Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2013

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/09248

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/07520

APPELANTES

Mademoiselle F G X es qualités d’héritière de feu Monsieur B X

XXX

XXX

Mademoiselle Z J X es qualités d’héritière de feu Monsieur B X

XXX

XXX

représentées par M^e Olivier BERNABE (avocat au barreau de PARIS, toque : B0753)

assistées de M^e Johanna BISOR BENICHOU substituant M^e Simon NAKACHE (avocats au barreau de PARIS, toque : D0246)

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires du 74 RUE DE CHARONNE XXX représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PG LANCE & C^ie SAS, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD (avocat au barreau de PARIS, toque : K0065)

assisté de M^e Karine BURGUET substituant M^e Magali DELATTRE (avocats au barreau de PARIS, toque : D0951)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie faisant fonction de Président, chargé d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie faisant fonction de Président,

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Sylvie MESLIN, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, en suite de l’empêchement du Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire

Vu le jugement du 14 décembre 2010 du TGI de Paris qui a condamné B X à payer au Syndicat des copropriétaires du 74 rue de Charonne la somme de 16125, 97 € selon décompte arrêté au 28 avril 2010 outre intérêts au taux légal à compter du 11mai 2010, celle de 1200 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens, l’exécution provisoire étant ordonnée,

vu l’appel de F et Z X qui demandent à la cour de réformer et annuler le mandat de gestion,

vu les dernières conclusions du 12 juin 2013 des appelantes qui demandent à la cour de dire nul l’acte introductif d’instance et annuler le jugement, de constater qu’elles n’ont pas été en mesure de reprendre la gestion des affaires dans des conditions normales, que la créance du Syndicat des copropriétaires n’est pas certaine dans son quantum, de débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes, de condamner le SDC à leur verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens de première instance et d’appel,

vu les dernières conclusions du 4 mars 2013 du Syndicat des copropriétaires qui demande à la cour de dire irrecevables et mal fondé l’appel de ces dernières et de confirmer le jugement sauf sur le montant des dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 19863,09 € en principal selon décompte arrêté au 13 février 2013 assortie du montant des intérêts légaux à compter de l’assignation du 11mai 2010 sur la somme de 16 125, 97 € et des présentes conclusions pour le surplus, de faire application de l’article10 – 1de la loi du 10 juillet 1965 et dire que ces appelantes assumeront seules la charge de l’ensemble des frais de procédure et en conséquence condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 1556, 86 €, de condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens de première instance et d’appel,

vu l’ordonnance de clôture du 19 juin 2013,

SUR CE

Considérant que, pour critiquer le jugement et en solliciter l’annulation, les appelantes excipent d’abord de leur qualité à agir pour avoir, leur père étant décédé le XXX, dénoncé à l’administrateur provisoire le 16 mars 2012 le certificat de notoriété leur attribuant la qualité d’héritières et prétendent que leur père, domicilié en Israël, n’a jamais eu connaissance de l’assignation délivrée le 11 mai 2010, l’acte n’ayant pas été remis à personne mais transformé en procès- verbal de recherches infructueuses, ni du jugement du 14 décembre 2010, alors que depuis 2008 le SDC avait acquis parfaite connaissance de la domiciliation en Israël de leur auteur, à l’occasion d’une précédente assignation de ce SDC du 5 mai 2007, puis de celle de son locataire commercial, la société Paris Hanoi, en sorte que c’est de manière fautive que le SDC a assigné leur auteur à une adresse qui n’était pas la sienne, cette irrégularité lui causant un préjudice en le privant d’un débat loyal en violation du principe du contradictoire et des droits de la défense ;

Considérant que le SDC réplique que :

