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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 11 FEVRIER 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/06455

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JUIN 2012

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-11-1286

APPELANTE :

SARL MAB PLANCHON

représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur B X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Christine MAMELI, avocat au barreau de NARBONNE

ORDONNANCE de CLOTURE du 25 NOVEMBRE 2013

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le LUNDI 16 DECEMBRE 2013 à 14H en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques MALLET, Président, et Madame Chantal RODIER, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur Hervé CHASSERY, Conseiller, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 Août 2013

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon mandat de gérance n° 927 du 12 septembre 2002, Monsieur B X propriétaire de 5 appartements, a donné mandat à la SARL Montpelliéraine d’Administration de Biens, à l’enseigne MAB PLANCHON, de gérer et d’administrer 3 logements parmi lesquels le studio n° 543 au sein de la résidence La Radieuse, XXX à XXX

En octobre 2008, la SARL MAB a donné en location le studio n° 543 à Monsieur Y moyennant un loyer mensuel de 320,14 euros, un dépôt de garantie de 320,14 euros et la caution de Monsieur Z A.

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2011, Monsieur B X a fait assigner la SARL MAB PLANCHON devant le tribunal d’instance de MONTPELLIER sur le fondement des articles 1134 et 1984 et suivants du code civil, et notamment l’article 1992, en lui faisant grief de plusieurs fautes dans l’exécution du mandat, aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 6 987,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2011 et capitalisation de ceux-ci pour une année entière, et de celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il lui reprochait notamment de :

— ne pas avoir réagi quand le locataire s’était montré défaillant à partir du 1^er semestre 2010 dans le paiement des loyers, en perdant ensuite toutes chances de recouvrer les sommes dues après que ce dernier a quitté le sol français,

— ne pas avoir davantage réagi lorsque le locataire ne lui a pas restitué les clefs, suite à son congé donné pour le 30 juin 2010,

— avoir ainsi permis que le logement soit occupé sans droit ni titre pendant 7 mois par des tiers, amis de Monsieur Y,

— de s’être abstenue d’engager les travaux de remise en état du logement bien que disposant des fonds à cette fin à la suite du versement d’une indemnité d’assurance pour le sinistre intervenu.

Il lui faisait également grief d’un défaut de vérification de la solvabilité du locataire et d’un défaut de diligences après les défaillances de celui-ci.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2012, le tribunal d’instance de MONTPELLIER a :

— condamné la SARL MAB PLANCHON à payer à Monsieur B X la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— condamné la SARL MAB PLANCHON à payer à Monsieur B X la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné la SARL MAB PLANCHON aux dépens.

APPEL :

La SARL MAB PLANCHON a relevé appel de ce jugement par déclaration du 20 août 2012.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2013.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 décembre 2012, la SARL MAB PLANCHON, au visa des articles 1147 et 1984 et suivants du code civil, demande à la cour de :

A titre principal, infirmer le jugement dans toutes ses dispositions et débouter Monsieur X de l’ensemble des demandes et prétentions,

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer qu’une condamnation pécuniaire est encourue par elle, réformer le jugement déféré sur le quantum et statuant à nouveau, allouer à Monsieur X la somme de un euro symbolique ;

En toutes hypothèses, condamner Monsieur X au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de le condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 janvier 2013, Monsieur B X, se fondant sur les articles 1992 et 1993 du code civil, et au visa des articles 1134 et 1984 et suivants du code civil, demande à la cour de :

Rejeter comme injustes, mal fondées et injustifiées toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la carence et les manquements fautifs de la SARL MAB PLANCHON à ses obligations résultant du mandat du 12 septembre 2002,

A titre incident,

Le réformer en ce qu’il a condamné la SARL MAB PLANCHON à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnisation,

Déclarer la SARL MAB PLANCHON responsable des dégradations du bien loué, du défaut de paiement et de la perte de loyers,

Dire que la SARL MAB PLANCHON assume seule la charge financière de remise en état du logement,

La condamner à lui payer la somme de 6 987,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2011 et capitalisation de ceux-ci pour une année entière en application de l’article 1154 du code civil,

Débouter la SARL MAB PLANCHON de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Condamner la SARL MAB PLANCHON à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M O T I F S

Sur les fautes dans l’exercice du mandat de gestion :

Aux termes des articles 1191 et 1192 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat, tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a caractérisé certaines des fautes commises par la SARL MAB PLANCHON, concernant le défaut de diligences dans l’accomplissement des démarches tendant à obtenir l’établissement d’un état des lieux de sortie et la récupération du bien vide de tout occupant après le départ du locataire, suite au congé donné.

En effet, si le locataire a finalement réglé les loyers avec retard, il n’a pas remis les clefs au moment de son départ à l’étranger, ce qui a permis l’installation de tiers dans le logement après son départ.

