T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
2e chambre 2e section N° RG : 15/00453 N° MINUTE : Assignation du : 24 Décembre 2014	JUGEMENT rendu le 19 Janvier 2017

DEMANDEURS

Madame C D épouse X

[…]

[…]

[…]

Monsieur E X

[…]

[…]

[…]

représentés par Maître Aïda MOUMNI de la SELARL MDMH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2410

DÉFENDERESSES

Madame F G

[…]

[…]

représentée par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0514

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0734

S.A.R.L. A.M. H IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée par M^e Dominique LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0491

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme B, Vice-Président

Madame Hélène Y, Vice-Présidente

Madame H Z, Juge

assistés de Murielle A, Greffier,

DÉBATS

A l’audience double juge rapporteur du 24 novembre 2017 présidée par M^me Y et tenue en audience publique, rapport a été fait par M^me Z, en application de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Faits constants :

Par acte authentique du 7 novembre 2012, M^me F G a vendu à M^me C D épouse X et M. E X un bien immobilier situé […] au prix de 512.000 euros, hors frais d’agence.

Se plaignant de nuisances sonores provenant de l’appartement situé au dessus du leur et dont la […] est propriétaire et de nuisances olfactives émanant de l’appartement de leur voisin de palier qu’ils ont fait constater par des procès-verbaux d’huissiers des 11 et 28 janvier 2013, les 4 et 8 mars 2013, M^me C D épouse X et M. E X ont assigné en référé M^me F G et la […] devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 5 avril 2013, le Président du tribunal de grande instance de Paris a notamment ordonné une mesure d’expertise.

Dans son rapport d’expertise du 6 mai 2014, l’expert a indiqué notamment les éléments suivants:

- « Les performances mesurées engendrent un inconfort acoustique dès que les lieux sont occupés et cet inconfort peut rapidement devenir un trouble anormal de voisinage si les habitants n’adaptent pas leur conduite. En effet, l’immeuble est un immeuble collectif aux performances acoustiques qualifiées de très faibles (…), les constructions de cette époque (environ 1955/1960) étant de type béton. (…) Je recommande de réaliser des travaux relativement à la protection au bruit aérien et au bruit d’impact (…). Les troubles allégués dans l’assignation relatifs aux désordres olfactifs n’ont pas été remarqués lors des réunions et mesures d’expertise, inopinées ou non. (…) Leur survenue occasionnelle reste toutefois envisageable, mais rien ne permet de démontrer leur caractère systématique. »

- « Aucun manquement aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l’art pouvant avoir un lien avec les désordres allégués n’a été relevé »

- « Les désordres allégués ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne rendant pas l’immeuble impropre à sa destination, aucune urgence de réalisation des travaux n’a été reconnue. »

Par acte d’huissier en date du 24 décembre 2014, M^me C D épouse X et M. E X ont assigné M^me F G, venderesse du bien, la […], propriétaire de l’appartement situé au dessus du leur et la société AMH IMMOBILIER, agence immobilière devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de :

— condamnation de M^me F G en réduction du prix de vente pour dol

— condamnation de la société AMH IMMOBILIER in solidum avec M^me F G à des dommages et intérêts pour préjudices moral et financiers

— condamnation de la […] pour troubles de voisinage à faire les travaux préconisés par le rapport d’expertise du 6 mai 2014.

Prétentions :

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2016, M^me C D épouse X et M. E X demandent au tribunal de:

— leur donner acte de leur désistement d’instance et d’action à l’égard de la […]

— condamner M^me F G à 112.778 euros à titre de réduction du prix de vente pour dol

— condamner la société AMH IMMOBILIER in solidum avec M^me F G à verser des dommages et intérêts à raison de :

* 10.000 euros pour préjudice moral

* 51.848 euros, à parfaire, pour préjudices financiers

— sur les mesures accessoires :

* condamner in solidum M^me F G et la société AMH IMMOBILIER à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* condamner in solidum M^me F G et la société AMH IMMOBILIER aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL MDMH.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2016, M^me F G demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs demandes

— à titre reconventionnel, condamner les demandeurs à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— sur les mesures accessoires :

* condamner les demandeurs à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* assortir la décision de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2016, la […] demande au tribunal de :

— lui donner acte de l’acceptation du désistement d’instance et d’action des époux X à son égard

— sur les mesures accessoires :

dire que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2015, la SARL AMH IMMOBILIER demande au tribunal de :

— débouter les époux X de leurs demandes

— la mettre hors de cause

— sur les mesures accessoires :

* condamner les époux X à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner les époux X aux dépens, avec faculté de distraction au profit de M^e LACAN.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2016.

