COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 29 JUILLET 2009

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/04153

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 MAI 2008

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 05/3534

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de L’IMMEUBLE 10 AVENUE DE LODEVE, pris en la personne de son syndic en exercice domicilié ès qualité au siège social

XXX

XXX

représenté par la SCP ARGELLIES – WATREMET, avoués à la Cour

assisté de M^e GUILLAUME de la SELARL LEXIATEAM, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SCI DE SAHUNE représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP NEGRE – PEPRATX-NEGRE, avoués à la Cour

assistée de M^e Isabelle DAUTREVAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL FM CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social 'KONCEPT SAUNA', sise

XXX

XXX

représentée par la SCP JOUGLA – JOUGLA, avoués à la Cour

assistée de M^e FAVRE Didier, avocat aux barreaux de MONTPELLIER et de NARBONNE.

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Mai 2009

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 JUIN 2009, en audience publique, Monsieur Y Z ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Gérard DELTEL, Président

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Conseiller

Monsieur Y Z, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame A B

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Gérard DELTEL, Président, et par Madame Monique AUSSILLOUS, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement rendu le 13 mai 2008 par le Tribunal de grande instance de Montpellier qui, entre autres dispositions, a débouté le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions, mis la SARL FM CONCEPT et la SCI DE SAHUNE hors de cause, condamner le Syndicat à permettre l’utilisation de la sortie de secours de l’établissement,

Vu l’appel interjeté le 12 juin 2008 par le Syndicat des Copropriétaires de l’XXX,

Vu les dernières conclusions notifiées le 13 mai 2009 par le Syndicat des Copropriétaires de l’XXX qui, au principal, demande de prononcer la résiliation du bail commercial liant la SCI DE SAHUNE et la SARL FM CONCEPT, d’ordonner l’expulsion de cette dernière et de tous occupants, subsidiairement, de condamner la SCI DE SAHUNE solidairement avec la SARL FM CONCEPT à cesser toute activité d’établissement de nuit et de lieux de rencontres à caractère sexuel dans lesdites parties privatives

comme contraires au règlement de copropriété sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, en toute hypothèse condamner solidairement la SCI DE SAHUNE et la SARL FM CONCEPT à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Soutenant que :

l’appel est recevable au regard de l’habilitation donnée par l’AG en date du 21 mars 2005, incluant la procédure au fond et toute voie de recours, l’appel étant une mesure conservatoire,

il y a une activité de restaurant et d’établissement de nuit non-conforme au règlement de copropriété et à la destination bourgeoise de l’immeuble, ainsi que cela ressort de l’objet social de la SARL FM CONCEPT et au-delà une activité d’établissement de nuit et de rencontre à caractère sexuel sous couvert d’une activité de sauna, ce qui ressort des brochures et annonces faites sur internet,

les caves sont exclues de l’activité commerciale qui ne vise que les locaux du rez de chaussée, les caves devant rester à usage de caves,

l’activité développée est source d’humidité dans les caves et d’infiltrations sur les plafonds, même si d’un point de vue technique les normes sont désormais respectées,

la consommation élevée d’eau chaude génère une usure anormale des installations, l’eau chaude ne pouvant être utilisée aux termes du règlement pour un usage professionnel,

par son inertie à faire respecter le règlement de copropriété la SCI DE SAHUNE a engagé sa responsabilité, ce qui l’autorise à poursuivre au vu de cette carence la résiliation du bail à titre principal et pour le moins à titre subsidiaire à faire cesser l’activité de nuit et sexuelle non-conforme,

le trouble de jouissance résulte des nuisances sonores, de l’humidité excessive, de la surconsommation d’eau chaude et des allées et venues,

les poubelles ne gênent nullement l’accessibilité du lot, aucune sortie ne donnant sur la cage d’escalier à l’endroit des poubelles,

Vu les dernières conclusions notifiées le 26 février 2009 de la SARL FM CONCEPT, qui demande de déclarer irrecevable l’appel interjeté, à défaut de confirmer le débouté de la demande de résiliation du bail, pour partie la condamnation à permettre l’utilisation de l’issue de secours, et ce sous astreinte de 150 euros, de condamner le Syndicat à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts, 6 000 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile, à titre subsidiaire avant dire droit ordonner une mesure d’expertise pour déterminer la valeur du fonds de commerce et la perte de revenus futurs, condamner la SCI DE SAHUNE à la garantir de toute condamnation éventuelle du fait d’un bail non-conforme, à l’indemniser de la valeur du fonds et de la perte de revenus futurs, à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts , 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ,