Le laxisme de la SARL MAB PLANCHON qui n’a pas immédiatement réagi pour faire déguerpir les occupants sans droit ni titre et relouer le logement à un nouveau locataire, a généré une perte de loyers pendant plusieurs mois.

Par ailleurs, cette même société s’est abstenue d’en rendre compte à son mandant, de sorte que le propriétaire s’est trouvé privé de la possibilité d’agir lui-même.

L’intimé démontre qu’alors que la SARL MAB PLANCHON était restée en contact par courriels avec le garant qui s’était porté caution, elle n’a pas davantage réagi à son encontre pour recouvrer le montant des loyers, ce garant l’informant ensuite de son départ définitif pour s’installer en Thaïlande.

Si la SARL MAB PLANCHON démontre par les fiches de renseignements qu’elle avait pris des renseignements sur le locataire et la caution, lesdits documents ne démontrent pas la solvabilité de ceux-là, puisque le locataire était étudiant, sa famille étant en Afrique, tandis que la caution n’avait fourni aucun bulletin de salaire, mais seulement un avis d’imposition 2007 pour des revenus annuels de 12 782 euros, soit des revenus qui ne démontraient pas des largesses financières permettant de façon certaine de répondre de son engagement en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers.

Dès lors que le locataire présentait en définitive peu de garantie, le mandataire auquel ce fait pouvait être reproché, aurait dû être davantage vigilant dans le règlement des loyers à la date convenue et prendre ses dispositions pour réaliser un état des lieux et la remise des clefs avant le retour de celui-ci en Afrique.

En définitive, sa légèreté dans le choix du locataire qui présentait peu de garantie et s’était révélé d’emblée mauvais payeur, mais surtout son manque de diligences dans le fait de ne pas avoir provoqué un état des lieux de sortie avec remise des clefs et son laxisme pendant et après le bail, ont eu pour effet de laisser s’installer et se maintenir dans les lieux depuis juin 2010 des occupants sans droit ni titre qui détenaient les clefs.

Y ajoutant, il s’évince des éléments du dossier comme de l’incapacité de la SARL MAB PLANCHON à produire des justificatifs suffisants pour s’exonérer des griefs à son encontre, qu’elle a également manqué à son obligation de rendu compte de la gestion locative, privant le propriétaire d’initiatives.

Le jugement sera dont confirmé sur la responsabilité contractuelle de la SARL MAB PLANCHON et sur le principe de la condamnation.

Sur l’appel incident relatif au quantum des dommages et intérêts alloués.

L’intimé prétend en son appel incident mettre à la charge de son mandataire le coût des travaux qui résulterait de dégradations ainsi que son préjudice locatif total, y compris celui résultant de la durée desdits travaux.

Cependant, la SARL MAB PLANCHON n’a pas manqué sur ce point à son obligation de diligence puisqu’elle a fait réaliser les travaux nécessaires dans des temps raisonnables permettant la relocation en juillet 2011.

Elle démontre, par le constat d’huissier avec photos en pièce 13 et ses pièces 15 à 18, qu’une partie des travaux était la réponse à des actes de vandalisme dans la résidence et à un dégât des eaux qui ont été pris en charge par l’assurance de la copropriété.

Par ailleurs, elle a fait exécuter pour le compte du mandant des travaux d’entretien et de rafraichissement du logement, nécessaires à la relocation, sans qu’il ne soit démontré que lesdits travaux ont été exécutés en réponse à des dégradations locatives.

Des sommes ont été versées par l’assurance et le dépôt de garantie qui n’a pas été restitué au locataire, a été utilisé à bon escient.

Enfin, à la lecture du mandat, le mandataire n’est pas lui-même tenu par une clause de garantie des loyers et dégradations locatives, de sorte que le préjudice du mandant s’analyse nécessairement comme une perte de chance d’une pleine rentabilité locative.

Dès lors, la cour considère que la somme de 3 000 euros allouée par le premier juge réparera justement le préjudice subi par l’intimé.

Le jugement sera donc également confirmé sur le quantum de la condamnation, de sorte qu’il sera confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

Sur les autres demandes :

Au regard de la somme allouée à Monsieur X en première instance qui sera confirmée, celle-ci sera augmentée de celle de 1 000 euros en cause d’appel.

Les demandes de la SARL MAB PLANCHON seront en conséquence en voie de rejet.

La SARL MAB PLANCHON qui succombe supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS,

Vu les articles 1134, 1184, 1191 et 1192 du code civil,

La COUR, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne la SARL Montpelliéraine d’Administration de Biens à l’enseigne MAB PLANCHON à payer à Monsieur B X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SARL Montpelliéraine d’Administration de Biens, à l’enseigne MAB PLANCHON, aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de l’avocat de l’intimé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

CR