RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02131 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FZZ7

Minute n° 24/00309

[Y], [M]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MOSELIS

Jugement Au fond, origine TJ de THIONVILLE, décision attaquée en date du 04 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 19/01060

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 2] – [Localité 4]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Madame [F] [O] [M] épouse [Y]

[Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-001960 du 29/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MOSELIS

[Adresse 1] – [Localité 3]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 4 septembre 1996, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la ville [Localité 4] a consenti un bail commercial à Mme [H] [P] sur des locaux situés au sein de l’ensemble [Adresse 5], [Adresse 5] à [Localité 4] pour l’exploitation d’une laverie.

Par acte authentique du 8 septembre 1997, Mme [P] a cédé ses droits à M. [K] [Y] et Mme [F] [O] [M] épouse [Y] pour le temps restant à courir du bail commercial, soit jusqu’au 31 juillet 2005, pour l’exploitation d’un salon de thé, snack, épicerie.

Par acte authentique du 18 septembre 2008, les parties ont renouvelé le bail à compter du 1er septembre 2008 pour une durée de 9 ans, le bailleur ayant entre-temps changé de dénomination pour devenir l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 4] (ci-après l’OPH de [Localité 4]).

Par courrier du 5 décembre 2016, l’OPH de [Localité 4] a invité M. et Mme [Y] à débarrasser au maximum leur local avant le 15 janvier 2017 afin de réaliser des travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite et de mise en conformité électrique et SSI.

Par arrêté du 8 avril 2019, le préfet de la Moselle a procédé, pour des raisons sanitaires, à la fermeture administrative de l’établissement exploité par M. et Mme [Y] qui ont contesté cette décision devant le tribunal administratif de Strasbourg.

Par acte d’huissier du 30 avril 2019, ils ont fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.

Par actes d’huissier du 20 juin 2019, l’OPH de [Localité 4] leur a fait délivrer une mise en demeure conformément à l’article L.145-17 du code de commerce, de mettre fin à leurs manquements contractuels dans le délai d’un mois et un commandement selon l’article L. 145-41 du code de commerce, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le 22 juillet 2019, il a leur a fait signifier son refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 18 avril 2019, M. et Mme [Y] ont fait citer l’OPH de Thionville devant le tribunal de grande instance de Thionville. Au dernier état de la procédure, ils ont demandé au juge d’annuler le commandement visant la clause résolutoire du 20 juin 2019 et condamner l’OPH de [Localité 4] à leur verser la somme de 15.000 euros avec intérêts à compter de la demande et capitalisation.

Le défendeur devenu l’Office Public de l’Habitat Moselis (ci-après l’OPH Moselis) a demandé au tribunal de déclarer la demande de M. et Mme [Y] irrecevable, en tout cas la rejeter, constater qu’il était en droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction, que depuis le 1er juillet 2019 les demandeurs sont occupants sans droit ni titre, subsidiairement constater qu’ils sont déchus de tout titre d’occupation’sur le local à compter du 20 juillet 2019, ordonner leur expulsion sous astreinte, et les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 250 euros à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à libération des lieux et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Thionville a':

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande tendant à l’annulation du commandement adressé par l’OPH de Moselle visant la clause résolutoire du 20 juin 2019 du bail commercial portant sur le local situé au sein de l’ensemble [Adresse 5] au [Adresse 5] [Localité 4]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial liant l’OPH de [Localité 4], devenu l’OPH Moselis d’une part, et M. et Mme [Y] d’autre part, sont réunies à la date du 21 juillet 2019

— débouté l’OPH Moselis, venant aux droits de l’OPH de [Localité 4], de sa demande devenue sans objet tendant à constater l’absence de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages et intérêts

— ordonné en conséquence à M. et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés, l’OPH Moselis, venant aux droits de l’OPH de [Localité 4] pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— fixé l’astreinte due par M. et Mme [Y] en cas de non-respect de cette obligation à 75 euros par jour de retard passé ce délai

— dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de quatre mois, à charge pour l’OPH Moselis, venant aux droits de l’OPH de [Localité 4], à défaut de libération des lieux et de restitution des clés dans ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive

— condamné in solidum M. et Mme [Y] à verser à l’OPH Moselis une indemnité mensuelle d’occupation de 250 euros à compter du 21 juillet 2019, dont il conviendra de déduire les loyers éventuellement versés depuis cette date

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’aide juridictionnelle provisoire et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M. et Mme [Y] à verser à l’OPH Moselis la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraire.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 18 août 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions sauf celles ayant débouté l’OPH Moselis de sa demande devenue sans objet tendant à constater l’absence de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction et rejeté ses demandes plus amples et contraires.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 12 juin 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— annuler le commandement visant la clause résolutoire signifié le 20 juin 2019

— constater la remise des clés le 14 octobre 2022 mettant fin au contrat de bail

— condamner l’OPH Moselis à leur payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de la demande

— débouter l’OPH Moselis de ses demandes en paiement et de celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais et dépens

— le condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens des procédures de première instance et d’appel.

Ils exposent que l’acte extrajudiciaire et du commandement leur ont été délivrés le 20 juin 2019 de mauvaise foi de sorte que ces actes sont irréguliers et encourent la nullité. Ils expliquent que les locaux commerciaux et d’habitation étaient en mauvais état, qu’en 2016 le bailleur a entrepris d’importantes rénovations et mises aux normes, qu’à sa demande ils ont vidé leur local et cessé de l’exploiter pour la réalisation des travaux, qu’à plusieurs reprises Mme [Y] a sollicité leur exécution auprès du propriétaire qui a prétendu faussement que le local n’avait pas été vidé alors qu’aucune relance ne leur a été adressée de 2016 à 2019 et qu’un constat d’huissier réalisé le 20 juillet 2019 à la demande du propriétaire établit que le fonds n’était plus exploité. Ils précisent qu’en suite des contrôles d’hygiène réalisés en 2005, ils ont procédé aux mises en conformité sollicitées par les services sanitaires, que les contrôles effectués en 2016 à la demande du bailleur n’ont rien donné et que si ceux du mois de février 2019 ont conduit à la fermeture administrative de l’établissement, c’est parce que les locaux n’étaient plus entretenus, ni lavés et que les aliments conservés n’étaient pas destinés à la vente, Mme [Y] poursuivant uniquement la vente de boissons et de bonbons (sans l’activité snack) pour percevoir un revenu. Ils soulignent qu’il est paradoxal de leur reprocher de ne pas exploiter un fonds qu’on leur a demandé de vider pour des travaux qui ont uniquement débuté sans jamais être achevés par le propriétaire qui porte l’entière responsabilité de la situation. Ils indiquent avoir restitué les clés du local au bailleur le 14 octobre 2022, renoncer à leur demande de renouvellement du contrat de bail et maintenir leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 euros en réparation du préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions du 30 novembre 2023, l’OPH Moselis demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes de M. et Mme [Y]

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— y ajoutant constater que M. et Mme [Y] ont libéré le local le 14 octobre 2022

— en conséquence les condamner à lui payer la somme de 6.375 euros, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dès la signification du jugement intervenue le 21 juillet 2022

— les condamner à lui payer la somme de 9.500 euros à titre d’indemnité d’occupation due du 21 juillet 2019 au 14 octobre 2022

— en tout état de cause les condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens.

Il expose que les appelants n’ont jamais respecté les règles d’hygiène et de salubrité élémentaires au sein du commerce en violation des articles E et F du bail commercial, qu’en 2005 la mairie et la préfecture ont sollicité la mise en conformité des locaux aux normes sanitaires, sans effet, qu’il a signalé en 2016 l’indécence du local à la sous-préfecture et invité les appelants à débarrasser leur local avant le 15 janvier 2017 pour réaliser des travaux mais n’avoir pu les effectuer entièrement puisque le local litigieux n’a pas été vidé. Il fait valoir que l’arrêté préfectoral de fermeture administrative du 8 avril 2019 a été pris en raison des problèmes d’hygiènes et d’entretien, que cet arrêté a relevé les manquements des appelants qui n’ont aucun lien avec les travaux de mise en conformité et qui justifient à eux seuls un motif de mise en 'uvre de la clause résolutoire. Il en déduit que le premier juge a justement considéré que les appelants ont manqué à leurs obligations contractuelles sans lien avec une faute de sa part et que ces manquements constituent un motif de mise en 'uvre de la clause résolutoire qui a donc produit ses effets un mois après le commandement du 20 juin 2019, soit le 21 juillet 2019. Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts au motif que les locataires n’ont souffert d’aucun préjudice tiré de la non-exploitation de leur fonds de commerce qui lui soit imputable, concluant à la confirmation du jugement. Il précise que les appelants ont libéré le local le 14 octobre 2022 et demande à la cour de les condamner en conséquence à lui payer la somme de 6.375 euros du chef de la liquidation de l’astreinte, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dès la signification du jugement qui est intervenue le 21 juillet 2022 ainsi que la somme de 9.500 euros, à titre d’indemnité d’occupation due du 21 juillet 2019 au 14 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’acte authentique du 18 septembre 2008 par lequel les parties ont renouvelé le bail commercial les liant, comporte une clause résolutoire en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, un mois après une mise en demeure de régulariser sa situation, restée infructueuse. Les engagements du preneur sont mentionnés dans le précédent bail du 4 septembre 1996 auquel renvoie l’acte de renouvellement, notamment (paragraphe E) «'assurer l’exploitation du commerce en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s’y rapporter ('') la boutique devra être constamment ouverte et achalandée, sauf fermeture d’usage'» et (paragraphe F) se conformer «'à tous les règlements sanitaires et à toutes les règles de l’hygiène et de salubrité'» .

Il résulte des pièces versées aux débats que lors d’inspections réalisées les 22 et 26 février 2019, les services de la direction départementale de la protection des populations ont constaté plusieurs manquements aux règles d’hygiène et d’entretien, en particulier l’entreposage de denrées dans des conditions favorisant les contaminations croisées, l’absence de maîtrise des températures des produits élaborés ou encore un entretien insuffisant des locaux et des équipements. Il n’est pas démontré que M. et Mme [Y] ont déféré à la demande de mise en conformité du préfet de la Moselle qui a pris en conséquence un arrêté de fermeture le 8 avril 2019.

C’est en vain que les appelants imputent la responsabilité de cette situation à l’intimé. Si l’OPH Moselis a effectivement demandé aux locataires de «'débarrasser au maximum'» le local par courrier du 5 décembre 2016, cette sollicitation temporaire, «'avant le 15 janvier 2017'», n’induisait pas un arrêt d’exploitation au regard de la nature des travaux envisagés et en tout état de cause, les appelants ne démontrent ni y avoir déféré, ni avoir cessé leur activité en suite de ce courrier. Il résulte au contraire du compte rendu d’inspection du 26 février 2019 que Mme [Y] a déclaré à cette occasion ne plus exercer son activité de snack depuis 27 novembre 2017 sans évoquer un lien quelconque avec les travaux et procéder uniquement à la vente de boissons et des bonbons qui constitue, à elle seule, une poursuite de l’exploitation du local. Il est relevé en outre que les services départementaux, prenant acte de cette seule activité, précisent que «'les mesure d’hygiènes, la conception des locaux, la méconnaissance de la règlementation ne sont pas conformes aux attentes de la règlementation pour continuer d’exercer'» et il résulte des termes mêmes de l’arrêté du 8 avril 2019 que la décision de fermeture de l’établissement a été prise au regard des problèmes d’hygiène et d’entretien et non d’un défaut d’exploitation. Il s’en déduit que l’acte d’huissier du 20 juin 2019 par lequel l’OPH Moselis a fait commandement aux locataires de mettre un terme à la situation, tenant au non-respect de la règlementation ainsi qu’à la fermeture du local, ne procède d’aucune mauvaise foi. Le premier juge a donc exactement débouté les locataires de leur demande tendant à la nullité de ce commandement.

C’est également à juste titre qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies. En effet, il n’est pas démontré que les appelants ont déféré aux causes du commandement dans le délai d’un mois qui leur a été imparti et il ressort du procès-verbal de constat que, le 20 juillet 2019, le commerce était toujours fermé et non exploité. En conséquence le jugement est confirmé, y compris en ce qu’il a ordonné aux appelants de restituer les clés du local dès la signification du jugement, dit qu’à défaut de libération des locaux l’OPH Moselis pourra faire procéder à leur expulsion un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et condamné les appelants au paiement d’une astreinte en cas de non-respect de cette obligation.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte, il est rappelé que conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir, ce qui n’est pas le cas d’espèce. En conséquence la demande de liquidation est rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des développements qui précèdent que le bail commercial a pris fin le 20 juillet 2020, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses pleins effets, de sorte que les appelants sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux à cette date. En application de l’article 1240 du code civil, ils sont tenus d’indemniser l’intimé du préjudice causé par la poursuite de l’occupation illégale des locaux et l’indemnité d’occupation a été justement fixée par le premier juge à la somme de 250 euros par mois à compter du 21 juillet 2019. L’ordonnance est confirmée.

Sur la période du 21 juillet 2019 au 14 octobre 2022, date de la restitution des clés au bailleur, les appelants restent devoir la somme de 9.500 euros correspondant à 38 mois d’occupation, étant rappelé que l’intimé dispose déjà d’un titre exécutoire par la condamnation de première instance dont il demande la confirmation.

Sur les dommages et intérêts

L’ancien article 1147 (devenu article 1231-1) du code civil applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, les appelants ne démontrent pas que l’intimé a failli à ses obligations, ni que sa demande de débarras des locaux pour réalisation de travaux serait la cause du défaut d’exploitation du local et donc du préjudice allégué. En conséquence le jugement ayant rejeté leur demande d’indemnisation est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les appelants qui succombent en appel, devront supporter les dépens d’appel et verser à l’intimé la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de les débouter de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat Mosellis de sa demande de liquidation de l’astreinte';

DIT que M. [K] [Y] et Mme [F] [O] [M] épouse [Y] restent devoir à l’Office Public de l’Habitat Mosellis la somme de 9.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 21 juillet 2019 au 14 octobre 2022';

CONDAMNE M. [K] [Y] et Mme [F] [O] [M] épouse [Y] aux dépens d’appel';

DEBOUTE M. [K] [Y] et Mme [F] [O] [M] épouse [Y] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [K] [Y] et Mme [F] [O] [M] épouse [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat Mosellis la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT