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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 27 MAI 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/02460

Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 MARS 2013

TRIBUNAL D’INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 11-12-453

APPELANT :

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Cédric CAUDRELIER, avocat substituant M^e Bruno SIAU, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2013/5451 du 22/05/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame D E veuve X

agissant en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit

de Madame E G-H décédée le XXX et assistée de Madame MAGADOUX Odile, curatrice, désignée par Jugement du Juge des Tutelles de NARBONNE le 8 Janvier2013 qui l’a placée sous curatelle renforcée

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 MARS 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MERCREDI 9 AVRIL 2014 à 14 Heures, en audience publique, Madame Chantal RODIER, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Madame B C, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : G-B COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par G-B COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1^er novembre 2008, intitulé « contrat de location », Madame D E veuve X consentait à M. Z Y le droit d’occuper à titre gratuit un immeuble situé à Narbonne, domaine de Bagatelle.

Par acte d’huissier en date du 2 décembre 2011, Mesdames D E et G-H E ont fait assigner Z Y devant le tribunal de grande instance de Narbonne pour faire prononcer la nullité de cette convention du 1^er novembre 2008, et subsidiairement, pour faire constater sa résiliation.

G-H E est décédée le XXX et sa s’ur, Madame D E, a poursuivi seule la procédure, tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de la défunte.

Par ordonnance en date du 28 juin 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Narbonne s’est déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance de Narbonne.

Par jugement en date du 8 mars 2013, auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions antérieures des parties, le tribunal d’instance de Narbonne a :

Rejeté les demandes de Madame D E tendant à voir annuler la convention du 1^er novembre 2008 ou à la voir déclarer inopposable,

Dit que cette convention n’est pas un contrat de bail mais un prêt à usage,

Constaté que M. Z Y est occupant sans droit ni titre d’un appartement, du garage et du terrain situés domaine de Bagatelle à Narbonne depuis le 1^er novembre 2011,

Condamné M. Z Y à libérer les lieux, sous astreinte de 50 € par jour de retard qui courra à l’issue du délai d’un mois suivant la date à laquelle la présente décision lui aura été signifiée,

Condamné M. Z Y à payer à Madame D E la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamné aux entiers dépens.

APPEL

Monsieur Z Y a relevé appel par déclaration du 29 mars 2013,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2013.

*****

Dans ses dernières conclusions en date du 3 juillet 2013, Monsieur Z Y demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la convention était un prêt à usage et qu’il était occupant sans droit ni titre depuis le 1^er novembre 2011,

Et de :

Dire que cette convention constitue bien un contrat de bail soumis à loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation,

Constater qu’il occupe le domaine de Bagatelle en vertu d’un contrat de bail conclu le 1^er novembre 2008, avec une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, et que ce contrat a été reconduit tacitement pour une durée de trois ans, en l’absence de congé donné par la bailleresse,

Infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirmer le jugement déféré pour le surplus, notamment en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la convention le 1^er novembre 2008,

Condamner Madame D E au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

*****

Dans ses dernières conclusions en date du 29 juillet 2013, Madame D E demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a qualifié le contrat de prêt à usage,

Subsidiairement,

Prononcer sa nullité pour défaut de consentement ou pour absence de loyer,

En tout cas,

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que Monsieur Z Y occupe le domaine de Bagatelle sans droit ni titre, qu’il a réalisé des destructions et des travaux sans autorisation préalable,

Infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’une indemnité de jouissance ou d’occupation, et de condamner de ce chef, l’appelant au paiement d’une indemnité d’un montant de 1 500 € par mois à compter mois de novembre 2011 et jusqu’à la parfaite libération des lieux,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’appelant à libérer les lieux sous astreinte, à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du jugement, et de porter le montant de l’astreinte à 500 € par jour de retard,

Dire qu’elle pourra poursuivre l’expulsion de l’appelant et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin,

Condamner l’appelant au paiement de la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*****

SUR CE :

Pour dire que le contrat signé le 1^er novembre 2008 n’est pas un bail à usage d’habitation mais doit s’analyser en un prêt à usage, le premier juge a justement retenu l’absence de loyer et donc de prix, ainsi que l’absence de toute autre contrepartie, et notamment le défaut d’une quelconque mention expresse d’obligation mise à la charge du preneur de réaliser des travaux dans l’appartement.