— B X a fait l’objet d une précédente condamnation sur sa demande par jugement du TI du 11 ème arrondissement de Paris du 6 mai 2008, suivi d’une condamnation également sur son assignation du 14 décembre 2010 du TGI de Paris qui lui a été signifiée le 5 janvier 2011, qu’à la suite du décès de ce copropriétaire le XXX en Israël, il s’est rapproché du notaire qui lui a indiqué ne pas pouvoir régulariser un acte de notoriété, ce qui l’a conduit à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire qu’il a obtenue par ordonnance du 26 janvier 2012, et auquel le notaire transmettra l’acte de notoriété établi avant la désignation de cet administrateur provisoire, ce qui l’a conduit à faire signifier aux deux héritières les 26 avril et 9 mai 2012 ce jugement du 14 décembre 2010, dont elles ont interjeté appel,

— par application des articles 64 et 65 du décret du 17 mars1965, il incombe à chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dont ne justifient pas les appelantes,

— l’acte de signification de l’assignation du 11 mai 2010 comporte une mention de l’huissier par laquelle il constatait que le nom de l’intéressé figurait encore sur l’une des boîtes aux lettres, en sorte que l’acte introductif d’instance a été valablement signifié à la dernière adresse connue tandis qu’il n’appartient pas au syndic d’enquêter pour découvrir la nouvelle adresse d’un copropriétaire,

— il s’ensuit qu’en l’absence de preuve de la notification par ce copropriétaire de son changement d’adresse et au regard de l’adresse française mentionnée dans les actes administratifs produits, les appelantes ne peuvent qu’être déboutées de leur demande de nullité du jugement ; Considérant que l’assignation à l’origine du jugement déféré a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, l’huissier ayant indiqué qu’un clerc avait constaté que le nom du destinataire figurait toujours sur la boîte aux lettres, que le locataire avait confirmé que B X, toujours propriétaire, n’habitait pas sur place, que toutes les autres recherches s’étaient révélées vaines, que le mandant avait indiqué ne pas disposer d’autre adresse,

Considérant que’il ressort du jugement du 14 décembre 2010 que B X n’a pas comparu et que le jugement a été signifié le 5 janvier 2011, l’acte n’ayant pu être remis à personne, les vérifications effectuées ayant permis de constater que le nom figurait sur la boîte aux lettres, que le domicile avait été certifié par un voisin, que le lieu de travail était inconnu, le destinataire absent au passage de l’ huissier ;

Considérant qu’il ne résulte pas des autres actes de procédures judiciaires que le SDC ait connu une autre adresse de B X notamment en Israël, que si le jugement du 8 mai 2008 du TI du 11^e arrondissement de Paris indique que B X a soulevé la nullité de l’assignation en faisant valoir qu’il était domicilié en Israël, il résulte du même jugement qu’il a refusé de communiquer son adresse, que, de plus, on ne saurait rien déduire de l’annotation manuscrite figurant sur l’acte de signification du 14 janvier 2010 de l’assignation en référé du locataire de B X contre ce dernier et le SDC, selon laquelle le syndic, le cabinet Y, connaîtrait l’adresse de ce copropriétaire en Israël suivie de cette adresse dont on ignore par qui et à quelle date elle a été portée ;

Considérant que, enfin, la preuve n’est pas rapportée par les appelantes à qui elle incombe que B X a, par lettre recommandée avec accusé de réception, notifié au syndic sa nouvelle adresse en Israël ;

Considérant qu’il s’en suit, le syndic n’ayant pas à rechercher l’adresse d’un copropriétaire qui ne lui a pas notifié sa nouvelle adresse et l’huissier n’ayant à accomplir d’autres diligences que celle qu’il a effectuées, que l’assignation a été valablement délivrée au dernier domicile connu ;

Considérant que par voie de conséquence les appelantes sont déboutées de leur exception de nullité de l’acte introductif d’instance et du jugement ;

Considérant que les appelantes prétendent encore que :

— la désignation, à la requête du SDC, d’un administrateur provisoire, en dépit d’un certificat de notoriété établi dès le 5 décembre 2011, a eu pour effet que ce SDC a transmis les informations sur les appels de charges et la gestion de leurs biens à l’administrateur provisoire,

— parmi leurs lots figure celui donné à bail commercial à la société Paris Hanoï avec laquelle la succession est en litige, ce que n’ignore pas le SDC qui ,dans le cadre de l’exécution du jugement déféré a pratiqué une saisie attribution pour un montant de 20842, 94 €, qu’en tout état de cause, depuis le décès de leur auteur, les loyers n’ont jamais été perçus par la succession mais ont été versés entre les mains de l’ancien conseil de B X,

— en définitive, la succession a été mise dans l’impossibilité de percevoir les loyers de son locataire et de discuter du bien fondé des réclamations du SDC, ce qui est exclusif d’une quelconque résistance abusive,

— pour autant les décomptes produits ne reflètent pas la réalité et l’on comprend mal pourquoi le produit en principal de la saisie attribution de 16 125, 97 € n’a permis de créditer Monsieur X que de 15 196, 29 € tandis que les versements comptabilisés entre le 4 décembre 2008 et le 9 avril 2009 pour un montant de 8500 € devraient être déduits du montant total sollicité ;

Considérant que le SDC réplique que :

— les époux X ne se sont acquittés que très partiellement des causes du jugement du 6 mai 2008 tandis qu’au titre du jugement déféré, il a pu obtenir une somme de 18225, 49 €,

— au titre des appels de fonds postérieurs au 20 mars 2007 et jusqu’au 13 février 2013,lui est due une somme de 39 893, 27 €,

— au titre des frais de relance et de recouvrement en application du contrat de syndic et des résolutions votées par les assemblées générales, lui est due en application de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 une somme de 1556, 86 € arrêtée au 13 février 2013,

— une somme de 20030, 18 € au 13 février 2013, est portée au crédit qui résulte non de versements de B X mais de régularisations comptables ou d’exécution forcée,

— ces sommes sont justifiées par les appels de fonds et les procès- verbaux d’assemblées générales pour la période de référence ;

— il est donc fondé à réclamer une somme de 19863, 09 € outre 1556,86 € au titre des frais nécessaires de recouvrement de l’article10-1delaloi du 10 juillet 1965,

Considérant qu’au soutien de sa créance, le SDC produit l’extrait de la matrice cadastrale, le contrat de syndic, les appels de fonds du 20 mars 2007 au 13 février 2013, les procès- verbaux des assemblées générales des assemblées générales ayant approuvé les comptes de l’année écoulée et voté les budgets prévisionnels pour la période de référence du 18 juin 2007, 10 avril 2008, 17 juin 2009, 20 avril 2010, 28 janvier 2011, 30 janvier 2012, 13 février 2013, le jugement du 8 mai 2008 du TI du 11 ème arrondissement, un décompte actualisé au 12 octobre 2012,

Considérant que, vainement, les appelantes excipent de l’impossibilité de discuter les comptes et les charges dues dès lors que par les pièces produites le SDC mettait ces appelantes à même de vérifier les sommes dues au titre des charges de copropriété, et que le litige qui oppose la succession au locataire de B X comme la gestion de leurs biens sont indifférents au bien fondé des charges de copropriété réclamées,

Considérant que c’est encore à tort que les appelantes prétendent que les versements comptabilisés au titre de l’exécution du jugement du 6 mai 2008 devraient venir en déduction du total des sommes réclamées dès lors que ces paiements se rattachent aux charges arrêtées au 20 mars 2007 et que le SDC réclame dans la présente instance distinctement les charges postérieures à cette date et jusqu’au 13 février 2013,

Considérant qu’est dénuée de portée l’allégation selon laquelle le produit de la saisie attribution pour un montant en principal de 16 125, 97 € n’a permis de créditer qu’une somme de 15 196, 20 € dès lors que viennent nécessairement en déduction certains frais ;

Considérant que le SDC justifie par les pièces produites les charges appelées depuis le 20 mars 2007 jusqu’au 13 février 2013, pour un montant de 39 893, 27 € que les appelantes ne discutent pas,

Considérant que les montants crédités ne sont pas plus utilement discutés par les appelantes compte tenu de ce qui a déjà été indiqué quant au montant du produit de la saisie attribution,

Considérant que la créance du SDC hors frais de recouvrement s’établit au 13 février 2013 donc au montant actualisé de 19863, 09 € avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 11 mai 2010 sur la somme de 16125, 97 € et des conclusions du 4 mars 2013.

Considérant que cette condamnation est prononcée contre F et Z X solidairement en deniers ou quittances,

Considérant que par application de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 seuls les frais nécessaires de recouvrement au sens de cette loi exposés à compter de la mise en demeure peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges, que ces dispositions étant d’ordre public, et les rapports entre les copropriétaires et le SDC étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic, les dispositions de contrat importent peu et ne permettent pas de mettre à la charge du copropriétaire défaillant d’autres frais que ceux nécessaires relevant de l’article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965 alors même que l’assemblée générale aurait approuvé cette imputation au copropriétaire défaillant ;

Considérant que ne participent pas des dispositions précitées, les frais de contentieux et de suivi de la procédure, de constitution de dossier contentieux ou de transmission de dossier à l’avocat exposés par le syndic qui, sauf dispositions particulières dont la preuve n’est pas, en l’espèce, rapportée, se rattachent aux missions élémentaires du contrat de syndic, qu’une seule mise en demeure était nécessaire, celle du 9 mars 2010 précédant l’assignation en vue du jugement déféré ( 40, 51 €), qu’en l’absence d’autres justifications, les autres frais seront écartés comme non nécessaires, étant observé que la signification du jugement déféré à F et Z X participent des dépens d’appel ;

Considérant que le SDC réclame une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts à raison des difficultés de trésorerie résultant du comportement des appelantes qui ont préféré ne pas exécuter les condamnations prononcées contre leur auteur ;

Considérant que, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler sa contribution aux charges, le copropriétaire défaillant impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et lui cause ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie, en application de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, sa condamnation à payer des dommages et intérêts au SDC en sus des intérêts légaux courant sur la dette, que ce comportement participe tout autant d’une résistance abusive et fautive ;

Considérant que la circonstance que le jugement a été prononcé contre l’auteur des appelantes est sans incidence sur la faute reprochée, dès lors que ces dernières viennent aux droits de ce dernier en leur qualité d’héritières, qu’elles se sont abstenues d’exécuter le jugement pourtant assorti de’exécution provisoire, aggravant ainsi tant la dette que les difficultés de trésorerie du SDC , sans développer d’argumentation pertinente pour contester le paiement des charges réclamées ;

Considérant que la cour a les éléments suffisants pour fixer à la somme de 2000 € la condamnation prononcée de ce chef contre les appelantes solidairement ;

Considérant qu’il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1154 du code civil ;

Considérant que l’équité commande de condamner solidairement les appelantes à payer la somme de 2000 € au SDC, le jugement étant confirmé sur cet article ;

Considérant que les appelantes sont condamnés solidairement aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Dit que désormais F et Z X viennent aux droits de B X, décédé le XXX, en qualité d’héritières de leur père,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Rejette l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance du 11 mai 2010 et du jugement du 14 décembre 2010 du TGI de Paris,

Dit que les condamnations sont désormais prononcées solidairement contre F et Z X, prises en leur qualité d’héritières de leur père décédé,

Actualise à la date du 13 février 2013 le montant de la condamnation prononcée au profit du SDC du 74 RUE DE CHARONNE XXX au titre des charges de copropriété à la somme de 19863, 09 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2010 sur la somme de 16125, 97 € et du 4mars 2013 pour le surplus, et dit que cette condamnation est prononcée solidairement contre F et Z X en deniers ou quittances,

Condamne solidairement F et Z X à payer à ce syndicat :

— la somme de 40, 51 € au titre des frais de recouvrement nécessaires de l’article10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la capitalisation dans les termes de l’article 1154 du code civil,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne solidairement F et Z X à régler les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Pour le Président empêché,