COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2024

N° 2024/127

Rôle N° RG 19/09328 N° Portalis DBVB-V-B7D-BEM7Z

Société [Localité 1] SUQUET LOCATIONS

C/

[K] [P] – [R] épouse [P]

[H] [U]

[L] [I] épouse [U]

SCI ASTON

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2]

SA GENERALI IARD

SA MMA IARD

Société MAIF – MUTUELLE D’ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

M^e Katia CALVINI

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Sébastien BADIE

M^e Serge BERTHELOT

M^e Karine TOLLINCHI

M^e Martine BITTARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 29 avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00753.

APPELANTE

SARL [Localité 1] SUQUET LOCATIONS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Patrick-Marc LE DONNE, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Madame [K] [P] – [R] épouse [P]

née le 24 Octobre 1958 à [Localité 11] (Italie),

demeurant [Adresse 9] (Italie)

représentée et assistée par M^e Katia CALVINI, avocat au barreau de GRASSE, substituée par M^e Benoît CITEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [H] [U]

né le 28 Juillet 1955 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 6]

Madame [L] [I] épouse [U]

née le 24 Janvier 1961 à [Localité 13] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 6]

La MAIF – MUTUELLE D’ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

tous trois représentés par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société ABBA GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]

représenté et assisté par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE

SCI ASTON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 10]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

SA GENERALI IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e David VERANY, avocat au barreau de GRASSE

SA MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée et assistée par M^e Martine BITTARD de la SCP BITTARD – GARNERO – PIERAZZI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 mars 2024 en audience publique.

Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Béatrice MARS, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente

Madame Béatrice MARS, conseillère rapporteure,

Madame Florence TANGUY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI Aston est propriétaire d’un local (constituant les lots 7 et 9) au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à Cannes. Ce local, qui est à usage de restaurant, est assuré auprès de la SA Gan Assurances.

Il a été a été loué le 1er janvier 2008 à la SARL Le Rescator, qui a quitté les lieux en 2010.

En début d’année 2011, des infiltrations sont apparues dans le local provenant des étages supérieurs.

M. [U] et Mme [I] épouse [U] sont propriétaires d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble et Mme [K] [R] épouse [P] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage.

Maître [X] a été désignée en qualité d’administrateur de la copropriété sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 par ordonnance sur requête du 7 mars 2012.

Le 19 avril 2012, le plancher haut des locaux de la SCI Aston s’est affaissé puis le 14 juin 2013 le plafond des locaux de la SCI Aston s’est effondré avec rupture d’une canalisation et inondation.

Le 1er juillet 2013, la mairie de [Localité 1] a pris un arrêté d’interdiction d’habitation de l’immeuble.

Par ordonnance du 24 mars 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a ordonné, à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et des époux [U], la désignation d’un expert judiciaire en la personne de Mme [B] [G].

Par ordonnance du 6 octobre 2014, rectifiée le 24 novembre 2014, les opérations expertales ont été déclarées communes à la SARL [Localité 1] Suquet Locations.

Par ordonnance de référé du 6 octobre 2014, les opérations d’expertise ont été étendues aux parties communes.

Mme [B] [G] a déposé son rapport le 27 juillet 2015.

La SCI Aston a assigné devant le tribunal de grande instance de Grasse, par actes des 18, 21 et 26 janvier 2016, le syndicat de copropriété [Adresse 2], la SA Generali en qualité d’assureur du syndicat de copropriété, Mme [K] [R] épouse [P], la MMA Iard en qualité d’assureur de cette dernière, la SARL Cannes Suquet Locations aux fins de les voir condamnés à l’exception des époux [U] et de la MAIF, à réaliser les travaux préconisés par l’expert et à l’indemniser de ses préjudices.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 22 novembre 2017, Mme [R] et son assureur, la MMA Iard, ont été condamnées à payer à la SCI Aston une somme provisionnelle de 64 000 euros et à payer aux époux [U] la somme provisionnelle de 29 818,94 euros pour les travaux de reprise, la MMA Iard étant condamnée à relever et garantir Mme [R] des condamnations prononcées à son encontre.

Par jugement en date du 29 avril 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. et Mme [U] ainsi que la MAIF ;

Vu la théorie des troubles du voisinages, vu l’article 1992 du code civil, vu les articles 1147 et suivants du code civil, vu l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à verser une somme de 7 001,50 euros à la SCI Aston avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2017 ;

— dit que la demande de la SCI Aston de condamnation sous astreinte de Mme [K] [P] née [R] à réaliser les travaux est devenue sans objet ;

— condamné in solidum Mme [K] [P] née [R], la compagnie MMA Iard et la société Cannes Suquet Locations à verser à la SCI Aston les sommes de 64 800 euros au titre du coût des travaux de remise en état des parties privatives de la SCI Aston, outre indexation sur l’indice du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport de Mme [B] [G] pour les travaux de reprise en deniers ou quittances ;

— constaté que la SCI Aston a été indemnisée à hauteur de 64 000 euros par la compagnie MMA Iard ;

— condamné in solidum Mme [K] [P] née [R], la compagnie MMA Iard et la société Cannes Suquet Locations à verser à la SCI Aston la somme de 161 042, 47 euros au titre du préjudice locatif ;

— débouté la SCI Aston du surplus de ses demandes ;

— condamné in solidum Mme [K] [P] née [R], la compagnie MMA Iard et la société [Localité 1] Suquet Locations à verser à M. [U] et Mme [I] épouse [U] la somme de 29 818,94 euros au titre de travaux de reprise en deniers ou quittances ;

— condamné in solidum Mme [K] [P] née [R], la compagnie MMA Iard et la société [Localité 1] Suquet Locations à verser à M. [U] et Mme [I] épouse [U] la somme de 43 537,20 euros au titre du préjudice locatif ;

— condamné la SARL Cannes Suquet Locations à relever et garantir Mme [K] [P] née [R] et la compagnie MMA Iard à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à leur encontre en faveur de la SCI Aston ;

— débouté Mme [K] [P] née [R] et la compagnie MMA Iard du surplus de leurs demandes d’appel en garantie ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande reconventionnelle au paiement de la somme de 7001,50 euros à l’encontre du responsable du sinistre ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que son assureur la compagnie Generali Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à Mme [K] [P] née [R] une somme de 10 742, 52 euros au titre de son préjudice locatif, à compter du 1er août 2015 ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que son assureur la compagnie Generali Iard à verser à Mme [K] [P] née [R] une somme de 2685,63 euros au titre de son préjudice locatif, à compter du 1er août 2015 ;

— condamné la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à Mme [K] [P] née [R] une somme de 7922, 4 euros au titre du coût des travaux sur les parties communes laissé à sa charge ;

— condamné la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à Mme [K] [P] née [R] une somme de 14 339, 77 euros au titre des pertes de loyers du 1er mai 2012 au 1er août 2015 ;

— condamné la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à Mme [K] [P] née [R] une somme de 3200,18 euros pour les travaux inutiles laissant perdurer les in’ltrations ;

— débouté Mme [P] née [R] du surplus de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que de la compagnie Generali Iard et de la SARL [Localité 1] Suquet Locations ;

— rejeté toute autre ou plus ample demande ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présente jugement ;

— condamné in solidum Mme [P] née [R], la compagnie MMA Iard, la société Cannes Suquet Locations, le syndicat des copropriétaires et la compagnie Generali Iard, à verser à la SCI Aston une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [P] née [R], la compagnie MMA Iard, la société [Localité 1] Suquet Locations, le syndicat des copropriétaires et la compagnie Generali Iard, à verser à M. [U] et Mme [I] épouse [U] une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [P] née [R], la compagnie MMA Iard, la société [Localité 1] Suquet Locations, le syndicat des copropriétaires et la compagnie Generali Iard, aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de l’ordonnance de référé du 24 mars 2014.

La SARL [Localité 1] Suquet Locations a relevé appel de cette décision le 12 juin 2019.

La SA Generali Iard a relevé appel le 4 juillet 2019.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des instances N° RG 19/10865 et N° RG 19/9328 et dit que l’affaire sera suivie sous le seul et unique numéro RG 19/9328.

Vu les dernières conclusions de la SARL [Localité 1] Suquet Locations, notifiées par voie électronique le 7 février 2024, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire ;

Vu les pièces communiquées aux débats ;

Vu la date du dépôt du rapport d’expertise ;

Vu les articles 1240 du code civil et 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouter les intimées de leurs appels incidents,

— constater que Generali ne formule aucune demande au soutien de son appel et débouter celle-ci de toute demande qui serait formulée tardivement en violation de l’article 910-1 du code de procédure civile,

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL [Localité 1] Suquet Locations à l’égard de Mme [P] [R] au motif qu’en sa qualité de mandataire de gestion de Mme [P] [R], elle ne justifiait pas avoir sollicité avant 2011 son mandant pour réaliser des travaux plus importants pour mettre fin aux infiltrations qui s’étaient déjà manifestées ni de l’avoir alertée de la nécessité et de l’urgence de réaliser ces derniers,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL Cannes Suquet Locations à l’égard de la SCI Aston et des époux [U] en estimant que celle-ci avait été négligente dans la gestion du bien de Mme [P] [R] et qu’elle avait commis des fautes de nature contractuelle à leur égard,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que la SARL Cannes Suquet Locations avait commis une faute à l’origine de l’effondrement du plancher et du préjudice subi par la SCI Aston et les époux [U] dont elle doit réparation,

Statuant à nouveau à titre principal,

— prononcer la mise hors de cause de la SARL [Localité 1] Suquet Locations en jugeant que celle-ci n’a commis aucune faute à l’égard de sa mandante, ni à l’égard d’aucune des parties, susceptible d’engager sa responsabilité et en lien avec les préjudices invoqués,

— débouter par conséquent Mme [R] et son assureur MMA de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SARL [Localité 1] Suquet Locations, sur le fondement de l’ancien article 1382 devenu l’article 1240 du Code Civil, aucune faute dans l’exécution de son mandat de gestion à l’égard de Mme [R] ne pouvant être reprochée à la SARL [Localité 1] Suquet Locations qui ne pouvait engager des investigations dans les lieux ou effectuer des travaux autres que de menus réparations, sans l’accord écrit du propriétaire, accord qui lui a été, au surplus, expressément refusé,

— débouter par conséquent la SCI Aston et les époux [U] de leurs demandes de condamnation à l’égard de la SARL Cannes Suquet Locations et infirmer le jugement entrepris du chef de l’ensemble des condamnations financières prononcées à l’encontre de la concluante,

Subsidiairement si la cour devait estimer que la SARL Cannes Suquet Locations ait commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion à l’égard de Mme [R] -débouter celle-ci ainsi que la SCI Aston et les époux [U] de toute demande dirigée à l’encontre de la SARL Cannes Suquet Locations la preuve d’un lien de causalité entre les préjudices allégués et une faute qu’aurait commise la concluante n’étant pas apportée,

Encore plus subsidiairement sur le préjudice,

— infirmer le jugement entrepris du chef des condamnations prononcées à l’encontre de la SARL [Localité 1] Suquet Locations ainsi que du chef des parts de responsabilité entre celle-ci, Mme [R] et son assureur MMA, le syndicat des copropriétaires et son assureur Generali,

Statuant à nouveau :

En ce qui concerne la répartition des responsabilités encourues :

— dire et juger que la SARL [Localité 1] Suquet Locations ne saurait être tenue à l’indemnisation des dommages aux parties communes compte tenu de la vétusté de celles-ci relevées par l’expert judiciaire,

— dire et juger par conséquent en tant que de besoin que le coût de réfection des parties communes demeurera à la charge définitive du syndicat des copropriétaires,

— juger qu’en l’état de la négligence du syndicat des copropriétaires dans l’entretien de l’immeuble, des sinistres antérieurs sur canalisations enterrées dont l’expert judiciaire a fait état dans son rapport et du temps qu’il a fallu au syndicat des copropriétaires pour convoquer une assemblée générale en vue d’autoriser les travaux sur les parties communes (par rapport à la date de dépôt du rapport d’expertise), autorisation sans laquelle les interventions sur les parties privatives ne pouvaient pas être réalisées, le SDC encourt une part de responsabilité dans l’ampleur des dommages subis dont il doit répondre,

Par conséquent,

— condamner le SDC du [Adresse 2] et son assureur Generali à prendre en charge 50% des préjudices présentés par la SCI Aston, Mme [R] et les époux [U] jusqu’au 1er août 2015, les 50% restant relevant de la responsabilité de Mme [R] et de son assureur MMA, la part de responsabilité demeurant à la charge du gestionnaire du bien de Mme [R] ne pouvant dépasser 20% pour l’ensemble des réclamations des copropriétaires,

— condamner cependant à partir du 1er août 2015 le syndicat des copropriétaires et son assureur Generali seuls à indemniser les préjudices, c’est-à-dire 100% des préjudices non seulement de Mme [R] mais également ceux de la SCI Aston et des époux [U], dans la mesure où il n’existe aucune raison de différencier la responsabilité du syndicat des copropriétaires entre les différents copropriétaires,