A l’issue des débats du 24 novembre 2016, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2017.

MOTIFS

I. Sur le désistement d’instance et d’action des demandeurs à l’égard de la […] :

Le demandeur fait valoir que son désistement fait suite à une transaction entre eux du 1^er avril 2016.

La défenderesse […] indique accepter ce désistement.

Sur ce,

L’article 394 du code de procédure civile prévoit que « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ».

L’article 395 du code de procédure civile prévoit que « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ».

Les conditions de ces textes étant réunies, il convient de constater le désistement des demandeurs, lequel sera déclaré parfait.

II. Sur les demandes formées par les demandeurs à l’encontre de la venderesse et à l’encontre in solidum de la venderesse et de l’agence immobilière :

A. Sur les demandes formées par les demandeurs à l’encontre de la venderesse en réduction du prix de vente et à l’encontre in solidum de la venderesse et de l’agence immobilière en dommages et intérêts :

1) Sur la demande en réduction de prix de vente formée par les demandeurs à l’encontre de la venderesse pour dol :

Les demandeurs font valoir, sur le fondement de l’article 1116 du code civil :

— sur les nuisances olfactives et liées à la présence de cafards venant de l’appartement de leur voisin de palier qu’ils allèguent, qu’elles ont été constatées à de nombreuses reprises, même avant l’achat de leur appartement et par de nombreuses personnes, que le rapport d’expertise indique que "la survenue occasionnelle [des nuisances olfactives] reste toutefois envisageable.", que M^me F G ne pouvait ignorer ces nuisances et les a sciemment cachées avant la vente

— sur les nuisances sonores venant de l’appartement situé au dessus du leur qu’ils allèguent, qu’il existe des bruits et sons extrêmement importants liés à une très faible insonorisation, que dans son rapport d’expertise, l’expert n’a pas tiré les conséquences de l’intensité des bruits émanant de l’appartement du dessus et dépassant la limite du supportable qu’il a constatée, que de plus, l’époque de construction du bâtiment évoquée par l’expert ne peut exonérer les défenderesses de leur responsabilité, que de même, la conformité de la construction en raison de son âge aux normes alors en vigueur est indifférente

— sur le dol, que les nuisances sont antérieures à l’achat de l’appartement par M^me F G, qui ne pouvait les ignorer, que les défenderesses ne contestent pas le caractère sonore de l’immeuble, que les manoeuvres dolosives intentionnelles de la part de M^me F G sont les suivantes : elle ne les a pas informés des troubles de voisinage résultant de l’odeur, des cafards venant de l’appartement voisin et ce, alors que ce problème était connu des copropriétaires depuis plusieurs années et du caractère sonore de l’appartement, qu’elle ne pouvait ignorer, en habitant les lieux pendant plus de deux ans et en gardant opaque la date exacte de construction de l’appartement qui a été vendu comme récent, que les visites qu’ils ont faites ont eu lieu l’été, alors que les fenêtres de la cage d’escalier étaient ouvertes pour diminuer les odeurs et que l’appartement du dessus était inoccupé en raison de l’absence de locataires, que le caractère déterminant du dol est établi car ils voulaient en faire un lieu de location saisonnière et y ont habité à titre de résidence secondaire, qu’une telle sonorité de l’immeuble n’est pas usuelle et aurait du conduire la vendeuse et l’agence immobilière à prévenir les acheteurs, surtout que celles-ci avaient connaissance de leur projet de location touristique, qu’ils n’étaient pas en possession du règlement de copropriété lors de la signature de la promesse de vente et qu’il pèse sur la vendeuse une obligation précontractuelle d’information.

La défenderesse M^me F G soutient :

— sur les nuisances olfactives et liées à la présence de cafards alléguées venant de l’appartement du voisin de palier des demandeurs, qu’aucune odeur, ni aucun cafard n’ont été constatés lors des visites de l’appartement par les époux X en juillet 2012 car sinon ils n’auraient pas acheté le bien, que les odeurs et cafards ne sont pas des vices qu’on peut cacher, qu’aucune nuisance olfactive n’a été constatée par l’expert lors de ses quatre visites entre juin et octobre 2013, qu’aucun élément ne permet de démontrer l’existence de nuisances olfactives pendant les deux ans où elle a occupé l’appartement, qu’aucune nuisance olfactive n’a été à déplorer entre 2006 et fin 2012, qu’elle n’a jamais reçu le procès-verbal du conseil syndical du 24 octobre 2012, que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais été saisie de ce problème, que la gêne de fin 2012 était ponctuelle, infime, que rien ne justifiait, en juillet 2012, qu’elle en parle aux acquéreurs, qu’il n’y a donc pas de preuve du caractère régulier et incommodant des odeurs alléguées

— sur les nuisances sonores venant de l’appartement situé au dessus de celui des demandeurs alléguées, que suivant le rapport d’expertise, le confort acoustique du bâtiment est « faible à très faible », que l’inconfort acoustique existe dans les deux sens de propagation et concerne tout l’immeuble, que ce faible niveau de performance acoustique du bâtiment ne le rend pas impropre à la destination, que les émergences acoustiques mesurées sont « caractéristiques de ce type d’immeuble », qu« aucun manquement aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l’art pouvant avoir un lien avec les désordres allégués » n’a été relevé, que par conséquent, l’appartement des époux X subit le même niveau d’isolation acoustique que tous les autres appartements de l’immeuble, que le faible niveau d’isolation acoustique n’est pas anormal, au regard de la nature et de la période de construction de l’immeuble

— sur le dol, qu’elle n’a jamais ressenti de vices affectant son appartement, que le rapport d’expertise indique que « le confort acoustique dépend de l’appréciation et de la sensibilité de chacun. », qu’elle n’a pu sciemment cacher à ses acquéreurs l’existence d’une nuisance, que les époux X ont visité l’appartement plusieurs fois avant la signature de la promesse de vente et après, dont une fois en présence d’un architecte ou chef de travaux, qu’elle ne connaît pas la date de construction de l’immeuble, que les parties et l’expert n’ont pas réussi à la connaître mais avec un simple regard, on pouvait constater qu’il datait des années 1960 et qu’il était donc récent et que le règlement de copropriété a été remis lors de la signature de la promesse de vente.

Sur ce,

Il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil que l’auteur de manoeuvres dolosives est responsable des conséquences de l’erreur provoquée.

Sur les manoeuvres dolosives de M^me F G alléguées concernant la présence de cafards et les nuisances olfactives venant de l’appartement du voisin de palier des demandeurs alléguées :

Sur les manoeuvres dolosives de M^me F G alléguées concernant la présence de cafards alléguée :

Le procès-verbal de conseil syndical du 24 octobre 2012 évoque la réalisation d’une opération de désinsectisation en date du 2 octobre 2012, après « envoi d’une note nominative aux copropriétaires » et la commande d’une « deuxième intervention pour un logement infesté au 2è étage esc. A », qui correspond à la partie de l’immeuble où se situe l’appartement litigieux.

M^me F G oppose qu’elle n’a pas reçu ce procès-verbal.

Il n’est pas prouvé que celle-ci en a eu connaissance, dès lors que seule une note nominative relative à l’opération de désinsectisation du 2 octobre 2012 a été adressée aux copropriétaires.

En tout état de cause, seuls les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires sont adressés aux copropriétaires et doivent être transmis aux acquéreurs lors de la vente.

De plus, la présence de cafards peut faire l’objet de désinsectisations, de sorte que quand bien même M^me F G avait connaissance de ce problème, il n’est pas démontré qu’elle l’a sciemment caché pour faire aboutir la vente.

Il n’est donc établi aucune manoeuvre dolosive de la part de M^me F G de ce chef.

Sur les manoeuvres dolosives de M^me F G alléguées concernant les nuisances olfactives alléguées :

Aucun procès-verbal d’assemblée générale antérieur de quelques semaines ou mois à la vente évoquant des nuisances olfactives n’est versé aux débats.

Quant aux pièces faisant état de la présence de nuisances olfactives, elles ne démontrent pas que M^me F G en avait connaissance et qu’elle a délibérément omis d’en informer les époux X.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que M^me F G a sciemment caché aux époux X de telles nuisances pour faire aboutir la vente.

Il n’est donc établi aucune manoeuvre dolosive de la part de M^me F G de ce chef.

Sur les manoeuvres dolosives de M^me F G alléguées concernant les nuisances sonores venant de l’appartement situé au dessus de l’appartement des demandeurs alléguées :

Il ressort du rapport d’expertise ordonnée par ordonnance de référé du 5 avril 2013 du Président du Tribunal de grande instance de Paris que « Les performances mesurées engendrent un inconfort acoustique dès que les lieux sont occupés » et « En effet, l’immeuble est un immeuble collectif aux performances acoustiques qualifiées de très faibles (…), les constructions de cette époque (environ 1955/1960) étant de type béton. (…) ».

Il en découle que le faible niveau de protection sonore dans les appartements de l’immeuble concerné et notamment celui des époux X est imputable à la période de construction du bâtiment et lié à l’absence de normes acoustiques à cette époque.

En outre, les époux X ont signé l’acte authentique de vente, mentionnant, en page 4, que « l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par M^e MICHELEZ, Notaire à PARIS, le 17 janvier 1961 ».

L’acte authentique de vente comportait donc des éléments permettant aux époux X de dater l’immeuble.

Ils savaient donc qu’ils n’achetaient pas un appartement dans un immeuble neuf.

Dans ces conditions, aucune manoeuvre dolosive de la part de M^me F G n’est établie de ce chef.

Par conséquent, la demande des époux X sera rejetée.

2) Sur la demande en dommages et intérêts formée par les demandeurs à l’encontre de la venderesse et de l’agence immobilière in solidum :

a) A l’encontre de la venderesse au titre de sa responsabilité contractuelle pour délivrance non conforme de l’appartement :

Les demandeurs font valoir, sur le fondement de l’article 1604 du code civil :

— que la promesse de vente précisait que l’achat de l’appartement était conditionné à la possibilité d’en faire des locations meublées, de sorte que la venderesse devait livrer un appartement pouvant faire l’objet d’une location saisonnière, que les nuisances ont fortement diminué la capacité et rentabilité locative de l’appartement

— qu’au vu de l’importance et de la durée des nuisances olfactives et sonores, l’absence de conformité est apparente.

La défenderesse M^me F G soutient :

— que d’après le rapport d’expertise, le faible niveau de performance acoustique du bâtiment ne le rend pas impropre à sa destination

— que rien ne permet de conclure que les époux X ne peuvent mettre en location le bien.

Sur ce,

L’article 1147 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

L’article 1604 du code civil prévoit que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

Il résulte du rapport d’expertise qu'« Aucun manquement aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l’art pouvant avoir un lien avec les désordres allégués n’a été relevé ».

En outre, les époux X n’ont pas acquis l’appartement litigieux à titre de local commercial mais d’habitation.

Dans ces conditions, aucun vice affectant le bien immobilier n’est démontré par les époux X.

Dès lors, ces derniers seront déboutés de leur demande à ce titre.

b) A l’encontre de l’agence immobilière au titre de sa responsabilité délictuelle pour violation de son obligation précontractuelle d’information :

Les demandeurs font valoir, sur le fondement des articles 1134 et 1382 du code civil :

— que l’agence immobilière ne démontre pas qu’elle a exécuté son devoir de conseil de bonne foi

— que l’agence immobilière n’a jamais informé les époux X des nuisances olfactives et sonores, alors qu’elle en avait nécessairement connaissance ou a minima que son obligation de conseil lui imposait de rechercher et a menti sur la véritable époque de construction de l’immeuble, en parlant dans l’annonce d’un appartement « récent ».

— sur la demande de mise hors de cause de l’agence immobilière, que cette dernière ne peut se prévaloir de l’absence de sa mise en cause dans le cadre de l’expertise judiciaire, alors que sa responsabilité est engagée, vu ses manquements à son devoir de conseil et d’information.

La défenderesse AMH IMMOBILIER demande sa mise hors de cause, aux motifs :

— que l’expertise judiciaire a eu lieu sans qu’elle n’y soit appelée

— que les conclusions du rapport d’expertise ne confirment pas les allégations des demandeurs.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil dispose que « les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1382 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

S’agissant de la présence de cafards, des nuisances olfactives et sonores alléguées, comme il a été jugé précédemment, aucun vice affectant le bien immobilier n’est démontré par les époux X.

Par conséquent, aucune obligation particulière d’information et de conseil n’incombait à l’agence immobilière.

En outre, la mention « immeuble récent » dans l’annonce diffusée par l’agence immobilière ne constitue pas un mensonge, au regard de l’âge des immeubles parisiens.

De plus, comme il a été jugé précédemment, les époux X disposaient, lors de la vente, d’éléments pour dater l’immeuble.

Par conséquent, aucun manquement imputable à l’agence immobilière n’est démontré par les époux X.

Dès lors, ces derniers seront déboutés de leurs demandes.

L’agence immobilière sera déboutée de sa demande de la mettre hors de cause, dès lors qu’elle a déjà attraite dans la présente procédure.

III. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M^me F G pour procédure abusive :

La défenderesse M^me F G soutient que la procédure est abusive car :

— le niveau d’isolation phonique de l’appartement des époux X est faible mais pas anormal

— les époux X n’habitent pas cet appartement, de sorte qu’il n’existe aucune gêne

— les époux X ne démontrent pas que la faiblesse de l’isolation acoustique gênerait la mise en location de l’appartement.

Elle ajoute qu’elle n’a pas à supporter le poids des mauvais choix de placement financier faits par les époux X.

Les demandeurs font valoir :

— qu’au vu des pièces qu’ils communiquent, ils ont entrepris légitimement une démarche judiciaire pour faire valoir leurs droits

— que M^me F G ne démontre pas de faute de leur part.

Sur ce,

L’article 1382 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Les époux X pouvaient se méprendre sur l’étendue de leurs droits.

Par conséquent, aucun abus de procédure de leur part n’est démontré.

Dès lors, M^me F G sera déboutée de sa demande.

IV. Sur les mesures accessoires :

Succombant à la procédure, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et condamnés à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M^me F G et à la société AMH IMMOBILIER et aux dépens, avec faculté de distraction pour cette dernière, comme demandé.

La […] sera déboutée de sa demande que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

La nature de l’affaire ne justifie pas d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

Ainsi M^me F G sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Constate le désistement d’instance et d’action de M. E X et M^me C D épouse X à l’égard de la […] ;

Déclare ce désistement parfait ;

Déboute M. E X et M^me C D épouse X de leurs demandes à l’égard des autres parties ;

Déboute la société AMH IMMOBILIER de sa demande de la mettre hors de cause ;

Déboute M^me F G de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. E X et M^me C D épouse X à payer à M^me F G la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. E X et M^me C D épouse X à payer à la SARL AMH IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec faculté de distraction au profit de M^e LACAN ;

Déboute la […] de sa demande que chaque partie conserve la charge de ses dépens ;

Déboute M^me F G de sa demande relative à l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 19 Janvier 2017.

Le Greffier Le Président

M^me A M. B

FOOTNOTES

1:

Expéditions exécutoires

délivrées le : 19/01/2017 à Me QUETU, Me LACAN

Copies certifiées conformes

délivrées le : 19/01/2017 à Me MOUMNI, Me JURKEVITCH