RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01425 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FX73

Minute n° 24/00030

[S]

C/

[Z], [G]

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 17 Mars 2022, enregistrée sous le n° 21/00489

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

APPELANT :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Madame [D] [G] épouse [Z]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 25 janvier 2024 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. [U], Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 août 2019, M. [U] [S] a consenti à M. [U] [Z] et à Mme [D] [G] épouse [Z], un bail sur un appartement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 950 euros et une provision sur charges de 90 euros.

Le 9 juillet 2020, à la demande des locataires, le juge des référés du tribunal de proximité de Saint-Avold a ordonné une expertise ayant notamment pour objet de déterminer si le logement présentait des infiltrations au niveau d’une fenêtre de toit de l’une des chambres, de la véranda et de la descente de garage et de rechercher l’imputabilité de certains désordres. L’expert a déposé son rapport le 25 juin 2021.

Par acte d’huissier du 12 août 2021, M. et Mme [Z] ont fait citer M. [S] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold aux fins d’enjoindre au défendeur de procéder aux travaux de reprise des désordres, le condamner à leur verser une indemnité de 400 euros par mois pour le préjudice de jouissance à compter d’octobre 2019 jusqu’à la reprise totale des désordres, une somme de 1.418,20 euros au titre du préjudice de jouissance durant les travaux, à leur transmettre un décompte des charges depuis la signature du bail et le DPE sous astreinte, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [S] s’est opposé à ces prétentions et a demandé au tribunal de condamner M. et Mme [Z] à lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal a :

— condamné M. [S] à faire procéder aux travaux de remise en état suivants dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard :

' le remplacement des trois fenêtres de toit

' la révision des joints du solin de la souche de cheminée dans le dressing

' le remplacement des plateaux du plan de travail concernés et de la table-bar de la cuisine par des éléments du commerce prévus à cet effet ou la restauration du revêtement défectueux à l’aide d’une résine adéquate

' le remplacement de la membrane PVC dans la véranda

' le remplacement des lames de terrasse déformées en ajoutant un élément de raccord plus large

' le remplacement du verrou de la trappe de la terrasse

' le remplacement de la pièce défaillante concernant le ballon solaire

' le remplacement du tuyau d’évacuation du garage

— condamné M. [S] à payer à M. et Mme [Z] une indemnité mensuelle de 270 euros à compter du mois de novembre 2019 jusqu’au mois de juin 2021 inclus et la somme de 50 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance lié à l’exécution des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— condamné M. [S] à communiquer à M. et Mme [Z] les décomptes de régularisation des charges locatives depuis la prise d’effet du bail jusqu’au 31 décembre 2021, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision sous peine d’astreinte de 10 euros par jour de retard pendant deux mois

— constaté que la demande de production de DPE est sans objet et débouté M. et Mme [Z] du surplus de leurs demandes en rapport avec l’exécution du contrat de bail

— débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts

— condamné M. [S] aux dépens y compris ceux relatifs à la procédure de référé expertise n° RG 12-20-000194 et à verser à M. et Mme [Z] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 2 juin 2022, M. [S] a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement à l’exception de celles ayant constaté que la demande de production du DPE est sans objet et débouté M. et Mme [Z] du surplus de leurs demandes en rapport avec l’exécution du contrat de bail.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 septembre 2023, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— juger sans objet les demandes de M. et Mme [Z] tendant à sa condamnation à faire procéder sous astreinte à divers travaux de remise en état dans les lieux loués, leur payer une indemnité au titre du préjudice de jouissance pendant la réalisation de ces travaux et leur transmettre sous astreinte le décompte des charges depuis la signature du bail, rejeter ces demandes en tout état de cause

— débouter M. et Mme [Z] du surplus de leurs demandes

— condamner solidairement M. et Mme [Z] aux frais et dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les locataires ont donné congé par lettre du 9 septembre 2021 et que l’état des lieux de sortie a été établi le 5 novembre 2021, de sorte que les demandes relatives aux travaux et au préjudice de jouissance durant leur réalisation n’ont plus d’objet et doivent être rejetés.

Sur le préjudice de jouissance, il fait valoir que la demande est abusive, les locataires n’ayant jamais fait constater les désordres à une époque contemporaine à leur survenance et l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement n’ayant révélé ni présence d’eau, ni traces d’humidité dans la maison. Il précise avoir fait réaliser un second procès-verbal de constat le 30 novembre 2021, qui établit l’absence d’humidité sur le pourtour des fenêtres vélux et sur le sol malgré une météo pluvieuse en continu et un chauffage réglé a minima dans les lieux qui n’étaient plus occupés. Il observe qu’il n’y avait pas de fuite lors des opérations d’expertise le 19 janvier 2021, que M. [Z] a fait état le jour-même de l’absence d’infiltrations depuis 3 mois, que l’expert a indiqué que les infiltrations n’avaient pu être que minimales, qu’il n’a constaté que de très légères traces d’humidité relevant en réalité d’un défaut d’entretien imputable aux locataires et que ceux-ci n’ont pas justifié d’une déclaration de sinistre à leur assureur.

Il soutient que les autres désordres ne justifient pas davantage le maintien d’une indemnité de jouissance comme relevant de détériorations commises par les locataires, qu’il a suivi les recommandations de l’expert pour réaliser certains travaux et que l’entreprise qu’il a mandatée s’est heurtée au refus des intimés qui lui ont refusé l’accès à l’immeuble, ce qui a été également le cas pour l’intervention du chauffagiste suite aux dysfonctionnements de la production d’eau chaude.

Il indique enfin que consécutivement au départ des intimés et à l’établissement de l’état des lieux, il leur a adressé le 21 décembre 2021 le décompte des charges concernant l’exercice du 15 septembre 2019 au 13 décembre 2021 et que la demande de ce chef n’a plus d’objet, ajoutant produire le décompte et les pièces justificatives.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 12 septembre 2023, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

— constater que les demandes tendant à la réalisation de travaux de remise en état et l’indemnisation du préjudice de jouissance pendant les travaux sont devenues sans objet

— confirmer pour le surplus le jugement entrepris

— condamner M. [S] aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent avoir subi des troubles de jouissance causés par différents désordres affectant les locaux (infiltrations d’eau dans les chambres et humidité constante) dès novembre 2019, qu’ils ont alerté le bailleur, que malgré un entretien régulier les infiltrations ont persisté, notamment en raison du manque d’étanchéité des fenêtres imputable au bailleur. Ils soulignent que lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, l’huissier n’a pas regardé s’il y avait de l’humidité ou recherché la présence d’eau et qu’ils n’ont pas été convoqués pour assister au second constat qui n’est pas contradictoire, M. [S] ayant pu procéder à des modifications. Ils soutiennent que les autres désordres constatés par l’expert relèvent également de la responsabilité du bailleur, qu’ils n’ont commis aucune dégradation et contestent toute utilisation inadaptée ou défaut d’entretien, ajoutant avoir averti leur assureur qui a mandaté un expert lequel est venu constater les problèmes en janvier 2021. Ils ajoutent que l’alimentation en électricité des communs est branchée sur le tableau électrique de leur logement, que le raccordement n’est pas conforme selon l’expert de leur assureur, que même si le contrat de location prévoit ce branchement, une telle contrainte n’est pas prévue par le décret n°87-713 du 26 août 1987 et que la clause du bail n’implique pas qu’ils soient tenus de payer pour tous les locataires l’éclairage des communs.

Sur l’indemnisation de leur préjudice, eu égard à l’importance des infiltrations et leur durée, ainsi qu’aux autres désordres, ils considèrent que leur famille a subi un préjudice important et concluent à la confirmation du jugement. Ils maintiennent leur demande de communication des décomptes de régularisation des charges sous astreinte, alors que les justificatifs n’ont jamais été transmis et que pendant la durée du bail le propriétaire n’a jamais régularisé les charges, ajoutant que cette prétention présente un intérêt dans la mesure où dans une autre procédure d’appel, l’appelant réclame un compte entre les parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les travaux

Il résulte des pièces produites et des débats que les intimés ont donné congé au bailleur et restitué les clés du logement le 5 novembre 2021 date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi. Ils ne sont donc plus fondés à solliciter la réalisation des travaux de mise en conformité de locaux qu’ils n’occupent plus, ni une indemnisation durant cette réalisation, ce qu’ils admettent. En conséquence il convient d’infirmer le jugement et de rejeter ces demandes.

Sur les décomptes de charges

Il résulte des pièces que l’appelant a communiqué aux intimés le décompte de régularisation des charges pour toute la durée de la location et les pièces justificatives. En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné l’appelant à procéder à cette communication et les intimés sont déboutés de cette prétention.

Sur le trouble de jouissance

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le bailleur doit notamment délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Selon l’article 7 de cette même loi, il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par les parties le 22 août 2019, que les locaux étaient en bon état et que les peintures des murs et plafonds de nombreuses pièces étaient neufs. Les documents versés aux débats attestent qu’un certain nombre de désordres sont survenus en cours de location.

C’est en vain que l’appelant conteste la réalité des infiltrations dénoncées par les locataires. En effet, l’expert judiciaire indique dans son rapport que 'les traces d’infiltrations d’eau et les traces d’humidité constatées par les locataires ont TOUTES été vérifiées et leur origine ne laisse aucun doute: fuite à la base des vélux – fuite autour de l’embrase de la sortie de cheminée passant dans le placard – fuite le long du cadre du pignon de la véranda au raccord de l’étanchéité de la toiture'. Il est inopérant d’objecter qu’il n’y avait pas de fuite le jour de la réunion d’expertise, dès lors que l’expert précise avoir constaté au cours de cette réunion des traces de coulures d’eau le long de l’encadrement plâtre de l’ouverture des fenêtres de toit des trois chambres, des traces d’infiltration sur l’habillage plâtre de la véranda et une infiltration dans le placard, que l’appelant ne produit aucun élément de nature à contredire ces constatations et qu’au contraire il indique expressément dans les observations qu’il a fait parvenir à l’expert, qu’il est entièrement d’accord avec ses constats concernant les fenêtres de toit et la véranda et qu’il pense la même chose que lui pour l’infiltration se produisant au plafond du placard. Il est tout aussi indifférent que le procès-verbal d’état des lieux établi le 2 novembre 2021 ne fasse pas état de présence d’eau, ni de traces d’humidité dans l’appartement, l’expert précisant dans son rapport que les infiltrations provenant des fenêtres de toit sont minimales et surviennent uniquement lors de fortes pluies et de vents violents, et que les infiltrations de la véranda peuvent également se produire en cas de forte pluie.

Toutefois, c’est à tort que le premier juge n’a retenu aucune responsabilité des intimés, alors que l’expert judiciaire a relevé un manque d’entretien des fenêtres, en particulier à l’extérieur où une accumulation de mousses et de feuilles mortes empêche le bon écoulement des eaux en périphérie, ses constatations étant corroborées par des photographies, et a ajouté que ces déchets qui nuisent à l’évacuation des eaux pluviales ne datent pas d’une ou deux semaines et que les moisissures constatées sur le cadre intérieur de l’ouvrant confirment le manque d’entretien de ces éléments par les utilisateurs. S’agissant de travaux d’entretien courant au sens de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, ceux-ci incombent aux locataires par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et il est relevé que les constatations de l’expert sont intervenues le 19 janvier 2021, 16 mois après l’entrée dans les lieux. Il n’est pas démontré que lorsque les intimés ont signalé la première fuite, le 4 novembre 2019, il n’existait pas d’accumulation de feuilles dans les rigoles entre le châssis des fenêtres et les tuiles, cette affirmation figurant uniquement dans deux messages téléphoniques (SMS) de M. [Z] qui ne sont étayés par aucun élément objectif. Ils ne prouvent pas l’entretien quotidien qu’ils allèguent et il est tout au plus justifié d’un nettoyage des gouttières effectué le 4 janvier 2021. Enfin, l’ancienneté des vélux n’est pas en soi de nature à exonérer les locataires de toute responsabilité dès lors que le fabricant indique tout au plus qu’au vu du grand âge de la fenêtre 'il peut être possible qu’effectivement à terme les éléments qui la composent se détériorent', que l’expert estime que les détériorations 'sont principalement dues à un manque d’entretien de l’utilisateur’ et que le procès-verbal d’état des lieux de sortie des précédents locataires, réalisé à peine quelques mois auparavant, ne fait état d’aucun désordre des fenêtres de toit. Il s’en déduit que les dégradations des fenêtres de toit et les fuites qu’elles ont générées relèvent pour partie d’un défaut d’entretien imputable aux intimés.

En revanche, les infiltrations affectant le plafond du placard et la véranda sont entièrement imputables au propriétaire, l’expert estimant que la première est due à une fuite de l’embase de la cheminée passant par le placard et que la seconde procède d’une mauvaise réalisation de la jonction de l’étanchéité avec les profilés de la véranda. Il n’est pas démontré que les intimés auraient procédé à un arrachage délibéré des plaques de plâtre dans cette pièce comme allégué par l’appelant, l’expert n’évoquant rien de tel.