L’appelant tente de combattre cette motivation en faisant valoir les éléments suivants :

il est constant que le caractère gratuit d’une convention de mise à disposition disparaît si le préteur bénéficie d’une contrepartie, y compris en nature ;

il existait bien entre les parties, lors de la signature du contrat, un accord sur la réalisation, par le preneur, de travaux de remise l’état de l’appartement, en contrepartie de la mise à disposition ;

il prouve, par ses pièces 22, 23 et 24 qu’il a réglé des factures afférentes au logement (électricité, assurance habitation, téléphone) ;

il établit la réalité de travaux de réfection de l’appartement et du domaine (garage, extérieurs, assainissement) par :un prêt de 8 000 € souscrit pour y procéder,

de nombreuses factures en pièce 25,

plusieurs attestations en pièces 8 à 13,

des photographies en pièce 2, montrant l’état de délabrement du logement lors de son entrée dans les lieux,

un rapport du service des Eaux et Assainissements du grand Narbonne et un contrôle diagnostic, produits en pièces 3 et 4, démontrant l’état d’insalubrité de l’appartement au sens de la loi de 1989, pour être dépourvu de tout système d’assainissement ;

tous les travaux qu’il a effectués incombaient au propriétaire, lequel n’a rien fait malgré un courrier du maire de Narbonne en date du 22 décembre 2011, produit en pièce 7 ;

le 2 décembre 2011, il a fait dresser un constat des lieux, versé aux débats en pièce 6, qui prouve l’existence de nombreux désordres de l’appartement, consistant notamment en des infiltrations d’humidité dans une chambre (avec cloquage et désagrégation du plafond), dans le plafond de la salle de bains ainsi qu’une absence de plafonds laissant la toiture apparente, des faux plafonds effondrés et des débris de toiture tombant sur une bâche de protection, un évier de cuisine dépourvu d’écoulement, l’affaissement et le très mauvais état de la toiture ;

par ailleurs, il s’évince du rapport d’expertise, produit par l’intimée (pièce adverse 9) et établi dans le cadre d’une instance administrative, que l’ensemble bâti du domaine est dans un état de complet délabrement, que l’appartement est insalubre ;

enfin, un rapport de la direction générale des services techniques, en date du 14 mars 2012, révèle que, pour rendre des lieux habitables, le locataire a dû réaliser certains travaux : électricité, chauffage, alimentation d’eau, plomberie, isolation.

Il considère en conséquence, qu’à raison cet état d’insalubrité, la bailleresse est malvenue de lui reprocher d’avoir effectué ces travaux sans son autorisation.

Cependant, l’intimée fait valoir au contraire que :

lors de la conclusion du contrat, M. Y désirait seulement l’autorisation de laisser ses chevaux sur le domaine et c’est ce dont il était uniquement convenu ;

la convention stipule exclusivement une occupation à titre gratuit, ne prévoit pas des travaux à la charge du preneur en contrepartie de cette occupation, le preneur n’ayant pas sollicité son accord préalablement aux travaux qu’il invoque ;

l’appelant ne justifie d’ailleurs pas des travaux qu’il invoque, faute de produire des photographies de ces travaux, les témoins étant pas suffisamment précis sur leur nature exacte, et les prétendus travaux n’ayant en toute hypothèse pas une valeur suffisante pour constituer un loyer ;

ces travaux relèvent davantage de la destruction du bien ;

s’il était admis que ces travaux puissent en partie valoriser l’immeuble, ceux-ci se réduisent à l’usage personnalisé des lieux par l’occupant ;

les travaux invoqués n’ont pas la consistance de ceux visés dans la décision dont se prévaut l’appelant, alors que l’immeuble était vétuste. En effet, un arrêté de péril imminent a été délivré en 2012 malgré l’exécution desdits travaux, ce qui démontre leur inutilité, et en définitive le fait qu’ils n’apportent rien à la propriétaire.

Or, la cour constate que le contrat ne stipule en effet pas de contrepartie et, alors même que l’imprimé utilisé par les parties prévoit cette hypothèse, il ne prévoit notamment aucune exécution de travaux par le preneur, alors que l’état du délabrement du bâtiment imposait des travaux particulièrement importants, hors de proportion avec le montant d’un loyer, si celui-ci avait dû faire l’objet d’un bail d’habitation.

Dès lors, la mise à disposition des lieux ne s’entend pas comme une location en vue d’une habitation, mais du simple usage du domaine et notamment de son terrain.

L’état de délabrement du bâtiment n’a d’ailleurs été dénoncé que deux années après la signature du contrat et l’entrée dans les lieux, ce qui démontre de plus fort que l’occupation consentie ne concernait pas l’habitation du logement.

L’appelant ne justifie pas d’avoir obtenu une autorisation pour refaire le logement, alors qu’il résulte de sa pièce n°3, à savoir sa lettre en date du 9 novembre 2010, « qu’en échange de la location, nous devions, avec ma compagne, entretenir les terrains », le contenu de cette lettre confortant la prétention de l’intimée selon laquelle l’appelant devait seulement utiliser les lieux pour y loger ses chevaux et non pour occuper l’appartement, lequel était totalement hors d’état d’usage.

En outre, l’appelant ne produit pas de photographies des travaux qu’il invoque, les factures de matériaux étant insuffisantes, ces matériaux ayant pu être utilisés dans d’autres lieux, les témoignages n’étant pas davantage précis sur la consistance des prétendus travaux réalisés.

En toute hypothèse, à supposer que certains travaux aient été réalisés, ils ne sauraient constituer pour l’intimée une contrepartie valorisant l’immeuble, puisqu’ils ont été effectués sans son accord, sur un immeuble particulièrement vétuste et non susceptible de réparations courantes, le bâtiment dont s’agit étant voué à la destruction, ce que confirme l’arrêté de péril imminent le concernant.

Par ces motifs partiellement ajoutés, le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a qualifié le contrat de prêt à usage, constaté que ce contrat avait pris fin à la date du 1^er novembre 2011, faute de rencontre de la volonté des parties pour le renouveler à l’échéance, et condamné sous astreinte l’occupant à quitter les lieux.

Eu égard à la résistance de l’appelant, la cour fera droit pour partie à l’appel incident en élevant à la somme de 150 € le montant journalier de l’astreinte, qui courra un mois après la signification du présent arrêt, pendant une durée de deux mois après laquelle il sera à nouveau statué.

En revanche, la demande incidente relative à la fixation d’une indemnité d’occupation sera en voie de rejet, en l’état d’un prêt consenti à titre gratuit et ne visant en réalité que l’occupation des terrains par des chevaux, le logement étant en lui-même impropre à une occupation à usage d’habitation, et l’intimée ne produisant aucun élément pour établir l’existence d’un préjudice.

Sur les autres demandes :

Le jugement sera confirmé sur les frais irrépétibles et les dépens.

Succombant dans son appel, Monsieur Z Y en supportera aussi les dépens, ainsi qu’une une somme complémentaire de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel de l’intimée, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu les dispositions de l’article 1709 du code civil et les pièces versées au débat,

La COUR, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en celle relative au montant journalier de l’astreinte,

Statuant à nouveau de ce chef infirmé, en faisant droit pour partie à l’appel incident :

Élève à la somme de 150 € le montant de l’astreinte journalière provisoire, commençant à courir passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pendant une durée de deux mois après laquelle il sera à nouveau statué,

Et y ajoutant,

Condamne M. Z Y à payer à Madame D E veuve X la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne M. Z Y aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

CR