COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^e Chambre Section AO1

ARRÊT DU 11 AVRIL 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/ 02975

Décision déférée à la Cour : Jugement du 7 AVRIL 2011
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 10/ 6020

APPELANTS :

Monsieur Julien, Pierre, Philippe X…
né le 8 Juin 1981 à SETE (34200)
de nationalité française

…
34770 GIGEAN
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES-Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assisté de M^e Thierry VERNHET, avocat plaidant de la SCP SCHEUER, VERNHET et associés, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame Anais, Charlotte A… épouse X…
née le 21 Janvier 1983 à EAUBONNE (95600)
de nationalité française

…
34770 GIGEAN
représentée par la SCP Gilles ARGELLIES-Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de M^e Thierry VERNHET, avocat plaidant de la SCP SCHEUER, VERNHET et associés, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur Serge B…
né le 24 Décembre 1950 à ABLON SUR SEINE (94480)
de nationalité française

…
81150 FAYSSAC
représenté par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assisté de M^e Habiba MARGARIA, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame Sabine B…
née le 2 Mai 1973 à VILLENEUVE ST GEORGES (94190)
de nationalité française

…
46000 CAHORS
représentée par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER

Mademoiselle Zina B…
née le 6 Novembre 1974 à ATHISMONS (91200)
de nationalité française

…

…
34920 LE CRES
représentée par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame Isabelle F… épouse G…
née le 17 Juillet 1969 à RIS ORANGIS (91) (91130)
de nationalité française

…
69730 GENAY
représentée par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER

SARL JADE IMMO
au capital de 7. 774, 90 euros, inscrite au RCS deMONTPELLIER
sous le No410 412 191, prise en lapersonne de sa gérante en exercice, domiciliée en cette qualité au siège social sis
53 Bis Bd Gambetta
BP 34
34800 CLERMONT L’HERAULT
représentée par la SCP Philippe SENMARTIN et associés, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de M^e Véronique CHIARINI, avocat plaidant de la SCP COULOMB-CHIARINI, avocats au barreau de NÎMES

ORDONNANCE de CLOTURE du 29 JANVIER 2013

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MARDI 19 FEVRIER 2013 à 8H45 en audience publique, Madame Anne BESSON, Président ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre
Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller
Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller
qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 26. 9. 2008, Monsieur Serge B… et les ayants-droit de son épouse pré-décédée, Melle Sabine B…, M^lle Zina B… et Madame Isabelle G… ont vendu à Monsieur et Madame X… une maison d’habitation sise… au prix de 180 000 €.

Alléguant l’existence de vices cachés liés au fait que le sol du vide-sanitaire avait été excavé pour créer une cave, ce qui fragilisait les fondations de la maison et provoquait des arrivées d’eau, les époux X… ont assigné à jour fixe le 19 octobre 2010 Monsieur B… et Melle Sabine B…, M^lle Zina B… et Madame Isabelle G…, en indemnisation de ses préjudices sur la base du rapport de l’expert désigné par ordonnance de référé du 12 février 2009.
Monsieur Serge B… a assigné en garantie le 5 janvier 2011, la SARL Jade Immo, agence immobilière qui avait négocié la vente.

Par jugement du 7 avril 2011, le Tribunal de grande instance de Montpellier a :
- dit que Monsieur et Madame X… ne démontrent pas ne pas avoir eu accès à la pièce à usage de cave,
- dit que l’excavation du sol de cette cave et le déchaussement des semelles de fondation correspondaient à un vice apparent dont les acquéreurs ont pu se convaincre,
- dit que la fissure en façade Nord correspondait aussi à un vice apparent,
- dit que les infiltrations en provenance de la cave semi-enterrée ont été dissimulées par les vendeurs aux acquéreurs,

— condamné en conséquence in solidum et avec exécution provisoire Monsieur Serge B…, Melle Sabine B…, M^lle Zina B… et Madame Isabelle G… à payer à Monsieur et Madame X… la somme de 5. 150, 51 € TTC valeur décembre 2009 avec indexation, au titre des travaux de reprise correspondant aux infiltrations qu’ils ont cachées,
- débouté Monsieur et Madame X… de leur demandes en dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance,
- condamné Monsieur B…, Melle Sabine B…, M^lle Zina B… et Madame Isabelle G… à payer aux époux X… la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- débouté Monsieur B… de l’appel dirigé contre la société Jade Immo et l’a condamné à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouté Melle Sabine B…, M^lle Zina B… et Madame Isabelle G… de leur appel en garantie contre Monsieur B….

Les époux X… ont régulièrement interjeté appel le 29 avril 2011.

Vu les conclusions du 12 mars 2013 des époux X… ;

Vu les conclusions du 28 juin 2012 de Melle Sabine B…, M^lle Zina B… et Madame Isabelle G… ;
Vu les conclusions du 27 septembre 2011 de Monsieur Serge B… ;

Vu les conclusions du 28 septembre 2011 de la société Jade Immo ;

Vu l’ordonnance de clôture du 29 janvier 2013 ;

M O T I V A T I O N

A l’appui de son appel, les époux X… font valoir que la transformation du vide-sanitaire en cave réalisée par Monsieur B… leur a été cachée et qu’ils ne pouvaient donc pas se rendre compte que l’excavation avait porté atteinte à la solidité de l’immeuble.

Sur le vice affectant les fondations

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ;
En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que l’excavation de la cave semi enterrée et le déchaussement des semelles de fondation correspondaient à un vice apparent dont les acquéreurs ont pu se convaincre.

En effet quelle que soit l’inexpérience des époux X… en matière de construction, ils ont visité la maison avant la vente à plusieurs reprises, dont une fois accompagnés d’un maçon pour effectuer des travaux qu’ils acceptaient de prendre à leur charge (canalisations EU), que les fondations se trouvant au-dessus du sol en terre battue de la cave étaient parfaitement visibles, puisque cette pièce, qui communique directement avec le garage par un encadrement à hauteur d’homme sans porte, est parfaitement accessible par des acquéreurs diligents.
En conséquence il convient de confirmer le jugement qui a retenu que les époux X… avaient une parfaite connaissance des lieux et les a déboutés de leur demande relative à la reprise des fondations.

L’expert a également constaté que les fondations dans la cave étant au-dessus du niveau du sol en terre battue de la cave et à un niveau altimétrique inférieur au terrain naturel, l’eau de pluie s’infiltre, inonde la cave et, par la porte de communication, inonde le garage ; il ajoute que ces infiltrations répétitives d’eau de pluie inondant la cave et le garage érodent le sol en terre battue et fragilisent la stabilité de l’ouvrage ; il préconise une reprise de stabilité des fondations de la maison.

Les infiltrations dans la cave résultent de l’excavation du vide sanitaire transformé en cave de 2, 20 mètres de hauteur, ce qui a eu pour effet de mettre à nu les fondations qui se sont retrouvées au-dessus du niveau du sol de la cave resté en terre battue.
Cette excavation et le niveau des fondations ainsi que l’humidité du sol en terre battue étaient parfaitement décelables par les époux X… qui ont visité la villa de mars à septembre 2008 longuement et à plusieurs reprises, d’autant que la maison est située en zone inondable au regard du plan de prévision des risques naturels du 12 septembre 2007 annexé à l’acte de vente.

Sur la responsabilité des consorts Monsieur B…

Les époux X… recherchent subsidiairement la responsabilité de Monsieur B… sur le fondement de l’article 1792 du code civil pour avoir réalisé lui-même les travaux d’excavation qui ont déstabilisé la maison.

L’expert judiciaire a constaté que sur les trois murs périphériques formant la cave, les fondations sont déchaussées avec par endroits des petits éboulis ce qui fragilise la portance de la bâtisse.
Ainsi la déstabilisation des fondations touche à la structure de la maison et il s’agit d’un désordre qui atteint la solidité de l’ouvrage et relève de la garantie décennale du constructeur.

La maison individuelle des époux B… a été construite durant l’année 1991 et Monsieur B… a attesté avoir achevé les travaux de sa villa en date du 15 février 1992 ;
L’expert judiciaire a relevé (page 16 de son rapport) qu’initialement la cave n’était pas prévue et que c’est en cours de construction de la maison, que Monsieur B… a demandé de procéder à l’excavation des terres pour obtenir une cave en terre battue avec hauteur sous plafond convenable, que l’excavation des terres a été effectuée aprés le coulage des fondations sans aucune précaution pour stabiliser celles-ci, et il ajoute (page 17) que la responsabilité du constructeur « Maisons Phénix » n’est pas en cause, mais celle des époux B…, qui ont procédé à l’excavation fragilisant l’assise du bâtiment avec apparition de fissures.

Que Monsieur B… ait réalisé lui-même les travaux d’excavation du sol de la cave en terre battue ou les ait fait réaliser, ils ont été effectués en 1991-1992 à l’époque de la construction.
Monsieur B… ne peut être tenu de la garantie décennale en raison de la prescription de cette action engagée plus de 10 ans après les travaux d’excavation du vide sanitaire.

Les époux X… seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef.

Aucune responsabilité n’étant retenue à l’encontre de Monsieur B…, que ce soit en sa qualité de vendeur ou de constructeur, son appel en garantie à l’encontre de la société Jade Immo est sans objet.

Mesdames B… sollicitent des dommages et intérêts sans préciser en quoi les époux X… auraient fait dégénérer en abus leur droit d’ester en justice, la mauvaise foi, à la supposer avérée, des époux X… étant insuffisante à caractériser un tel abus, leurdemande ne peut dès lors être accueillie.

P A R C E S M O T I F S

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions hormis celles relatives aux infiltrations en provenance de la cave semi-enterrée,
statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute les époux X… de toutes leurs demandes sur le fondement des vices cachés de l’article 1641 du code civil,

Déclare prescrites les demandes des époux X… sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil,

Déclare sans objet l’appel en garantie de Monsieur B… à l’encontre de la société Immo Jade,

Déboute Mesdames B… de leurs demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne les époux X… à payer à Monsieur B… la somme de 2 500 € et à Mesdames B… celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux X… en tous les dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avec application de l’article 699 du code de procédure civile.