RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 23/00683 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F5Z5

Minute n° 24/00353

[N]

C/

[W], [P]

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Juge des contentieux de la protection de METZ

14 Février 2023

12-22-0354

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [R] [N]

[Adresse 3] -[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-003742 du 26/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Madame [C] [W] épouse [P]

[Adresse 4] -[Localité 2]

Représentée par M^e Claire CHARTON, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e MONFERRAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [P]

[Adresse 4] – [Localité 2]

Représentée par M^e Claire CHARTON, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e MONFERRAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2020, M.[J] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] ont consenti un bail à Mme [R] [N] portant sur un local d’habitation et une cave situés [Adresse 3] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 780 euros et 50 euros d’avance sur charges.

Par acte d’huissier du 15 mars 2022, ils ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2022, ils l’ont assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la voir condamner à leur verser à titre provisionnel une somme de 3.351,57 euros pour l’arriéré locatif échu au 16 mai 2022, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] s’est opposée aux demandes.

Par ordonnance du 14 février 2023, le juge des référés a :

— déclaré les prétentions formées par M. et Mme [P] recevables

— constaté la résiliation du bail du 20 octobre 2020 conclu entre M. et Mme [P] et Mme [N] portant sur un logement et une cave sis [Adresse 3] [Localité 1] et ce à compter du 15 mai 2022

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux

— condamné Mme [N] à payer à M. et Mme [P] par provision la somme de 1.888,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté définitivement au 31 mai 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du mois suivant la signification de la décision

— condamné Mme [N] à payer à M. et Mme [P] une provision de 764,62 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux, dit que cette indemnité provisionnelle est révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, que les charges pourront être régularisées sur justificatifs et que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu’à compter d’une mise en demeure

— rejeté les autres demandes

— condamné Mme [N] à payer à M. et Mme [P] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens en ce y compris le commandement de payer du 15 mars 2022 et l’assignation.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 17 mars 2023, Mme [N] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er juillet 2024, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance de référé et de':

— dire irrecevables en tous les cas mal fondées les demandes de M. et Mme [P]

— dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse

— en conséquence rejeter les demandes de M. et Mme [P] y compris celles formées devant la cour

— subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— plus subsidiairement lui accorder les plus larges délais pour se reloger

— condamner M. et Mme [P] in solidum à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que les intimés ne justifient pas avoir régulièrement saisi la CCAPEX en violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que leurs demandes sont irrecevables.

Sur le fond, elle soutient que les sommes ne sont pas justifiées, que ses règlements n’ont pas été pris en compte, que le dépôt de garantie doit être déduit, que les intimés ne justifient pas des charges récupérables, que les soldes de charges courantes pour les années 2020 à 2022 ne sont pas dus et que les provisions indûment perçues doivent être déduites, de sorte que la demande au titre de l’arriéré locatif doit être rejetée, à tout le moins revu à la baisse. Elle ajoute que la nouvelle demande au titre des dégradations locatives est irrecevable, mal fondée et sérieusement contestable dès lors que la nécessité de rénovation du logement résulte de l’état d’usage et de la vétusté et non des dégradations alléguées. Subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire au regard de sa situation notamment médicale et des délais pour se reloger.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 26 avril 2024, M. et Mme [P] demandent à la cour de':

— débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes

— confirmer l’ordonnance sauf sur l’arriéré locatif

— l’infirmer en ce qu’elle a condamné Mme [N] à leur verser à titre provisionnel la somme de 1.887,67 euros au titre des loyers et charges dus et la condamner à leur verser à titre provisionnel la somme de 23.764,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2024

— la condamner à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur la recevabilité, ils indiquent produire la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX le 16 mars 2022 et la notification de l’assignation du 22 juin 2022 à la préfecture accompagnée de l’accusé de réception.