Sur les autres désordres, l’expert a constaté une forte dégradation du revêtement du plan de travail et de la table bar de la cuisine, une déformation de lames composites du revêtement de la terrasse qui présentent un débord contre lequel les utilisateurs peuvent buter et le débordement de l’eau évacuée par le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude qui inonde le palier de l’escalier d’accès au sous-sol. Ces défauts, dont la réalité non contestée est confirmée par les photographies annexées au rapport, relèvent de la responsabilité du bailleur, l’expert précisant qu’il n’observe aucun indice de l’utilisation inadaptée du plan de travail et de la table bar et que le désordre provient d’une mauvaise exécution du revêtement qui a été posé par le bailleur. Il explique la déformation du sol de la terrasse par une mauvaise mise en oeuvre du revêtement et le débordement du ballon d’eau chaude par l’inadéquation du tuyau d’évacuation, ces deux désordres procédant de malfaçons imputables au bailleur. Il a également relevé un dysfonctionnement du chauffe-eau solaire dont il attribue l’origine à un circulateur défectueux, l’appelant ayant indiqué dans les dires que l’expertise confirmait son diagnostic, et il n’est pas démontré que les intimés ont fait obstacle à l’intervention du technicien mandaté pour procéder à la réparation, de sorte que l’appelant doit répondre du dysfonctionnement.

Les différents désordres relevés par l’expert qui caractérisent des manquements du propriétaire à ses obligations telles qu’elles résultent de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ont causé un trouble de jouissance aux locataires notamment en les empêchant de profiter pleinement de la véranda et des chambres, en les privant du chauffe-eau solaire et d’une partie du placard ou encore en restreignant l’utilisation de la terrasse susceptible de provoquer des chutes comme précisé par l’expertise. Les intimés ne démontrent pas cependant la réalité d’un préjudice de jouissance généré par la prise en charge de l’éclairage des communs qu’ils invoquent étant observé que celle-ci est expressément prévue par le contrat de bail stipulant que ' l’éclairage des communs fait partie intégrante de cet appartement', qu’elles n’est aucunement exclue par le décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables et que comme l’a pertinemment relevé le premier juge, les intimés étaient seuls dans l’immeuble durant le bail.

Sur la période d’indemnisation du trouble de jouissance, elle a été justement retenue par le premier juge de novembre 2019 à juin 2021, étant observé que les parties n’émettent aucune critique du jugement sur ce point. Sur le montant, il ressort de l’expertise que l’appartement n’est pas insalubre, ni inhabitable et il ressort de ce qui précède que les infiltrations dans les chambres ne sont survenues que de façon minimale, uniquement lors de fortes pluies et vent violent et que le bailleur n’en est que partiellement responsable, que celles de la véranda ne se sont produites en cas de fortes pluies, que les désordres du revêtement du sol de la terrasse n’affectent qu’un nombre très limité de lattes, que les dégradations de la table de cuisine et du plan de travail ne sont que d’ordre esthétique et que malgré la panne du chauffe-eau solaire, les locataires ont pu bénéficier d’eau chaude produite par la chaudière. Par ailleurs, il ne ressort ni de l’expertise ni de l’état des lieux de sortie que la quasi totalité des pièces du logement seraient remplies de taches d’humidité sur les murs et plafonds comme allégué.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement et de condamner l’appelant à verser aux intimés une indemnisation de 200 euros par mois à compter de novembre 2019 jusqu’au mois de juin 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si M. [S] a notamment visé dans sa déclaration d’appel la disposition du jugement le déboutant de sa demande de dommages et intérêts, il est constaté que ses conclusions ne contiennent aucune prétention à ce titre. En conséquence, la cour n’a pas à statuer de ce chef et ne peut que confirmer la disposition susvisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

M. [S], qui succombe principalement en ses demandes, devra supporter les dépens d’appel et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts et l’a condamné à verser à M. [U] [Z] et Mme [D] [G] épouse [Z] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’il a condamné M. [U] [S] à faire procéder aux travaux de remise en état, à verser à M. [U] [Z] et Mme [D] [G] épouse [Z] la somme de 270 euros à compter du mois de novembre 2019 jusqu’au mois de juin 2021 au titre du préjudice de jouissance et la somme de 50 euros pour le préjudice de jouissance durant les travaux et à leur communiquer les décomptes de charges locatives, statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. [U] [Z] et Mme [D] [G] épouse [Z] de leur demande de condamnation de M. [U] [S] à faire procéder à des travaux de remise en état dans le logement, à leur payer la somme de 50 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l’exécution des travaux de remise en état et à leur communiquer les décomptes de régularisation des charges locatives;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à M. [U] [Z] et Mme [D] [G] épouse [Z] la somme mensuelle de 200 euros à compter du mois de novembre 2019 jusqu’au mois de juin 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022 ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT