constat de non-conformité du CALM, les bailleurs avaient un délai de 18 mois à compter du 19 juin 2018 pour effectuer les travaux, que la CAF a suspendu le versement de l’allocation logement et qu’ils ne devaient régler que le reliquat de 292 euros, soit 5.256 euros sur 18 mois, que les travaux n’ont pas été réalisés, et que les intimés ne peuvent solliciter le paiement de l’intégralité du loyer pour la période considérée. Ils précisent ne pas s’être opposés à la réalisation des travaux à leur domicile et estiment que le loyer doit être réduit à la somme 292 euros par mois, ajoutant qu’ils auraient continué à bénéficier de l’APL si les travaux avaient été effectués et que les propriétaires l’ont perçue directement ainsi qu’un rappel de 2.119 euros pour la période d’août 2017 à février 2018. Ils soutiennent n’être redevables que de la somme de 4.672 euros au total (292 x 16) et que leur situation financière justifie l’octroi de délais de paiement. Ils sollicitent en outre 2.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, expliquant que l’absence de garde-corps dans l’escalier a provoqué la chute de l’un de leurs enfants qui a subi un traumatisme crânien, qu’en raison de l’humidité, des odeurs et moisissures sur les murs, ils ne peuvent plus recevoir d’amis à leur domicile et qu’ils n’ont plus de vie sociale.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 mai 2024, M. [L] et Mme [B] demandent à la cour de':

— débouter M. [K] et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de paiement d’arriérés locatifs postérieurement au mois de mai 2021 et les a condamnés à verser des dommages et intérêts de 10.500 euros au titre de la diminution de loyer

— débouter M. [K] et Mme [W] de leur demande de diminution du loyer et de dommages et intérêts

— condamner solidairement M. [K] et Mme [W] à leur payer la somme de 50.033 euros au titre des arriérés locatifs au 30 septembre 2023 outre 700 euros par mois jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions

— condamner M. [K] et Mme [W] solidairement à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Ils font valoir que le constat de décence non-contradictoire est dépourvu de valeur probante et inopposable, que les appelants se sont opposés depuis 2018 à tous travaux malgré les lettres de la CAF et les demandes de l’entrepreneur et que ce refus a entraîné la suspension des APL à compter du 1er octobre 2018. Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et exposent qu’il n’y a pas lieu d’arrêter les comptes au 9 juin 2021, les appelant n’ayant rien versé depuis lors, en sorte que s’ajoute à la somme retenue par le jugement, celle de 19.600 euros correspondant aux échéances de juin 2021 au 30 septembre 2023, l’arriéré s’élevant au total à 50.033 euros. Ils soulignent que depuis le 30 septembre 2023 aucun paiement n’a été effectué et que seule la somme de 3.930,49 euros a pu être saisie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement du loyer

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation introduisant la présente procédure, seul acte interruptif de prescription dont il est justifié, a été signifiée le 2 septembre 2021, en sorte que l’action en paiement des loyers dus avant le 2 septembre 2018 est déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Sur le fond, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation ou du fait qui en produit l’extinction.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les locataires ont cessé de procéder au règlement du loyer à compter du mois d’avril 2017 et il n’est justifié par les appelants d’aucun paiement effectué par eux qui ne figure dans ce décompte alors que la charge de cette preuve leur incombe. C’est en vain qu’ils soutiennent que pour la période du 19 juin 2018 au 19 décembre 2019, le montant dû mensuellement doit se limiter à 292 euros correspondant au loyer résiduel déduction faite de l’allocation logement suspendue en raison de l’inexécution par les propriétaires des travaux de mise en conformité dans le délai de 18 mois imparti par la CPAM. Il résulte en effet des différentes pièces que la suspension de l’allocation est imputable aux locataires. Le gérant de la SARL DMK Rénovation atteste ainsi avoir été mandaté par les bailleurs pour procéder aux dits travaux et s’être rendu à deux reprises sur les lieux au mois de juin 2018 sans pouvoir pénétrer dans l’immeuble, Mme [W] lui en refusant l’accès. Même si aucun document n’est produit pour justifier de l’identité du témoin, l’attestation n’est pas pour autant dénuée de toute valeur probante dès lors qu’elle est corroborée par une facture de la SARL DMK pour les deux déplacements effectués. En outre, il ressort des courriers de la CAF que l’allocation logement a été suspendue au mois de septembre 2018 au motif que les locataires ne lui ont pas confirmé leur accord pour la réalisation des travaux dans le délai de trois mois imparti le 10 juillet 2018. Dès lors, pour la période du 2 septembre 2018 au 30 septembre 2023, les appelants sont redevables d’un loyer mensuel de 700 euros, soit 42.000 euros au total. Il convient de déduire de ce montant d’une part l’allocation logement de 408 euros versée au titre du mois de septembre 2018, étant observé qu’il n’est justifié d’aucune autre allocation payée ensuite, et d’autre part les sommes recouvrées au moyen de saisies pratiquées par les bailleurs sur le compte bancaire de M. [K] qui s’élèvent au total à 3.930,49 euros.

En conséquence, les appelants sont déboutés de leur demande de fixation du loyer à 292 euros par mois pour la période du 19 juin 2018 au 19 décembre 2019 et condamnés solidairement au paiement de la somme de 37.761,51 euros au titre de l’arriéré de loyer pour la période du 2 septembre 2018 au 30 septembre 2023 et d’une somme de 700 euros par mois à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la date du présent arrêt. Il n’y a pas lieu de prononcer ces condamnations en deniers ou quittances, dès lors que l’existence d’un règlement quelconque au titre des deux périodes considérées n’est ni justifié, ni même allégué par les locataires et qu’en tout état de cause tout versement effectué à ce titre s’impute de plein droit sur les sommes dues. Le jugement est infirmé.

Sur le trouble de jouissance

Selon l’article 6 de la même loi le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment en son article 2 que :

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage';

— il permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il est produit un rapport de diagnostic de l’immeuble établi par le CALM au mois d’avril 2018 faisant état de l’absence de garde-corps dans les escaliers et sur le balcon terrasse, de présence de moisissures, de l’insuffisance de la ventilation et d’un branchement électrique de la chaudière qualifié de «'sauvage'». Le document conclut à la non-conformité du logement aux critères de décence et préconise la réalisation d’un certain nombre de travaux pour y remédier. La compétence de l’auteur du diagnostic n’est pas sujette à caution s’agissant du préposé d’un organisme spécialisé et agréé en matière d’habitat et l’établissement de ce document de manière non contradictoire, en la seule présence des locataires, n’est pas de nature en soi à le priver de toute valeur probante dès lors qu’il est étayé par des pièces objectives. Sur ce dernier point, il est relevé que les attestations de Mme [R] [W] et M. [A] [W] confirment l’absence de garde-corps au droit des escaliers et de la terrasse. En revanche, la réalité des autres désordres allégués n’est corroborée par aucun élément tangible. Le courrier de la CAF du 1er juin 2018 qui en dénonce l’existence reprend tout au plus les termes du rapport sans ajouter un élément objectif quelconque susceptible de les confirmer. Ces désordres ne peuvent donc être retenus au soutien du trouble de jouissance allégué.

Même limités à l’absence de mains-courantes et de garde-corps, les désordres n’en sont pas moins à l’origine d’un trouble de jouissance dès lors qu’ils restreignent l’utilisation des escaliers intérieurs et empêchent les locataires de profiter pleinement de la terrasse. Toutefois, il a été précédemment exposé qu’au mois de juin 2018, les appelants ont refusé l’intervention de l’entreprise chargée notamment de procéder à l’installation de l’appareillage’permettant de mettre un terme au trouble de jouissance et qu’ils n’ont pas fait connaître ensuite leur accord pour la réalisation de ces travaux aux bailleurs ou à la CPAM qui les a sollicités en ce sens à deux reprises. La persistance du trouble de jouissance leur est donc imputable et dès lors, ils ne peuvent solliciter de ce chef une réduction du loyer à compter du 20 décembre 2019. Le jugement est infirmé et les appelants sont déboutés de cette demande.

Sur le préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ce qui précède que les intimés ont failli à leurs obligations. Indépendamment du trouble de jouissance, l’absence de garde-corps et de mains-courantes aux droits des escaliers intérieurs et de la terrasse permettant d’en sécuriser l’accès est de nature à générer une insécurité et de l’inquiétude de la part des occupants de l’immeuble. D’autant plus qu’en l’espèce deux jeunes enfants y vivent et se sont blessés faute de sécurisation des escaliers ainsi qu’en atteste Mme [R] [W]. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’indemnisation du préjudice moral subi de ce chef jusqu’au mois de juin 2018, date à laquelle les appelants se sont opposés aux travaux de mise en conformité, est évaluée à la somme de 1.500 euros. En revanche, les appelants ne peuvent prétendre à la réparation d’un dommage résultant de l’humidité excessive du logement, de la présence de moisissure et de l’absence de vie sociale qui en serait la conséquence, faute d’en rapporter la preuve.

En conséquence, le jugement est infirmé et les intimés sont condamnés à payer aux appelants la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 paragraphe V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de payer sa dette locative.

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premier juge a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [K] et Mme [W], partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à payer aux intimés la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation prononcée de ce chef en première instance.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevable l’action en paiement des loyers dus avant le 2 septembre 2018 comme étant prescrite ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a’débouté M. [H] [K] et Mme [X] [W] de leur demande de délai de paiement et les a condamnés à payer M. [Y] [L] et Mme [T] [B] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance';

L’INFIRME en ce qu’il a':

— condamné M. [H] [K] et Mme [X] [W] solidairement à payer à M. [Y] [L] et Mme [T] [B] la somme de 30.433 euros, correspondant au montant des loyers impayés à fin mai 2021

— condamné M. [Y] [L] et Mme [T] [B] solidairement à payer à M. [H] [K] et Mme [X] [W] la somme de 10.500 euros au titre de la diminution du loyer

— débouté M. [H] [K] et Mme [X] [W] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudices d’angoisse, d’agrément et moral

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [H] [K] et Mme [X] [W] solidairement à payer à M. [Y] [L] et Mme [T] [B] la somme de 37.761,51 euros au titre des loyers et charges échus impayés pour la période du 2 septembre 2018 au 30 septembre 2023';

DEBOUTE M. [H] [K] et Mme [X] [W] de leur demande de réduction du loyer à 292 euros par mois à compter du 20 décembre 2019 au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [Y] [L] et Mme [T] [B] à payer à M. [H] [K] et Mme [X] [W] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral';

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [H] [K] et Mme [X] [W] solidairement à payer à M. [Y] [L] et Mme [T] [B] la somme de 700 euros par mois à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la date du présent arrêt';

DEBOUTE M. [H] [K] et Mme [X] [W] de leur demande tendant au prononcé de toute condamnation à leur encontre en deniers et quittances’et de leur demande tendant à la fixation du loyer à 292 euros par mois pour la période du 19 juin 2018 au 19 décembre 2019';

CONDAMNE M. [H] [K] et Mme [X] [W] aux dépens d’appel';

CONDAMNE M. [H] [K] et Mme [X] [W] à payer à M. [Y] [L] et Mme [T] [B] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT