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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 14 MARS 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/08111

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUIN 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 11/00685

après jonction des dossiers RG : 14/8247 – 14/8320 et 14/9128 sous le n° RG : 14/8111 par ordonnance du 25 juin 2015 du Conseiller de la mise en état

APPELANTS :

Monsieur D X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8111

)

représenté par M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER (dépôt de dossier)

Madame E F épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8111

)

représentée par M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER (dépôt de dossier)

A EURL immatriculée au RCS de TOULON sous le n° 448733790 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

(appelant dossier n° 14/9128

)

XXX

XXX

représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e T-Philippe GUISIANO, avocat au barreau de TOULON, avocat postulant et plaidant

S.A.R.L. BARVAUX INVEST prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8320

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Bérengère LASSALLE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

SARL SANSCA

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8247)

représentée par M^e Sarah COULOUMIES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant substituée par M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER(dépôt du dossier)

EURL LA SOURCE agissant en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8320

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Bérengère LASSALLE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

S.A.R.L. DEHAUT prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8320

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Bérengère LASSALLE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

S.A.R.L. G H prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8320

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Bérengère LASSALLE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

S.A.R.L. I H prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(appelant dossier n° 14/8320

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Bérengère LASSALLE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur R, S Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

Impasse U de Coubertin

XXX’ entrée 11

XXX

(intimé dossier n° 14/8320

)

représenté par M^e O-Camille PEPRATX-NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, O -CAMILLE PEPRATX- NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant loco M^e Véronique PELISSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame O P Q épouse Y

née le XXX à CREST

de nationalité Française

Impasse U de Coubertin

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320-14/8247

)

représenté par M^e O-Camille PEPRATX-NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, O -CAMILLE PEPRATX- NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant loco M^e Véronique PELISSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur D X

de nationalité Française

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320

—  14/8247)

représenté par M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER (dépôt de dossier)

Madame E F épouse X

de nationalité Française

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320

—  14/8247)

représenté par M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER (dépôt de dossier)

Madame J K

de nationalité Française

XXX

06780 SAINT-CEZAIRE-SUR-SIAGNE

(intimé dossier n° 14/8320- 14/8247

)

défaillante

Monsieur T-U V

de nationalité Française

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320

— 14/8247)

défaillant

S.A.R.L. G H immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 444695738 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8247

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Bérengère LASSALLE-DESSEILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

SAS FONCIA LIMOUZY prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au dit siège

56 RUE T JAURES

XXX

(intimé dossier n° 14/8247

)

représentée par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI¬PYRENEES, anciennement dénommé Caisse Régionale de CREDIT AGRICOLE QUERCY ROUERGUE immatriculée au RCS D’ALBI sous le n° 444953830 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité au dit siège

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8247

)

représentée par M^e Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. LEA prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité audit siège

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320 – 14/8247

))

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. MASALA prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320 – 14/8247)

défaillante

S.A.R.L. SOCALIE prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320 – 14/8247)

défaillante

S.A.R.L. PAGEST prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(intimé dossiers n° 14/8320 – 14/8247)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Bérengère LASSALLE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

S.A.R.L. I H prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8247

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. DEHAUT prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8247

)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL L M

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8111

—  14/9128- 14/8320 – 14/8247)

représentée par M^e Sarah COULOUMIES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant substituée par M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER (dépôt du dossier)

EURL LA SOURCE immatriculée au RCS de TROYES sous le n° 432374585 agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

(intimé dossier n°14/8247) représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL SANSCA prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité audit siège

XXX

XXX

(intimé dossiers n°14/8111 – 14/9128 -14/8320)

représentée par M^e Sarah COULOUMIES, avocat au barreau de CARCASSONNE

S.A.R.L. BARVAUX INVEST immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 449244938 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

XXX

XXX

(intimé dossier n°14/8247)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et assistée de la SELARL Cabinet GUISIANO, avocats au barreau de TOULON, avocat plaidant (dépôt du dossier)

EURL A immatriculée au RCS de TOULON sous le n° 448733790 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

XXX

XXX

(intimé dossier n° 14/8320 – 14/8247)

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de la SELARL Cabinet GUISIANO, avocats au barreau de TOULON, avocat plaidant (dépôt du dossier)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 21 Décembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 JANVIER 2017, en audience publique, madame Chantal RODIER, conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame O-Lys MAUNIER

L’affaire mise en délibéré au 21 février 2017 a été prorogé au

7 mars 2017 puis au 14 mars 2017

ARRET :

— de défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame O-Lys MAUNIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La maison de retraite « Le L M », située près de Limoux 11300 et ouverte depuis l’année 1991, a vocation à recevoir des personnes âgées autonomes, semi autonomes et non-autonomes.

Agréée initialement par la DASS (direction des affaires sanitaires et sociales), devenue ARS (agence régionale de santé), elle bénéficie également d’un agrément du Conseil départemental de l’Aude.

Sa capacité d’accueil est de 60 lits, répartis en chambres individuelles ou à deux lits. Les chambres, d’une superficie de

25 m² chacune, avec salle de bains et entièrement équipées, donnent sur des jardins intérieurs. Un grand salon est à la disposition des pensionnaires pour les animations quotidiennes diverses.

L’ensemble immobilier « les Mûriers » qui l’abrite est soumis au régime de la copropriété, les chambres occupées par les résidents ayant été acquises par différents copropriétaires non-résidents.

La SARL Le L M qui exploite la maison de retraite est à la fois copropriétaire des parties communes et, en sa qualité de seul gestionnaire de l’établissement, le preneur unique des chambres qui lui sont louées par les copropriétaires.

À raison de l’agrément public dont bénéficie l’établissement, les acquéreurs-bailleurs bénéficient de loyers sécurisés à hauteur de plus de 6 % de rentabilité ainsi que de certaines exonérations et avantages fiscaux et notamment des crédits d’impôts.

Une forte proportion de copropriétaires de la résidence ne sont pas en possession du bail signé par la gérance de la SARL Le L M : seuls les propriétaires des chambres neuves construites en 2007 par la SARL Sansca et gérées par la SARL Le L M sont en possession de baux écrits. En effet, s’il a été proposé aux propriétaires des chambres des trois autres ailes de l’établissement – construites entre 1991 et 1997 – de préparer un projet de bail, ces baux n’ont pas été régularisés, les copropriétaires-bailleurs se contentant de l’existence d’un bail de référence dont ont été signataires les acquéreurs les plus récents.

En 2005, la SARL Le L M a décidé d’adopter le statut d’EHPAD, ce qui nécessitait des travaux de mise en conformité et la signature d’une convention tripartite avec la caisse primaire d’assurance-maladie et le conseil général de l’Aude. Ces services publics avaient émis un avis défavorable d’exploitation laissant à la SARL Le L M jusqu’au 31 décembre 2005 pour signer la convention tripartite.

En effet, depuis le décret de 1999, toutes les maisons de retraite doivent adopter le statut d’EHPAD dès lors qu’elles accueillent des personnes âgées dépendantes. C’est dans ces conditions que des travaux de mise en conformité conditionnent l’exploitation de l’établissement sous le statut d’EHPAD.

La SARL Le L M a pris l’initiative d’engager de tels travaux, effectués sur 8835 millièmes des lots des bâtiments existants (soit les constructions édifiées de 1991 à 1997) pour un montant total de 208 973,58 €, outre la somme de 3 922,88 € correspondant aux honoraires du bureau d’études Beibi.

Ces travaux ont été financés :

— pour partie par la SARL Le L M, preneur, à hauteur de 82 896,46 €,

— pour partie par la SARL Sansca à hauteur de 129 999 €.

Par actes d’huissier en dates des 4 et 5 décembre 2008, la SARL le L M a assigné les copropriétaires bailleurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Carcassonne aux fins d’obtenir :

— la suspension du paiement des loyers à compter du dernier trimestre 2009 et leur consignation sur le compte séquestre du bâtonnier du barreau de Bordeaux,

— la désignation d’un expert, avec mission habituelle, et notamment celle de décrire et chiffrer le montant des travaux effectués et à effectuer à la charge de chaque propriétaire, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par elle concernant les locaux qu’elle occupe sans bail,

— la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de

1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par ordonnance du 26 février 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Carcassonne a :

— à titre principal : renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

— mais dès à présent en référé :

* débouté la SARL Le L M de sa demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers et à les consigner,

*condamné la SARL Le L M à payer aux copropriétaires les loyers exigibles des troisième et quatrième trimestres 2008 (selon les sommes précisées dans son dispositif)

*ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder Monsieur Z, selon mission précisée dans son dispositif et notamment à l’effet de déterminer et chiffrer la liste des travaux réalisés et ceux à réaliser, compte-tenu de l’état des lieux de la législation applicable et répartir ces travaux selon qu’il s’agit de grosses réparations ou de travaux d’entretien.

L’expert a déposé son rapport le 29 mars 2010.

En lecture de ce rapport d’expertise, cinq des copropriétaires – soit les sociétés I H, Dehaut, La Source, Barvaux Invest, A et les époux Y – ont délivré assignation à la SARL Le L M, par exploit en date du 14 avril 2011, en demandant au tribunal de :

— Juger que la SARL Le L M doit assumer la charge des travaux nécessités par l’exercice de son activité d’exploitant de la maison de retraite, à l’exclusion des seuls travaux expressément visés à l’article 606 du code civil, dont la liste limitative et dans laquelle ne figure notamment pas l’installation de chauffage et de climatisation,

— Juger en conséquence qu’elle doit supporter la charge des travaux qu’elle a effectués pour la somme de 82 896,46 € au cours de l’année 2005, à l’exclusion de la seule facture n° 14 retenue par l’expert pour un montant de 976,23 €,

— Juger qu’elle devra établir au profit des sociétés Dehaut et I H un bail pour les chambres dont elles sont propriétaires, selon les mêmes modalités que celles figurant dans les baux qui ont été régularisés par les autres requérants à la présente instance, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de quinzaine à compter de la signification du jugement à intervenir, en se réservant la faculté de liquider l’astreinte,

— Condamner la SARL le L M à payer à chacun des requérants la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire.

*****

Dans la mesure où seuls cinq des copropriétaires ont délivré l’assignation, la SARL Le L M a assigné en intervention forcée les autres copropriétaires de l’immeuble, ainsi que le Crédit Agricole et la SAS Foncia Limouzy, syndic de la copropriété, afin que le jugement à intervenir leur soit opposable.

La SARL Le L M, et la société Sansca à ses côtés pour avoir participé au financement des travaux, ont demandé de : débouter les demandeurs de toutes leurs prétentions et demande et de

faire droit à leurs demandes reconventionnelles de :

— Condamner l’ensemble des parties, à l’exception d’elles-mêmes, du Crédit Agricole et de la SAS Foncia Limouzy syndic, au remboursement des travaux exécutés et réglés pour leur compte et selon le décompte des millièmes détenus par chaque propriétaire et la ventilation qui sera ainsi effectuée par le syndic de la copropriété Les Mûriers,

— Juger que le jugement à intervenir sera opposable au Crédit Agricole et à la SAS Foncia Limouzy,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à parfait exécution par les copropriétaires des travaux restant à exécuter et leur incombant sans contestation aucune pour un montant de 34 086 € au prorata des millièmes détenus par chacun,

— Condamner chacun des copropriétaires sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir à soumettre à la SARL Le L M un bail conforme au décret du 30 septembre 1953,

— Condamner chacun des copropriétaires à payer à la SARL Le L M la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement en date du 26 juin 2014, le tribunal de grande instance de Carcassonne a :

Dit que les bailleurs sont tenus aux travaux de grosses réparations ainsi que ceux imposés par l’autorité administrative,

Condamné les copropriétaires – tels que désignés dans son dispositif – à régler ensemble :

— la somme de 1 222,33 € au titre des grosses réparations,

— la somme de 68 005,12 € au titre des travaux requis par l’autorité administrative,

avec les précisions que chacune de ces deux sommes devra être répartie entre les débiteurs selon le décompte des millièmes détenus par chaque copropriétaire, et portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

Dit que la SARL le L M et la SARL Sansca feront leur affaire personnelle de la répartition entre elles des présentes condamnations,

Débouté la SARL Sansca de ses demandes en paiement contre les bailleurs,

Constaté que les parties aux baux commerciaux sont d’accord pour établir lesdits écrits, y compris à l’égard de la société A, à l’initiative de la partie la plus diligente, et débouter en conséquence les parties de leurs demandes respectives de condamnation sous astreinte,

Débouté la SARL Le L M de sa demande de suspension des loyers,

Constaté que les travaux de grosses réparations restant à réaliser à la charge des bailleurs, s’élèvent à la somme de 34 086 €,

Mis hors de cause la SAS Foncia Limousy,

Dit le jugement commun au Crédit Agricole,

Débouté la SARL Le L M et la SARL Sansca de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Débouté la SARL Le L M de sa demande de remboursement des honoraires du bureau d’études Beibi,

Fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre d’une part les copropriétaires désignés au dispositif solidairement et d’autre part, la SARL le L M,

Débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire.

*****

APPEL

Les époux X ont régulièrement relevé appel de ce jugement le 30 octobre 2014, à l’encontre des sociétés le L M et Sansca et la procédure a été enregistrée sous le n°

14/ 08111.

La SARL Sansca a régulièrement relevé appel de ce jugement le 4 novembre 2014 à l’encontre de toutes les parties, parmi lesquelles les 17 copropriétaires, et la procédure a été enregistrée sous le n° 14/08247.

La SARL Barvaux Invest, l’EURL La Source, la SARL Dehaut, la SARL G H, la SARL I H, ont relevé ensemble appel le 6 novembre 2014 à l’encontre de toutes les parties, et la procédure a été enregistrée sous le n° 14/08320.

La société A a relevé appel le 5 décembre 2014 à l’encontre des sociétés le L M (preneur) et Sansca (copropriétaire ayant participé au financement des travaux) et la procédure a été enregistrée sous le n° 14/09128.

La déclaration d’appel et des conclusions ont été signifiées :

* par actes remis à l’étude de l’huissier à certains des copropriétaires qui n’ont pas constitué avocat devant la cour et notamment :

— la SARL Socalie le 24 décembre 2014

— la SARL Masala le 30 décembre 2014

* à domicile selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile à :

— M. T-U V le 23 décembre 2014

— Madame K J le 31 décembre 2014

Par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 25 juin 2015 l’ensemble des procédures n° 14/08111 et 14/08247, 14/08320 et 14/09128 ont été jointes sous le seul n°14/08111, en faisant injonction aux parties de conclure en la forme de l’article 954 du code de procédure civile et de dénoncer le cas échéant leur déclaration d’appel et leurs conclusions aux parties n’ayant pas constitué sous le n° 14/ 08111.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2016.

*****

Les copropriétaires-bailleurs, à la fois appelants et intimés, ont conclu – séparément ou ensemble – selon leurs intérêts communs et pour certains indépendamment de leur déclaration d’appel. Il sera ici expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et dispositifs aux dernières écritures des parties, intervenues :

- le 6 mars 2015 pour les époux Y ;

- le 26 juin 2015 pour la SARL Léa ;

- le 29 juin 2015 pour les époux X ;

- le 16 décembre 2016 pour l’EURL Eli Loc ;

—  le 21 décembre 2016, sous la plume du même conseil pour : la SARL Barvaux Invest, l’EURL La Source, la SARL Dehaut, la SARL G H, la SARL I H, la SARL Pagest ;

Les copropriétaires-bailleurs - à l’exception de la SARL Sansca qui est devenue l’alliée du preneur au regard du financement des travaux assumés ensemble – demandent tous, en substance :

* l’infirmation du jugement :

- en ce qu’il les a condamnés à payer à la SARL le L M la somme de 1 222,33 euros au titre de grosses réparations de l’article 606 du code civil et celle de 68 020,12 € au titre des travaux requis par l’autorité administrative,

—  en ce qu’il a constaté que les grosses réparations restant à réaliser à la charge des bailleurs s’élève à la somme de 34 086 €.

—  en ce qu’il les a déboutés de demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, formant appel incident sur ce Q,

* Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— Juger que les seuls travaux à la charge des bailleurs sont ceux réalisés au titre des grosses réparations résultant de l’article 606 du code civil – parmi lesquels ne figurent notamment ni l’installation de chauffage ni la climatisation ' et qui s’élèvent à la seule somme de 976,23 €, afférente à un remaniement de toiture et correspondant à la facture n°14 retenue par l’expert ;

— et, en conséquence, débouter la SARL le L M et la SARL Sansca du surplus de leurs demandes, le reste des travaux réalisés devant être – conformément à la clause dérogatoire du bail de référence ' mis à la charge du preneur puisqu’ils sont nécessités par l’exercice de son activité d’exploitant de maisons de retraite.

* Certains d’entre eux demandent en outre restitution par la SARL le L M et la SARL Sansca du trop-perçu sur les sommes indûment versées ou saisies au titre de travaux dont le preneur se devait en réalité d’assumer la charge ;

Tel est le cas de :

— la SARL Barvaux Invest qui expose avoir versé la somme de 2 216,28 € ;

— la SARL I H qui expose avoir été saisie, par saisie-attribution de décembre 2014, de la somme de 10 381,44 € au titre des travaux litigieux ;

— l’EURL Eli Loc qui expose avoir versé la somme de 13 683,12 € ;

*****

La SARL L M (preneur unique, intimé formant appel incident par voie de conclusions) et la SARL Sansca (à la fois appelante et intimée, copropriétaire-bailleur ayant participé au financement des travaux) ont conclu ensemble. Dans leurs dernières conclusions en date du 30 juin 2015, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, tendent à la confirmation partielle du jugement sur les condamnations prononcées, mais son infirmation en ce qu’il a limité leur quantum, et demandent à la cour, statuant à nouveau de ces chefs infirmés, de :

— condamner l’ensemble des parties, à l’exception de la SARL Sansca, du Crédit Agricole et de la SAS Foncia Limousy, au remboursement des travaux exécutés et réglés par la SARL Le L M pour leur compte, soit la somme de 128 620,95 €,

— condamner l’ensemble des copropriétaires au remboursement des travaux réglés par la SARL Sansca pour leur compte, soit la somme de 122 990 €, et ce selon décompte des millièmes détenus par chaque copropriétaire et la ventilation qui sera ainsi effectuée par le syndic de la copropriété Les Mûriers,

— condamner l’ensemble des copropriétaires à l’exception de la SARL Sansca, à verser à la SARL Le L M la somme de 20 000 € pour résistance abusive,

— condamner l’ensemble des copropriétaires à verser à la SARL Sansca, la somme de 20 000 € pour résistance abusive,

— condamner l’ensemble des copropriétaires à régler à la SARL le L M la somme de 3922,88 €, correspondant aux honoraires du bureau d’études Beibi,

— débouter les parties adverses de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’égard de la SARL Le L M et de la SARL Sansca,

- condamner l’ensemble des copropriétaires, à l’exception de la SARL Sansca, à verser à la SARL Le L M la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’ensemble des copropriétaires, à l’exception de la SARL Sansca, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

*****

La caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Nord Méditerranée, dans ses dernières conclusions en date du 3 mars 2015, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, fait observer :

— qu’à la suite de la défaillance des époux X dans le remboursement de 2 prêts de 299 598 € chacun, reçus par acte authentique et remboursable en 240 mois, elle a été amenée à saisir le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Carcassonne, lequel a par jugement du 28 février 2006, confirmé par la cour d’appel dans son arrêt du 27 décembre 2006, condamné la SARL le L M à lui payer les loyers échus et à échoir jusqu’à extinction de sa créance à l’égard des époux X

— qu’alors même que la SARL Le L M perçoit les loyers de la part des résidents et qu’elle a été déboutée de sa demande de suspension des loyers, elle ne lui verse aucun loyer depuis l’arrêt du 27 décembre 2006, de sorte qu’elle l’invite à préciser l’utilisation des loyers qu’elle a reçus des pensionnaires des chambres appartenant à Monsieur et Madame X

- qu’aucune prétention n’est formée à son encontre

Elle demande la condamnation de toute partie succombante aux entiers dépens, ainsi qu’à lui régler une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

Dans ses dernières conclusions en date du 8 juin 2016 auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, la SAS Foncia Limousy demande à la cour de :

Constater qu’aucune condamnation n’est sollicitée à son encontre,

Confirmer le jugement en ce qu’il n’est pas entré en voie de condamnation à son encontre,

Condamner la SARL Sansca au paiement de la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où elle a dirigé son appel de manière totalement injustifiée à son encontre.

*****

SUR CE

Sur la procédure :

La déclaration d’appel n’ayant pu être signifiée à la personne de M. T-U V et Madame K J, et à personne habilitée s’agissant des SARL Socalie et SARL Masala, il sera statué par arrêt de défaut.

Sur les baux liant les parties :

En l’absence de contestation sur ce Q et ainsi que l’a retenu le premier juge, l’absence de bail écrit ne fait pas obstacle à l’application du bail commercial de référence signé par le preneur avec certains des copropriétaires.

En effet, nul ne conteste :

— la qualification de bail commercial applicable à chacun des baux consentis expressément ou tacitement ;

— le fait que le preneur unique, qu’est la SARL Le L M, se prévaut lui-même d’un bail écrit, signé avec certains des copropriétaires-bailleurs, mais dont les clauses sont tout autant applicables à l’ensemble d’entre eux,

— le fait que ce bail écrit constitue à l’égard des copropriétaires-bailleurs qui n’avaient pas régularisé de bail, un bail de référence qui exprime clairement la volonté commune des parties.

Il est bien évident que le preneur serait bien en peine d’exploiter les locaux loués et de réaliser à cette fin des travaux nécessaires, s’il n’existait pas – de fait – une indispensable harmonie juridique entre les différents baux écrits ou tacites.

Dès lors, si les copropriétaires-bailleurs qui sont titulaires d’un instrumentum peuvent se prévaloir d’une clause dérogatoire, relativement au droit commun des obligations respectives du bailleur et du preneur, les copropriétaires bailleurs qui ne

disposent pas d’un bail écrit, sont bien fondées à se prévaloir de la même clause dérogatoire figurant dans le bail que toutes les parties s’accordent à reconnaître comme bail de référence.

Sur la charge des travaux selon la définition légale et la définition contractuelle :

Aux termes du contrat de bail de référence, il est expressément prévu que :

« le preneur s’oblige :

1 ) à prendre les lieux loués nus dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance ,

2) à entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien (') Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle, à l’exclusion des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil (')

4) à prendre à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité.

Le bail est donc clair, en ce que, par une clause dérogatoire, le preneur aura expressément à sa charge toutes les réparations et transformations et généralement tous les travaux qui ne relèvent pas de la charge exclusive du bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil.

Il était demandé à l’expert dans la mission confiée de classer les travaux en deux catégories :

— ceux qui sont et seront à la charge du bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil,

— ceux qui sont et seront à la charge du preneur.

Cependant, estimant ne pas avoir lui-même à se prononcer sur le bien-fondé ou non de la référence au fait du prince invoquée par le preneur, l’expert a en définitive dressé trois listes pour tenter de classer les différentes factures produites, en trois catégories de travaux :

- ceux afférents classiquement au « clos et au couvert », incombant au bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil ;

— ceux incombant au preneur, même lorsqu’ils dépassent des travaux d’entretien, à raison de la clause dérogatoire figurant au bail laissant à sa charge tous travaux nécessaires à son activités ;

— les travaux de mise aux normes, imposées par une réglementation, lesquels font particulièrement débat entre les parties qui ne s’accordent pas sur le sort qui doit leur être réservé, selon qu’ils relèvent du fait du prince ou non.

Cependant, on verra que l’expert a parfois lui-même des difficultés à respecter avec rigueur ces trois catégories qu’il a préalablement définies.

Sur les travaux qui sont incontestablement à la charge du preneur :

Il s’agit :

— des travaux d’entretien et réparations locatives

— des travaux de transformation et réparations qui, même s’ils ne relèvent pas des réparations locatives, sont rendus nécessaires par l’activité du preneur

Dans cette catégorie de travaux, on trouvera notamment les réparations des fissures, les travaux de peinture, carrelage et de rénovation des murs et des sols, les embellissements, les volets roulants, la transformation des espaces intérieurs, la plomberie et les installations sanitaires, la production d’eau chaude et ses circuits, les canalisations, les gaines des eaux usées, le chauffage et la climatisation, la cuisine, l’entretien des ascenseurs, la modernisation du réseau de téléphone, l’aménagement des espaces verts et des patios, avec la taille et l’entretien des plantations, et plus généralement tous éléments de confort destinés à l’amélioration de la prise en charge des résidents.

Aux termes de la convention tripartite précitée, celle-ci a pour objectif de garantir aux personnes âgées dépendantes les meilleures conditions de vie, d’accompagnement et de soins dans l’établissement, les parties signataires s’engageant dans une démarche d’amélioration continue de la qualité de la prise en charge, centrée sur la personne âgée et répondant à ses attentes et ses besoins.

C’est ainsi que tous travaux d’amélioration mis en 'uvre dans le cadre de cette démarche qualité contractuelle, font partie de ceux dont le preneur à la charge exclusive à raison du fait sont rendus nécessaires par l’exercice de son activité.

C’est dans ces conditions que l’expert regroupe justement, comme étant à la charge du preneur, une série de factures regroupées en pages 48 et 49 de son rapport sous le titre « travaux relevant des autres réparations » pour un sous-total d’un montant de 59 041,86 €.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a implicitement débouté la SARL le L M et la SARL Sansca au titre de cette série de travaux qui ne correspondent assurément pas à des travaux incombant au bailleur, ni en application des dispositions de l’article 606 du code civil, ni en application de la jurisprudence au titre de travaux imposés par la réglementation de l’administration, également désigné comme travaux du fait du prince ».

Sur les travaux de grosses réparations à la charge des copropriétaires bailleurs en application des dispositions de l’article 606 du Code civil :

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 606 du Code civil, le premier juge a examiné en détails les factures n° 5, 6, 14, 38 et 39 que l’expert a – en page 44 de son rapport ' ciblés comme étant des travaux de grosses réparations des murs et toitures au sens de ces dispositions.

Parmi les factures de ce premier groupe, seule la facture n° 14 en date du 23 août 2004 – portant sur des travaux décrits dans comme consistant en un « forfait remaniement toiture » et réalisés pour un montant de 976,24 € – n’appelle aucune contestation de la part des copropriétaires-bailleurs, lesquels admettent que de tels travaux relèvent très exactement de la définition issue des dispositions de l’article 606 du code civil.

S’agissant des autres factures litigieuses référencées par l’expert dans cette liste des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, les factures n° 5, 6 et 38 et 39 sont discutées et appellent les observations suivantes :

— Concernant la facture n° 5, d’un montant de 8 269,87 € intitulée « intervention sur gros 'uvre », les copropriétaires bailleurs appelants font justement valoir que cette facture du 18 décembre 2003 correspond à une intervention libellée en réalité comme aménagement d’une chambre : il s’agit là de travaux d’aménagement décidés unilatéralement par La SARL Le L M pour transformer l’ancienne chambre funéraire constituant le lot 61 de la copropriété en une chambre de résident. C’est donc à bon droit que, sur la somme globale de 8 269,87 €, le premier juge n’a retenu que celle de 206,81 € HT, soit 246,10 € TTC correspondant à l’addition des différents postes d’intervention en toiture sur ce lot.

— S’agissant de la facture n°6 intitulée « reprise de toiture », le premier juge comme les copropriétaires-bailleurs appelants font justement observer – pour l’écarter purement et simplement – qu’elle n’est pas datée, ne comporte pas de nom de destinataire et concerne un chantier situé à Carcassonne qui ne peut dès lors correspondre à l’adresse de la maison de retraite, située route de Chalabre à Limoux.

— La facture n° 38 en date du 21 avril 2006 – relative à la fourniture et la pose d’un portail avec dispositif d’ouverture et de fermeture électrique – est improprement rattachée par l’expert aux travaux mis à la charge du bailleur par l’article 606 du code civil, ce qui n’a pas échappé au discernement du premier juge, lequel retient justement sur ce Q qu’un portail ne constitue pas un mur de clôture tel qu’énoncé par l’article 606 du code civil. C’est

donc à bon droit qu’il a laissé ce poste de travaux à la charge du preneur d’autant, qu’on voit mal comment une installation nouvelle pourrait entrer dans la catégorie des travaux de réparation du gros 'uvres incombant au propriétaire, ce que soulignent certains des appelants. L’expert relève d’ailleurs que ce portail électrique a une vocation à remplir une fonction de sécurité pour les patients, notamment afin de prévenir les fugues de ceux rencontrant des troubles psychiques. Il s’agit donc en réalité très clairement d’une mise aux normes de sécurité pour conformer l’établissement à son nouveau statut d’EPAHD, et par là même relevant des transformations nécessaires à l’activité du preneur qui doit en assumer la charge.

— Quant à la facture 39, afférente à l’installation de la climatisation réversible dans les chambres, elle ne peut incomber qu’au preneur. En effet, le premier juge les a justement exclu comme n’entrant pas dans la définition des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil. La cour observe en outre à la lecture des dispositions contractuelles que le preneur a pris les locaux nus, de sorte qu’à aucun moment il ne peut considérer que le chauffage et la climatisation incomberaient aux copropriétaires bailleurs. Le preneur a d’ailleurs lui-même reconnu, dans la correspondance précitée du 13 juillet 2005, qu’il a pris à son compte la totalité de la climatisation de chaque chambre.

En définitive, le jugement sera confirmé sur la somme de 1 222,33 € correspondant aux travaux mis à la charge des bailleurs sur le fondement de l’article 606 du code civil.

Le premier juge a justement indiqué que la somme doit être répartie entre les débiteurs selon le décompte des millièmes détenus par chaque copropriétaire.

Toutefois, sur ce Q il n’y a pas lieu d’exclure la SARL L M et la SARL Sansca, qui détiennent également des lots de copropriétés, du calcul à opérer au prorata des millièmes détenus, au seul motif que la SARL le L M ne demanderait rien à la SARL Sansca.

En effet si l’une et l’autre ont financé des travaux au-delà de ce qui leur revient de payer, il n’en reste pas moins vrai qu’avant de faire le compte entre les parties par opération de compensation, il importe pour effectuer le juste calcul de la dette de chacun des copropriétaires, de retenir leur participation au même titre que l’ensemble des autres copropriétaires.

*****

Sur la clause dérogatoire figurant au bail de référence et le débat sur le sort des travaux de mise aux normes :

S’agissant de la seconde catégorie de travaux, intitulée en page 48

du rapport comme étant des travaux relevant des « autres réparations » destinées à la mise aux normes de l’établissement – et pour laquelle un ensemble de factures est totalisé à la somme de 68 020,68 € – le débat entre les parties démontre qu’il y a lieu de distinguer :

— les mises aux normes générales, applicables sans distinction à tous les locaux commerciaux donnés en location, qui sont alors à rattacher aux travaux incombant au bailleur selon les dispositions de l’article 606 du code civil : il s’agit par exemple des normes imposées en matière de sécurité incendie ;

— des mises aux normes spécifiques à une activité considérée, comme au cas d’espèce les travaux de transformation pour améliorer la qualité de la prise en charge des pensionnaires et donc faisant partie des transformations et réparations nécessitées par l’exercice de l’ activité du preneur.

Le preneur se prévaut valablement de la jurisprudence issue de l’application des dispositions de l’article 606 du code civil en matière de baux commerciaux, mettant à la charge du bailleur les travaux résultant du fait du prince, soit ceux imposés par l’administration à raison de la nécessité d’une mise aux normes édictées par la loi ou la réglementation, mais ce uniquement s’agissant des normes générales afférentes à la sécurité.

C’est en effet indépendamment du statut d’EHPAD volontairement adopté par le preneur pour l’établissement qu’il exploite, que cet établissement est en toute hypothèse, soumis à la réglementation générale en matière de sécurité incendie, laquelle s’impose à tous les établissements qui accueillent du public et s’imposait déjà à la maison de retraite, antérieurement à ce changement de statut.

Le preneur peut donc valablement, en matière de travaux de mise en conformité à la s é c u r i t é i n c e n d i e d e m a n d e r q u e l e u r c h a r g e s o i t s u p p o r t é e p a r l e s copropriétaires-bailleurs, chacun à proportion des millièmes qu’il détient.

C’est ainsi que parmi les factures listées par l’expert, reprises par le premier juge au titre des travaux requis par l’administration, à la charge des bailleurs, il y a lieu de retenir celles qui sont manifestement liées à la mise aux normes en matière de sécurité incendie, telles les travaux d’isolation incendie, portes coupe-feu, sorties de secours système de détection incendie, réalisées à la demande de l’intervention de la commission de contrôle, soit les factures suivantes :

— n° 1 : blocs portes, isolation : 1 289,60 €

— n° 2 : disjoncteur sécurité : 503,09 €

— n° 4 : lissage sol, sorties de secours : 293,74 €

— n° 8 : intervention sécurité incendie : 1 196 €

— n°15 : blocs portes circulation : 2 393,51 €

— n° 16 crémone coupe-feu pompiers : 896,32 €

— n° 19 porte sécurité DAS, circulation : 1 717,45 €

— n° 27 détection incendie reprise installations : 2 389,61 €

— n° 28 installation poteau incendie parties communes : 4 626,72 €

Soit un sous-total total de : 15 306,04 €

En revanche c’est à tort que sur ce Q le premier juge a retenu la totalité des factures de cette liste pour un montant total de 68 020,12 €, alors qu’un certain nombre d’entre elles ne concernent pas des normes de sécurité générale, imposées à tout établissement accueillant du public mais concerne notamment les opérations suivantes :

- interventions de plomberie installations

- divers dépannages et fournitures,

- appel malades et téléphone,

- isolation du patio, plan canicule

En effet, le preneur est mal fondé lorsqu’il tente de rattacher à cette catégorie de travaux requis par l’administration certains des travaux qu’il a réalisés afin de mettre l’établissement en conformité aux normes sanitaires et de confort correspondant aux exigences du statut des EHPAD, dont il a pourtant été dit plus haut qu’il ne s’agit alors que de travaux nécessités par son activité, et dont par conséquent la charge lui incombe.

La clause dérogatoire mettant expressément à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité, doit ici primer sur le droit prétorien du fait du prince : le preneur ne peut en la matière, sous couvert de mise aux normes, se réfugier dans des généralités pour se contenter d’alléguer en définitive que tous les travaux réalisés seraient imposés par la loi ou les règlements, en ce qu’ils seraient liés au statut d’EHPAD, alors que ce statut n’est que la conséquence directe d’un choix qu’il a lui-même opéré dans l’exercice de son activité.

En effet, en exerçant une activité de maison de retraite, le preneur se doit d’aménager les locaux de façon à assurer non seulement la sécurité mais aussi le confort et la qualité de vie des pensionnaires. Dès lors qu’il a volontairement opté pour le statut d’EHPAD afin de continuer à accueillir des personnes dépendantes ou semi-autonomes, il appartient au preneur de réaliser tous travaux de conformité spécifiques rendus nécessaires par cette activité.

La transformation de l’établissement en EHPAD relève bien d’un choix du preneur dans l’exercice de son activité dans les locaux loués, choix qui s’est traduit par une convention tripartite avec le Conseil départemental de l’Aude et l’Agence Régionale de Santé.

Sauf à ôter tout sens au mot convention, la convention tripartite est bien de nature contractuelle, ce qui démontre un choix du preneur, l’expression d’une volonté et vient contredire en cette matière que tous les travaux seraient commandés par le fait du prince devenu le fait de l’administration.

Ainsi que le font observer les appelants, la convention tripartite a été conclue par la société le L M, seule, en sa qualité d’exploitante de la maison de retraite, et non par chacun des copropriétaires des lots constituant l’ensemble immobilier. A aucun moment les bailleurs n’ont été associés à cette convention.

C’est ainsi que la prévention de la légionellose a nécessité une révision importante du circuit d’eau chaude. Par ailleurs, c’est dans le cadre de ces travaux d’amélioration de la qualité de la vie par la mise en place de la climatisation dans les chambres les espaces communs, la réfection et l’entretien des espaces verts, le changement de la cuisine.

Le preneur a d’ailleurs engagé l’ensemble des travaux sans même demander une quelconque autorisation à chacun des différents copropriétaires bailleurs, ni en leur soumettant un projet à adopter en assemblée générale de copropriétaires.

Dans une correspondance adressée notamment à l’EURL La Source le 13 juillet 2005, le preneur indiquait « dans l’intérêt du résident et de son confort, nous avons pris à notre compte la totalité de la remise en état de la cuisine centrale et avons climatisé chaque chambre ainsi que les salons et la salle à manger et remis à niveau les espaces verts »

Si le preneur a pu se dispenser de l’autorisation du bailleur pour effectuer cette série de travaux, c’est bien qu’il a parfaitement conscience, qu’en application de la clause dérogatoire du bail de référence, il a toute liberté pour exécuter tous travaux nécessaires à son activité et que corrélativement à cette liberté d’action, la charge de ces travaux lui incombent.

La clause dérogatoire précitée incluse dans le bail de référence s’explique parfaitement au cas d’espèce, s’agissant d’un preneur unique qui ne peut se permettre de voir son activité compromise par des désaccords potentiels entre divers copropriétaires bailleurs qui feraient obstacle à l’exécution de travaux nécessaires à son activité.

Les copropriétaires-bailleurs sont donc bien fondés à demander l’application de la clause dérogatoire incluse au bail de référence, selon laquelle le preneur doit supporter tous travaux – y compris ceux de mise aux normes – dès lors que leur nécessité ne résulte que de la spécificité de l’activité qu’elle exerce et donc de ses

choix personnels dont il a souhaité pouvoir rester maître, sans avoir à en référer à ses bailleurs.

Le preneur, et la société Sansca à ses côtés, seront donc déboutés du surplus de leurs demandes au titre des autres travaux prétendument requis par l’administration, faute de démontrer qu’ils le soient et alors qu’ils sont manifestement la seule conséquence de l’activité du preneur à hauteur de 52 714,08 €

(= 68 020,12 € – 15 306,04 € ).

Le jugement sera donc infirmé sur ce Q.

Sur les travaux de grosses réparations à la charge des copropriétaires bailleurs en application des dispositions de l’article 606 du code civil :

Parmi toutes les factures examinées par l’expert, seuls les travaux de la facture n° 14 en date du 23 août 2004, décrits dans comme consistant en un « forfait remaniement toiture », n’appellent aucune contestation de la part des copropriétaires-bailleurs, comme relevant incontestablement de l’application des dispositions de l’article 606 du code civil, pour la somme de 976,24 euros.

S’agissant des autres factures litigieuses référencées par l’expert en page 44 de son rapport dans la liste des travaux relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, les factures n° 5, 6 et 38 et 39 sont discutées et appellent les observations suivantes :

— S’agissant de la facture n° 5, d’un montant de 8 269,87 € intitulée « intervention sur gros 'uvre », les copropriétaires bailleurs appelants font justement valoir que cette facture du 18 décembre 2003 correspond à une intervention libellée en réalité comme aménagement d’une chambre : il s’agit là de travaux d’aménagement décidés unilatéralement par La SARL Le L M pour transformer l’ancienne chambre funéraire constituant le lot 61 de la copropriété en une chambre de résident. C’est donc à bon droit que sur la somme globale de 8269,87 €, le premier juge n’a retenu que la somme de 206,81 € HT, soit 246,10 € TTC correspondant à l’addition des différents postes d’intervention en toiture sur ce lot.

— S ' a g i s s a n t d e l a f a c t u r e n ° 6 i n t i t u l é e « r e p r i s e d e t o i t u r e » , l e s copropriétaires-bailleurs appelants font justement observer qu’elle n’est pas datée ne comporte pas de nom de destinataire et qu’au surplus les travaux réalisés le sont au 80 rue de Verdun à Carcassonne ce qui ne correspond pas l’adresse de la maison de retraite, sise route de Chalabre à Limoux, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge la purement et simplement écartée.

— S’agissant de la facture 38 en date du 21 avril 2006, soit la fourniture et la pose d’un portail à deux battants avec dispositif d’ouverture et de fermeture électrique, c’est à bon droit que le premier juge, retenant qu’un portail ne constitue pas un mur de clôture tel qu’énoncé par l’article 606 du Code civil, a laissé ce poste à la charge du preneur. En outre, ainsi que le font observer les appelants, s’agissant d’une installation nouvelle on voit mal comment elle pourrait entrer dans la catégorie des travaux de gros 'uvre incombant au propriétaire.

— Quant à la facture 39, afférente à l’installation de la climatisation réversible dans les chambres, elle ne peut incomber qu’au preneur. En effet, le premier juge les a justement exclu comme n’entrant pas dans la définition des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil. La cour observe en outre à la lecture des dispositions contractuelles que le preneur a pris les locaux nus, de sorte qu’à aucun moment il ne peut considérer que de chauffage et la climatisation incomberaient aux copropriétaires bailleurs. Le preneur a d’ailleurs lui-même reconnu, dans la correspondance précitée du 13 juillet 2005, qu’il a pris à son compte la totalité de la climatisation de chaque chambre.

En définitive, le jugement sera confirmé sur la somme de 1222,33 € correspondant aux travaux mis à la charge des bailleurs sur le fondement de l’article 606 du code civil.

Le premier juge a justement indiqué que la somme doit être répartie entre les débiteurs selon le décompte des millièmes détenus par chaque copropriétaire.

Toutefois, sur ce Q il n’y a pas lieu d’exclure la SARL L M et la SARL Sansca, qui détiennent également des lots de copropriétés, du calcul à opérer au prorata des millièmes détenus, au seul motif que la SARL le L M ne demanderait rien à la SARL Sansca.

En effet si l’une et l’autre ont financé des travaux au-delà de ce qui leur revient de payer, il n’en reste pas moins vrai qu’avant de faire le compte entre les parties par opération de compensation, il importe pour effectuer le juste calcul de la dette de chacun des copropriétaires, de retenir leur participation au même titre que l’ensemble des autres copropriétaires.

Sur les autres demandes :

Il n’est pas sérieusement contestable que la société Sansca a réglé une partie des travaux. Toutefois, la SARL Le L M et la SARL Sansca, qui concluent sous la plume du même conseil devront faire leur affaire des comptes entre elles.

En définitive, les copropriétaires bailleurs – en ce compris la SARL Le L M et la SARL Sansca, qui détiennent des lots de copropriétés – devront assumer la charge, à proportion de leurs millièmes de copropriétés :

— des travaux relevant de l’application des dispositions de l’article 606 du code de procédure civile à hauteur de 1 222,33 €

— et des travaux nécessaires à la sécurité incendie à hauteur de 15 306,04 €.

Les copropriétaires -bailleurs seront condamnés à régler, chacun à proportion de leurs millièmes la somme de 16528,37 €

(= 15 306,04 € + 1 222,33 €).

En l’état de ce qui précède, et du fait que leur appel prospère partiellement, la résistance abusive des copropriétaires- bailleurs n’est pas démontrée.

Elle l’est d’autant moins que :

— aucune mise en demeure préalable ne leur a été adressés avant la procédure d’assignation en référé,

— la cour tout comme le preneur lui-même et chacun des copropriétaires-bailleurs ignorent – jusqu’à la ventilation à laquelle le syndic procédera – les sommes dues par chacun d’eux,

— certains des copropriétaires -bailleurs ont réglés des sommes qui sont susceptibles de dépasser celles qui seront mises à leur charge après décompte définitif.

La demande de dommages et intérêts sera donc en voie de rejet.

Il ressort des conclusions du bureau d’études Ingénierie Industrie que les travaux financés par la SARL le L M étaient indispensables non seulement au bon fonctionnement de la maison de retraite mais que les travaux conservatoires ont été réalisés également dans l’intérêt général de la copropriété.

Dans ces conditions les frais de ce rapport devront être mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires – en ce compris la SARL Le L M et la SARL Sansca – à proportion de leurs millièmes de copropriétés.

Le syndic de la copropriété devra établir le décompte des travaux mis à la charge des copropriétaires-bailleurs.

Aucune demande n’est formulée à l’encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole mutuel Nord et la SAS Foncia Limousy, intervenant à la procédure.

Le jugement sera confirmé sur les frais irrépétibles et les dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les dépens de l’appel seront supportés par la SARL Le L M et la SARL Sansca qui échouent pour l’essentiel de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Vu les dispositions de l’article 606 du Code civil et les dispositions contractuelles du bail de référence, vu le rapport d’expertise et des pièces produites,

LA COUR, statuant par arrêt de défaut et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf en celles relatives à quantum des condamnations prononcées, et au rejet de la demande au titre des frais du rapport.

Et statuant à nouveau,

Dit que le montant total de la condamnation pour travaux des copropriétaires-bailleurs
- en ce compris la SARL le L M et la SARL Sansca – s’établit à la somme de 16528,37 €, soit :

—  15 306,04 € au titre des travaux de sécurité incendie,

—  1 222,33 € au titre des travaux incombant aux bailleurs au titre des grosses réparations telles que résultant de l’article 606 du code civil,

Condamne l’ensemble des copropriétaires à régler la somme de 3 922,88 € au titre des frais du rapport du bureau d’études BEIBI,

Dit que les sommes seront réparties entre les débiteurs selon le décompte des millièmes détenus par chaque copropriétaire, et ventilation par le syndic de la copropriété,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute la SARL le L M et la SARL Sansca de tout autres demandes, fins et prétentions,

Fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre

d’une part les copropriétaires désignés solidairement et d’autre part, la SARL le L M, avec droit de recouvrement selon les modalités de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MM/CR