MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01601 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VRMH

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV C/ S.A.S. SAINT MAUR MARKET, [E] [H], [V] [H] née [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 348 914 755

dont le siège social est sis 35 ter, Avenue Outrebon – 93250 VILLEMONBLE

représentée par Maître Philippe CHATELLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

DEFENDEURS

S.A.S. SAINT MAUR MARKET

dont le siège social est sis 1, Avenue de Condé – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

Non représentée

Monsieur [E] [H]

demeurant 57, Rue de Mesly – 94000 CRETEIL

Non représenté

Madame [V] [H] née [F]

demeurant 57, Rue de Mesly – 94000 CRETEIL

Non représentée

*****

Débats tenus à l’audience du : 23 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 février 2023, la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV a donné à bail commercial à la S.A.S. SAINT MAUR MARKET des locaux situés 1 avenue de Conde à Saint-Maur-des-Fossés (94100), moyennant un loyer annuel de 26 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H] se portent cautions solidaires.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S. SAINT MAUR MARKET pour une somme de 35 669,71 € au titre de l’arriéré locatif au 23 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice de 25 octobre 2024 et 6 novembre 2024, la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV a fait assigner la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. SAINT MAUR MARKET et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H] à payer à la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV la somme provisionnelle de 44 385,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juillet 2024 sous astreinte d’un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte

— Juger que la somme totale de 44 385,37 euros, à parfaire, due par la S.A.S. SAINT MAUR MARKET et les cautions sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à article 1343-2 du Code civil,

— condamner solidairement la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, Monsieur [E] [H]et Madame [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté de 50 %, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

— Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la S.A.S. SAINT MAUR MARKET sera déchue du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’une nouvelle ordonnance soit prononcée,

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement par provision la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H] à payer à la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV la somme de 44 385,37 euros, toutes taxes comprises, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 25 juillet 2024 dus au titre du bail du 9 février 2023, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte,

— Juger que la somme totale de 44 358,37 euros, à parfaire, due par la S.A.S. SAINT MAUR MARKET et les cautions sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, et, sils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H] au paiement d’une somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 23 janvier 2025, la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile pour la S.A.S. SAINT MAUR MARKET et par actes remis à étude pour Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H], ils n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 35 669,71 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 15 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. SAINT MAUR MARKET et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. SAINT MAUR MARKET depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration de 50 % sollicitée par le bailleur. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Il en va de même pour la demande d’indexation sur l’ILC. Il n’y a pas lieu à référé.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV, l’obligation de la S.A.S. SAINT MAUR MARKET au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 44 385,37 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 35 669,71 € et à compter du 6 novembre 2024 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 6 novembre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Sur les cautionnements

L’article 2288 du Code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

De plus un certain formalise doit être respecté. Selon l’article 2297 du Code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En outre, l’article 2303 du Code civil dispose que le créancier professionnel est tenu d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée.

En l’espèce, la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV se prévaut de cautionnements signés le 9 février 2023 par Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H] dans lesquels ils affirment, se porter caution solidaire de la S.A.S. SAINT MAUR MARKET pour le paiement des sommes dues dans le cadre de l’exécution du bail. Ils renoncent aux bénéfices de division et de discussion.

Cependant, la dénonciation du 5 juillet 2024 (pièce 5 du bordereau de communication de pièces) a été faite à la S.A.S. SAINT MAUR MARKET et non aux cautions. Les prescriptions de l’article 2303 du code civil n’ont pas été respectées.

Dès lors, une contestation sérieuse pèse sur cet engagement solidaire. Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire de Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H].

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions susvisées, la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. SAINT MAUR MARKET ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. SAINT MAUR MARKET et de tout occupant de son chef des lieux situés 1 avenue de Conde à Saint-Maur-des-Fossés (94100), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. SAINT MAUR MARKET, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. SAINT MAUR MARKET à la payer,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indexation de l’indemnité d’occupation sur l’ILC,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. SAINT MAUR MARKET à payer à la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV la somme de 44 385,37 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur 35 669,71 € euros et à compter du 6 novembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 30 décembre 1899, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire de Monsieur [E] [H] et Madame [V] [H],

CONDAMNONS la S.A.S. SAINT MAUR MARKET aux entiers dépens,

CONDAMNONS la S.A.S. SAINT MAUR MARKET à payer à la S.C.I. ELIAOU [N] [U] LETOV la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 février 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS