RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01659 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHMD

[Y]

C/

[K], [K]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

17 Juin 2024

12-24-0023

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 06 MAI 2026

APPELANT :

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 1] [Localité 2]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004847 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉS :

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ

Madame [L] [K] née [J]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 06 mai 2026 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2022, M. [C] [K] et Mme [L] [J] épouse [K] ont consenti à M. [B] [Y] un bail sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une avance sur charges de 20 euros.

Le 2 octobre 2023, ils ont fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 6.209,72 euros visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location.

Par acte du 20 décembre 2023, ils l’ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater les effets de la clause résolutoire au 2 décembre 2023, ordonner son expulsion et le condamner à leur payer à titre provisionnel la somme de 6.209,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2023, une indemnité mensuelle d’occupation de 433,99 euros à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 juin 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 9 février 2022 entre M. et Mme [K] et M. [Y] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 2 décembre 2023

— condamné à titre provisionnel M. [Y] à payer à M. et Mme [K] la somme de 6.042,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023

— dit n’y avoir lieu à accorder les délais de paiement

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]

— ordonné à M. [Y] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut pour M. [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, M. et Mme [K] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné à titre provisionnel M. [Y] à payer à M. et Mme [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 433,99 euros à compter du 2 décembre 2023 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au terme de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 6.042,29 euros outre intérêts à laquelle M. [Y] est déjà condamné provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 2 décembre 2023 et la date de l’ordonnance

— dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— condamné M. [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023, de l’assignation en référé du 20 décembre 2023 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 décembre 2023, et à verser à M. et Mme [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 2 septembre 2024, M. [Y] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 4 novembre 2024, la présidente de chambre a déclaré irrecevables les conclusions de M. et Mme [K].

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 janvier 2026, l’appelant demande à la cour de :

— annuler l’assignation introductive d’instance et l’ordonnance de référé subséquente, constater que l’effet dévolutif ne peut jouer

— subsidiairement infirmer l’ordonnance

— dire n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses

— rejeter les demandes de M. et Mme [K], tant irrecevables qu’infondées

— en tout état de cause les condamner aux dépens de première instance et d’appel et à régler à son avocat de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile et dire qu’en ce cas il sera procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle du 10 juillet 1991.

Il soutient avoir été assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé le 20 décembre 2023, que les diligences sont insuffisantes alors que l’ordonnance de référé a été signifiée à personne et que l’irrégularité de l’assignation lui cause grief puisqu’il n’a pas été en mesure de faire valoir ses droits, de sorte qu’à défaut d’assignation régulièrement signifiée, la décision entreprise est nulle et de nul effet sans que la cour puisse statuer par l’effet dévolutif de l’appel. Subsidiairement, il expose que la demande est irrecevable en l’absence de justification de la saisine de la CCAPEX dans le délai légal et de la notification de l’assignation au préfet.

Sur le fond, il estime qu’en l’absence de pièces, les demandes ne peuvent qu’être rejetées faute du moindre fondement. Subsidiairement, il expose avoir donné congé avec application d’un préavis de trois mois pour le 18 novembre 2022 et libéré les lieux, que les demandes de résiliation et d’expulsion n’ont plus d’objet, que l’inoccupation du logement n’est pas sérieusement discutable et que les intimés ont repris possession des locaux. Il ajoute que le montant du dépôt de garantie doit venir en déduction de toute éventuelle somme mise à sa charge, que le loyer de novembre 2022 prorata temporis est limité à 252 euros, qu’à défaut de justification des charges il ne peut être condamné à aucune somme à ce titre et que les sommes déjà réglées doivent s’imputer sur l’éventuelle dette locative.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de l’assignation

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 659 du code de procédure civile, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à l’appelant le 23 décembre 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Il résulte des mentions du procès-verbal de signification figurant dans les pièces de la procédure de première instance, que le commissaire de justice s’est rendu à l’adresse de l’appartement, qu’il a constaté sur place qu’il n’y avait ni sonnette, ni boîte aux lettres au nom du destinataire, que d’après le voisinage celui-ci ne résidait plus sur place depuis plus de deux mois, que faute de coordonnées téléphoniques une convocation par mail à l’adresse "[Courriel 1]" lui a été envoyée en vain, que la mairie de [Localité 4] interrogée a confirmé l’adresse indiquée sur l’acte, qu’aucun employeur actuel n’a pu être déterminé, que les recherches effectuées (consultation internet pages blanches et réseaux sociaux) sont demeurées vaines et que son mandant ne disposait d’aucune autre adresse ou information. Ces mentions qui font foi jusqu’à inscription de faux et dont la véracité n’est d’ailleurs pas remise en cause par l’appelant, justifient de diligences suffisantes au sens de l’article 659 du code de procédure civile. Le fait que l’ordonnance de référé a ensuite été signifiée à personne à une autre adresse est sans emport dès lors qu’il s’est écoulé entre les deux actes huit mois au cours desquels la situation a nécessairement évolué. Si l’appelant produit des courriers à l’attention des bailleurs et de leur représentant comportant sa nouvelle adresse et une date antérieure à la délivrance de l’assignation, il ne justifie ni de leur envoi, ni de leur réception par les intimés, de sorte qu’aucune déduction ne peut être tirée de ces courriers. Il s’ensuit que la demande de nullité de l’assignation introductive d’instance et de l’ordonnance de référé subséquente est rejetée.

Sur la recevabilité des demandes

Il ressort des constatations matérielles du premier juge que le commandement de payer signifié à l’appelant le 2 octobre 2023 a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2023 et que l’assignation en référé a été notifiée à l’autorité préfectorale le 20 décembre 2023, au moins deux mois avant l’audience du 4 avril 2024, comme le prévoient les dispositions des paragraphes I et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 9 juillet 1989 dans leur version applicable au litige. Ces constatations non contestées ne sont remises en cause par aucun élément et il est relevé qu’une copie de l’acte de notification au représentant de l’état figure dans les pièces de la procédure de première instance en annexe de l’assignation. En conséquence, les demandes sont recevables.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige antérieure à la loi du n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’appelant ne rapporte pas la preuve de l’envoi ni de la réception par les bailleurs ou leur représentant des courriers qu’il verse au débat, notamment la lettre par laquelle il indique donner congé, datée du 17 août 2022 à effet du 18 novembre 2022. C’est donc à tort qu’il soutient que la demande de résiliation de bail n’a plus d’objet.

Selon les constatations matérielles du premier juge, le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire (article VIII) prescrivant un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement et le commandement de payer signifié au locataire le 2 octobre 2023, visant cette clause, mentionne une somme due en principal de 4.740,32 euros. L’existence d’un règlement de tout ou partie de la somme réclamée dans le délai imparti, n’est ni justifiée, ni même alléguée alors que la charge de la preuve du paiement du loyer incombe au locataire. En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 2 décembre 2023, cette demande ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance est également confirmée en ce qu’elle a ordonné la libération des locaux et l’expulsion de l’appelant, celui-ci ne justifiant aucunement de la restitution des clefs, ni de la reprise du logement par les intimés comme allégué.

Sur les loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’ancien article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation ou du fait qui en produit l’extinction.

En l’espèce, le premier juge a relevé que le décompte des bailleurs arrêté au 4 décembre 2023 fait état d’un arriéré de loyer et charges de 6.209,72 euros, déduction faite des frais de procédure, et cette constatation n’est remise en cause par aucun élément de la procédure. L’appelant ne justifie d’aucun règlement à déduire de cette somme et c’est en vain qu’il soutient que le dépôt de garantie de 400 euros doit s’imputer sur l’arriéré dès lors qu’aucune pièce n’est produite pour objectiver le versement de cette somme. Il est également inopérant de soutenir qu’il doit être tenu compte du montant du loyer du mois de novembre 2022 prorata temporis pour 252 euros alors qu’il n’est justifié d’aucun congé valablement délivré aux bailleurs.

En revanche, l’appelant fait valoir à juste titre que les sommes qu’il a réglées et celles qui lui sont réclamées comprennent des provisions sur charges de 20 euros par mois. Or, il appartient au bailleur de justifier des sommes qu’il porte en compte du chef des charges et il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que si les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, les demandes de provision étant justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Dans le cas présent, il n’est produit aucune pièce établissant la réalité des sommes sollicitées au titre des provisions mensuelles sur charges et de régularisations annuelles, de sorte que les montants portés en compte de ce chef se heurtent à une contestation sérieuse, ce qui n’est pas le cas des sommes réclamées pour les loyers.

En conséquence, l’ordonnance est infirmée et M. [Y] est condamné à titre provisionnel à payer aux intimés une provision de 5.749,72 euros pour les loyers impayés incluant l’échéance de décembre 2023, après déduction des sommes comptabilisées au titre des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte de ce qui précède que l’appelant ne rapporte pas la preuve de la restitution du logement, de sorte qu’en suite de la résiliation du bail il est devenu occupant sans droit ni titre et doit verser une indemnité d’occupation. La somme due au titre de cette indemnité peut être fixée au montant du loyer sans toutefois y ajouter la provision sur charge eu égard à ce qui précède. En conséquence, l’ordonnance est infirmée et l’appelant est condamné à payer à titre provisionnel aux intimés, à compter du 2 décembre 2023 jusqu’à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [Y], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [B] [Y] de sa demande d’annulation de l’assignation introductive d’instance et de l’ordonnance subséquente et de sa demande d’irrecevabilité des prétentions de M. [C] [K] et Mme [L] [J] épouse [K] ;

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel M. [B] [Y] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [J] épouse [K] la somme de 6.042,29 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 et une indemnité d’occupation mensuelle de 433,99 euros à compter du 2 décembre 2023 et statuant à nouveau,

CONDAMNE à titre provisionnel M. [B] [Y] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [J] épouse [K] la somme de 5.749,72 euros au titre des loyers échus impayés, incluant l’échéance de décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023;

CONDAMNE à titre provisionnel M. [B] [Y] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [J] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros à compter du 2 décembre 2023 jusqu’à la libération des lieux loués, révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à termes échu au dernier jour de chaque mois ;

CONFIRME l’ordonnance déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [B] [Y] aux dépens d’appel ;

DÉBOUTE M. [B] [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.