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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2° chambre

ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/04642

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JUIN 2016

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE NARBONNE

N° RG 51-15-0004

APPELANTS :

Madame E D épouse X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN, avocat au barreau de Narbonne, avocat postulant

Assistée de M^e MIGNOT, avocat au barreau de Narbonne, loco M^e JAULIN-BARTOLINI, avocat plaidant

Monsieur K-L X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN, avocat au barreau de Narbonne, avocat postulant

Assistée de M^e MIGNOT, avocat au barreau de Narbonne, loco M^e JAULIN-BARTOLINI, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame M-L Z veuve Y née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

26750 CHATILLON SAINT K

R e p r é s e n t é e p a r M e B r u n o B L A N Q U E R d e l a S C P BLANQUER/GIRARD/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de Narbonne, avocat postulant

Assisté de M^e PORTE-FAURENS, avocat au barreau de Narbonne, loco M^e BLANQUER, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 JUIN 2017, en audience publique, Madame G H ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Madame Laure BOURREL, Président de chambre

Madame G H, conseiller

Monsieur Bruno BERTRAND, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame I J

[…] FIXE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Laure BOURREL, Président de chambre, et par Madame I J, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Le 13 juillet 2015, M. K-L X et son épouse E D ont fait assigner M^me Z veuve Y devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne aux fins de requalification du contrat de location-gérance conclu entre parties le 7 janvier 2014, en contrat de fermage d’une durée de 9 ans et de mise à leur disposition d’un logement décent outre la réalisation de travaux de mise aux normes avec suspension du paiement des loyers dans l’attente de l’exécution de ceux-ci.

Antérieurement à cette procédure, le 13 mai 2015, M^me Y a fait délivrer aux époux X un commandement de payer la somme de 5 100 euros, au titre de redevances échues, visant la clause résolutoire. Elle les a assignés devant le président du tribunal de grande instance de Narbonne le 20 juillet 2015 en constat du jeu de la clause résolutoire, en expulsion et restitution du fonds de commerce et en paiement, à titre de provision, des redevances et indemnités d’occupation.

Par ordonnance du 17 novembre 2015, le juge des référés a rejeté les prétentions des époux X, a dit que le contrat était un contrat de location-gérance, a constaté le jeu de la clause résolutoire et a fait droit aux demandes en paiement de M^me Y. Cette ordonnance de référé a été confirmée par la cour d’appel de ce siège (1^re chambre D), selon arrêt du 22 septembre 2016.

Par jugement contradictoire du 6 juin 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux a notamment :

- rejeté la demande de requalification du contrat de location-gérance du fonds de commerce de pension pour chiens et chats en contrat de bail à ferme ;

- rejeté toute autre demande des parties ;

- condamné in solidum les époux X à payer à M^me Z veuve Y la somme de 1 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

*********

Selon assignation à jour fixe signifiée à M^me Z veuve Y le 6 septembre 2016, les époux X ont sollicité la comparution de celle-ci devant la cour d’appel de ce siège à l’audience du 5 janvier 2017, afin qu’il soit statué sur la réformation du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 6 juin 2016.

Ils concluent à la requalification du contrat de location-gérance en bail à ferme d’une durée de 9 ans, à la condamnation de M^me Y à exécuter, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification du jugement (sic), des travaux d’étanchéité de la toiture et d’installation de chauffage, à la réduction du loyer à la somme mensuelle de 800 euros et à la condamnation de celle-ci à leur régler la somme de 14 400 euros, au titre du préjudice de jouissance ainsi que celle de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir pour l’essentiel que :

— la requalification du contrat de location-gérance en bail rural s’impose puisque les conditions de l’article L. 411-1 du code rural sont réunies pour l’application du statut d’ordre public du fermage, en l’occurrence la mise à disposition d’un bâtiment aux fins d’exploitation d’élevage de chiens qui est une activité agricole par nature ;

— ils exploitaient principalement une activité par nature agricole d’élevage de chiens prédominant celle de pension canine ;

— ils ont déclaré leur activité d’éleveur sous l’enseigne « Elevage du royaume d’Isis » auprès de l’administration, pour laquelle ils étaient assurés pour l’année 2015 ; ils produisent des factures de clinique vétérinaire pour l’année 2014 et des factures de la centrale canine relatives aux certificats de naissance et de saillie pour 2014 et 2015 ainsi que le bilan 2014 mentionnant les produits de la vente des animaux ;

— M^me Y avait parfaitement connaissance de l’exercice de l’activité d’élevage puisqu’elle a visité les lieux en août 2014 et a donné l’autorisation de destruction partielle d’un mur séparatif entre l’élevage et la pension afin de créer 12 parcs d’élevage supplémentaires ; elle était présente lors du transfert de tous les chiens de l’élevage à l’occasion de leur installation dans les lieux loués ;

— le statut du fermage est applicable même si le preneur n’exerce pas exclusivement une activité agricole ;

— du fait de la requalification, ils n’avaient pas l’obligation de payer la TVA au taux de 20 % ni celle de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés, de sorte qu’ils n’ont commis aucun manquement de nature à fonder le commandement visant la clause résolutoire ;

— M^me Y n’a pas délivré un logement décent en ce qu’il n’était pas chauffé normalement, et ne respectait pas les normes en matière d’électricité et d’étanchéité du clos ;

— l’intimée sera donc condamnée à effectuer sous astreinte les travaux nécessaires pour bénéficier d’un logement décent et le loyer sera réduit à 800 euros pendant leur exécution ; ils sollicitent également une indemnité de 600 euros par mois du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2015.

*********

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 9 décembre 2016, M^me Z veuve Y a conclu à la confirmation du jugement et à titre subsidiaire, si la cour requalifie le contrat de location-gérance en bail à ferme, elle demande que la cour constate que les époux X ont quitté les lieux et par suite, la résiliation du bail. Elle sollicite le rejet des demandes adverses et leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir en substance que :

— le statut de la location-gérance est d’ordre public et il est constant que le juge ne peut pas dénaturer les obligations résultant d’un contrat dont les termes sont clairs et précis, ce qui est le cas en l’espèce ;

— elle a développé une activité de pension canine et féline dans le prolongement d’une activité d’élevage ;

— bien que ces deux activités soient complémentaires, elle a tenu à les séparer et s’est inscrite au RCS pour l’activité de pension et gardiennage ;

— elle a été placée en redressement judiciaire le 30 mars 2010 par le tribunal de commerce de Narbonne et a bénéficié d’un plan de continuation, le 20 septembre 2011 ;

— souhaitant n’exercer qu’une activité d’élevage, elle a sollicité l’autorisation du juge-commissaire de mettre son fonds de commerce de pension canine et féline en location-gérance ;

— cette autorisation a été accordée le 19 septembre 2013 ;

— c’est dans ces conditions, que le contrat de location-gérance a été conclu avec les époux X le 7 janvier 2014 avec prise d’effet au 1^er janvier 2014 ;

— ce contrat est clair et porte sur un fonds de commerce exploité dans des locaux comportant des box, des niches, des lampes chauffantes, une enseigne, du matériel, du mobilier et une clientèle spécifique à l’activité de pension canine et féline ;

— elle n’a pas eu l’intention de donner à bail des locaux agricoles servant à une activité d’élevage de chiens ;

— les locaux ont été mis à disposition des époux X pour l’exercice d’une activité commerciale et non d’une activité agricole ;

— à titre subsidiaire, les époux X ont quitté les lieux le 31 octobre 2016, ce qui fonde le constat de la résiliation du contrat et le rejet de leur demande de travaux ou de mise en conformité ;

— ils ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne réglant pas la totalité des redevances et en n’exploitant pas le fonds de commerce en bon père de famille ; ils n’ont pas effectué les réparations d’entretien et de conservation du fonds ;

— les demandes relatives au logement ne relèvent pas du tribunal paritaire des baux ruraux mais du tribunal d’instance.

— cette location-gérance devait lui permettre de respecter les échéances du plan de redressement.

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MOTIFS DE LA DECISION

M^me Z-Y justifie qu’elle a exercé une activité de pension canine et féline sous la dénomination « Terroir de Fontfroide » dans le prolongement d’une activité d’élevage canin.

Elle a fait l’objet d’une inscription au répertoire SIRENE sous le code APE 149Z dans le cadre de l’élevage et sous le code 9609Z dans le cadre de l’activité de pension et gardiennage d’animaux.

Elle a été inscrite au registre du commerce et des sociétés tenu par le greffe du tribunal de commerce de Narbonne le 15 janvier 2005 au titre de cette dernière activité.

Par jugement du 30 mars 2010, le tribunal de commerce de Narbonne a placé en redressement judiciaire M^me Z-Y en précisant qu’elle exerçait une activité de pension canine dénommée « Terroir de Fontfroide » à Ornaisons.

Cette juridiction a arrêté un plan de continuation par décision du 20 septembre 2011.

Il ne peut donc être utilement contesté que M^me Z-Y exploitait dans la propriété lui appartenant un fonds de commerce de pension canine.

Par courrier du 19 septembre 2013, le président du tribunal de commerce de Narbonne, faisant suite à un échange téléphonique avec l’intéressée, lui a confirmé que dans le cadre du plan de continuation, il lui était possible de mettre en location-gérance son fonds de commerce à condition de respecter les échéances de remboursement entre les mains de M^e C, commissaire à l’exécution du plan. Il précisait néanmoins qu’elle ne pouvait pas vendre le fonds de commerce en l’état de l’inaliénabilité ordonnée par le jugement du 20 septembre 2011.

C’est donc dans un tel contexte que M^me Z-Y et M. K-L X ont conclu un acte sous seing privé intitulé « contrat de location-gérance de fonds de commerce » daté du 7 janvier 2013 (en réalité 7 janvier 2014). Il est expressément stipulé que M^me Y, bailleresse propriétaire du fonds, donnait en location-gérance à M. X qui l’acceptait, son fonds de commerce de pension canine et féline exploité à Ornaisons sous l’enseigne « Terroir de Fontfroide », moyennant paiement d’une redevance mensuelle de 1 500 euros hors taxes. Le contrat précise que le fonds de commerce comprend 15 lampes chauffantes, des box amovibles et fixes ainsi que des niches et que le locataire-gérant prend les biens loués dans l’état où ils se trouvent, sans recours possible contre la bailleresse pour quelque cause que ce soit. M. X s’est engagé à exploiter le fonds en bon commerçant, à tenir une comptabilité analytique en se conformant aux règles prescrites en matière commerciale, à acquitter les impôts et taxes résultant de l’exploitation du fonds et à faire toutes déclarations utiles à l’administration fiscale ainsi qu’à toute autre administration intéressée, notamment au registre du commerce et des sociétés. Les parties ont également inséré une clause de résiliation de plein droit et sans formalité en cas de non-paiement à son échéance d’une seule mensualité ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat.

Il est de principe qu’en présence d’une convention claire et précise, le juge ne peut pas dénaturer les obligations qui en résultent et modifier les stipulations qu’elle renferme.

Le contrat litigieux ne comporte aucune équivoque quant à l’activité qui devait être exploitée par M. X, en l’occurrence une pension canine et féline. Ni le mode de mise en relation des parties par le site internet « chiens de France » ni les courriers électroniques dont la plupart ont été échangés avant la signature du contrat, ni le courrier de M^me Z-Y du 28 août 2014 dans lequel elle se réfère principalement à l’activité commerciale et à une décision de justice du 5 juin 2014 la contraignant à vendre le fonds de commerce de pension canine ainsi que les témoignages indirects, ne sont de nature à établir une intention commune des parties de donner une nature agricole au contrat.

M^me Z-Y qui avait pratiqué dans les locaux une activité commerciale de pension canine et féline mais également une activité d’éleveur n’a manifestement pas eu l’intention de donner à bail des locaux agricoles dans le but d’une activité d’élevage de chiens. La teneur de ses correspondances conforte cet état de fait puisqu’elle demande à M. X s’il s’est inscrit à la chambre de commerce, sollicite un écrit attestant qu’il bénéficie d’une location-gérance, évoque la présence de chiens et de chats se trouvant à la pension au moment du transfert d’activité et la nécessité de rassurer la clientèle sur la poursuite de l’hébergement de chats.

C’est à juste titre que le premier juge a relevé que si les locaux avaient certes été utilisés par M^me Z-Y pour exercer la double activité d’élevage et de pension, elle avait clairement circonscrit à l’activité commerciale de pension d’animaux la mise à disposition des locaux.

Il s’avère que c’est postérieurement à la conclusion du contrat de location-gérance et suite à l’information donnée par M^me Z-Y, selon laquelle elle allait être contrainte de vendre le fonds de commerce, que les époux X ont revendiqué le statut plus protecteur du bail rural. Le fait qu’ils aient exercé une activité d’éleveur au lieu de poursuivre l’activité de pension pour chiens et chats, en anticipant une possible acquisition des locaux n’a pas eu pour effet de modifier les stipulations contractuelles et la nature commerciale du contrat.

Il y a lieu de rappeler en outre qu’une partie à un contrat ne peut pas, sous couvert d’une requalification, modifier unilatéralement les conditions contractuelles initiales.

Dès lors et en déboutant les époux X de leur demande de requalification du contrat de location-gérance en bail à ferme, le premier juge a fait une exacte analyse des éléments de la cause.

Les demandes accessoires des époux X seront rejetées et le jugement sera confirmé.

Succombant en leur appel, les époux X seront condamnés à payer à M^me Z-Y, en sus de l’indemnité allouée par le premier juge, la somme de 3 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, verront leur propre demande, de ce chef, rejetée et supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant ;

Condamne M. X et M^me D épouse X à payer à M^me Z-Y la somme de 3 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M. X et M^me D épouse X aux dépens d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT

B.O