— ordonner la rectification de l’erreur matérielle contenue dans le jugement de première instance en page 18 la mention à compter du 1er août 2015 devant être remplacée par la mention jusqu’au 1er août 2015,

Ainsi, en ce qui concerne l’indemnisation des préjudices subis par Mme [R], la SCI Aston et les époux [U],

— juger que la SARL [Localité 1] Suquet Locations ne saurait se voir appliquer une part de responsabilité supérieure à 20%compte tenu des fautes de Mme [R], et son refus de faire quelques travaux que ce soit et des termes du mandat,

Par conséquent,

— juger qu’en ce qui concerne l’indemnisation des préjudices subis par Mme [R], la SCI Aston et les époux [U], la SARL Cannes Suquet Locations ne prendra définitivement en charge que 20% des indemnisations,

En ce qui concerne l’évaluation des préjudices des parties en appliquant aux condamnations la répartition des responsabilités encourues entre le SDC et son assureur, Mme [R] et son assureur et la SARL [Localité 1] Suquet Locations,

Sur les demandes de Mme [R] dirigées à l’encontre de la SARL [Localité 1] Suquet Locations,

— la débouter de sa demande de condamnation de 31 352,88 euros au titre de sa perte de loyers la concluante ne pouvant être tenue au-delà de la date de résiliation de son mandat d’une part et aucune preuve n’étant apportée aux débats que le départ du locataire serait directement lié à une faute commise par le gestionnaire,

— la débouter de sa demande de condamnation au titre du remboursement de 5 746,95 euros représentant les travaux préconisés par l’expert judiciaire s’agissant précisément des travaux que Mme [R] a refusé de faire lorsque son mandataire le lui a demandé en 2012,

— la débouter de sa demande de condamnation au titre du remboursement de la somme de 4 003,23 euros correspondant selon elle à des réparations inutiles sur la salle de douche,

— la débouter de sa demande de remboursement de la taxe foncière et des honoraires au titre de préavis de trois mois aucun préavis n’étant à respecter s’agissant d’une résiliation du mandat aux torts du mandant,

Sur les demandes des époux [U] rectifier l’ultra petita commis par le jugement déféré en ramenant le montant du préjudice des époux [U] la somme de 55 509,93 euros dont 25 690,99 euros de solde,

Sur les demandes de la SCI Aston,

— appliquer un coefficient de vétusté au montant des travaux de remise en état des parties privatives liés au sinistre et ramener l’évaluation de ce chef à la somme de 50 000 euros,

— débouter la SCI Aston de ses demandes indemnitaires du fait de son préjudice locatif en l’état de ce que le locataire, au moment du sinistre, était parti depuis plus d’un an et qu’aucune des pièces produites aux débats ne démontre un lien de causalité entre le préjudice locatif allégué et le sinistre alors qu’il est démontré que la SCI Aston entendait vendre ses murs,

— condamner toute partie succombante à payer à la SARL [Localité 1] Suquet Locations la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de maître Imperatore aux offres de droit ;

Vu les dernières conclusions de la SA Generali France Assurance, notifiées par voie électronique le 6 décembre 2019, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Sur appel de [Localité 1] Suquet,

— débouter la société [Localité 1] Suquet de ses demandes aux 'ns de condamnation du syndicat des copropriétaires et son assureur Generali, à prendre en charge :

*50% des préjudices présentés par la SCI Aston, Mme [R] et les époux [U] jusqu’au 01/08/2015,

*100% des préjudices nés après le 01/08/2015,

— dire et juger que les conséquences du sinistre ayant son origine dans les parties privatives, seront supportées par Mme [R] exclusivement, et son assureur,

Sur l’appel reconventionnel,

Vu l’article L113-1 du code des Assurances ;

Vu les conditions générales de la police Generali ;

Vu le rapport d’expertise dressé par Mme [B] [G] en date du 27/07/2015 ;

Vu que les désordres ont pour cause une fuite de l’évacuation de douche et une fuite d’eau sur

la canalisation encastrée dans l’appartement de Mme [R],

— dire et juger que les conséquences du sinistre ayant son origine dans les parties privatives, seront supportées par Mme [R] exclusivement, et son assureur,

— dire et juger que les conditions d’exclusion conventionnelle trouvent lieu à s’appliquer,

— dire et juger que Generali n’a pas à supporter l’éventuelle défaillance du syndicat des copropriétaires dans la mise en 'uvre des travaux préconisés par l’expert et le retard dans la

réalisation des travaux ayant contribué au préjudice de jouissance de Mme [R],

— in’rmer le jugement querellé quand aux chefs de jugement suivant :

*condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que son assureur la compagnie Generali Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à Mme [K] [P] née [R] une somme de 10 742, 52 euros au titre de son préjudice locatif à compter du 1er août 2015,

*condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l '[Adresse 2] ainsi que son assureur la compagnie Generali Iard à verser à Mme [K] [P] née [R] une somme de 2 685,63 euros au titre de son préjudice locatif à compter du 1er août 2015,

*condamne in solidum Mme [P] née [R], la compagnie MMA Iard, la société Cannes Suquet Locations, le syndicat des copropriétaires et la compagnie Generali Iard, à verser à la SCI Aston une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamne in solidum Mme [P] née [R], la compagnie MMA Iard, la société [Localité 1] Suquet Locations, le syndicat des Copropriétaires et la compagnie Generali Iard, à verser à M. [U] et Mme [I] épouse [U] une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant à verser à la société Generali la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Vu les dernières conclusions de Mme [K] [R] épouse [P], notifiées par voie électronique le 9 décembre 2019, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu les articles 1147 nouveau, 1991 et suivants du code civil ;

Vu la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles I et IV du contrat de mandat général de gestion du 1er mars 2005 ;

Vu le rapport d’expertise de Mme [B] [G] du 27 juillet 2015 ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les procédures, dont de référés et d’incident de mise en état ;

Vu les pièces versées au débat ;

Vu le jugement rendu le 29/04/2019 par le TGI de Grasse ;

Vu les déclarations d’appel en date des 12 juin et 4 juillet 2019 respectivement de la société [Localité 1] Suquet Locations et de la compagnie Generali Iard ;

— dire et juger la SARL [Localité 1] Suquet Locations et la société Generali Iard irrecevables et infondées en leur appel du jugement rendu par le TGI de Grasse le 29/04/2019,

En conséquence,

— débouter la SARL [Localité 1] Suquet Locations et la société Generali Iard de leurs demandes, fins et prétentions en cause d’appel comme étant irrecevables et infondées,

— débouter tous concluants de ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel dirigées à rencontre de Mme [P] [R] et contraires aux demandes et prétentions de celle-ci,

— confirmer le jugement entrepris du 29/04/2019 en ce qu’il a dit que la demande de la SCI Aston de condamnation sous astreinte de Mme [K] [P] née [R] à réaliser les travaux est devenue sans objet, puisque après que la SCI Aston se soit fait autoriser par assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2016 à faire réaliser à ses frais avancés les travaux de réfection du plancher plafond entre rez-de-chaussée et 18ème étage Mme [P] [R] démontre avoir sollicité du syndic du syndicat des copropriétaires dès le 14 décembre 2016 l’autorisation de faire réaliser à ses frais avancés les travaux de réfection du plancher/ plafond entre le 1er et le 2ème étage, ce à quoi elle a été autorisée par assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2017, et avoir fait réaliser les travaux tant sur les parties communes que sur ses parties privatives suivant attestation d’achèvement des travaux de la SARL Joseph Reina du 25 octobre

2017,

— confirmer le jugement entrepris du 29/04/2019 en ce qu’il a dit et jugé la garantie de la compagnie MMA Iard acquise au bénéfice de son assurée Mme [P] [R] et pris acte de ce que la compagnie MMA Iard ne contestait plus devoir sa garantie,

— confirmer le jugement entrepris du 29/04/2019 en ce qu’il a dit et jugé la SARL [Localité 1] Suquet Locations fautive notamment dans sa gestion du bien, générant pour elle l’obligation de réparer et de relever et garantir Mme [P] [R],

— confirmer le jugement entrepris du 29/04/2019 en ce qu’il a dit et jugé que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] avait fait preuve d’une inertie fautive suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, dans la mise en 'uvre du processus de décision et d’action pour engager les travaux en parties communes,

— réformer le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que Mme [R], garantie en intégralité par son assureur MMA Iard, sera relevée et garantie indemne et in solidum par sa mandataire [Localité 1] Suquet Locations SARL, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et son assureur Generali de l’ensemble des condamnations qui seront prononcées à son encontre,

— dire et juger que seul le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], garanti par son assureur Generali, sera condamné à supporter la réparation du préjudice locatif de la SCI Aston et des époux [U] à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 27/7/2015 jusqu’à la date ou ces deux parties justifieront de la réception de leurs travaux en parties privatives,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et son assureur Generali de ce chef,

— dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire décrit la réalité des désordres subis par Mme [R] dans ses parties privatives,

— dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire impute l’origine des désordres à l’inertie des intervenants qu’étaient les syndics successifs et la mandataire de Mme [R] qui se sont bornés à s’échanger des lettres recommandées sans entreprendre la moindre action ainsi qu’aux fautes commises par la SARL [Localité 1] Suquet Locations, gestionnaire du bien de Mme [R] dans le cadre de son mandat,

— dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire décrit les travaux à réaliser, tant quant aux travaux communs qu’en travaux sur parties privatives de Mme [R] qui démontre s’y être conformée,

— dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire décrit les préjudices subis par Mme [R], qui réclame réparations de ces chefs,

— dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire impute les responsabilités des préjudices de Mme [R] à réparer a la SARL [Localité 1] Suquet Locations et au syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum la SARL [Localité 1] Suquet Locations et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] garanti par son assureur Generali :

*à rembourser à Mme [R] la somme de 9903 euros TTC du coût de la reprise du plafond /plancher entre 1er et 2ème étages qu’elle a réglée à ses frais avancés après avoir été dûment autorisée par assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2017,

*à payer à titre de dommages-intérêts à Mme [R] la somme de 31 352,88 euros en réparation de son préjudice locatif du 18 mai 2012 au 1er novembre 2017,

— condamner la SARL [Localité 1] Suquet Locations à payer la somme de 13 642 euros à titre de dommages-intérêts à Mme [R] en réparation des préjudices nés de :

*5 746,95 euros des travaux rendus nécessaires dans les parties privatives,

*4 003,23 euros correspondant aux réparations inutiles sur la salle de douche,

*2 665 euros des honoraires de sa gestion fautive,

*1 227 euros des taxes foncières du bien inhabitable,

— dire et juger que Mme [R] a du exposer des frais dans le cadre de la présente procédure au fond et des trois référés et de l’expertise, et qu’il serait manifestement inéquitable de les laisser à sa charge,

— condamner in solidum la SARL [Localité 1] Suquet Locations, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], son assureur Generali et la compagnie MMA Iard à rembourser à Mme [P] [R] le montant des dépens qu’elle a dû exposer au titre des 3 référés suivant ordonnances des 24 mars, 6 octobre et 24 novembre 2014, de l’expertise judiciaire de Mme [B] [G] qu’elle a en partie financée et de la procédure de 1% instance,

— condamner in solidum la SARL [Localité 1] Suquet Locations, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], son assureur Generali et la compagnie MMA Iard à payer à Mme [P] [R] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Abba Gestion, notifiées par voie électronique le 6 décembre 2019, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

— recevoir l’appel incident du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

— réformer le jugement du 29 avril 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 7 001,50 euros à l’encontre des responsables du sinistre,

— condamner in solidum Mme [K] [P] née [R], la compagnie MMA Iard et la société Cannes Suquet Locations à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation qu’il a dû supporter en paiement de la somme de 7 001,50 euros au profit de la SCI Aston, avec intérêts au taux légal au 30 janvier 2017, au titre de l’avance faite par la SCI Aston pour les travaux préconisés par l’expert judiciaire en parties communes,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [K] [P] née [R] les sommes de 10 742,52 euros et 2 685,63 euros au titre de son préjudice locatif à compter du 1er août 2015,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [P] née [R], solidairement avec d’autres, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [U] et Mme [I] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance devant le tribunal de grande instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et des dépens de l’ordonnance de référé du 24 mars 2014,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum Mme [K] [P] née [R], la compagnie MMA Iard et la société [Localité 1] Suquet Locations à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourraient rester à sa charge, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Infiniment subsidiairement, pour le cas où des sommes resteraient à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires sans garantie,

— condamner la compagnie d’assurance Generali Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, à garantir celui-ci de toute condamnation et frais, au titre du contrat d’assurance,

— condamner in solidum Mme [K] [P] née [R], la compagnie MMA Iard, la société [Localité 1] Suquet Locations et la compagnie d’assurance Generali Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les dernières conclusions de la SCI Aston, notifiées par voie électronique le 6 mars 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 544, 1382 ancien et 1991 du code civil ;

— dire et juger la SARL Cannes Suquet Locations et la compagnie Generali France Assurances irrecevables et infondées à leur appel du jugement rendu le 29 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse,

En conséquence,

— les débouter de leurs fins, demandes et prétentions en cause d’appel comme étant irrecevables et infondées,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel,

En conséquence,

— dire et jugé irrecevable et infondée toute demande tendant à l’infirmation de ladite décision,

— rejeter en conséquence toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner in solidum la société Cannes Suquet Locations et la compagnie Generali FRANCE Assurances à payer à la SCI Aston une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner en outre et dans les mêmes conditions de solidarité la société Cannes Suquet Locations et la compagnie Generali France Assurances au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Badie – Simon – Thibaud – Juston, avocat aux offres de droit ;

Vu les dernières conclusions de M. [H] [U], de Mme [L] [I] épouse [U] et la MAIF, notifiées par voie électronique le 28 janvier 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 23 avril 2019 ;

Vu les conclusions d’appel de la SARL [Localité 1] Suquet Locations ;

Vu les conclusions d’appel de la compagnie Generali Assurances ;

Vu les conclusions de la SCI Aston ;

Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile ;

Vu l’assignation délivrée par la SCI Aston ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire définitif de Mme [B] [G] ;

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 1382 et suivants du code civil (1240 et suivants, nouvelle codification du code civil) et 1384 du code civil ancien (article 1242, nouvelle codification du code civil) ;

Vu les articles 1384 et suivants du code civil (article 1242, nouvelle codi’cation du code civil) ;

Vu l’article 544 du code civil ;

Vu l’article 1991 du code civil ;

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 22 novembre 2017 ;

Vu les pièces communiquées aux débats justifiant du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [I] ;

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 29.04.2019 en toutes ses dispositions,

— dire et juger la SARL Cannes Suquet Locations et la compagnie Generali France Assurances irrecevables et infondées en leur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 29.04.2019,

En conséquence,

— débouter la SARL [Localité 1] Suquet Locations et la compagnie Generali France Assurances de leurs demandes, fins et prétentions, en cause d’appel comme étant irrecevables et infondées,

— débouter la SARL [Localité 1] Suquet Locations de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 euros ainsi qu’aux dépens,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 29.04.2019 en ce qu’il a condamné in solidum Mme [K] [R] épouse [P], les Mutuelles du Mans Iard et la SARL Cannes Suquet Locations à payer à M. et Mme [U] la somme de 29 818,94 euros au titre des travaux de reprise, en deniers ou quittance,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [K] [R] épouse [P], les Mutuelles du Mans Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à payer à M. et Mme [U] la somme de 43 537,20 euros au titre du préjudice locatif,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in soliclum Mme [K] [R] épouse [P], les Mutuelles du Mans Iard, la SARL [Localité 1] Suquet Locations, le syndicat de la copropriété [Adresse 2] et la compagnie Generali France Assurances à payer à M. et Mme [U] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidurn Mme [K] [R] épouse [P], les Mutuelles du Mans Iard, la SARL [Localité 1] Suquet Locations, le syndicat de la copropriété [Adresse 2] et la compagnie Generali France Assurances aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de la procédure de référé du 24.03.2014 et les frais d’expertise judiciaire de Mme [B] [G],

A titre subsidiaire, si la SARL [Localité 1] Suquet Locations était déclarée recevable et fondée en son argumentation au titre d’un ultra petita émanant de la juridiction de première instance,

— condamner de plus fort in solidum Mme [K] [R] épouse [P], les Mutuelles du Mans Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à payer à M. et Mme [U] la somme de 55 509,93 euros au titre des préjudices de jouissance et locatifs restant dus, déduction faite de la provision reçue à hauteur de la somme de 29 818,94 euros en vertu de l’ordonnance d’incident rendue le 22.11.2017 soit la somme de 25 690,99 euros,

— dire n’y avoir lieu au paiement d’une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens au profit de la SARL [Localité 1] Suquet Locations ou de la compagnie Generali France Assurances,

— condamner in solidum les appelantes, à savoir la SARL [Localité 1] Suquet Locations la compagnie Generali France Assurances ou tout succombant à payer ladite somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour à M. et Mme [U] ;

Vu les dernières conclusions de la SA MMA Iard, notifiées par voie électronique le 6 décembre 2019, au terme desquelles il est demandé à la cour de :

Vu le rapport d’expertise [B]-[G] du 27 juillet 2015 ;

Vu les pièces produites ;

Vu les articles 1147 ancien, 1382 ancien, 1384 ancien, 1991 et 1992 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 29 avril 2019 ;

Sur les responsabilités :

— juger que la responsabilité de la SARL [Localité 1] Suquet Location est engagée en raison des fautes commises dans l’exécution du mandat de gestion immobilière du 1er mars 2005,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL [Localité 1] Suquet Location à l’égard de Mme [K] [R],

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL Cannes Suquet Location à l’égard de la SCI Aston et des époux [U],

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la SARL Cannes Suquet Location avait commis une faute à l’origine de l’effondrement du plancher et du préjudice subi par la SCI Aston et les époux [U],

Statuant à nouveau,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu 20 % de responsabilité à l’égard de Mme [K] [R],

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],

— juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] est engagée en raison de sa carence dans la mise en 'uvre des mesures et travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations affectant les parties communes de l’immeuble,

En conséquence,

— juger que la compagnie d’assurances MMA Iard devra être intégralement relevée et garantie, in solidum, par la SARL [Localité 1] Suquet Location, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la compagnie d’assurances Generali, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et à l’encontre de son assurée, Mme [K] [R],

Sur les désordres :

— infirmer le jugement en ce qui concerne le montant des sommes allouées aux époux [U],

— infirmer le jugement en ce qu’il n’impute pas au seul syndicat des copropriétaires la responsabilité dans les désordres subis par la SCI Aston et les époux [U] à compter du 1er août 2015,

Statuant à nouveau :

— juger que le montant du préjudice total des époux [U] ne peut excéder la somme totale de

55 509,93 euros, soit la somme de 25 690,99 euros, provision déduite,

— juger que les préjudices subis à compter du 1er août 2015 par la SCI Aston, soit la somme de

34 000 euros, et par les époux [U], soit la somme de 19 591,74 euros, doivent être exclusivement pris en charge par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la compagnie d’assurances Generali,

— condamner in solidum la SARL [Localité 1] Suquet Location, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la compagnie d’assurances Generali à payer à la compagnie d’assurances MMA Iard, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Martine Bittard, la somme de 5 000 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le dossier a fait l’objet d’un passage de la chambre 1-4 à la chambre 1-3 le 24 janvier 2023 et l’ordonnance de clôture est en date du 23 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la rectification d’erreur matérielle :

Il est noté dans le dispositif du jugement : condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que son assureur la compagnie Generali Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à Mme [K] [P] née [R]

une somme de 10 742, 528 euros au titre de son préjudice locatif, à compter du 1er août 2015.

La SARL [Localité 1] Suquet Locations demande à la cour de rectifier l’erreur matérielle qui affecterait le jugement en ce que la mention « à compter du 1er août 2015 » devra être remplacée par la mention « jusqu’au 1er août 2015 ».

Aucune erreur matérielle n’affecte le jugement en ce que le 1er juge, comme il sera précisé ci-après, a entendu prendre en compte le préjudice locatif de Mme [P] à compter du dépôt du rapport d’expertise le 27 juillet 2015.

— Sur le sinistre :

Dans son rapport, l’expert constate :

— sur les communs : le couloir est fortement endommagé par l’humidité ; l’enduit est décroûté et abîmé ; le plafond est auréolé d’humidité avec du salpêtre.

— restaurant (SCI Aston ) : le plancher est affaissé sur environ 4m², des étais ont été mis en place. Les murs sont dégradés par l’humidité ; couloir de sortie vers cour arrière : importantes traces brunes d’infiltrations, plâtre dessous dalle et murs pourris. L’affaissement du plancher a provoqué la rupture d’une conduite d’eau provoquant une inondation dans le local.

— appartement [U] : entrée de l’appartement : faux plafond effondré ; cloisons fortement dégradées par l’humidité ; chambre plancher affaissé.

— appartement [P] : salle d’eau très vétuste ; le siphon du bac de douche est désemboîté et n’assure plus l’étanchéité avec le tuyau d’écoulement. L’encastrement de douche a été déposé, l’ouverture du robinet permet de constater un écoulement immédiat sous le bac à douche, l’eau s’écoule au rez de chaussée.

Sur les causes des désordres l’expert indique : le bac à douche (appartement [P]) possède une évacuation totalement défaillante. L’eau s’écoule directement dans l’épaisseur du plancher. Cette salle de bains a été aménagée sur un plancher en bois, sans aucun dispositif assurant l’étanchéité au sol. Le joint périphérique au bac ainsi que la faïence murale ne remplissent plus leur fonction. Il semblerait qu’au moment du sinistre l’évacuation de l’évier ait été réalisée par un écoulement posé dans le bac de douche. Ceci expliquerait les coulures brunâtres constatées autour du siphon (') les fuites récurrentes ont des conséquences sur le bâtiment : pourrissement de la structure des planchers d’étage en bois ; affaissement de la structure ; importantes dégradations des embellissements et du bar et restaurant.

L’expert conclut : l’origine des désordres peut être imputée à une négligence dans l’entretien et l’exploitation des ouvrages ; un « bricolage » des installations sanitaires et des interventions successives non adaptées ; des dégradations causées par les occupants de l’appartement.

Il apparaît donc, comme le retient l’expert, que le sinistre est survenu à la suite d’infiltrations récurrentes à partir de la salle de bains de Mme [P] qui ont affaibli la structure de l’immeuble, notamment quant aux planchers constitués de solives en bois, provoquant, courant 2010, l’affaissement du plancher haut du local occupé par la SCI Aston puis son effondrement.

L’expert précise que dès 2005 une intervention pour recherche de fuites était intervenue (facture Plomberie Sanchez 3 avril 2005) et qu’à compter de cette date diverses petites réparations, qu’il qualifie de «  bricolage » ont été réalisées dans la salle de bains sans pour autant résoudre le problème, étant «  non adaptées ». Il apparaît en effet que diverses entreprises sont intervenues au niveau de la salle de bains de l’appartement de Mme [P], notamment suite à des « dégâts des eaux » ou « fuites », ceci courant 2005, 2006, 2008, 2009, 2011, sans qu’aucune des réparations engagées ne soient pérennes.

La SARL [Localité 1] Suquet Locations fait valoir que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est entièrement responsable du sinistre ayant négligé l’entretien des parties communes.

En l’espèce, le sinistre a pour origine exclusive, comme le retient l’expert, une partie privative. De plus, la responsabilité éventuelle du syndicat des copropriétaires quant à la gravité et l’ampleur du sinistre est sans influence sur celle engagée par la SARL Cannes Suquet Locations envers Mme [P], son mandant, ainsi que la SCI Aston et les époux [U].

De même, contrairement à ce que soutient la SARL [Localité 1] Suquet Locations, l’expert précise que la fuite du réseau encastré est une conséquence de l’affaissement du plancher dû aux écoulements récurrents du bac à douche et n’est pas à l’origine du sinistre.

La SARL [Localité 1] Suquet Locations conteste également toute faute dans l’exercice de son mandat. Elle expose que, antérieurement à 2011, il n’y avait pas d’infiltrations au niveau du bac de douche en provenance de l’appartement de Mme [P] ; que cette dernière a opposé son veto à des travaux importants proposés courant 2011.

Mme [P], qui réside en Italie, a conclu avec la SARL [Localité 1] Suquet Locations un mandat général de gestion immobilière aux termes duquel cette société doit procéder à toutes les réparations de moindre coût et pour les réparations plus onéreuses aviser son mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et, en cas d’urgence, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant.

Comme indiqué précedemment, le sinistre résulte d’infiltrations récurrentes, s’étant déroulées sur un temps relativement long, qui ont amené à un affaissement puis effondrement du plancher bas des époux [C]. La SARL [Localité 1] Suquet Locations, chargée de l’administration d’un bien dont il est souligné la particulière vétusté et dont elle devait assurer, selon le mandat confié, l’entretien en décidant des réparations adéquates, a du intervenir à plusieurs reprise, à compter de 2005, pour les mêmes problèmes relatifs aux aménagement de la salle de bains de l’appartement, s’agissant de fuites d’eau. Elle n’a manifestement pas pris en compte la gravité de la situation, ni ne s’est inquiétée de la nature des réparations engagées qui ont été vaines, ou mis en 'uvre une recherche globale qui aurait évité ces multiples interventions et permis une réparation pérenne.

La SARL [Localité 1] Suquet Locations soutient que Mme [P], informée de la gravité du problème, s’est opposée à des travaux importants, comme le démontrerait son mail en date du 25 mai 2012.

Cette société produit :

— un mail daté du 24 mai 2012 et qu’elle a adressé à Mme [P] dans lequel il est indiqué : ci joint facture du 16 mars 2006 de Stars Bains.

— la réponse de Mme [P] le 25 mai 2012 : je ne comprenais pas l’envoi de ce vieux facture de 2006. J’ai dit que le travail à la salle de bains ont été faites en 2006 (') et en 2009 (') maintenant il y a encore des fuites d’eau, dans les travaux antérieures n’ont pas été bien fait. Nous devons examiner si contester avec le dernier entreprise et essayer de ne pas dépenser tout cet argent pour le même problème dans la salle de bains.

La SARL [Localité 1] Suquet Locations ne produit aucun élément sur les contacts qu’elle aurait eu avec Mme [P] avant 2012 ainsi que sur les travaux qui auraient été proposés et refusés par cette dernière, alors que dans son mail du 25 mai 2012, elle semble s’inquiéter seulement, au vu des interventions précédentes qu’elle a du financer et de l’absence manifeste de résultat, de la possibilité d’engager la responsabilité des divers intervenants.

En conséquence, la faute commise par la SARL [Localité 1] Suquet Locations qui, comme le retient à juste titre le premier juge, a été défaillante dans la gestion du bien appartenant à Mme [P] ce qui a conduit à la survenance du sinistre, sera retenue.

Mme [P], responsable envers la SCI Aston et les époux [U] sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage, et son assureur la SA MMA Iard demandent à être relevées et garanties intégralement des condamnations mises à leur charge, par la SARL Cannes Suquet Locations et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2].

Le sinistre ayant pour seule origine les parties privatives du bien appartenant à Mme [P], la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée sur ce volet.

De même, la décision du premier juge qui a laissé une part de responsabilité à hauteur de 20% à la charge de Mme [P] sera confirmée, cette dernière qui a du, en sa qualité de propriétaire et ceci à plusieurs reprises engager des frais pour des travaux dans la salle de bains de son appartement, ne pouvait ignorer les problèmes récurrents de fuites et ne s’est pas inquiétée de l’état de son bien et des conséquences qu’elles pouvaient avoir sur la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande à être relevé et garantie par la SARL Cannes Suquet Locations, Mme [P] et la SA MMA Iard de la condamnation prononcée à son encontre d’avoir à régler à la SCI Aston la somme de 7 001,50 euros avancée par cette société pour des travaux préconisés par l’expert en parties communes.

Il convient de recevoir cette demande, ces travaux effectués notamment sur le plancher haut de son local par la SCI Aston étant la conséquence du sinistre provenant des parties privatives de Mme [P] et de l’inertie de la SARL Cannes Suquet Locations à mettre en 'uvre une solution réparatoire pérenne.

— Sur la garantie de la SA Generali France Assurance :

La SA Generali France Assurance, assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], conteste sa garantie. Elle soutient que l’état de vétusté et/ou le défaut d’entretien retirent à l’effondrement du plancher tout caractère accidentel ; que le nombre de sinistres et d’interventions antérieurs confirme que le sinistre du 14 juin 2013 est dépourvu de tout caractère aléatoire et accidentel.

En l’espèce, le sinistre a pour cause une partie privative du logement appartenant à Mme [R], sans qu’un défaut d’entretien ne puisse être reproché au syndicat des copropriétaires.

La SA Generali France Assurance invoque également la clause d’exclusion figurant aux conditions générales de la police souscrite au terme de laquelle il est indiqué, concernant la garantie dégâts des eaux : ce qui est exclu, outre les exclusions générales : les effets et dommages résultant d’un manque de réparations (notamment après sinistre) et/ou un défaut caractérisé d’entretien vous incombant et connu de vous.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’aucun défaut d’entretien des parties communes ne peut lui être reproché, l’origine de tous les désordres se trouvant exclusivement en parties privatives.

La SA MMA Iard, qui demande à être relevée et garantie par la SA Generali Iard, fait valoir que la clause d’exclusion visée n’est ni formelle ni limitée et doit être réputée non écrite.

La clause du contrat d’assurance, qui exclue la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L 113-1 du code des assurances, et ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

La décision du premier juge sur ce point sera donc confirmée.

— Sur les conséquences du sinistre :

Mme [P] fait valoir que le préjudice locatif de la SCI Aston ainsi que le préjudice de jouissance des époux [U] ne sauraient plus être mis à sa charge à compter du 27 juillet 2015, date du dépôt du rapport d’expertise, en ce qu’ils résultent de l’absence de travaux engagés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sur les parties communes.

Concernant les travaux réparatoires, dans son rapport, l’expert préconise le remplacement du plancher haut rez-de-chaussée (appartement [U]), le remplacement du plancher haut 1er étage (salle de bains Mme [R]), préalables nécessaire à la reprise notamment des embellissements.

Le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété [Adresse 2] en date du 13 juillet 2016 prend note du fait que la SCI Aston a déjà pris en charge les travaux nécessaires à la réfection du plafond 1er étage et, concernant la réfection du plancher du 2ème étage, donne mission au syndic de commander les travaux.

Mme [P] s’est proposée, par courrier du 14 décembre 2016 adressé au syndic de la copropriété, de faire réaliser, à ses frais avancés, les travaux de réfection du plancher haut de l’appartement [U] et a sollicité l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire. Cette demande a été réitérée par courriers des 23 janvier 2017 et 9 mars 2017. Ce n’est que le 22 mai 2017 que l’assemblée générale de la copropriété a autorisé Mme [P] a procéder aux travaux de réfection, les factures afférentes étant datées d’octobre 2017.

Ainsi, il convient de noter qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise le 27 juillet 2015, la nature des travaux réparatoires à engager étaient connus, notamment quant aux parties communes et qu’ils étaient un préalable nécessaire à toute continuation d’exploitation de son activité par la SCI Aston, de résidence par les époux [U] ou de mise en location de son appartement par Mme [P] ; que ce n’est que le 13 juillet 2016 qu’une assemblée générale a été organisée, alors que la SCI Aston avait déjà pris à sa charge la réfection du plancher haut de son local et qu’à la date du 22 mai 2017, manifestement aucune décision ou « commande de travaux » n’avaient été prises par le syndic puisque Mme [P] a été autorisée, à son tour, à exécuter des travaux sur une partie commune.

En conséquence, il y a lieu de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] le préjudice locatif subi par la SCI Aston à compter du 1er août 2015.

