RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02907 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F36W

Minute n° 24/00126

[R], [L]

C/

[K]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 18 Octobre 2022, enregistrée sous le n° 21/000828

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 11 AVRIL 2024

APPELANTS :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-57463-2023-00006 du 10/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Madame [Z] [L]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-57463-2023-00169 du 10/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉ :

Monsieur [T] [K]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, M. [T] [K] a consenti à M. [F] [R] et Mme [Z] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 11 mars 2021, il a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 27 août 2021, il les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Thionvilleaux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion, et prononcer leur condamnation solidaire au règlement des loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, charges en sus, jusqu’à libération des lieux, et d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile. Au dernier état de la procédure, il a indiqué ne plus solliciter l’expulsion des locataires qui avaient quitté les lieux et que la somme due au titre de l’arriéré locatif s’élevait à 4.172,35 euros.

Les défendeurs se sont opposés aux demandes et ont sollicité des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 octobre 2022, le tribunal a :

— constaté que la demande en expulsion est devenue sans objet

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [R] et Mme [L] concernant le logement situé [Adresse 3] à compter du 12 mai 2021

— condamné solidairement M. [R] et Mme [L] à payer à M. [K] la somme de 4.172,35 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 22 novembre 2021et avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. [R] et Mme [L] à son paiement au profit de M. [K] jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 510 euros

— débouté M. [R] et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts

— condamné solidairement M. [R] et Mme [L] à payer à M. [K] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 22 décembre 2022, M. [R] et Mme [L] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, hormis celle ayant constaté que la demande en expulsion est devenue sans objet.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 mars 2023, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes

— dire et juger que le contrat de bail ayant lié les parties a pris fin le 22 novembre 2021 suite au congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2021 et qu’ils ont quitté les lieux le 22 novembre 2021

— condamner M. [K] à leur régler une somme de 1.500 euros chacun à titre de dommages et intérêts

— condamner M. [K] à leur régler une somme de 1.500 euros chacun au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Ils exposent avoir donné congé au bailleur par lettre recommandée dont il leur a donné acte par mail du 20 octobre 2021, quitté les lieux et remis les clés le 22 novembre 2021 après l’établissement du constat d’état des lieux par huissier de justice et qu’il n’y pas lieu à expulsion. Ils contestent être redevables d’un arriéré de loyers ou charges aux motifs et produisent un rapport du CALM et un courrier de la CAF relatifs à l’indécence du logement et la suspension de l’allocation logement de 438 euros, affirmant que l’intimé ne peut plus leur réclamer cette somme, qu’ils ont réglé le reliquat de loyer de 72 euros par mois et concluent au rejet de l’indemnité d’occupation. Ils contestent s’être opposés à la réalisation de travaux par le bailleur et soutiennent l’avoir alerté sur les difficultés rencontrées par courrier recommandé du 3 décembre 2020. Ils ajoutent avoir réglé la provision sur charges de 40 euros par mois, que l’intimé ne produit aucun justificatif sur l’entretien de la chaudière ou les ordures ménagères et contestent le décompte des charges. Enfin, ils sollicitent des dommages et intérêts sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil en raison de l’indécence du logement et du comportement insultant, harcelant et menaçant de l’intimé justifiant le dépôt d’une plainte et leur causant un préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 juin 2023, M. [K] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter M. [R] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure d’appel.

Il soutient que, même si les locataires ont donné congé et quitté les lieux, le tribunal pouvait statuer sur les effets de la clause résolutoire, le montant de l’arriéré dû à la date de la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation. Il expose que le non paiement des loyers est antérieur au mois de juin 2021 au cours duquel l’allocation logement a été suspendue et qu’en conséquence, les sommes visées dans le commandement et jusqu’à cette période sont dues. Il ajoute que les appelants ont reconnu devoir les sommes de 250,89 euros et 209 euros au titre des charges et signé le décompte annexé, qu’ils ne se sont pas rendus disponibles pour permettre aux entreprises d’établir des devis et se sont ainsi opposés à la réalisation des travaux prescrits pour la mise en conformité des locaux, qu’il justifie de la réalisation des travaux dans le délai de 18 mois imparti et en déduit que l’intégralité des loyers et avances sur charges sont dus jusqu’au mois de novembre 2021, ajoutant produire un rapport du CALM établi le 15 avril 2021 faisant état de la décence du logement.

Sur les dommages et intérêts, l’intimé affirme que les appelants ne justifient pas de la réception de leur lettre recommandée du 3 décembre 2020, qu’ils ne produisent aucun autre courrier de relance ou de doléances et qu’en conséquence ils ne peuvent solliciter une indemnité en réparation de leur prétendu préjudice et ce d’autant moins qu’ils ont fait obstacle à la réalisation de travaux dans l’appartement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que le commandement notifié le 11 mars 2021 aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.332,31 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est resté infructueux dans le délai légal. Il n’est ni justifié, ni même allégué du règlement du solde des loyers visé au commandement dans le délai de deux mois imparti, les contestations des appelants portant uniquement sur le montant des échéances dues par la suite, après la suspension de l’allocation logement, ou encore sur certaines charges en raison de l’absence de justificatifs. Le contrat de bail étant résilié de plein droit par les effets de la clause résolutoire à la date du 12 mai 2021, les appelants sont mal fondés à se prévaloir d’un congé délivré par eux le 19 octobre 2021. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail au 12 mai 2021 et les appelants sont déboutés de leur demande tendant à dire que le bail a pris fin le 22 novembre 2021.

Sur la non décence du logement et les dommages et intérêts

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment que (article 2 et 3) les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements et que le logement doit comporter une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

En l’espèce, il ressort du rapport du CALM suite à la visite du 14 avril 2021 en présence des parties, que le logement loué ne répondait pas aux critères de décence, notamment en ce que le système de ventilation n’était pas adapté, que chaque pièce présentait des moisissures et que la pression en eau chaude était trop faible, ces constatations étant corroborées par des photographies et des factures de travaux. Si le bailleur a failli à son obligation de délivrer un logement décent, il est observé que les appelants l’ont empêché de réaliser les travaux nécessaires pour y remédier après que la CAF lui a enjoint de procéder à la mise en conformité et a suspendu le versement de l’allocation logement. En effet, invités par courriel du12 juillet 2021 à préciser leurs disponibilités pour l’établissement d’un devis en vue de l’exécution des travaux, les appelants ont répondu qu’ils n’étaient pas disponibles et que le bailleur devra attendre que leur avocate prenne contact avec le sien, aucun élément du dossier n’établissant un accord donné ensuite par les appelants soit directement, soit par l’intermédiaire de leur avocat, avant leur départ du logement, étant précisé que les travaux préconisés par l’organisme social ont été réalisés après la restitution des locaux.

Il ressort de ces éléments que le bailleur a failli à son obligation de délivrer aux locataires un logement répondant aux critères de décence, que les appelants ont vécu dans un appartement particulièrement humide, présentant dans chaque pièce des moisissures en raison d’un système de ventilation inadapté et dû s’accommoder d’une pression d’eau chaude insuffisante pour une utilisation normale. Cette situation qui a perduré pendant de nombreux mois est la cause d’un trouble de jouissance, l’intimé étant mal fondé à invoquer l’absence d’accusé de réception de la lettre recommandée adressée le 7 décembre 2020 pour dénoncer les désordres, alors que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable. Pour le reste, les appelants ne démontrent pas avoir été victimes d’un comportement harcelant, menaçant et insultant de la part de l’intimé, l’attestation de Mme [S] étant d’une valeur probante insuffisante comme étant trop peu circonstanciée.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement et de condamner l’intimé à verser à chacun des appelants la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, les appelants occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 510 euros par mois charges comprises et condamnés solidairement les appelants à verser cette somme à compter du 12 mai 2021 jusqu’à la libération des lieux loués.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, l’allocation logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois et en l’absence de mise en conformité des lieux par le propriétaire, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, il est constant que suite au rapport du CALM, la CAF a notifié au bailleur la suspension du versement de l’allocation logement de 438 euros par mois à compter du 1er juillet 2021 pour une durée de 18 mois dans l’attente de la réalisation des travaux, qui ne sont intervenus que postérieurement au départ des locataires. Toutefois, l’article L.843-1 précité et la décision de la CAF ne s’appliquent qu’aux loyers et non aux indemnités d’occupation et il résulte de ce qui précède que le contrat de bail a été résilié de plein droit le 12 mai 2021 et qu’à compter de cette date, les appelants devaient verser une indemnité d’occupation, sans pouvoir prétendre à l’application du texte susvisé et au versement du seul reliquat de l’indemnité d’occupation après déduction de l’APL.

Au vu du décompte établi par l’intimé, ils restent devoir la somme mensuelle de 75 euros pour les loyers de mars et août 2019 et de janvier et février 2021 (300 euros) et celle de 438 euros pour les indemnités d’occupation de juillet à novembre 2021 inclus (2.190 euros) soit un total de 2.490 euros. Ils ne justifient d’aucun règlement non pris en compte par le bailleur alors que la preuve du paiement du loyer leur incombe par application de l’article 1153 du code civil.

S’agissant des charges récupérables, selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du preneur.

Il ressort des pièces produites que les décomptes de régularisation annuelle ont été communiqués aux locataires et il ressort des deux attestations signées par Mme [L] qu’elle a reconnu devoir le solde des charges des années 2018 et 2019 tel qu’il figure sur les relevés, aucune reconnaissance n’étant produite pour les années 2020 et 2021. Sur les contestations des appelants sur la taxe d’ordures ménagères et l’entretien de la chaudière, il est constaté que l’intimé ne produit aucune pièce justificative pour la taxe d’ordures ménagères des années 2020 et 2021 retenue à hauteur de 392 euros par an dans les décomptes, de sorte que la somme de 784 euros doit être déduite. En revanche, la contestation des appelants en raison de la production d’une seule facture d’entretien de chaudière est inopérante dès lors que les décomptes sur ces deux années ne visent aucune charge à ce titre. Il s’ensuit qu’ils restent redevables de la somme de 898,35 euros au titre des charges locatives.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et de condamner solidairement M. [R] et Mme [L] à payer à M. [K] la somme de 3.388,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus au 22 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date du jugement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

En appel, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, il convient de partager les dépens par moitié et de rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [F] [R] et Mme [Z] [L] concernant le logement situé [Adresse 3] à compter du 12 mai 2021

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. [F] [R] et Mme [Z] [L] à son paiement au profit de M. [T] [K] jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 510 euros

— condamné solidairement M. [F] [R] et Mme [Z] [L] à payer à M. [T] [K] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’il a débouté M. [F] [R] et Mme [Z] [L] de leur demande de dommages et intérêts et a condamné solidairement M. [F] [R] et Mme [Z] [L] à payer à M. [T] [K] la somme de 4.172,35 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 22 novembre 2021, et statuant à nouveau ,

CONDAMNE solidairement M. [F] [R] et Mme [Z] [L] à payer à M. [T] [K] la somme de 3.388,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus au 22 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022 ;

CONDAMNE M. [T] [K] à payer à M. [F] [R] et Mme [Z] [L] la somme de 500 euros à chacun d’eux à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [F] [R] et Mme [Z] [L] de leur demande tendant à dire et juger que le bail a pris fin le 22 novembre 2021;

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [T] [K] d’une part, M. [F] [R] et Mme [Z] [L] d’autre part, à supporter la moitié les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT