COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRET DU 5 AVRIL 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/9705

Décision déférée à la Cour : Jugement du 4 NOVEMBRE 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 03/4596

APPELANTES :

CAISSE D’EPARGNE et de PREVOYANCE du LANGUEDOC- B,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Anne-Sophie DATAVERA, avocat plaidant substituant la SCP VINSONNEAU-PALIES-NOY-GAUER et associés, avocats au barreau de MONTPELLIER,

et par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAN MARCO,

pris en la personne de son syndic en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP AUCHE HEDOU AUCHE AUCHE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAN MARCO,

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL OTI domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représenté par la SCP AUCHE HEDOU AUCHE AUCHE, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame F G

XXX

XXX

représentée de la SCP COULOMB-CHIARINI, avocats plaidants au barreau de NIMES substitués par M^e Philippe SENMARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

et par la SCP DIVISIA SENMARTIN, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

SAS DUMEZ SUD

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP Jean-Louis SALVIGNOL – Chantal SALVIGNOL GUILHEM, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

et par M^e Jean Pierre BERTHOMIEU, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur D A

XXX

XXX

représenté par la SCP COSTE-BERGER-PONS-DAUDE, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER substitués par M^e Bénédicte SPANU, avocat

et avocat postulant substituant M^e Michel ROUQUETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société L’AUXILIAIRE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP COSTE-BERGER-PONS-DAUDE, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER substitués par M^e Bénédicte SPANU, avocat

et avocat postulant substituant M^e Michel ROUQUETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

XXX,

prise en la personne de son président du conseil d’administration en exercice domicilié ès qualité au siège social, XXX – XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

et M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Pierre NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA SMABTP,

prise en la personne de son directeur en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Philippe DOMMEE, avocat plaidant de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, MARC, avocats au barreau de MONTPELLIER,

et par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTE :

SA ACTE IARD

société à directoire et conseil de surveillance, société régie par le Code des Assurances,

prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP SANGUINEDE – DI FRENNA, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER, substitués par M^e Grégory ANGLES, avocat

et par la SCP CAPDEVILA et VEDEL SALLES, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE de CLOTURE du 14 FÉVRIER 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MARDI 28 FEVRIER 2012 à 8H45 en audience publique, Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller

Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE

MINISTÈRE PUBLIC :

L’affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président, et par Marie-Françoise COMTE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX a fait édifier en 1998 à Lattes un ensemble immobilier comprenant 38 appartements vendus en l’état futur d’achèvement et commercialisés par la SARL Socofim.

L’intégralité des actes de vente en l’état futur d’achèvement a été passée par M^e F G, notaire à Caderousse, Vaucluse.

L’existence d’une garantie extrinsèque d’achèvement conforme à l’article L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, fournie par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc B le 22 décembre 1998, est mentionnée dans tous les actes, ladite garantie ayant été consentie à la SCI San Marco avec une ouverture de crédit promoteur en compte courant.

La SMABTP est intervenue en qualité d’assureur dommages ouvrage du programme de vente en l’état futur d’achèvement.

Sont également intervenus sur ce programme :

— la société Monestier-Joubert, maître d’oeuvre investi d’une mission complète de conception et de rédaction des pièces écrites, aujourd’hui en liquidation judiciaire mais assurée auprès de Act Iard,

— Monsieur A, économiste de la construction, chargé d’une mission de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé, assuré auprès de la compagnie L’Auxiliaire,

— la SA Bureau Veritas en tant que contrôleur technique,

— la société Dumez Sud, entreprise générale chargée par marché du 6 novembre 1998 des travaux tous corps d’état, exception faite des lots carrelage, plomberie et équipement cuisine.

La réalisation de l’immeuble qui présente aujourd’hui des désordres a subi des retards et une désorganisation du fait des difficultés financières de la SCI Le San Marco et de la Socofim.

Par actes en date des 3, 6, 7 et 8 février 2006, le syndicat des copropriétaires Le San Marco a assigné la SCI Le San Marco prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc B, M^e G, la société Monestier-Joubert, la société Dumez, Monsieur A et la SMABTP devant le Tribunal de Grande Instance de Montpellier.

Par actes en date des 27 août 2007, 30 août 2007 et 1^er août 2008, la société Dumez a assigné en garantie Act Iard, l’Auxiliaire et la SMABTP.

Par jugement en date du 4 novembre 2010, le Tribunal de Grande Instance de Montpellier a :

— Déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Le San Marco recevable en son action au regard de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— Déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Le San Marco recevable à demander la réception des travaux en qualité de subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage, la SCI Le San Marco,

— Prononcé la réception judiciaire des travaux au 21 juillet 2000 avec les réserves constituées par l’ensemble des désordres relevés par l’expert X dans son rapport établi le 12 juillet 2005,

— Déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Le San Marco bien fondé en son action à l’encontre de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc B,

— Condamné la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le San Marco la somme de 188 078,59 € TTC revalorisée en fonction de la variation de l’indice BT 01 entre celui publié au mois de mars 2005 et celui connu au jour du jugement,

— Dit et jugé que la garantie d’achèvement souscrite auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc B prendra fin dès le paiement de cette somme,

— Condamné la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble collectif de jouissance outre 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La Caisse d’Epargne a relevé appel du jugement et l’intimé principal, le syndicat des copropriétaires, a formé différents appels incidents.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance fait valoir que l’expert a conclu que l’immeuble pouvait être considéré comme achevé dans

la mesure où il était normalement occupé, que l’achèvement de l’immeuble est acquis du fait de la réalisation des opérations de réception du bâtiment A et de la prise de possession des différents lots par les acquéreurs ; qu’il n’est pas justifié, vente après vente, que le défaut affectant la rampe destinée aux personnes handicapées puisse être considéré comme une absence d’achèvement et que s’agissant de l’absence de drain, cette partie d’ouvrage n’était pas prévue dans les documents contractuels.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à titre principal l’obligation de garantie de la Caisse d’Epargne, et, à titre subsidiaire, la garantie dommages ouvrage de la SMABTP, les désordres relevés par l’expert constituant pour la plupart des défauts de conformité qui entraînent une impropriété à destination de l’ouvrage. Il demande également que la date de réception des travaux soit fixée à la date du prononcé de l’arrêt et que cette date soit rendue opposable à l’ensemble des parties.

La SMABTP fait valoir que le syndic n’a pas été autorisé à agir à son encontre, que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une réception tacite de l’ouvrage avec réserves ainsi que la garantie de la Caisse d’Epargne, et qu’en tout état de cause les réclamations ne s’inscrivent pas dans le cadre de la garantie décennale ou dommages ouvrage.

XXX et la société Dumez Sud concluent à la confirmation du jugement déféré ainsi que Monsieur A et son assureur l’Auxiliaire.

La SA Bureau Veritas fait valoir qu’il ne lui est opposé ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité.

Pour l’examen complet des demandes et moyens des parties, la Cour se réfère aux dernières conclusions déposées :

— le 20 avril 2011 par la société Dumez Sud,

— le 29 avril 2011 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le San Marco,

— le 3 juin 2011 par M^e G,

— le 7 juin 2011 par la société Bureau Veritas,

— le 17 juin 2011 par Monsieur A et l’Auxiliaire,

— le 28 juin 2011 par la SMABTP,

— le 29 juillet 2011 par XXX,

— le 25 octobre 2011 par la Caisse d’Epargne.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2012.

S U R Q U O I

' Sur la RECEVABILITÉ de l’ACTION du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO

Attendu que la recevabilité de l’action est régie par les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2001 précise dans sa huitième résolution que le syndicat des copropriétaires a habilité le syndic à agir en justice pour engager toutes actions judiciaires nécessaires à :

— l’obtention d’une couverture dommages-ouvrage,

— l’achèvement des travaux et la levée des réserves,

— la prise en charge de ces travaux et des primes restant dues à l’assurance dommages-ouvrage par la Caisse d’Epargne dans le cadre de la garantie extrinsèque,

— la prise en charge de tous frais non couverts par la garantie extrinsèque sus-nommée par la responsabilité civile du notaire Maître G,

— la réception judiciaire des travaux ;

Attendu par ailleurs que l’identité des personnes devant être assignées n’a pas à figurer dans l’autorisation de l’assemblée dès lors que l’objet de l’action est bien mentionné ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » ;

' Sur les DÉSORDRES

Attendu que l’expert désigné, Monsieur X, a retenu plusieurs séries de désordres dans son rapport ;

Attendu qu’en ce qui concerne le bâtiment A, isolé et comprenant 14 appartements, il a relevé notamment des infiltrations affectant les garages en sous-sol, des fissurations sous la terrasse de l’appartement de Monsieur C à hauteur du portail d’accès aux garages, des fissures affectant la façade et l’accès au garage, un pourcentage de pente important et non conforme à la norme de la rampe d’accès pour handicapés ainsi qu’une infiltration des eaux pluviales sous le portail basculant fermant l’accès aux garages privés ;

Attendu que s’agissant des bâtiments B et C accolés et comprenant 24 appartements, l’expert a relevé la présence de fissures à hauteur de l’entrée principale, des fissurations avec infiltrations sur le mur sous terrasse de l’appartement n°11 au rez-de-chaussée du bâtiment C, une ouverture importante du joint de dilatation du mur du jardinet, une fissure importante à l’extrémité du bâtiment B sur le mur de clôture, une non-conformité du seuil de la porte d’entrée au bâtiment B-C ne permettant pas l’accès des handicapés et un pourcentage de pente important non conforme à la norme de la rampe d’accès pour handicapés ;

Attendu au surplus que l’expert a repris les désordres mentionnés dans le constat établi le 8 mars 2001 par Maître Y, huissier de justice, que ces désordres, décrits en pages 60 et 61 du rapport, concernent les inondations survenues en sous-sol des garages des bâtiments A, B et C et l’inondation de la cuve d’ascenseur du bâtiment B-C ;

Attendu que l’expert relève que les ouvrages en sous-sol ont été réalisés de telle façon qu’ils ne permettent pas de recueillir et d’évacuer normalement les eaux de ruissellement en provenance des rampes d’accès ou les eaux de ruissellement au droit des murs enveloppe ;

Attendu qu’il a chiffré :

— à 129.805, 29 € T.T.C. les travaux nécessaires pour remédier aux inondations des sous-sols à usage de garage,

— à 46.725, 69 € T.T.C. les travaux nécessaires pour remédier à la non-conformité des rampes d’accès handicapés,

— à 7.000 € T.T.C. les aménagements nécessaires pour sécuriser les rampes d’accès handicapés par la fourniture et la pose de garde-corps,

— à 3.000 € T.T.C. les travaux nécessaires pour remédier aux autres désordres constatés ;

' Sur la RÉCEPTION

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » demande à la Cour de fixer la date de la réception judiciaire ; qu’il convient de le déclarer recevable en sa demande comme subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage la SCI « Le SAN MARCO », dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 20 avril 2001 ;

Attendu qu’aucun procès-verbal de réception n’a été signé entre le maître de l’ouvrage et les intervenants à la construction ;

Attendu qu’en l’absence de procès-verbal de réception, il convient de prononcer la réception judiciaire ;

Attendu que le juge doit vérifier qu’il a bien été constaté de façon contradictoire que l’immeuble était effectivement habitable ; qu’en l’espèce, eu égard aux désordres invoqués et à la mesure d’instruction intervenue, la date de réception judiciaire sera fixée lors de l’examen contradictoire de l’ouvrage par l’expert en présence de l’entrepreneur et du maître d’ouvrage ;

Attendu que le premier examen des désordres par l’expert désigné, Monsieur X, a eu lieu le 23 janvier 2004, date de la première visite sur les lieux ; qu’en effet la note compte-rendu en date du même jour précise que les constatations ont été ainsi rendues communes et opposables à toutes les parties ;

Attendu par ailleurs que si le 21 juillet 2000, le syndic de la copropriété a demandé à la SCI SAN MARCO et à la SOCOFIM de lui fournir le certificat de conformité des travaux et le certificat de conformité des rampes handicapés d’accès aux bâtiments, cette circonstance ne peut être considérée comme l’existence d’une volonté non équivoque du maître de recevoir l’ouvrage ;

Attendu qu’il y a lieu en conséquence de fixer judiciairement la date de réception des travaux au 23 janvier 2004 ;

Attendu que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ;

' Sur l’OBLIGATION de GARANTIE de la Caisse d’Epargne Languedoc

Attendu qu’aux termes de l’article R.261-24 du Code de la Construction et de l’Habitation, la garantie d’achèvement ou de remboursement de l’immeuble tel que défini à l’article R.261-1, et que cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite, soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R.261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art ;

Attendu par ailleurs que l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble ;

Attendu que comme il a été à juste titre retenu par le Tribunal aux termes de motifs précis et pertinents que la Cour adopte, l’expert Monsieur X a été désigné par ordonnance de référé, c’est-à-dire dans le respect du principe du contradictoire, et cette seule différence

par rapport à l’ordonnance sur requête ne saurait avoir pour effet d’écarter l’application de l’article R 261-2 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

Attendu que si l’expert désigné a indiqué en page 46 de son rapport que l’immeuble peut être considéré comme achevé dans la mesure où il est normalement occupé, cette appréciation a été aussitôt contredite dès lors que l’expert rappelle que les problèmes d’inondations des sous-sols et d’infiltrations dans la fosse d’ascenseur du bâtiment B/C constituent des désordres ;

Attendu que s’agissant de la notion d’achèvement, l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation propose deux critères cumulatifs : d’une part l’exécution des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination et d’autre part l’absence de défaut de conformité ayant un caractère substantiel et de malfaçons rendant les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation ;

Attendu en conséquence que si l’achèvement s’accommode d’une certaine imperfection, ladite imperfection ne doit pas empêcher une utilisation normale de l’immeuble ;

Attendu qu’en l’espèce l’impossibilité d’utiliser les garages en sous-sols en cas de forte pluie constitue une impossibilité d’utiliser normalement l’immeuble ; qu’au surplus l’expert a précisé en pages 50 et 54 de son rapport qu’aucun document de la part de la maîtrise d’oeuvre ou du maître de l’ouvrage délégué n’avait officialisé la suppression du drainage périphérique contractuellement dû par la société Dumez Sud ; qu’en outre le devis de la société LCRI du 14 février 2005 retenu par l’expert en page 66 de son rapport ne prévoit pas de drain ;

Attendu qu’il s’ensuit que le moyen subsidiaire invoqué par la Caisse d’Epargne et tiré de l’omission du drain périphérique n’est pas fondé ;

Attendu qu’en ce qui concerne la non-conformité des rampes, il existe actuellement des dispositions législatives et réglementaires imposant la normalisation des immeubles pour faciliter l’accès aux personnes handicapées ; qu’en l’espèce ces dispositions ont été intégrées dans les documents contractuels qui prévoyaient des rampes d’accès pour les handicapés ;

Attendu en conséquence que les occupants de la résidence se voyaient reconnaître contractuellement la possibilité de faire accéder à leur lot toute personne handicapée ; qu’en l’espèce cette possibilité n’existe pas actuellement et ne permet donc pas une utilisation normale de l’ouvrage ; qu’il s’ensuit que le moyen subsidiaire invoqué par la Caisse d’Epargne et tiré de l’appréciation vente par vente n’est pas fondé ;

Attendu que la garantie d’achèvement est limitée aux travaux strictement nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; qu’en l’espèce seuls les travaux nécessaires pour remédier d’une part aux inondations des sous-sols à usage de garage, d’autre part à la non conformité des rampes d’accès handicapés seront retenus, soit la somme de 176.530,98 € ;

Attendu que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ;

' Sur les AUTRES DEMANDES

Attendu que le préjudice de jouissance n’est pas inclus dans la garantie d’achèvement ; que cette demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée ;

Attendu que la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Languedoc B qui succombe sera tenue aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

P A R C E S M O T I F S

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

— Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension du litige,

— Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » recevable en son action au regard de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » recevable à demander la réception des travaux en qualité de subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage la SCI Le San Marco,

— Prononce la réception judiciaire des travaux au 23 janvier 2004 avec les réserves constituées par l’ensemble des désordres relevés par Monsieur X dans son rapport établi le 12 juillet 2005,

— Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » bien fondé en son action à l’encontre de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc B,

— Condamne la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » la somme de 176 530,98 € TTC revalorisée en fonction de la variation de l’indice BT 01 entre celui publié au mois de mars 2005 et celui connu au jour du présent arrêt,

— Dit et juge que la garantie d’achèvement souscrite auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc B prendra fin dès le paiement de cette somme,

— Déboute les parties de toutes autres demandes,

— Condamne la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc B aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Condamne la Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Languedoc B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

LS/MFC