Aux motifs que :

si l’article 2 du règlement de copropriété stipule que la maison devra être toujours habitée bourgeoisement et qu’il ne pourra être exercée dans un appartement ou local en dépendant aucun commerce ou industrie, une exception est apportée à l’article 3, qui précise que les prohibitions édictées par l’article précédent ne s’appliquent pas aux locaux du rez de chaussée. Or elle loue des locaux au rez de chaussée.

dans la désignation des lots, les lots 14 et 15 sont désignés comme magasin comprenant au sous sol une cave, celle-ci faisant donc corps avec le magasin, les deux locaux ayant toujours été utilisés à des fins commerciales sur les deux niveaux par les précédents locataires,

l’activité est conforme au règlement, un sauna n’étant pas un café chantant, une salle de spectacles au sens de lieu donnant des concerts, un restaurant ou un établissement de nuit et n’entraînant pas de bruit ou une insalubrité ou un incommodité,

elle est conforme à l’article 20 dans la mesure où l’exercice d’un commerce ne se confond pas avec celui d’une profession, le calcul des millièmes ayant intégré l’usage commercial des caves, un compteur divisionnaire pour les lots 14 et 15 ayant été posé, le règlement des consommations d’eau étant encaissé depuis 1999 par la copropriété, le règlement ne pouvant imposer des restrictions à l’usage commerciale de ces parties privatives,

c’est avec contradiction que le Syndicat invoque les conséquences dommageables de l’activité de sauna et la conformité aux règles strictes imposées par la DASS, aucun préjudice n’ayant été relevé par l’expert X dans sa mission relative aux désordres en novembre 2006,

les activités annexes ne sont pas en contrariété avec le règlement qui n’interdit pas le service personnel relatif à la vie sociale emportant une activité de club privé, seuls étant interdits les cafés chantant ou donnant des concerts et les restaurants,

le règlement de copropriété prohibe l’activité d’établissement de nuit sans en donner la définition,

la SACEM définit l’établissement de nuit comme les discothèques et les dancings recevant des danseurs jusqu’à

5 heures du matin et le seul fait pour le syndicat de le qualifier d’after démontre qu’il ouvre quand les établissements de nuit ferment,

de 1999 à 2004 son activité n’a pas changé et n’a jamais fait l’objet de reproche, aucun trouble de voisinage n’ayant été relevé,

l’expert a relevé que les nuisances sonores invoquées avaient disparu,

les copropriétaires ne sauraient être gênés par des allées et venues, dès lors que le sauna dispose de sa propre entrée distincte et séparée de l’entrée principale,

le règlement de copropriété ne soumet pas l’activité commerciale au respect des bonnes m’urs,

elle n’a d’autre activité réelle que celle de sauna, ce qui n’est pas démenti par les pièces produites, qui au plus font état de la nudité des clients ce qu’elle assume ainsi que sa destination à la clientèle homosexuelle, le mot « sex » inséré dans les documents publicitaires étant seulement évocateur d’une ambiance sexuée et « sexy » du fait de la nudité ou quasi nudité, aucune preuve d’actes sexuels n’étant rapportée au soutien de simples allégations et affirmations ou suppositions,

c’est la commission de sécurité qui avait relevé que la sortie de secours du sauna était utilisée comme local à poubelles,

si il était jugé que l’activité n’est pas conforme au règlement de copropriété, la faute du bailleur serait constituée et il conviendrait de désigner un expert pour estimer la valeur de l’indemnisation,

Vu les dernières conclusions de la SCI DE SAHUNE notifiées le 18 mars 2009, qui demande de déclarer l’appel irrecevable pour défaut d’habilitation, à titre subsidiaire de confirmer le jugement et d’y ajouter par la condamnation du Syndicat à lui payer la somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile , à titre infiniment subsidiaire de débouter le Syndicat de ses demandes, à toutes fins de condamner la SARL FM CONCEPT à la garantir de toute condamnation et de débouter cette dernière de ses demandes à son encontre, et de la condamner à lui payer la somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

Soutenant que :

le Syndic n’était pas habilité à exercer une voie de recours,

les locaux loués sont à usage de salle de sports, sauna, détente, ce qui est conforme au règlement de copropriété,

il a fallu 5 années au Syndicat pour se rendre compte que l’activité exercée ne serait pas conforme au règlement de copropriété, ce qui est infondé et ne permet donc pas d’engager sa responsabilité pour ne pas l’avoir fait cesser,

dans sa lettre de mise en demeure, le Syndicat n’avait jamais évoqué la contrariété de l’activité avec le règlement,

le sauna ne constitue pas une activité bruyante, insalubre ou incommode, les désordres d’infiltration ayant été réparés,

les locaux loués constituent les lots n° 14 et 15 qui, dans leur globalité sont désignés comme « magasins » comprenant des caves à accès direct au rez de chaussée et toujours utilisées pour les besoins du commerce exploité,

il n’est démontré aucune activité de restaurant, le K BIS étant insuffisant à cette démonstration,

les modalités d’exploitation ne correspondent pas à celles d’un établissement de nuit au vu de la définition de la SACEM, des horaires d’ouverture, en outre elle ne fait l’objet d’aucune contrainte administrative, la qualification d’after par le Syndicat démontrant que l’activité débute après celle des établissements de nuit, seulement une fois par semaine,

l’activité ne génère aucune gène pour les copropriétaires,

le raccourci du Syndicat selon lequel homosexualité = sexe est inacceptable, l’article 3 n’imposant pas aux locaux commerciaux une occupation bourgeoise mais une absence de gène à cette occupation bourgeoise de la maison,

l’activité ne crée aucune gène aux occupants de l’immeuble, il a d’ailleurs fallu 5 ans au Syndicat pour réagir, et ce d’autant que l’entrée est distincte,

il a toujours été mis à la charge des lots 14 et 15 la consommation d’eau chaude, la copropriété ayant fait poser un compteur divisionnaire, seuls les professionnels ( professions libérales ) ne pouvant utiliser l’eau chaude,

les charges d’entretien sont refacturées et il n’a jamais été relevé une usure anormale de la chaudière,

elle doit être mise hors de cause, aucune atteinte au règlement n’étant fondée,

le syndicat ne saurait subir personnellement un trouble de jouissance, qui au surplus n’est pas démontré,

le bailleur ne saurait être responsable des modalités d’exercice de l’activité, cet exercice n’étant pas interdit,

SUR CE :

Sur la recevabilité :

La SCI DE SAHUNE conclut à l’irrecevabilité de l’appel pour défaut d’habilitation du Syndic en cause d’appel, tout en reconnaissant que l’assemblée générale du 21 mars 2005 lui donnait mandat pour intenter une action au fond devant le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER.

Or en autorisant le Syndic à intenter une action au fond , l’assemblée générale a habilité ce dernier non seulement pour intenter l’action

devant le Tribunal de Grande Instance, mais également pour exercer les voies de recours et notamment celle de l’appel, qui au surplus est une mesure conservatoire pour laquelle le Syndic n’a pas besoin d’une autorisation préalable. En effet l’action au fond ne saurait se limiter au recours devant une juridiction de première instance et exclure les voies de recours. Dès lors une nouvelle autorisation spéciale n’est pas nécessaire pour interjeter appel.

Le moyen d’irrecevabilité sera rejeté.

Sur le fond :

Reprochant à la SCI DE SAHUNE, en sa qualité de bailleur de la SARL FM CONCEPT, sa carence à l’égard de son locataire pour lui faire respecter le règlement de la copropriété, obligation prévue par le bail, le Syndicat de la Copropriété du 10, Avenue de Lodève, a exercé une action en résiliation du bail commercial, ce droit d’exercer l’action en résiliation ne lui étant pas contesté par les sociétés intimés.

Dans son premier moyen le Syndicat appelant soutient que l’activité de restaurant et celle d’établissement de nuit seraient non-conformes à la destination bourgeoise de l’immeuble, se fondant sur les articles 2 et 3 du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 2 la maison devra être habitée bourgeoisement et il ne pourra être exercé dans un appartement ou un local aucun commerce ou industrie d’une nature quelconque. Toutefois les appartements pourront être affectés aux études d’officiers publics ou ministériels, cabinets d’ingénieurs, avocats cela ne changeant pas la destination bourgeoise de l’immeuble .

Cet article vise exclusivement les locaux d’habitation qui par exception pourront être occupés par les professions sus visées et non pas les locaux commerciaux, qui sont visés par l’article 3, qui précise que les prohibitions édictées à l’article précédent ne s’appliquent pas aux locaux du rez de chaussée, qui pourront être affectés à l’usage de commerce avec les restrictions suivantes, qu’il ne pourra y être établi aucun café chantant ou donnant des concerts, aucun restaurant ou établissement de nuit, ni installé aucun commerce bruyant, insalubre, incommode dangereux et que seuls seront autorisés des commerces de nature à ne pas gêner l’occupation bourgeoise de la maison.

Le Syndicat soutient qu’il serait porté atteinte aux dispositions des articles 2 et 3 du règlement car serait exploitée dans ce commerce une activité de restaurant et que l’établissement constituerait en fait un établissement de nuit, ces deux éléments constituant des infractions au règlement de copropriété.

Or l’avenant au bail commercial signé le 22 août 2000 fait ressortir que la SARL FM CONCEPT exerce dans les lieux sous forme de club privé : salle de sport, sauna, détente y compris activité de snack et restauration rapide réservée à la clientèle du club, en ce inclus l’exploitation d’une licence III. Comme le relève pertinemment le premier juge, l’activité exercée n’est pas en contradiction avec le règlement de copropriété, puisque le locataire exploite un sauna, lieu de détente, étant ajouté qu’il est également mentionné une salle de sport. Il ne saurait être considéré qu’elle exploiterait un restaurant au sens du règlement de copropriété, qui ne vise pas cette activité comme une activité annexe mais à l’évidence comme une activité principale, la vente de boissons et de plats de restauration rapide apparaissant non seulement comme un complément non pas superflu mais nécessaire, compte tenu des incidences physiologiques d’une activité de sauna hammam ou de musculation, mais également comme une composante annexe courante d’un lieu de détente.

Le moyen est donc inopérant.

Il est soutenu également que le sauna constituerait un établissement de nuit au motif qu’il serait ouvert jusqu’à 1 heure du matin et le dimanche matin à partir de 5 heures. Or il est usuel de prendre comme référence de l’établissement de nuit les discothèques ou autres endroits dansants. Or leurs horaires ne sont pas les mêmes que ceux de la SARL FM CONCEPT, car généralement les discothèques ferment leurs portes à 5 heures du matin, étant observé que le Syndicat qualifie lui-même cette société d’ « after ». Or ce qui est communément désigné comme « after » sont des lieux qui prennent en quelque sorte la relève des établissements de nuit pour ouvrir au « petit matin », étant précisé que la SARL FM CONCEPT ne se présente comme un établissement « after » que le dimanche.

Le grief apparaît donc là encore infondé, l’activité ne pouvant être considérée comme exercée la nuit mais seulement le soir et marginalement tôt le matin.

De manière plus ambiguë il est reproché à la SARL FM CONCEPT d’être un lieu de rencontres à caractère sexuel, le Syndicat apparaissant à la fois reprocher à l’intimée une activité de rencontres à caractère sexuel et une atteinte du fait de ces rencontres à la destination bourgeoise de l’immeuble.

Il ne peut toutefois être tiré du fait que l’exploitant s’adresse à une clientèle exclusivement masculine et plus précisément, ainsi qu’il l’indique dans ses écritures, à une clientèle d’homosexuels et de l’état de nudité ou de quasi nudité des clients, que la SARL FM CONCEPT aurait une activité de rencontres à caractère sexuel même si on peut supposer, comme le relève également pertinemment le premier juge, que des rencontres à caractère sexuel peuvent exister

au regard du contexte particulier d’un sauna, sans que pour autant on puisse attribuer à l’exploitant un détournement d’activité, celle-ci restant celle de sauna et non de club de rencontres sexuelles. Il ne peut pas plus être conclu que l’ensemble des clients viendrait en premier lieu assouvir des besoins sexuels et non profiter des effets de bien être d’un lieu de relaxation, ce type de raccourci apparaissant inacceptable voire discriminant, l’organisation de soirées dites à thèmes soirées « slibbards », soirées « naturistes » ne laissant pas non plus présumer de l’organisation de rencontres sexuelles, pas plus que la qualification « sauna sexy ».

Ces rencontres constitueraient au surplus selon le Syndicat une atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble.

Pour cela encore faudrait il qu’elles soient organisées et non circonstancielles, ce qui n’est pas démontré au regard des motifs qui précèdent. Au surplus il conviendrait qu’elles soient démontrées. Or elles ne résultent que de suppositions liées au contexte particulier, étant précisé qu’aucun élément émanant de clients du sauna ne vient étayer ces affirmations.

Par ailleurs et sans doute à juste titre au regard de la difficulté résultant du caractère subjectif de ces notions, le règlement de copropriété n’intègre aucune clause de moralité ou de conformité aux bonnes m’urs étant précisé que l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au règlement de copropriété d’imposer une restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’absence de démonstration de l’organisation de rencontres à caractère sexuel et de celle des rencontres elles-mêmes cette atteinte n’est pas démontrée, étant précisé que même à supposer l’existence de rencontres circonstantielles à l’intérieur du sauna, club privé, celles-ci ne portent aucune atteinte aux droits des copropriétaires.

Il convient également de relever qu’il n’est pas plus démontré un afflux de clients et un va et vient incessant dans l’immeuble, étant observé en outre qu’il n’est pas contesté que le sauna a une entrée séparée distincte de l’entrée commune.

Par ailleurs il n’est pas invoqué de nuisances sonores ou olfactives et au surplus il ne peut être retenu que l’activité serait incommode ou insalubre, le Syndicat reconnaissant lui-même que la SARL FM CONCEPT respecte les normes applicables depuis 2007 et ne formulant aucun grief particulier pouvant être sérieusement pris en compte. Comme l’a relevé également le premier juge, le rapport d’expertise judiciaire X a constaté que les fuites dans les douches résultaient de malfaçons dans leur pose et de non respect

des règles de l’art. Les infiltrations ne sont donc pas imputables à l’activité elle-même et pouvaient être aisément réparées, ce qui apparaît avoir été le cas.

Il est également reproché à cette société d’utiliser les caves comme des locaux commerciaux.

Or c’est par des motifs circonstanciés et pertinents que la Cour adopte le premier juge a jugé qu’au regard du bail et de la désignation des lots dans le règlement de copropriété, les caves pouvaient être utilisées pour le commerce, dans la mesure où ce règlement désigne les lots 14 et 15 comme des « magasins » comprenant au sous sol des caves, les intégrant ainsi aux locaux commerciaux.

C’est également par motifs pertinents et adoptés que le premier juge a considéré que l’utilisation de l’eau par la SARL FM CONCEPT ne constituait pas une infraction au règlement de copropriété, dans la mesure où l’accès au réseau d’eau chaude de l’immeuble était prévu par le règlement de copropriété exception faite des professionnels ( professions libérales notamment ) occupant des appartements et non les locaux commerciaux du rez de chaussée, étant précisé que le Syndic a fait poser un compteur divisionnaire permettant d’individualiser la consommation de chaque utilisateur dont la SARL exploitante du sauna.

Il ne peut non plus être reproché une usure anormale de la chaudière, aucune restriction d’usage n’étant prévue par le règlement.

C’est donc à bon droit que le premier juge a également rejeté la demande relative à la cessation de l’activité de sauna tel qu’elle est actuellement exercée.

Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le Syndicat de la Copropriété à libérer la sortie de secours du sauna des poubelles qui l’occupe dès lors que cette occupation indue a été constatée lors de la visite des locaux par la Commission de sécurité le 22 octobre 2007.

Le préjudice de la SARL FM CONCEPT n’est pas démontré. Sa demande à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité commande d’allouer aux intimées la somme de 1 400 euros à chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

EN LA FORME :

Déclare l’appel recevable,

AU FOND :

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Rejette au surplus la demande de la SARL FM CONCEPT à titre de dommages et intérêts,

Condamne le Syndicat de la copropriété de l’immeuble 10, avenue de LODEVE à payer à la SARL FM CONCEPT et à la SCI DE SAHUNE la somme de 1 400 euros à chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne le Syndicat de la copropriété de l’immeuble 10, avenue de LODEVE aux dépens dont distraction au profit des Avoués de la cause, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

CA/MA