La SCI Aston sollicite la condamnation in solidum de Mme [P], garantie par son assureur la MMA Iard et de la SARL Cannes Suquet Locations à lui payer une somme de 156 000 euros au titre de son préjudice locatif, soit 2 000 euros mensuel de juillet 2011 à décembre 2017.

La SCI Aston n’ayant formé aucune demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] concernant son préjudice locatif, il y a lieu de le condamner avec son assureur, la SA Generali France Assurance, à relever et garantir Mme [P], la SA MMA Iard et la SARL Cannes Suquet Locations de la condamnation prononcée à leur encontre relative au préjudice de jouissance de la SCI Aston à compter du 1er août 2015 à hauteur de la somme de 58 000 euros (2 000 x 29 mois).

Pour le reste le montant du préjudice locatif de la SCI Aston mis à la charge de Mme [P] et de la SARL Cannes Suquet Locations sera confirmé, sans qu’il y ait lieu d’appliquer, comme le sollicite cette société « un coefficient de vétusté » et en précisant que dès 2011 les problèmes liés aux infiltrations provenant de l’appartement de Mme [P] se sont manifestés au niveau du local exploité par la SCI Aston.

Mme [P] sollicite une somme de 31 352, 88 euros au titre de son préjudice locatif de mai 2012 à novembre 2017. Or, le sinistre a pour cause les parties privatives de son appartement. Le préjudice locatif de cette dernière ne peut être pris en compte qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise, soit juillet 2017. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sera donc condamné in solidum avec son assureur la SA Generali France Assurance à payer à Mme [P] une somme de 12 947,68 euros (1er août 2015 au 1er novembre 2017). En effet, la responsabilité de la SARL [Localité 1] Suquet Locations ne peut être recherchée à compter du dépôt du rapport d’expertise, la réfection des parties communes ne relevant que du syndicat des copropriétaires. La décision du premier juge sera donc infirmée sur ce point.

Mme [P] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 9 903 euros au titre de la réfection du plancher, partie commune puisque le sinistre a pour cause exclusive les parties privatives de son appartement.

Il en sera de même de ses demandes au titre des honoraires de gestion et de taxes foncières qui relèvent de sa qualité de propriétaire. La décision du premier juge sur ces points sera donc confirmée.

La SA MMA Iard et la SARL Cannes Suquet font valoir que dans son jugement en date du 29 avril 2019 le tribunal a statué ultra petita concernant l’indemnisation du préjudice subi par les époux [U].

Dans le corps du jugement déféré il est fait mention : M. et Mme [U] sollicitent dans leurs dernières conclusions l’octroi de la somme de 55 509,93 euros au titre des préjudices de jouissance et locatifs restant dus, déduction faite de la provision reçue à hauteur de la somme de 29 818,94 euros en vertu de l’ordonnance d’incident rendue le 22.11.2017, soit la somme de 25 690,99 euros, avec intérêts capitalisés d’année en année jusqu’à parfait paiement et ce, à compter de la signification des présentes conclusions au fond.

Il y a donc lieu d’infirmer la décision déféré en ce qu’elle a condamné in solidum Mme [K] [P] née [R], la SA MMA Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à M. [U] et Mme [I] épouse [U] la somme de 43 537,20 euros au titre de leur préjudice locatif.

Compte tenu des éléments ci-dessus précisés, le préjudice subi par les époux [U] à compter d’août 2015 jusqu’à juillet 2016 s’élève à 725,62 euros x 12 = 8 707,44 euros. Ces derniers n’ayant formé aucune demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], il y a lieu de le condamner, garanti par son assureur, à relever Mme [R], la SA MMA Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à hauteur de cette somme, les époux [U] n’apportant aucun élément au soutien de leur demande devant la cour tendant au paiement d’une somme de 55 509,93 euros.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aucune considération d’équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de la SCI Aston, de

M. [H] [U], de Mme [L] [I] épouse [U] et la MAIF les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. La SA Generali France Assurance et la SARL Suquet Cannes Locations seront condamnées à payer à ce titre à M. [H] [U], Mme [L] [I] épouse [U] et la MAIF, ensemble, une somme de 4 000 euros ainsi qu’à la SCI Aston. Les autres parties seront déboutées de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire ;

Déboute la SARL [Localité 1] Suquet Locations de sa demande de rectification d’erreur matérielle ;

Confirme le jugement en date du 29 avril 2019, sauf dans ses dispositions ayant condamné in solidum Mme [K] [P], la SA MMA Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à M. [U] et Mme [I] épouse [U] la somme de 43 537,20 euros au titre du préjudice locatif ; débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 7 001,50 euros à l’encontre du responsable du sinistre ; débouté Mme [K] [P], la SA MMA Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations du surplus de leur demande de garantie ; condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la SA Generali France Assurance et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à Mme [K] [P] une somme de 10 742, 52 euros au titre de son préjudice locatif, à compter du 1er août 2015; condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la SA Generali France Assurance à Mme [K] [P] une somme de 2 685,63 euros au titre de son préjudice locatif, à compter du 1er août 2015 ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

Condamne in solidum Mme [K] [P], la SA MMA Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations à verser à M. [U] et Mme [I] épouse [U] la somme de 25 690,99 euros, au titre de leur préjudice locatif, tenant compte de la provision déjà versée ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la SA Generali France Assurance à relever et garantir Mme [K] [R], la SA MMA Iard et la SARL [Localité 1] Suquet Locations de cette condamnation à hauteur de la somme de 8 707,44 euros ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la SA Generali France Assurance à relever et garantir Mme [K] [P], la SA MMA Iard et la SARL Cannes Suquet Locations de la condamnation prononcée à leur encontre au titre du préjudice locatif subi par la SCI Aston ceci à hauteur de la somme de 58 000 euros ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la SA Generali à payer à Mme [K] [P] la somme de 12 947,68 euros au titre de son préjudice locatif ;

Condamne in solidum Mme [K] [P], la SA MMA Iard et la SARL Cannes Suquet Locations à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de la condamnation prononcée à son encontre d’avoir à payer à la SCI Aston la somme de 7 001,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2017 ;

Condamne in solidum la SA Generali France Assurance et la SARL Suquet [Localité 1] Locations à payer à M. [H] [U], Mme [L] [I] épouse [U] et la MAIF, ensemble, une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SA Generali France Assurance et la SARL Cannes Suquet Locations à payer à la SCI Aston une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la SA Generali France Assurance et la SARL [Localité 1] Suquet Locations aux dépens d’appel avec distractions au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Le Greffier, La Présidente,