COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2021

N° RG 20/02838 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T5CE

AFFAIRE :

SAS CABINET SAFAR

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 19/010519

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Irène X-Y

M^e Anne GUINNEPAIN

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS CABINET SAFAR agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N°SIRET : 318 174 315

[…]

[…]

Représentée par M^e Irène X-Y de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 068 – N° du dossier 200691

Assistée de M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] représenté par son syndic, la SARL AT’CITUS IMMOBILIER elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne GUINNEPAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 150

Assisté de M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2021, Madame Nicollette GUILLAUME, présidente ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble sis 20, rue du Centre à Neuilly-sur-Seine (92200) est soumis au statut de la copropriété. Le cabinet Safar était son ancien syndic jusqu’à l’assemblée générale du 21 janvier 2016 qui a désigné le cabinet At’Citus Immobilier en qualité de nouveau syndic.

A la suite du non-renouvellement de son mandat, le cabinet Safar a remis plusieurs pièces au cabinet At’Citus Immobilier.

Par acte d’huissier de justice délivré le 16 novembre 2017, le cabinet At’Citus Immobilier a fait assigner le cabinet Safar devant le tribunal de grande instance de Nanterre statuant en la forme des référés aux fins d’obtenir principalement, la remise des pièces manquantes figurant dans un bordereau de remise de pièces daté du 20 janvier 2015 régularisé entre le cabinet Safar et le syndic auquel ce dernier avait succédé, le cabinet Majorel, le 4 décembre 2014.

Le cabinet Safar a remis un certain nombre de ces pièces au cabinet At’Citus Immobilier les 8 décembre 2017 et 11 janvier 2018.

L’ordonnance rendue en la forme des référés le 7 juin 2018 par le président du tribunal de grande instance de Nanterre a :

— ordonné au cabinet Safar de restituer au syndicat des copropriétaires :

. les modificatifs au règlement de copropriété,

. les dossiers des assemblées générales et travaux du 18 novembre 2008, 3 novembre 2009, 18 novembre 2010, 3 janvier 2012, 6 janvier 2012,

. les dossiers travaux assemblées générales 2012 et 2008,

. le dossier contrat Portis (porte parking),

. les dossiers contrats résiliés (Otis),

. les polices DO pour la chaufferie,

. les dossiers administratifs reçus après le 4 décembre 2014,

. le dossier archives : assemblées générales de 1997 à 2009 et dossiers travaux de 1990 à 1997, . toute la comptabilité : documents généraux, pré-états datés, factures à enregistrer et à régler, factures 2014/2015, 2013/2014, 2012/2013, 2011/2012 et 2010/2011,

. le carnet d’entretien,

— dit qu’à défaut de remise des documents visés passé le délai de 8 jours après la signification de la décision, le cabinet Safar sera condamné au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard et par document pendant 90 jours,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— condamné le cabinet Safar à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte d’huissier de justice délivré le 24 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] 92200 Neuilly-sur-Seine, représenté par son nouveau syndic, le cabinet At’Citus Immobilier, a fait assigner le cabinet Safar aux fins d’obtenir principalement la liquidation à la somme de 45 000 euros pour la période du 6 juillet 2018 au 6 octobre 2018 de l’astreinte assortissant l’obligation de communication de pièces par le cabinet Safar prononcée par l’ordonnance rendue le 7 juin 2018 et la fixation d’une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir pour chacun des documents dont il est sollicité la remise.

Par ordonnance contradictoire rendue en la forme des référés le 12 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la société Cabinet Safar à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]-sur-Seine représenté par son syndic, le cabinet At’Citus Immobilier, la somme de 45 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée pour la période du 6 juillet au 4 octobre 2018, par l’ordonnance rendue en la forme des référés le 7 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

— rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

— condamné la société Cabinet Safar à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]-sur-Seine la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cabinet Safar à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]-sur-Seine aux dépens,

— dit que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 29 juin 2020, la société Cabinet Safar a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cabinet Safar demande à la cour, au visa des articles L. 131-1 et L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes de :

—  45 000 euros, au titre de la liquidation de l’astreinte,

—  3 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

statuant à nouveau de ces chefs,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Neuilly-sur-Seine (92200) de sa demande de liquidation d’astreinte et de ses autres demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Neuilly-sur-Seine (92200) au paiement de la somme de 4 000 euros, à titre d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de Maître X Y, de la Selarl des Deux Palais, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]-sur-Seine, représenté par son syndic, le cabinet At’Citus Immobilier, demande à la cour, au visa des articles L. 121-1 et suivants et R. 121-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 12 juin 2020 en ce que le président du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— liquidé l’astreinte ordonnée par le président du tribunal de grande instance de Nanterre statuant comme en matière de référé, le 7 juin 2018, pour la période allant du 6 juillet 2018 au 4 octobre 2018, à la somme de 45 000 euros ;

— condamné le cabinet Safar à lui payer la somme de 45 000 euros au titre de l’astreinte liquidée ;

— condamné le cabinet Safar à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le cabinet Safar aux entiers dépens ;

et, statuant à nouveau,

— débouter le cabinet Safar de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le cabinet Safar à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le cabinet Safar aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Anne Guinnepain, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la liquidation de l’astreinte

Selon l’ancien syndic, il faudrait tenir compte du statut particulier de chacune des 10 pièces litigieuses alors que le premier juge a calculé le montant liquidé de façon mathématique ; existeraient en effet :

— surtout, des archives dormantes, à savoir :

les dossiers des assemblées générales et travaux du 18 novembre 2008, 3 novembre 2009, 18 novembre 2010, 3 janvier 2012, 6 janvier 2012,

les dossiers travaux assemblées générales 2012 et 2008 et toute la comptabilité : documents généraux, pré-états datés, factures à enregistrer et à régler, factures 2014/2015, 2013/2014, 2012/2013, 2011/2012 et 2010/2011), confiées à un prestataire extérieur, la société Pro Archives, qu’il a informé du changement de syndic en lui communiquant les coordonnées du nouveau syndic,

— une impossibilité d’exécution pour des documents inexistants (carnet d’entretien) ou qu’il n’a jamais détenus : dossier contrat Portis (porte parking) et polices DO pour la chaufferie non souscrite selon le courtier habituel, dossiers de contrats résiliés (Otis), cette information ayant été donnée à son

successeur le 8 novembre 2019,

— des documents directement transmis par le cabinet Safar à son successeur (le règlement de copropriété le 3 mars 2016, le dossier archives des assemblées générales de 1997 à 2014, le 26 janvier 2018), étant précisé que l’appellation 'dossiers administratifs reçus après le 4 décembre 2014" qui ne détaille pas quels documents sont concernés, ne permet pas d’identifier les documents manquants, certains ayant été transmis en 2016, 2017 et 2018, ce qui rend l’exécution de l’obligation de remise impossible.

Subsidiairement, il sollicite que la liquidation soit réduite aux 3 pièces que constituent les archives dormantes laissées à la société Pro Archives.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de l’ordonnance dont appel et discute chaque argument présenté par l’ancien syndic.

Il fait valoir que le cabinet Safar a signé le 10 février 2016 le bordereau de transmission du syndic précédent, le cabinet Majorel, où figuraient le contrat Portis, les contrats résiliés Otis et la police DO pour la chaufferie, pièces qui ne lui ont ensuite pas été transmises, et aussi 'les dossiers administratifs reçus après le 4 décembre 2014".

Il prétend que ce n’est que le 8 novembre 2019, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, qu’il a appris qu’un contrat d’archivage qui concernait la plupart des pièces concernées par l’astreinte, avait été souscrit auprès de la société Pro Archives. Il soutient aussi que c’est à cette même date que les documents ont effectivement été remis à la société d’archivage,

que le cabinet Safar lui a transmis le contrat de la société Otis, qu’il lui a annoncé la transmission des modificatifs au règlement de copropriété remis effectivement depuis, et qu’il lui a précisé qu’aucune assurance dommages-ouvrage n’avait été souscrite pour les travaux concernant la chaufferie.

Il précise que si les registres des procès-verbaux allant du 29 janvier 1970 au 1^er juillet 1999, puis du 27 juin 2000 au 9 janvier 2014 ont bien été remis au syndicat des copropriétaires le 11 janvier

2018, les dossiers de travaux de 1990 à 1997 n’ont pas été remis. Il admet qu’ils sont détenus par la société Pro Archives comme 'les dossiers administratifs reçus après le 4 décembre 2014".

Sur ce,

Il est rappelé que les pièces litigieuses sont les suivantes :

. les modificatifs au règlement de copropriété,

. les dossiers des assemblées générales et travaux du 18 novembre 2008, 3 novembre 2009, 18 novembre 2010, 3 janvier 2012, 6 janvier 2012,

. les dossiers travaux assemblées générales 2012 et 2008,

. le dossier contrat Portis (porte parking),

. les dossiers contrats résiliés (Otis),

. les polices DO pour la chaufferie,

. les dossiers administratifs reçus après le 4 décembre 2014,

. le dossier archives : assemblées générales de 1997 à 2009 et dossiers travaux de 1990 à 1997, . toute la comptabilité : documents généraux, pré-états datés, factures à enregistrer et à régler, factures 2014/2015, 2013/2014, 2012/2013, 2011/2012 et 2010/2011.

L’astreinte, qui est indépendante des dommages-intérêts, a pour finalité de contraindre la personne qui s’y refuse à exécuter les obligations qu’une décision juridictionnelle lui a imposées et d’assurer le respect du droit à cette exécution.

Aux termes de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, l’astreinte pouvant être supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient en tout ou partie d’une cause étrangère.

La liquidation de l’astreinte, c’est-à-dire l’évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant ne consiste pas à simplement procéder à un calcul mathématique en multipliant son taux par le nombre d’infractions constatées ou de jours sans exécution, mais à apprécier les circonstances qui ont entouré l’inexécution, notamment la bonne ou la mauvaise volonté du débiteur.

Enfin, une exécution tardive ne permet pas d’échapper à la liquidation de l’astreinte. Elle est sans objet lorsque l’obligation a été exécutée.

L’ordonnance rendue en la forme des référés le 7 juin 2018 a été signifiée au cabinet Safar le 27 juin 2018 à une personne présente, valablement habilitée à recevoir la copie.

La période de liquidation est de 90 jours à compter de la date du 6 juillet jusqu’au 4 octobre 2018 suivant, l’ordonnance querellée étant confirmée à ce titre.

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en

communiquant les coordonnées du nouveau syndic ».

Il résulte des pièces produites par les parties et notamment par le cabinet Safar que les factures de la société Pro Archives pour la copropriété du […] à Neuilly-sur-Seine (pièce 16) annuelles pour les années 2019 et 2020, ne concernent pour 2018, que la période du 3 au 12 décembre 2018. La preuve est ainsi rapportée qu’avant cette date le prestataire n’a facturé aucun archivage.

Cependant, le cabinet Safar produit également une lettre adressée par la société Pro Archives le 17 octobre 2016 au cabinet At’Citus Immobilier (l’assemblée générale l’ayant désigné en qualité de nouveau syndic le 21 janvier 2016), informant le nouveau syndic que la conservation et la gestion des archives du syndicat des copropriétaires lui avaient été confiées par son prédécesseur.

Il résulte du rapprochement de ces pièces que sur la période comprise entre le 17 octobre 2016 et le 3 décembre 2018, il existe une incertitude sur l’exacte position des archives litigieuses constitutive d’une difficulté sérieuse d’exécution pour le cabinet Safar qui pouvait légitiment croire qu’une partie d’entre elles étaient déjà la disposition de son successeur par l’intermédiaire du prestataire, la société Pro Archives.

Il est cependant également établi que l’ancien syndic n’a entrepris aucune démarche pour faire face à son obligation de transmission et sur la période concernée par la liquidation, le cabinet Safar n’apportant la preuve de diligence ni vis-à-vis de la société Pro Archives ni vis-à-vis du syndicat des

copropriétaires demandeur.

Dans ces conditions, dès l’instant où il était condamné sous astreinte à remettre ces archives, il avait donc connaissance de l’absence de transmission effective des archives litigieuses et pour ne pas avoir cherché à savoir par qui elles étaient détenues, pourquoi elles n’avaient pas été valablement transmises, au moins auprès de la société Pro Archives pour en informer valablement le nouveau syndic, le cabinet Safar sera condamné à régler la somme de 1 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour les pièces archivées par la société Pro Archives.

Il est précisé que la société Pro Archives détenait :

— les dossiers des assemblées générales et travaux du 18 novembre 2008, 3 novembre 2009, 18 novembre 2010, 3 janvier 2012, 6 janvier 2012, les dossiers travaux assemblées générales 2012, 2008, toute la comptabilité : documents généraux, pré-états datés, factures à enregistrer et à régler, factures 2014/2015, 2013/2014, 2012/2013, 2011/2012 et 2010/2011, page 11 des conclusions de l’appelant,

— le dossier archives : assemblées générales de 1997 à 2009 et dossiers travaux de 1990 à 1997 et 'les dossiers administratifs reçus après le 4 décembre 2014" (pages 10, 11 et 15 des conclusions de l’intimée).

Ces difficultés d’exécution ne sont pas valables pour les pièces restantes au sujet desquelles, le cabinet Safar affirme qu’il existait une impossibilité d’exécution :

— en ce qui concerne le carnet d’entretien, effectivement la preuve de son existence n’est pas rapportée et il existait une difficulté de fait pour l’ancien syndic. L’absence de preuve de l’existence de ce document fait donc obstacle à la liquidation de l’astreinte.

— en ce qui concerne le dossier contrat Portis (porte parking), si le cabinet Safar prétend qu’il n’a jamais été en sa possession, il est établi qu’il figure sur le bordereau de transmission du syndic précédent, de sorte que seules des difficultés d’exécution dans une recherche qui s’est avérée vaine du document peuvent être invoquées ; l’astreinte doit donc être liquidée sur la période considérée à une somme limitée de 450 euros.

— en ce qui concerne la police DO pour les travaux sur la chaufferie dont le cabinet Safar soutient qu’elle n’a finalement pas été souscrite, s’étant renseigné auprès de son courtier habituel, il est établi que cette information n’a été donnée à son successeur que le 8 novembre 2019, soit tardivement au regard ne serait-ce que de la période de liquidation de l’astreinte. Cependant, l’absence de preuve de l’existence de ce document caractérisant une difficulté de fait, fait obstacle à la liquidation de l’astreinte.

— en ce qui concerne le dossier Otis effectivement résilié, dans sa lettre adressée au nouveau syndic le 8 novembre 2019, le cabinet Safar fait état d’une prise de contact avec la société Otis afin de récupérer le courrier de résiliation intervenue le 31 juillet 2010. Si le document litigieux finira par être remis au nouveau syndic, néanmoins sur la période considérée, l’ancien syndic ne peut faire état que de difficulté d’exécution. En conséquence, la liquidation de l’astreinte sera ramenée à la somme de 500 euros.

— en ce qui concerne le modificatif du règlement de copropriété, dans cette même lettre adressée au nouveau syndic le 8 novembre 2019 le cabinet Safar fait état d’une demande au service de la publicité foncière ; ce document finira également par être remis au nouveau syndic. Par ailleurs, c’est à juste titre que l’ancien syndic a pu croire au regard de la correspondance qu’il produit en pièce 14, que ce modificatif ne figurait plus parmi les pièces réclamées puisque c’est expressément dit. Des difficultés d’exécution qui sont donc justifiées permettent de ramener la liquidation de l’astreinte à

500 euros.

2 -Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, le cabinet Safar ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable au regard de la solution adoptée de laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Neuilly-sur-Seine (92200) représenté par son syndic le cabinet At’Citus Immobilier, la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue le 12 juin 2020 sauf sur le montant de la liquidation de l’astreinte,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la société Cabinet Safar à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]-sur-Seine représenté par son syndic, le cabinet At’Citus Immobilier,

la somme de 2 450 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée pour la période du 6 juillet au 4 octobre 2018, par l’ordonnance rendue en la forme des référés le 7 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que le cabinet Safar supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,