Sur le fond, ils soutiennent que l’appelante ne justifie pas des règlements allégués, que le dépôt de garantie figure sur le décompte, que les charges sont justifiées au vu des factures, qu’ils ont uniquement perçu des virements de la CAF et un dernier paiement de l’appelante en août 2022. Ils soutiennent que la demande de délais pour se reloger est inopérante dès lors que l’appelante a quitté les lieux, que l’état des lieux de sortie établi le 15 février 2024 démontre le mauvais état général du bien et les dégradations, alors que le logement était en bon état lors de l’état des lieux d’entrée. Ils affirment que la dette locative s’élève à la somme de 23.764,77 euros soit 18.964,19 euros d’arriérés locatifs, 6.131,56 euros de travaux de remise en état et 124,60 euros de frais d’état des lieux de sortie, déduction faite de 780 euros de dépôt de garantie, de 675,58 euros de régularisation de charges et de 173,98 euros au titre des frais d’huissier à inclure dans les dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, il est relevé que si les intimés ne justifient pas de l’envoi ni de la réception du courrier adressé à la CCAPEX le 16 mars 2022 par voie électronique (pièce n°2), ce moyen est inopérant, puisque la saisine de la CCAPEX n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité lorsque le bailleur est une personne physique, ce qui est le cas en l’espèce. Pour le reste le premier juge a exactement relevé que l’assignation avait été notifiée à la préfecture dans les délais légaux. En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a déclaré les demandes recevables.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer signifié à l’appelante le 15 mars 2022 d’avoir à payer la somme de 3.270,30 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail au 15 mai 2022 et ordonné son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelante à verser aux intimés à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 764,62 euros, jusqu’à la libération des lieux. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est relevé que contrairement à ce qu’ils prétendent, les intimés ne produisent pas de décompte actualisé au 9 avril 2024, le décompte le plus récent étant celui arrêté au 15 novembre 2023 (pièce n°17). Au vu de ce décompte, ils réclament la somme globale de 16.735,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Toutefois, il est relevé que si l’indemnité d’occupation a été fixée par le premier juge à la somme mensuelle de 764,62 euros, le décompte fait apparaître des sommes fluctuantes (815,44 euros en novembre 2022 ; 829,59 euros de décembre 2022 à avril 2023 ; 859,59 euros de mai à octobre 2023 ; 870,78 euros en novembre 2023) qui ne sont pas justifiées et ne peuvent correspondre à l’indexation qui ne peut qu’être annuelle et signifiée au locataire, aucune pièce n’étant produite sur ce point. Il sera donc retenu une indemnité d’occupation de 764,62 euros pour la période de novembre 2022 à novembre 2023, soit une déduction de 1.051,68 euros. Doivent également être déduits les frais d’huissier (173,98 euros) qui n’ont pas à figurer sur ce décompte. Si les intimés réclament des rappels de charges pour les années 2020 à 2022 (930,04 euros), hormis les factures d’entretien des commun ne prévoyant aucune clef de réparation et des factures d’eau, ils ne justifient pas des montants réclamés qui sont contestés par l’appelante, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur les rappels de charges et qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef. Après déduction des sommes indues, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 14.579,67 euros, étant précisé que l’appelante ne justifie d’aucun autre règlement non pris en compte et que le montant du dépôt de garantie a été déduit du décompte suite au règlement fait le 27 octobre 2020 (780 euros).

Si les intimés réclament également une provision au titre des dégradations locatives, il est observé que l’état des lieux établi non contradictoirement par un commissaire de justice est contesté par l’appelante qui soutient que les désordres relèvent de l’état d’usage et de la vétusté des lieux. Il est rappelé qu’il appartient au juge du fond et non au juge des référés de statuer sur l’imputabilité des dégradations et d’évaluer le montant de l’indemnité due aux bailleurs, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision au titre des réparations locatives.

Sur les frais d’huissier, les intimés ne justifient par aucune pièce avoir proposé à la locataire d’établir de façon amiable un état de lieux de sortie et ne sont ainsi pas fondés à lui réclamer la moitié des frais d’huissier intervenu de leur propre initiative au regard de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance et de condamner Mme [N] à verser à M. et Mme [P] la somme provisionnelle de 14.579,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 15 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt.

Sur les demandes de délais

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement alors que la dette locative ne cesse d’augmenter et que l’appelante ne démontre pas être en capacité de la régler dans le délai légal.

La demande de délais avant expulsion est également rejetée puisqu’il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 15 février 2024 qu’elle a quitté le logement et restitué les clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’appelante, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il convient de la condamner à verser aux intimés la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a’condamné Mme [R] [N] à payer à M. [J] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] par provision la somme de 1.888,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2022 avec intérêts au taux légal et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [R] [N] à verser à M. [J] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] la somme provisionnelle de14.579,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 15 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

CONFIRME le surplus de l’ordonnance ;

Y ajoutant,

DIT qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision formée par M. [J] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] au titre des rappels de charges locatives et des dégradations locatives ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes de provision ;

DEBOUTE en conséquence M. [J] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] de leur demande de provision au titre des rappels de charges locatives et des dégradations locatives ;

DEBOUTE M. [J] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] de leur demande au titre des frais de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE Mme [R] [N] de ses demandes de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et de délais avant expulsion ;

CONDAMNE Mme [R] [N] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE Mme [R] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [N] à verser à M. [J] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT