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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/03284

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 12 AVRIL 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE
PERPIGNAN

N° RG 13/03979

APPELANTS :

Monsieur X Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL
LEXAVOUE MONTPELLIER
GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de
MONTPELLIER

Madame Z A épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL
LEXAVOUE MONTPELLIER
GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de
MONTPELLIER

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL
LEXAVOUE MONTPELLIER
GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de
MONTPELLIER

Madame C Y

La Nagasse

XXX

représenté par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL
LEXAVOUE MONTPELLIER
GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de
MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur D E

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

représenté par M^e SAGARD de la SCP SAGARD,
CODERCH-HERRE et associés, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

M^e F G de la SCP G,
AUCHE – AVOCATS
ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 septembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 SEPTEMBRE 2016, en audience publique, Monsieur H ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de
Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET,
Conseiller

Madame I J, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats :

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE,
Président de chambre, et par Monsieur Dominique SANTONJA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Perpignan en date du 12/04/16 qui a dit que l’immeuble objet de la vente consentie par les consorts
Y à monsieur
E par acte en date du 11/12/09 est affecté d’un vice caché le rendant impropre à sa destination ; écarté la clause de non-garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente ; condamné solidairement les consorts
Y à payer à monsieur
E la somme de 211.334,07 euros en déduction du prix de vente versé et correspondant aux travaux nécessaires pour la remise en état des lieux ; condamné les mêmes à payer une somme de 250 euros par mois à compter du 11/0/10 jusqu’à la date effective de la restitution par les consorts Y de la part du prix de vente mise à leur charge et ce au titre du préjudice de jouissance outre celle de 10.000 euros pour résistance abusive et ce avec exécution provisoire ;

Vu l’appel de cette décision en date du 25/04/16 par les consorts Y ;

Vu l’ordonnance en date du 13/07/16 qui a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire après consignation des sommes dues et fixé l’affaire par priorité ;

Vu les écritures des consorts Y en date du 2/08/16 par lesquelles ils demandent à la cour de dire que le bien n’était as affecté d’un vice caché ; subsidiairement de dire que la clause de non garantie insérée dans l’acte doit produire ses effets en raison de leur bonne foi ; plus subsidiairement de dire inapplicable à l’instance l’abrogation de la phrase de l’article 1644 du code civil renvoyant à une expertise ; dire infondée la demande d’indemnisation ; dire fondée l’évaluation faite par l’expert SOUBRIES ; plus subsidiairement prononcer la nullité de la vente pour erreur sur la chose ; rejeter toutes autres demandes ;

Vu les écritures de Monsieur E en date du 9/06/16 par lesquelles il demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bien vendu est affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination, écarté la clause limitative de garantie insérée dans l’acte, écarté l’avis de l’expert judiciaire et retenu que la seule solution technique est la démolition intégrale et la reconstruction intégrale de l’ouvrage ; condamné les consorts Y à lui payer la somme de 26.680,45 euros au titre des travaux d’étanchéité du mur du vide sanitaire ; celle de 15.453,57 euros au titre des travaux de remise en état des peintures du local de rez de chaussée ; celle de 250 euros par mois au titre du préjudice de jouissance ; de condamner aussi les consorts Y à lui payer la somme de 221.578,01 euros au titre du coût des travaux de démolition reconstruction ; à défaut celle de 104.833,06 euros allouée par la cour d’appel par arrêt en date du 18/12/01 ; prononcer l’indexation sur l’indice BT
O1 ; dire que le drain entre la terrasse et le mur de façade est nécessaire pour assurer la cessation de l’humidité des pièces du rez de chaussée et à leur payer la somme de 13.655,43 euros au titre de la réalisation de ce drain ; celle de 63.341,90 euros au titre des travaux de stabilisation du talus en schiste ; celle de 100 euros par mois depuis le 1/0/10 et jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise de désordre au titre du préjudice de jouissance ; celle de 20.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ; celle de 15.000 euros sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts Y ont fait construire une maison suivant permis en date du 9/07/96 ; par acte en date du 11/12/09 ils ont vendu cette maison à Monsieur E pour le prix de 530.000 euros ; l’acte mentionnait que la déclaration d’achèvement des travaux était en date du 12/06/97 ; qu’une clause de non garantie était prévue ; la déclaration des vendeurs selon laquelle aucune construction , au sens de l’article 1792 du code civil, n’a été entreprise sur l’immeuble depuis un délai de 10 ans précédant la vente ; qu’aucun certificat de conformité n’a été obtenu mais que les constructions sont

conformes au permis de construire ;

Au mois de janvier 2010 Monsieur E constate l’apparition de très importantes traces d’humidité dans l’une des pièces habitables du rez de chaussée, située sous la terrasse en bord de roche, dont les tapisseries et les peintures avaient, selon lui, été refaites quelques jours avant la vente ;
il indique qu’il s’est rendu compte que l’eau s’infiltrait à travers la terrasse et dans les murs de la partie enterrée de la maison ; il s’est aussi aperçu que certaines poutrelles maçonnées composant la terrasse n’avaient aucun appui sur un ouvrage maçonné et ne reposaient sur ce rien, ce qui compromettait la solidité du bâtiment ; il a fait dresser un constat par M° CHABAUD, le 11/01/10 qui a confirmé la présence de ces infiltrations et la non conformité affectant les poutrelles ; il a aussi demandé l’avis de Monsieur K qui a précisé que les infiltrations étaient causées notamment par un défaut d’étanchéité et une insuffisance de la pente de la terrasse ainsi que par l’insuffisance du réseau d’évacuation des eaux pluviales ; que certaines poutrelles n’avaient aucun point d’appui ce qui compromettait la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes ; que le bâtiment n’était pas conforme aux prescriptions du permis de construire, à divers DTU et aux normes parasismiques ;

Le président du Tribunal de Grande Instance de Perpignan a rejeté la demande d’expertise formée par Monsieur E, par ordonnance en date du 14/10/10 en référé ; sur appel cette mesure a été ordonnée et l’expert a déposé son rapport le 8/08/13 ;

L’expert indique :

— que le vide sanitaire situé en grande partie sous la terrasse arrière d’une hauteur de 2.40 m peut être visité par deux portes extérieures ; que des traces d’infiltrations sont visibles en sous face du plancher de la terrasse ; que quelques poutrelles composant le plancher ne prennent pas appui sur le mur ;

— qu’il existe des traces d’humidité et de moisissures dans les pièces situées à coté du garage car le système de drain et dallage de la terrasse a été remplacé par la réalisation d’une terrasse en poutrelles ourdis ce qui a créé un vide sanitaire entre la roche et les murs du rez de chaussée ;

— que pour les règles parasismiques la construction est conforme aux normes ;

— que les pièces du rez de chaussée ne peuvent pas être habitées mais qu’elles peuvent être utilisées en atelier, réserves, douche comme mentionné au permis de construire, que des travaux d’étanchéité du mur du vide sanitaire et de réalisation de la cunette de récupération des eaux doivent être réalisés afin d’utiliser ces pièces suivant leur destination initiale étant précisé que l’une des pièces du rez de chaussée a été présentée comme chambre par Monsieur E ;

— que Monsieur Y savait que la terrasse et le mur de clôture présentaient des défauts de construction ;

— que les ouvrages litigieux(murs de clôture et terrasse) ne présentent pas de désordres;
qu’il n’y a pas de fissures sur le carrelage de la terrasse ni sur le mur de clôture ;

— que Monsieur Y avait connaissance des infiltrations sur les murs du vide sanitaire puisqu’il indique dans un courrier en date du 3/06/10 à Monsieur E que l’infiltration existait lors de la vente et qu’elle ne pouvait pas passer

inaperçue ;

— que les traces d’humidité et le développement des moisissures ont été constatés par huissier les 10 et 16/01/10 soit un mois après l’entrée dans les lieux de Monsieur E ;

Les consorts Y font soutenir le caractère apparent des défauts et précise que le caractère caché est contredit par la brièveté des délais entre la vente et leur apparition ;
que le constat de l’huissier démontre ce caractère apparent ; que les lieux étaient parfaitement accessibles ;

La cour rappellera qu’il résulte des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil que le vendeur est tenu de la garantie en raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connu ; le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; une clause d’exclusion de garantie n’est pas opposable au vendeur de mauvaise foi et notamment lorsque le vendeur avait connaissance de ce vice ; le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

La cour rappellera aussi que les vices dont se plaint Monsieur E consiste dans des traces de moisissures et d’humidité dans les pièces situées à coté du garage dont la cause réside dans le fait que le système d’étanchéité avec drain a été remplacé par la réalisation d’une terrasse en poutrelles ourdis ce qui a créé un vide sanitaire entre la roche et les murs du rez de chaussée et en des poutrelles ourdis qui ne prennent pas appui sur le mur ;

La cour rappellera qu’il n’est pas contesté et n’est pas contestable que l’ensemble de ces constructions date d’avant la vente puisque concomitante à la construction même de la maison ;

La cour rappellera aussi qu’il n’est non contesté ni contestable que le vide sanitaire créé par la construction de la terrasse à une hauteur de 2.40 m et est accessible depuis l’extérieur de la construction par deux portes situées de part et d’autre de celle-ci;

La cour dira encore qu’il résulte clairement du rapport d’expertise que l’expert a pu accéder sans aucune difficulté à ce vide sanitaire en empruntant les deux portes ; qu’il ne fait pas mention de difficulté pour se mouvoir à l’intérieur en raison soit de l’étroitesse de l’espace existant entre le mur et le rocher soit en raison de la faible hauteur existant entre le sol et le dessous de la terrasse ; qu’il ne mentionne pas de difficultés particulières pour faire ses constatations et indique : ' des traces d’infiltration sont visibles en sous face du plancher de la terrasse. Nous avons constaté que quelques poutrelles ourdis composant le plancher de la terrasse ne prennent pas appui sur le mur.' ;

Les constatations de l’expert SOURRIBES, parfaitement contradictoires, en sont pas remises en cause par les parties de ces chefs ;

La cour constate aussi que l’huissier de justice, requis par Monsieur E, dès le mois de janvier 2010, soit un mois après la date de la vente et la prise de possession des lieux par Monsieur E, ne signale pas une difficulté quelconque pour accéder à ce vide sanitaire depuis l’une ou l’autre des deux portes ou pour circuler à

l’intérieur de celui-ci ; que celui-ci mentionne : ' au fond dans la partie SUD/OUEST à quatre endroits différents, après le tuyau d’évacuation des eaux usées fixé au mur en parpaings, des travées de ourdis sont entièrement mouillées ;… aucune poutre ne soutient les poutrelles et les ourdis ; un madrier et un pied droit sont encore en place.' ;
que les photos prises par l’huissier lors de ce constat présentent notamment des stalactites qui pendent depuis la sous face du plancher de la terrasse ; que l’existence même de ces stalactites démontrent l’ancienneté de ces infiltrations ; que si par endroit le passage semble se resserrer il permet de manière constante le passage d’un homme, puisque l’expert a pu prendre des photos de l’ensemble de ce vide sanitaire telles que annexées à celui-ci et produites aux débats ;

La cour constate enfin que le CET qui a émis un rapport sur ce vide sanitaire ne signale aucune difficulté également pour accéder à cet endroit et y faire ses constatations ; qu’il en va de même du SETEC BASCOU qui a rédigé un rapport à la demande de Monsieur E le 29/11/12 ;

La cour constate aussi que Monsieur E est venu visiter les lieux à plusieurs reprises au cours de l’automne et l’hiver qui ont précédé la date d’achat de la maison et a eu libre accès à l’ensemble de celle-ci, en ce compris au vide sanitaire , ce qu’il ne conteste nullement ; que les deux portes donnant accès à ce vide sanitaire sont parfaitement visibles ; que l’existence même de ce vide sanitaire ne peut être ignoré en ce que la partie habitable se trouve au dessous de celui-ci soit à une hauteur de plus de 2.40 m depuis le niveau du sol ;

La cour dira encore que le courrier en date du 3/06/10 adressé par les consorts
Y à Monsieur E et dont celui-ci tente de tirer argument pour démontrer la mauvaise foi des vendeurs, démontre tout au contraire leur bonne foi en ce qu’ils affirment que l’infiltration dans la cave existait au jour de la vente et ne pouvait pas passer inaperçue ;

La cour constate aussi que pendant le mois qui sépare la prise de possession des lieux de la constatation faite par l’huissier, il n’y a pas eu de phénomène pluvieux extraordinaire puisqu’il n’était tombé que 5.8 mm de pluie pendant tout le mois d’octobre ; que les précipitations plus abondantes du 7/01/10 sont trop proches de la date de constatation par huissier pour pouvoir être accréditées comme étant seules à l’origine des désordres constatés ;

La cour rappellera aussi que ni l’huissier requis par Monsieur E ni l’expert judiciaire ne viennent indiquer dans leur rapport de constatation des lieux que les époux Y se seraient livrés à une tentative de dissimulation des désordres empêchant l’acquéreur de s’en rendre compte ;

Que Monsieur E a exactement décrit l’ensemble des désordres dont il demandait la constatation par l’huissier ;

La cour dira aussi que Monsieur E a été parfaitement à même de se rendre compte au début du mois de janvier de l’ensemble des désordres se situant dans le vide sanitaire en évoluant normalement dans celui-ci sans que les lieux n’aient été modifiés entre la date de l’achat et la date des constatations démontrant ainsi la parfaite possibilité qu’il avait de faire les mêmes constatations lors de ses visites préalable à la vente ; que cette constatation faite au mois de janvier 2010 démontre aussi la parfaite capacité de Monsieur E de faire ces constatations ;

La cour dira donc que Monsieur E a été à même de prendre en considération l’ensemble des éléments positifs et négatifs composant ce bien immobilier en ce compris les désordres qu’il dénonce à ce jour ; que ceux-ci étaient préexistants à la vente et qu’en raison même de leur situation en un lieu parfaitement accessible présentent un caractère apparent indéniable ; que donc l’acquéreur était à même de s’en convaincre par lui-même ;

La cour aussi qu’en raison de l’accessibilité de l’ensemble des locaux, en ce compris le vide sanitaire, Monsieur E était immédiatement à même de se rendre compte du fait que certaines parties de la construction n’avaient pas été réalisées conformément au permis de construire étant d’ailleurs précisé que la réalisation non conforme au permis de construire n’entraîne nullement de facto une non conformité aux règles de l’art et un désordre ;

Qu’il est notamment établi que la construction respecte l’ensemble des normes parasismiques en vigueur et ce contrairement à ce qu’affirmé tant par Monsieur E que par les personnes consultées par lui ;

La cour rappellera aussi que l’expert judiciaire a indiqué : 'le mur de clôture et la terrasse ne présentent pas de désordre’ ;

En conséquence la cour réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions dira que l’ensemble des désordres dénoncés par Monsieur E étaient soit préexistants à la date de vente et tous parfaitement apparents soit n’ont pas été retenus par l’expert SOURRIBES dans le cadre de son rapport d’expertise ;
que donc le bien acheté n’était pas affecté de vice caché ou de désordres ; Monsieur E sera donc débouté en l’ensemble de ses demandes ;

La cour condamnera Monsieur E à payer aux consorts Y une somme de 5.000 euros sur la base des dispositions de l’article 700 du cpc et aux entiers dépens de toute la procédure en ce compris les frais d’expertise ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,

Reçoit M^mes Z et C Y et L X et B Y en leur appel et le déclare régulier en la forme,

Au fond,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Déboute Monsieur E en l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur E à payer à M^mes Z et C Y et L
X et B
Y la somme de 5.000 euros sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure.

LE GREFFIER LE PRESIDENT