RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01685 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAPB

Minute n° 24/00177

S.A.R.L. TRANSGESTION

C/

[B], [B]

Ordonnance Référé, origine Président du TJ de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 27 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 23/00063

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. TRANSGESTION représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [O] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Non représenté

Monsieur [I] [B] exerçant sous l’enseigne 'BARBER SHOP'

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2024 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 07 Novembre 2024.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Rendu par défaut

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits et de la procédure :

Par ordonnance contradictoire du 27 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Sarreguemines a :

Rejeté toutes les demandes de la SARL Transgestion ;

Dit n’y avoir lieu à réserver le droit de M. [I] [B] et M. [O] [B] de conclure sur les demandes de la SARL Transgestion ;

Condamné la SARL Transgestion aux dépens ;

Rejeté la demande de la SARL Transgestion au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande ;

Rappelé l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 10 aout 2023, enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz le 14 aout 2023, la SARL Transgestion a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Sarreguemines le 27 juillet 2023, visant toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à réserver le droit de M. [I] [B] et M. [O] [B] de conclure sur les demandes de la SARL Transgestion.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

Exposé des prétentions et moyens des parties

Par conclusions du 12 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Transgestion demande à la cour d’appel de :

« Recevoir l’appel de la SARL Transgestion et le dire bien fondé.

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle rejette toutes les demandes de la SARL Transgestion tendant à voir déclarer les demandes de la SARL Transgestion recevables et bien fondées, tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 10.12.2022, tendant à la condamnation solidaire de M. [O] et [I] [B] à lui payer la somme de 3 620,78 euros au titre de l’arriéré de loyers jusqu’à la date de constatation de la résiliation du bail, soit le 10.12.2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 10.11.2022 pour la somme de 2 520,78 euros et à compter de l’assignation pour le solde, tendant à la condamnation solidaire de M. [O] et [I] [B] à payer à la Transgestion une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros, de la date de résiliation jusqu’à la date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, tendant à titre subsidiaire et à défaut, au prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties, tendant à la condamnation solidaire de M. [O] et [I] [B] à lui payer la somme de 2 520,78 euros au titre de l’arriéré de loyers jusqu’à la date du 10.11.2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 10.11.2022 pour la somme de 2 520,78 euros et à compter de l’assignation pour le solde, tendant à la condamnation solidaire de M. [O] [B] et de M. [I] [B] à lui payer les loyers restant à courir jusqu’à la date de résiliation du bail, sur une base de 550 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, tendant à la condamnation solidaire de M. [O] et [I] [B] à lui payer une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués à hauteur de 800 euros par mois, tendant à la condamnation solidaire de M. [O] et [I] [B] à lui payer la somme de 215,32 euros au titre des frais d’huissier, tendant à la condamnation de M. [I] [B] et de tous occupants de son chef à évacuer de corps et de biens, sans délai, le local occupé dans l’immeuble sis [Adresse 1], tendant à voir dire et juger qu’à défaut pour M. [I] [B] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, tendant à la condamnation solidaire de M. [O] et [I] [B] aux entiers frais et dépens ainsi qu’à payer à la SARL Transgestion une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle condamne la SARL Transgestion aux dépens, en ce qu’elle rejette la demande de la SARL Transgestion au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle rejette toute autre demande, en ce qu’elle rappelle l’exécution provisoire de plein droit.

Et statuant à nouveau :

Vu le bail commercial,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu le cautionnement de M. [O] [B],

Constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis au 10 décembre 2022.

En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail liant la SARL Transgestion à M. [I] [B] à la date du 10 décembre 2022.

Ordonner l’expulsion de M. [I] [B] et de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 1].

Dire et juger qu’à défaut pour M. [I] [B] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique.

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] à payer à la SARL Transgestion la somme de 3 620,78 euros, à titre de provision sur les arriérés de loyers jusqu’à la date de constatation de la résiliation du bail, soit le 10/12/2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 10/11/2022 pour la somme de 2 520,78 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] à payer à la SARL Transgestion une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros, à titre provisionnel, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Subsidiairement,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SARL Transgestion à M. [I] [B].

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] à payer à la SARL Transgestion la somme de 2 520,78 euros, à titre de provision sur les arriérés de loyers jusqu’à la date du 10/11/2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 10/11/2022.

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] à payer à la SARL Transgestion les loyers restant à courir jusqu’à la date de résiliation du bail, sur une base de 550 euros par mois à titre provisionnel.

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] à payer à la SARL Transgestion une indemnité d’occupation à titre provisionnel, de la date de résiliation du bail jusqu’à totale libération des lieux loués, sur la base d’un montant mensuel de 800 euros.

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] à payer à SARL Transgestion une provision de 215,32 euros, au titre des frais d’huissier.

Condamner M. [B] [I] et tous occupants de son chef à évacuer de corps et de biens, sans délai, le local occupé dans l’immeuble, sis [Adresse 1].

Dire et juger qu’à défaut pour M. [B] [I] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique.

Débouter M. [I] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] à payer à SARL Transgestion une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et une somme de 2 000 euros au même titre pour la procédure d’appel.

Condamner solidairement M. [B] [I] et M. [B] [O] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel. »

Au soutien de ses prétentions, la SARL Transgestion expose produire une attestation notariale attestant de la vente intervenue le 29 mai 2019 entre elle et la SCI [N] [L], affirmant qu’il n’y a plus de contestation sérieuse sur sa qualité à agir et sa qualité de la bailleresse, d’autant que, selon elle, les intimées reconnaissent dans leurs conclusions qu’elle est bien propriétaire de l’ensemble de l’immeuble.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion, la SARL Transgestion rappelle la clause résolutoire comprise dans le contrat de bail et se prévaut de l’article L. 145-41 du code de commerce, exposant que M. [B] ne s’est pas acquitté de la totalité de son loyer et se maintient dans les lieux délibérément. La SARL Transgestion évoque, outre un arriéré de loyer, un défaut d’assurance justifiant, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

La SARL Transgestion soutient que le commandement de payer est régulier et comporte un décompte détaillé des sommes dues. L’appelante ajoute que le non paiement des loyers par le preneur a rendu nécessaire le commandement de payer et qu’elle n’a donc pas abusé de son droit, sans qu’il n’y ait de lien avec la fuite d’eau invoquée par M. [I] [B]. La SARL Transgestion précise que le dégât des eaux est désormais résolu et que le délai d’intervention était long en raison du défaut d’assurance de M. [B] pendant plus de deux ans.

Sur le rappel des loyers et l’indemnité d’occupation, la SARL Transgestion expose que, à la date du commandement de payer, le preneur était redevable de 2 520,78 euros et qu’aucune somme n’a été versée depuis. La SARL Transgestion affirme ainsi que M. [I] [B] et M. [O] [B] doivent être condamnés solidairement au paiement de l’arriéré de loyer ainsi qu’à une somme dissuasive de 800 euros par mois à compter de la résiliation du bail. La SARL Transgestion précise que les arriérés ne font qu’augmenter.

La SARL Transgestion affirme que les demandes de provision ne sont pas nouvelles. L’appelant expose que les termes de « provision » ou de « somme » demandées sont indifférentes dans la mesure où le juge des référés ne peut qu’accorder des provisions et ajoute que les demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles constituent le complément ou l’accessoire de la demande de résiliation du bail. L’appelante ajoute qu’il ne s’agit pas de demandes nouvelles mais de demandes requalifiées et qu’une partie des demandes concerne une période postérieure à l’ordonnance.

La SARL Transgestion affirme également que M. [I] [B] et M. [O] [B], l’ayant contraint à procéder à un tel acte, doivent être condamnés à lui rembourser les frais du commandement de payer.

Sur les charges, la SARL Transgestion expose notamment que la régularisation et l’augmentation des charges locatives est due à la consommation d’eau qui n’a pas pu être relevée pendant un certain temps. S’agissant du loyer, la SARL Transgestion évoque l’indexation des loyers.

La SARL Transgestion ajoute qu’un avenant au bail n’est pas obligatoire pour la révision des charges locatives si le contrat mentionne que les charges peuvent être révisées annuellement ou périodiquement. La SARL Transgestion précise que M. [B] use de l’électricité des parties communes et doit donc participer au paiement de cette charge.

Par conclusions du 20 mars 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [I] [B] demande à la cour d’appel de :

« Rejeter l’appel de la SARL Transgestion.

Confirmer l’ordonnance entreprise, au besoin par substitution de motifs.

Dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses et en l’absence de réunion des conditions d’application de l’article 873 du code de procédure civile au regard des pouvoirs du juge des référés.

Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SARL Transgestion à titre de provision et à titre provisionnel.

Rejeter toutes les demandes de la SARL Transgestion.

Condamner la SARL Transgestion aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [B] affirme que seuls les actes juridiques font indiscutablement foi, estimant ainsi que l’attestation notariale ne permet pas d’évacuer toute contestation sérieuse quant à la qualité de bailleresse de la SARL Transgestion.

M. [I] [B] expose ensuite que le commandement de payer n’est pas valable puisqu’il est imprécis sur la nature et le quantum des sommes réclamées. M. [I] [B] rappelle que le loyer a été fixé à 500 euros et la provision sur charges à 50 euros, les charges ne comprenant que l’eau, le chauffage et les parties communes étant exclues du bail. Selon M. [I] [B], l’arriéré locatif prend en compte une régularisation de charges à hauteur de 2 192,50 euros et une augmentation à 120 euros de l’avance sur charges les mois suivants alors que, selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges peuvent donner lieu au versement de provisions qu’autant qu’elles font l’objet d’une régularisation annuelle et qu’elles sont justifiées par le bailleur, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

M. [I] [B] soutient que le loyer est régulièrement payé et que l’arriéré invoqué n’est que fictif et résulte de la reprise de la régularisation des charges 2022 et de l’avance sur charges augmentée en conséquence, outre une régularisation sur charges 2023 et des frais d’huissier non justifiés. Il estime ainsi que les demandes doivent être rejetées, à tout le moins en raison d’une contestation sérieuse.

M. [I] [B] évoque une contradiction entre les affirmations de la SARL Transgestion sur le non paiement des loyers d’octobre à décembre 2023 et le décompte qu’elle produit démontrant l’effectivité d’un paiement sur ces mois.

Il soutient ensuite que les factures d’électricité pour les parties communes ne les concernent pas, conformément aux stipulations du bail commercial.

L’intimé affirme en outre que la SARL Transgestion a manqué de bonne foi contractuelle et commis un abus de droit en se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant concernant une fuite d’eau et d’évincer le locataire.

M. [I] [B] se prévaut également de l’article 873 du code de procédure civile et soutiennent ainsi que la SARL Transgestion ne peut solliciter une condamnation à une somme d’argent mais à une provision et en déduise que les conditions d’application de cet article font défaut.

Enfin, M. [I] [B] expose que les demandes formées à titre de provision pour la première fois à hauteur de cour sont des demandes nouvelles et donc irrecevables, en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Malgré signification de la déclaration d’appel à M. [O] [B] le 26 septembre 2023 par dépôt en l’étude, ce dernier n’a pas constitué avocat.

Motifs de la décision :

Sur la procédure

Sur la recevabilité des demandes de la SARL Transgestion

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant qu’il appartient au juge des référés de se prononcer sur la fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut de qualité du demandeur en référé, que la contestation de cette qualité par la partie adverse soit ou non sérieuse.

En l’espèce, il est produit un bail conclu le 22 décembre 2014 entre la SCI [N] [L], bailleur, et M. [I] [B], preneur, lequel mentionne notamment que l’immeuble dans lequel se trouve le bien loué est cadastré « Commune de [Localité 5] section [Cadastre 2]) 188a/1 lieudit « [Adresse 6] » nature « maison et bâtiments accessoires » pour une contenance de Quatre ares et cinquante cinq centiares (4,55 ares) ». Il est constant que M. [I] [B] exploite le local sous l’enseigne Barbershop.

La SARL Transgestion produit en outre un document du 04 juin 2019 dans lequel Me [G] [D], notaire à [Localité 5], atteste qu’aux termes d’un acte reçu par son ministère en date du 29 mai 2019, l’ensemble immobilier comportant les mêmes références cadastrales que celui décrit dans le bail précité a été vendu par la SCI [N] [L] à la SARL Transgestion. Ce document, bien que n’étant pas l’acte originel de vente, comporte toute la force probante utile à la démonstration de la qualité de propriétaire de la SARL Transgestion, ce d’autant plus que la contestation élevée par M. [I] [B] quant à la force probatoire de ce document n’est étayée par aucun autre élément susceptible de remettre en doute les déclarations qui y figurent.

Il en ressort que la SARL Transgestion démontre sa qualité de propriétaire de l’immeuble dans lequel se situe le local mis à bail selon acte du 24 décembre 2014 et, par conséquent, sa qualité à agir devant le juge des référés pour solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Dès lors, la SARL Transgestion a qualité pour agir et ses demandes sont donc recevables.

La demande d’irrecevabilité formée par M. [I] [B] doit donc être rejetée.

Il est constaté que, alors que la contestation relative à la qualité à agir doit être tranchée au travers de la recevabilité de l’action et des demandes, celle-ci a été tranchée par le juge des référés sous l’angle de la contestation sérieuse motivant le rejet de toutes les demandes de la SARL Transgestion.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes de la SARL Transgestion et, statuant à nouveau, les demandes de la SARL Transgestion seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de la demande de provision

L’article 564 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Enfin, en application des articles 484 et 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire n’ayant pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, si M. [I] [B] sollicite l’irrecevabilité des demandes provisionnelles formées à hauteur de cour par la SARL Transgestion au titre de l’arriéré de loyer, de l’indemnité d’occupation et des frais de commissaire de justice, il apparait pourtant que ces demandes ne sont que la requalification de celles déjà formées en première instance par cette dernière en introduisant la notion de provision.

L’indemnité allouée par le juge des référés ne pouvant être que provisionnelle, cette seule modification apportée à la demande ne peut en aucun cas avoir pour effet de la rendre nouvelle en appel.

Les demandes provisionnelles de la SARL Transgestion sont donc recevables et la demande d’irrecevabilité formée à leur encontre par M. [I] [B] est rejetée.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail

L’article 873, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le président statuant en matière commerciale peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41, alinéa 1er du code de commerce, en sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est également constant que la clause résolutoire ne peut jouer que si elle est invoquée de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, le contrat conclu entre la SCI [N] [L], aux droits de laquelle vient la SARL Transgestion, et M. [I] [B] comprend un article 18 intitulé « Clause résolutoire » et indiquant ceci : « A défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer (y compris les charges et autres sommes accessoires), ou exécution de l’une des clauses ou conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, un mois après un commandement de payer le loyer resté sans effet, ou après une sommation d’exécuter demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la présente clause, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité. Une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter.

Au cas où le Preneur refuserait de quitter immédiatement les lieux, il pourrait être expulsé sur simple ordonnance de référé, rendu à titre d’exécution d’acte par le Président du Tribunal de grande instance.

En cas de fermeture du fonds de commerce ou d’arrêt de l’exploitation ainsi qu’en en cas de dissolution amiable, le présent bail sera également résilié de plein droit ».

La SARL Transgestion a fait signifier à M. [B] un commandement de payer le 10 novembre 2022, lequel comporte la reproduction de la clause résolutoire précitée et mention du délai d’un mois laissé au preneur pour l’exécuter.

Ce commandement de payer comprend également le montant des sommes réclamées avec la mention « selon décompte joint ». Il est néanmoins constaté que la SARL Transgestion produit deux copies de ce commandement de payer. Sur l’une d’elle apparaît la mention « expédition » et ne comporte pas le décompte pourtant annoncé annexé. Sur l’autre figure la mention « original » et comprend le décompte annoncé, lequel contient, pour chaque mois depuis mars 2015 jusqu’à octobre 2022, soit 92 mois, le détail du montant du loyer et des charges attendu, les paiements effectués par le preneur ainsi que les régularisations de charge intervenues. Il est précisé que le décompte dont s’agit a été établi par la SARL Steinmetz dont il n’est pas contesté qu’elle agit pour le compte de la SARL Transgestion.

M. [I], qui se borne à nier la présence de ce décompte, n’apporte aucun élément permettant de contredire ou remettre en cause l’authenticité du commandement de payer produit par la SARL Transgestion comportant le décompte sus évoqué.

Les griefs d’imprécision et d’irrégularité ne sont donc pas pertinents.

Ensuite, il est stipulé dans le bail un loyer annuel de 6 000 euros payable en douze mensualités égales à 500 euros chacune, ainsi qu’une provision sur charge mensuelle de 100 euros, soit un montant mensuel total de 600 euros. Le décompte annexé au commandement de payer fait état d’un loyer de 500 euros jusqu’à janvier 2022 puis 516,88 euros jusqu’à octobre 2022.

Il est également indiqué dans le contrat de bail que le preneur « prend directement à sa charge et/ou rembourse au Bailleur, sa quote-part des charges et prestations » relative aux poubelles et à la consommation d’eau avec la précision que « celle consommée dans le magasin sera facturée selon les indications du sous compteur individuel du magasin ». Les charges relatives au chauffage et à l’éclairage des parties communes sont exclues. Il convient de préciser que si la quote-part est évoquée, sa valeur n’est pas mentionnée.

Le décompte annexé au commandement de payer fait mention de charges de 50 euros jusqu’à juin 2020 puis 28,76 euros jusqu’à juillet 2022 et enfin 120 euros jusqu’à octobre 2022. Il en ressort donc que dès la première exécution du contrat, le montant des charges a été réduit.

Toujours sur ce décompte, il apparait deux régularisations de charges. La première de 52,64 euros le 08 mars 2021 en faveur du preneur. La seconde de 2 192,50 euros le 15 juillet 2022, cette fois à la charge du preneur et aujourd’hui contestée par ce dernier. Les causes de ces régularisations de charges ne sont détaillées ni dans le commandement de payer, ni dans aucun autre document produit aux débats.

Il est encore produit deux documents envoyés par la SARL Steinmetz à la société Barbershop les 17 juin 2020 et 29 juin 2021, seuls documents sur lesquels figurent un détail des charges réclamées. Ainsi sur la période 1er juin 2019 au 30 juin 2020 sont réclamées à la société Barbershop des charges d’eau pour 177,28 euros, des charges d’électricité pour 79,17 euros et des charges liées aux ordures ménagères de 220,08 euros. Sur la période du 1er juin 2020 au 31 mai 2021, ces charges sont respectivement portées aux sommes de 251 euros, 125,75 euros et 376,75 euros.

Il est donc constaté que, en dépit des stipulations contractuelles, des charges d’électricité sont réclamées à M. [I] [B] depuis, au plus tard, le 1er juin 2019.

Si la SARL Transgestion évoque une utilisation de l’électricité commune par M. [I] [B] justifiant, selon l’appelante, la participation de ce dernier à ce poste de charge locative, il reste qu’aucun document ne vient corroborer les affirmations de la SARL Transgestion sur cette utilisation ni établir un accord entre les parties modifiant le contenu des charges locatives supportées par M. [I] [B]. Il convient de préciser que la révision annuelle des charges, si elle est susceptible d’augmenter dans son montant, ne peut inclure des charges locatives non prévues contractuellement.

En raison des contradictions existantes entre le contrat de bail et les courriers précitées et de l’imprécision sur le contenu et le montant des charges réclamées à M. [B], il apparait une contestation sérieuse sur le montant des charges à retenir ne permettant ni de valider ni de rectifier l’arriéré de loyer réclamé dans le commandement de payer.

De ce fait, la bonne foi du bailleur dans la mobilisation de la clause résolutoire par la signification du commandement de payer, n’est ni évidemment exclue, ni évidemment établie, et échappe ainsi aux pouvoirs du juge des référés.

Le bien fondé du commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire n’apparait aucunement évident, tout autant que le trouble manifestement illicite susceptible d’en découler, de sorte qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit et l’expulsion de M. [I] [B].

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Enfin, même à supposer établis le défaut d’assurance soulevé par la SARL Transgestion et le manquement à l’obligation de délivrance soutenue par M. [I] [B], l’appréciation de la gravité de tels manquements comme justifiant la résiliation du bail ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

L’ordonnance ayant été infirmée en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes de la SARL Transgestion, statuant à nouveau, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résolution de plein droit du bail, d’expulsion ainsi que de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 873, second alinéa, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, comme évoqué précédemment, l’arriéré de loyer retenu dans le commandement de payer est sérieusement contesté.

Les demandes de provisions relatives à l’arriéré de loyer et aux frais de commissaire de justice suivent, par extension, le même sort et ne donnent pas davantage lieu à référé.

En outre, faute de pouvoir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, l’occupation sans droit ni titre n’est pas établie de sorte que la provision sollicitée à ce titre est sérieusement contestée et échappe ainsi au juge des référés.

Sur la demande de provision au titre de loyers supposément impayés en dehors de ceux détaillés dans le commandement de payer, il est constaté que, alors qu’elle mentionne dans ses conclusions une absence de paiement de M. [B] pour les mois d’octobre et décembre 2023, la SARL Transgestion produit un décompte (pièce 14), non daté, sur lequel sont listés les loyers, charges et paiements pour les mois de juillet 2022 à janvier 2024 et sur lequel est indiqué la réception de paiements à hauteur de 550 euros sur les mois de octobre et décembre 2023. De même, le mois de novembre 2023, affirmé payé partiellement dans les conclusions, est reporté sur ce document comme étant réglé à hauteur de 550 euros.

Le montant des charges faisant l’objet d’une contestation sérieuse et étant constaté que sur les mois des d’octobre à décembre 2023, le montant du loyer réclamé était de 516,88 euros, soit d’un montant moindre que le paiement reconnu effectué par M. [B], l’irrespect de l’obligation de paiement du loyer n’apparait pas évidente et, partant, ne donne lieu à référé.

L’ordonnance ayant été infirmé en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes de la SARL Transgestion, statuant à nouveau, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La cour confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés le tribunal judiciaire de Sarreguemines le 27 juillet 2023 en ce qu’elle a condamné la SARL Transgestion aux dépens et rejeté la demande de la SARL Transgestion au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, la SARL Transgestion succombant à hauteur de cour, l’équité commande de la condamner aux dépens ainsi qu’à payer à M. [I] [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Déclare recevables les demandes de provision formées par la SARL Transgestion ;

Confirme l’ordonnance rendue le 27 juillet 2023 par juge des référés près le tribunal judiciaire de Sarreguemines, sauf en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes de la SARL Transgestion;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable les demandes de la SARL Transgestion au titre de la qualité à agir ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 22 décembre 2014 entre la SCI [N] [L], aux droits de laquelle vient la SARL Transgestion, et M. [I] [B] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 22 décembre 2014 entre la SCI [N] [L], aux droits de laquelle vient la SARL Transgestion, et M. [I] [B] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions au titre de l’arriéré de loyer, de l’indemnité d’occupation et de frais de commissaire de justice ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Transgestion aux dépens d’appel ;

Rejette la demande de la SARL Transgestion au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Transgestion à payer à M. [I] [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente de Chambre