R.G : 13/08252

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 09 octobre 2013

RG : 12/04604

XXX

Y

X

C/

M N

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 17 Février 2015

APPELANTS :

M^me F Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

Assistée par M^e André-V SEON, avocat au barreau de LYON

M. D X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

Assisté par M^e André-V SEON, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

M^me R M N

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL VEBER & ASSOCIÉS AVOCATS, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Juin 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Janvier 2015

Date de mise à disposition : 17 Février 2015

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— AB-Jacques BAIZET, président

— U-V W, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier,

A l’audience, U-V W a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par AB-Jacques BAIZET, président, et par Patricia LARIVIERE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame R M N a mis en vente deux appartements situés XXX, à XXX

— lot n°1 de la copropriété, soit un appartement situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 67,73 m2,

— lot n°5, constitué d’un appartement situé au premier étage du bâtiment pour une superficie de 42,94 m2.

Un compromis de vente a été signé le 16 juin 2010 entre madame M N et les consorts Y X en l’étude de Maître H I, notaire à AA AB AC (38440) sous les conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’une autorisation pour effectuer les travaux sur les parties communes.

Un dépôt de garantie d’un montant de 16 000 euros a été versé, lors de la signature de l’acte, par les consorts Y X.

Les consorts Y X ont justifié du dépôt de leur demande de prêt le 13 Juillet 2010.

Ils ont par ailleurs adressé à la Régie Z, syndic de copropriété, le 2 septembre 2010, une demande tendant à la convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire en vue de faire approuver par les copropriétaires de l’ensemble immobilier, les travaux qu’ils entendaient réaliser.

Les documents annexés à cette demande consistaient en plusieurs plans établis par monsieur A, architecte, à qui les consorts Y X ont confié la conception, outre la réalisation de leur projet d’aménagement et de rénovation.

Dans un courrier adressé le 4 août 2010, les acquéreurs informaient le notaire qu’ils entendaient solliciter l’accord de la copropriété non seulement pour pratiquer l’ouverture d’une trémie entre les deux étages en vue de la pose d’un escalier mais également pour pratiquer une ouverture sur le toit en vue de la pose d’une verrière.

A l’occasion de ce courriel, ils précisaient s’être rendu compte qu’il manquait un compteur d’électricité et souhaitaient avoir des informations sur la manière dont ils pouvaient se raccorder au réseau EDF.

Ils précisaient également avoir constaté qu’un arbre poussait au faîte du mur arrière, plongeant ses racines dans ledit mur, et qu’ils avaient contacté un spécialiste de l’Université Paris Diderot en matière de plantations, pour obtenir des éclaircissements sur les travaux à entreprendre pour le désolidariser du mur.

Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire qui s’est tenue le 28 septembre 2010, la résolution tendant à autoriser les consorts Y X à procéder à leurs travaux a été adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

S’agissant du défaut d’entretien de l’arbre, il a été précisé lors de cette Assemblée que la SACVL avait été informée de cette situation, puisque l’arbre provenait de la copropriété voisine et qu’une mise en demeure lui avait été adressée afin de faire procéder à l’abattage de cet arbre.

L’ensemble des conditions suspensives étant levées, les parties ont été convoquées en l’étude de Maître RUIZ, notaire, le 21 octobre 2010 à 9 heures. Les consorts Y X ne se sont pas présentées à ce rendez-vous de signature.

Par lettre recommandée du 2 novembre 2010, la BOURSE DE L’IMMOBILIER a interpellé les consorts Y X pour connaître les raisons qui s’opposaient à la réitération de la vente.

Ces derniers ont répondu par l’intermédiaire de leur notaire, le 2 novembre 2010 que compte tenu des surcoûts engendrés par les travaux liés à la dépose de l’arbre poussant contre le mur Nord de la propriété et de la présence constatée d’infiltrations importantes, ils n’entendaient pas donner suite à leur acquisition.

Par exploit d’huissier du 7 janvier 2011, les consorts Y X ont saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de LYON aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé notamment de se prononcer sur le caractère caché des dégradations affectant les biens dont ils allaient faire l’acquisition.

Par ordonnance du 1^er février 2011, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de LYON a désigné Monsieur B C en qualité d’expert. L’expert a déposé son rapport le 10 juin 2011.

Aux termes du rapport déposé le 10 juin 2011, l’expert a confirmé que le bâtiment, au vu de son état général, était inhabitable en l’état, et qu’il l’était déjà depuis 1994, soit en définitive depuis plus de 20 ans.

Par acte du 30 mars 2012, les consorts Y X ont saisi le tribunal de grande instance de LYON aux fins de:

— dire que les désordres relevés constituent des vices cachés,

— dire inopposable la clause de non-garantie insérée au compromis, retenant la mauvaise foi et le défaut d’information de la venderesse quant au bien vendu,

— prononcer la résolution judiciaire du compromis signé le 16 juin 2010,

— condamner madame M N à restituer le dépôt de garantie de 16 000 euros majoré des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamner à leur payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices subis, outre celle de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise,

Par jugement du 9 octobre 2013, le tribunal de grande instance de LYON a débouté les consorts Y X de l’intégralité de leurs demandes, les a condamné à payer à Madame M N la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, a ordonné la restitution par le notaire séquestre à Madame Y et Monsieur X de la somme de 6 000 euros constituant la différence entre leur dépôt de garantie de 16 000 euros et la clause pénale à laquelle ils sont condamnés de 10 000 euros, a condamné Madame Y et Monsieur X au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise.

Madame Y et Monsieur X ont interjeté appel et reprennent devant la cour les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Ils font valoir :

— que l’expertise établit l’existence de vices cachés concernant notamment l’état de décrépitude de la façade arrière détériorée par la pousse des arbres, ce que ne pouvait ignorer la venderesse puisque les problèmes des arbres étaient évoqués dans un procès-verbal du 28 septembre 2010,

— que s’ils ont pu se convaincre de la présence des arbres par la fenêtre du premier étage, seul l’accès à la propriété voisine lors de l’expertise a permis de constater que les racines de l’arbre étaient implantées dans le mur arrière et que cet enracinement était à l’origine des désordres affectant le mur pour le coût estimé par l’expert de 11960 euros,

— que concernant les infiltrations dans les pièces de vie, ils ignoraient qu’elles avaient pour cause l’état du mur de soutènement extérieur apprécié par l’expert après sondage destructif intérieur du mur et mesures prises à l’humiditest avec un coût de reprise de 6697,60 euros et de 2822,56 euros.

— que la venderesse ne peut s’exonérer de sa responsabilité pour vices cachés en invoquant le fait que la maison ait été longtemps inhabitée et serait vétuste alors que deux constats réalisés en 1998 et 2001 mentionnaient déjà la présence d’infiltrations ainsi que l’humidité du mur,

— que la condamnation des fenêtres en façade sud et le blocage d’une persienne leur ont été dissimulés lors des visites bien que connues de la venderesse,

— que s’ils ont pu constater la présence d’un tableau électrique, ils ne pouvaient imaginer que le compteur était manquant,

— que l’ensemble des désordres allégués ont été constatés par l’expert et constituent des vices cachés dont Madame M N ne peut s’exonérer en raison de son manquement au devoir d’information quant à l’état du bien vendu et de sa mauvaise foi, justifiant la résolution judiciaire du compromis avec restitution du dépôt de garantie et indemnisation des préjudices subis.

Madame M N demande à la cour de :

— In Iimine litis, débouter O F Y et monsieur D X de leur appel comme irrecevable,

— subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Y X de l’ensemble de leurs demandes mais de la réformer en ce qu’il a limité le montant de la clause pénale,

— condamner solidairement O Maure Y et monsieur D X à payer à madame M N la somme de 16 000 euros correspondant au montant de la clause pénale telle que prévue dans le compromis de vente du 16 juin 2010, outre la somme de 5 000 euros à titre d’indemnités en réparation de ses préjudices toutes causes confondues,

— confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à madame M N la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner solidairement O Maure Y et monsieur D X à payer à madame M N la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame M N fait valoir, avant toute défense au fond, l’irrecevabilité de l’appel faute de conclusions des appelants tendant, dans les motifs ou le dispositif, à la réformation ou à la confirmation du jugement.

Elle soutient :

— qu’aucun vice caché n’affecte la vente, les désordres invoqués étant apparents au moment de la vente ainsi que l’a constaté l’expert, s’agissant de l’achat d’un bien vétuste avec un projet de rénovation conséquent,

— que les consorts Y X connaissaient parfaitement l’état de vétusté des lots qu’ils entendaient acquérir, ayant eu à diverses reprises l’occasion de se rendre sur place, assistés de leur architecte,

— que s’agissant du mur arrière, les acquéreurs ont pu vérifier que ce mur était endommagé et qu’un arbre poussait, ses racines étant visibles depuis le 1^er étage ainsi qu’ils en ont fait part à leur notaire en indiquant avoir consulté un spécialiste des arbres,

— qu’ils savaient notamment que ce point concernait la SACVL, propriétaire de l’immeuble voisin, puisque le procès verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2010, convoquée exprès pour permettre aux consorts Y X de solliciter l’autorisation des copropriétaires de faire réaliser leurs travaux, en faisait état,

— que l’expert judiciaire a ainsi retenu en page 18 de son rapport :

« Compte tenu de l’état de la maison, inhabitable en l’état, les consorts Y X auraient dû s’attacher les conseils d’un professionnel avant la signature du compromis de vente, ou mettre une clause suspensive en attente de la visite de la façade arrière depuis la cour voisine (…). L’état de la verrière, de l’arase, du chéneau, de l’eau pluviale et la pousse des arbres étalent visibles depuis la fenêtre de l’étage. Cela aurait du alerter les consorts Y X »,

— que l’expert a par ailleurs confirmé que le mur constituait une partie commune mitoyenne de sorte que les travaux de reprise du mur, après enlèvement des arbres incombaient à la SACVL et au syndicat des copropriétaires du XXX, travaux réalisés en octobre 2012 n’ayant occasionné aucun surcoût pour les acquéreurs,

— que concernant la présence d’infiltrations dans les pièces de vie, l’expert a établi que ces désordres étaient visibles par les parties au moment de la vente alors que le coût de réparation limité à 2822 euros ne pouvait dissuader les consorts Y X d’acquérir les lots,

— que l’absence de compteur électrique et la condamnation de la fermeture de fenêtres de façade était également visible lors des visites,

— qu’aucun vice caché ni défaut d’information n’étant caractérisé à l’encontre de la de la venderesse, Madame M N est bien fondée à se voir attribuer, à titre d’indemnités, la clause pénale prévue dans l’acte sans qu’il y ait lieu à diminution ainsi qu’une indemnité de 5000 euros correspondant à la juste indemnisation de ses préjudices tant moral (elle est âgée, dans une situation précaire) et financier (elle était pressée de vendre) résultant de la mauvaise foi des acquéreurs avec lesquels elle a contracté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 954 du code de procédure civile, Madame Y et Monsieur X ont récapitulé les prétentions dont ils saisissent la cour sous forme de dispositif de leurs dernières conclusions, à savoir :

Dire que les désordres relevés par les requérants constituent des vices cachés,

Dire inopposable la clause de non garantie insérée au compromis, retenant la mauvaise foi et le défaut d’information de la venderesse quant au bien vendu,

Vu les articles 1134, 1184, 1641 et suivants du Code Civil,

Prononcer la résolution judiciaire du compromis signé le 16 juin 2010.

Condamner Madame M N à restituer le dépôt de garantie de 16.000 euros majoré des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance.

Débouter Madame J de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

La condamner à payer aux requérants la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices subis, outre la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame J en tous les dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise', d’où se déduit leur demande d’infirmation du jugement.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les dispositions de l’article 1643 écartent ainsi la possibilité de prévoir une clause de non garantie dans l’hypothèse où le vice était connu par le vendeur.

Le compromis de vente des deux lots de copropriété au prix de 320000 euros stipule que la vente des biens a lieu en l’état sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment de l’état des bâtiments, du sol, de vices cachés, de vétusté.

Il est établi par les constatations de l’expert judiciaire que l’immeuble sous le statut de la copropriété avait une toiture et des peintures de façades refaites récemment mais présentait visiblement dans l’intérieur des locaux un état de vétusté obligeant à refaire entièrement les aménagements et embellissements intérieurs avec effondrement des plafonds en certains endroits, électricité, isolation et chauffage à reprendre en totalité, sanitaires à changer.

Madame Y et Monsieur X ne contestent pas que les deux appartements étaient inhabitables en l’état et l’étaient déjà depuis 1994 ce qu’a constaté l’expert.

L’absence de compteur électrique était visible lors de la visite des lieux avant signature du compromis alors que Madame Y et Monsieur X avaient pu constater que le tableau électrique et les fils étaient arrachés avec la présence d’un compteur au rez de chaussée sans compteur visible dans le lot distinct acquis à l’étage et devaient en toute hypothèse reprendre entièrement l’électricité des deux lots pour la remettre aux normes.

L’expert a également relevé que le blocage des fenêtres de l’une des façades ainsi que d’une fenêtre en façade sud étaient décelables par simple essai lors des visites avant la signature du compromis de vente.

Il n’existe donc pas de vices cachés concernant l’absence de compteur électrique et les fenêtres.

Selon les constatations de l’expert, la façade arrière présente un aspect décrépi avec des racines d’arbres ayant détérioré le mur mitoyen arasé servant de support à l’étage des lots M N et à la verrière éclairant l’appartement vendu au rez de chaussée. Une jardinière plus récente a été mise en place contre ce mur pignon mitoyen ce qui occasionne l’humidité constatées sur ce mur et les infiltrations visibles à l’intérieur des locaux M N. Un ancien chéneau de la verrière vétuste est détérioré et est à l’origine des infiltrations visibles à l’intérieur de l’appartement M N. Le réseau d’évacuation des eaux de ruissellement situé en parties communes n’assure pas le hors d’eau en cas de fortes pluies et est à l’origine de la venue d’eau dans l’appartement du rez de chaussée en angle sud ouest de la pièce.

S’agissant de la présence de racines déformant le mur à l’origine d’infiltrations dans les pièces de vie contre le mur mitoyen, l’expert constate que le mur intérieur ne présente aucune trace de faiblesse de structure ou détérioration visibles par le venderesse. Il souligne qu’en regardant par la fenêtre du premier étage, étaient visibles la pousse des arbres, la vétusté de la verrière, de l’arase, du cheneau mais que le mur n’était pas accessible sans visite par la copropriété voisine difficilement accessible.

Il est ainsi établi que l’état de détérioration de ce mur mitoyen comme cause des désordres n’était pas décelable pour Madame M N, laquelle n’avait été alertée que des démarches de la copropriété pour faire couper les arbres et ne pouvait avoir conscience de la gravité des désordres et de leur caractère évolutif alors que les travaux de reprise du mur mitoyen après enlèvement des arbres incombent à la SACVL et à la copropriété XXX et non à la venderesse ou à ses acquéreurs.

Les traces d’infiltrations étaient apparentes depuis l’intérieur de l’appartement du rez de chaussée ainsi que les traces de rouille sur la descente d’eaux pluviales et le cheneau détérioré. La source d’humidité provenant de la jardinière posée sans étanchéité n’était pas visible sans visite par la copropriété voisine. Le coût de la remise en état de 2152,80 euros incombe à la SACVL.

Concernant les infiltrations constatées par les acquéreurs après la signature du compromis suite à de fortes pluies, le désordre n’est que peu visible à l’intérieur par la simple présence d’un plâtre boursouflé selon l’expert alors que la cause des infiltrations résultant notamment du manque de nettoyage du réseau d’évacuation d’eaux pluviales situé dans les parties communes n’était pas décelable par un profane pour n’avoir été découverts qu’après sondage destructif et usage de mesures d’humidité par un spécialiste. Le coût de la remise en état est de 2822,56 euros.

Madame M N doit être considérée comme une venderesse profane en matière de bâtiment et d’immobilier puisqu’il est seulement allégué sans l’établir que son frère l’assistait avec des compétences en cette matière.

Madame Y et Monsieur X ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe de vices graves connus et dissimulés par la venderesse profane Madame M N laquelle n’avait pas connaissance de la cause des désordres résultant de la poussée des arbres et des infiltrations et n’avait pu avoir conscience ni de leur gravité ni de leurs conséquences.

En outre, le coût limité de reprise des désordres d’infiltrations chiffré par l’expert permet de retenir que les acquéreurs achetant une maison vétuste pour engager des travaux de rénovation complète n’auraient pas été détournés de leur achat par la nécessité d’engager de tels travaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes.

Le dépôt de garantie fixé à 16 000 euros soit 5% du prix ne présente pas un caractère manifestement excessif justifiant la réduction de cette clause pénale. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Madame Y et Monsieur X aux torts desquels est prononcée la résolution de la vente seront condamnés in solidum à payer à madame M N la somme de 16000 euros correspondant au montant de la clause pénale avec restitution de cette somme par le notaire séquestre.

Madame M N ne prouve pas l’existence d’un préjudice non compensé par la clause pénale. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Madame M N de sa demande de dommages et intérêts.

Madame Y et Monsieur X, qui succombent, supportent les dépens de première instance et d’appel ainsi qu’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Constate que la cour est saisie de l’appel de Madame Y et Monsieur X tendant à la réformation du jugement,

Réforme partiellement le jugement,

Prononce la résolution de la vente aux torts de Madame Y et Monsieur X,

Condamne in solidum Madame Y et Monsieur X à payer à madame M N la somme de 16000 euros correspondant au montant de la clause pénale et ordonne la restitution de cette somme par le notaire séquestre,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Condamne Madame Y et Monsieur X à payer à madame M N la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel,

Rejette la demande présentée par les appelants sur le même fondement,

Condamne Madame Y et Monsieur X aux dépens de première instance incluant les frais d’expertise et aux dépens d’appel, ces derniers recouvrés par la société VEBER associés sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT