AFFAIRE BAUX RURAUX

RAPPORTEUR

N° RG 18/07035 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L6W3

Société CENTRE EQUESTRE DU PORTAIL ROUGE

C/

Société Civile Immobilière DE LA RIVOIRE

APPEL D’UNE DÉCISION DU :

Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT-ETIENNE

du 10 Septembre 2018

RG : 51-16-000002

COUR D’APPEL DE LYON

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 15 AVRIL 2022

APPELANTE :

Société CENTRE EQUESTRE DU PORTAIL ROUGE

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bernard ROUSSET de la SCP DREVET-RIVAL ROUSSET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉE :

Société Civile Immobilière DE LA RIVOIRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Baptiste CHAREYRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 04 Février 2022

Présidée par Sophie NOIR, Conseiller magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Gaétan PILLIE, Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

— Patricia GONZALEZ, présidente

— Sophie NOIR, conseiller

— Catherine CHANEZ, conseiller

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 Avril 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, Présidente et par Gaétan PILLIE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******************************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Par acte authentique du 14 janvier 1997 l’association centre équestre du portail rouge, aux droits de laquelle vient désormais société Centre Equestre du Portail Rouge, et la SCI du centre équestre du portail rouge, aux droits de laquelle vient désormais la SCI de la Rivoire, ont conclu un bail commercial portant sur des bâtiments et parcelles de terrain situés sur la commune de Saint Genest Lerpt, lieu-dit La Rivoire, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1996 et jusqu’au 30 juin 2004.

Par acte notarié du 4 mai 2004, la relation contractuelle s’est poursuivie à compter du 1er juillet 2005 pour une durée de neuf ans prenant fin le 30 juin 2014, le montant de base du loyer étant fixé à 37'315,20 euros TTC.

Par requête du 25 mai 2016, reçue au greffe le 31 mai 2016, la société Centre Equestre du Portail Rouge a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Étienne pour obtenir la requalification du bail commercial en bail rural conformément aux dispositions de la loi du 23 février 2005, la fixation du montant annuel du fermage à la somme de 22'134 euros hors taxes sur la base de l’arrêté préfectoral du 12 octobre 2015, la condamnation de la SCI de la Rivoire à lui rembourser la différence entre le montant du loyer commercial réellement payé et le montant du fermage qui aurait dû être payé entre le 1er octobre 2015 le 31 mai 2016, soit la somme de 12'256,27 euros hors taxes, la condamnation de la SCI de la Rivoire à lui rembourser pour la période antérieure au 1er octobre 2015 et dans la limite de la prescription quinquennale le montant de la différence entre le loyer payé et le fermage qui aurait dû l’être.

Par jugement du 10 septembre 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Étienne a :

— déclaré irrecevable la demande requalification du bail commercial en bail rural par l’effet de la prescription

— déclaré la présente juridiction incompétente pour statuer sur la demande reconventionnelle en résiliation de bail et invité les parties à mieux se pourvoir

— condamné la société Centre Equestre du Portail Rouge à payer à la SCI de la Rivoire la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la société Centre Equestre du Portail Rouge aux entiers dépens de l’instance

La société Centre Equestre du Portail Rouge a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 6 octobre 2018.

Par ordonnance du 25 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, saisi par la SCI de la Rivoire aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, l’expulsion de la société Centre Equestre du Portail Rouge et la condamnation de celle-ci au paiement de la somme provisionnelle de 33'017,10 euros au titre de loyers et charges impayées arrêtés au mois d’août 2020 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation a :

— condamné la société Centre Equestre du Portail Rouge à payer à la SCI de la Rivoire la somme de 33'030,12 euros arrêtés au mois de décembre 2020

— autorisé la société Centre Equestre du Portail Rouge a se libérer de sa dette par 24 versements mensuels

— suspendu les effets de la clause résolutoire

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant, la clause résolutoire retrouvera son effet de plein droit

— débouté la SCI de la Rivoire du surplus de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions devant la cour, la société Centre Equestre du Portail Rouge demande :

— d’infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Étienne en date du 10 septembre 2018 en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la demande de requalification du bail commercial en bail rural par l’effet de la prescription

condamné la société Centre Equestre du Portail Rouge à payer à la SCI de la Rivoire la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la société Centre Equestre du Portail Rouge aux entiers dépens

Statuant à nouveau :

— de dire et juger que la société Centre Equestre du Portail Rouge disposait d’un délai pour agir de cinq ans à compter de l’arrêté du 12 octobre 2015

— de dire et juger en conséquence que les demandes de la société Centre Equestre du Portail Rouge ne sont nullement atteintes par la forclusion

— de déclarer les demandes de la société Centre Equestre du Portail Rouge recevables compte tenu de l’existence d’un renouvellement de bail conforme aux dispositions de l’article 105 de la loi du 5 janvier 2006

— de constater la requalification du bail commercial conclu entre les parties en bail rural à compter du renouvellement du bail initial le 1er juillet 2005

— de fixer le montant du fermage annuel à la somme de 22'134 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2015

Subsidiairement, d’ordonner une expertise judiciaire avec désignation de tel expert qu’il appartiendra aux fins de proposer une évaluation du fermage par référence à l’arrêté préfectoral applicable en l’espèce

— de condamner la SCI de la Rivoire à rembourser à la société Centre Equestre du Portail Rouge le montant de la somme trop-perçu entre le loyer commercial réellement payé et le montant du fermage qui aurait dû être payé entre le 1er octobre 2015 et la date de l’arrêt à intervenir

— de condamner la SCI de la Rivoire à payer à la société Centre Equestre du Portail Rouge une somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner la SCI de la Rivoire aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, la SCI de la Rivoire demande pour sa part à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI de la Rivoire de sa demande reconventionnelle

Dès lors

Sur la demande principale :

— à titre principal, de déclarer prescrite et irrecevable la demande en requalification du bail commercial du 4 mai 2004 en bail rural

A titre subsidiaire

— de débouter purement et simplement la société Centre Equestre du Portail Rouge de sa demande de requalification en bail rural

— de rejeter la demande de la société Centre Equestre du Portail Rouge tendant à fixer à compter du 1er juillet 2005 le loyer annuel à la somme de 22'134 euros hors taxes

— de la débouter également de sa demande de condamnation à l’encontre de la SCI de la Rivoire à rembourser le montant des loyers entre le 1er octobre 2015 et l’arrêt à intervenir

A titre infiniment subsidiaire :

— dans l’hypothèse où le tribunal devrait faire droit à la demande de requalification, de désigner tel expert agricole et foncier avec mission de :

se rendre sur les lieux

convoquer les parties

proposer une valeur locative des bâtiments d’habitation et d’exploitation, des terres et des installations équestres en fonction de l’arrêté préfectoral applicable au 1er octobre 2015

— de dire et juger que les frais d’expertise seront aux frais avancés de la société Centre Equestre du Portail Rouge

Sur la demande reconventionnelle :

— de prononcer la résiliation du bail pour cession et sous-location prohibée au visa de l’article L411-35 du code rural

— de condamner la société Centre Equestre du Portail Rouge aux entiers dépens ainsi qu’à une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées, régulièrement communiquées, visées par le greffier et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «constatations» ou de « dire » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions dans la mesure où elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques ou qu’elles constituent en réalité des moyens.

Sur la recevabilité de la demande de requalification du bail commercial en bail rural :

Il résulte des dispositions de l’article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime que seuls

peuvent faire l’objet d’un bail rural les immeubles à usage agricole en vue de les exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 du même code.

Depuis la loi 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux entrée en vigueur le 24 février 2005 ayant modifié les dispositions de l’article L311-1 du code rural et de la pêche maritime, sont réputées agricoles les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle.

La loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006 d’orientation agricole est venue par la suite préciser que la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux s’appliquait aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à sa promulgation.

Par ailleurs, depuis la loi 2008-561 du 17 juin 2008, le délai de prescription civile en matière contractuelle a été ramené de 30 ans à 5 ans.

Selon les dispositions de l’article 2224 du Code civil issues de cette loi : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Les dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 stipulent que : 'Les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.

En l’espèce, les parties s’accordent pour considérer que l’action en requalification de la société Centre Equestre du Portail Rouge est soumise au délai de prescription de 5 ans de l’article 2224 du Code civil.

En revanche, elles s’opposent sur le point de départ de ce délai.

La partie appelante soutient que le point de départ du délai de prescription de l’action en requalification du bail commercial en bail rural doit être fixé au 1er octobre 2015, date d’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral du 12 octobre 2015 – qui a pour la première fois fixé la valeur des fermages dans le département de la Loire – aux motifs :

— qu’elle n’a été en mesure d’exercer son action qu’à partir du moment où le montant du fermage a pu être évalué c’est-à-dire à la date de publication de cet arrêté

— qu’elle ne pouvait exercer son action dès la promulgation de la loi du 23 février 2005 dans la mesure où cette loi n’était pas concrètement applicable dans le département de la Loire faute d’arrêté fixant la valeur des fermages

— qu’avant l’arrêté du 12 octobre 2015, elle était dans l’incapacité d’évaluer et de chiffrer ses demandes et donc dans l’incapacité d’agir.

La société Centre Equestre du Portail Rouge considère donc qu’elle disposait d’un délai expirant au mois d’octobre 2020 pour agir en requalification et que, dans la mesure où elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 27 mai 2016, son action n’est pas prescrite.

La SCI de la Rivoire répond sur ce point :

— que comme en matière de baux commerciaux, le délai de prescription de l’action en reconnaissance du bénéfice du statut du bail rural a pour point de départ la date de conclusion du bail, soit en l’espèce à compter de l’avenant du 4 mai 2004

— que même si la date de prise d’effet de cet avenant – le 1er juillet 2005- est retenue, la société Centre Equestre du Portail Rouge avait jusqu’au 1er juillet 2010 pour engager son action

— que la société Centre Equestre du Portail Rouge était en mesure de connaître les dispositions de la loi du 23 février 2005 dès le 1er juillet 2005, date de l’entrée en vigueur de la loi

— que le point de départ du délai de prescription de l’action ne peut être reporté à la date de l’arrêté préfectoral du 1er octobre 2015 dans la mesure où :

la loi du 2 février 2005 était applicable même en l’absence de cet arrêté

la société Centre Equestre du Portail Rouge n’était pas empêchée d’agir du fait de l’absence de publication de cet arrêté et le fermage pouvait être fixé à dire d’expert.

Il résulte des pièces versées aux débats que par l’avenant signé le 4 mai 2004, les parties sont convenues de renouveler le bail commercial conclu entre elles le 14 janvier 1997 à effet du 1er juillet 2005.

Il en résulte qu’à la date d’effet du renouvellement, la société Centre Equestre du Portail Rouge avait connaissance des nouvelles dispositions de l’article L311-1 du code rural et de la pêche maritime entrées en vigueur le 24 février 2005 qui fondent sa demande de requalification.

Le seul fait que la valeur des fermages du département de la Loire n’ait été fixée qu’à compter du 1er octobre 2015 ne lui interdisait pas d’exercer son action en requalification et la loi du 23 février 2005 ne comporte d’ailleurs aucune disposition conditionnant l’application des dispositions de l’article L311-1 du code rural et de la pêche maritime à la publication d’un tel arrêté.

Ainsi et par application de l’article 2224 du Code civil, mais également des dispositions transitoires de la loi 2008-561 du 17 juin 2008 rappelées ci-dessus, le délai dont disposait la société Centre Equestre du Portail Rouge pour exercer son action en requalification du bail commercial en bail rural expirait le 17 juin 2013.

La société Centre Equestre du Portail Rouge Ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 31 mai 2016, l’action est prescrite.

En conséquence la cour, confirmant le jugement de ce chef, déclare irrecevable la demande en requalification de bail commercial en bail rural.

Réparant l’omission de statuer sur ce point, la cour rejette l’intégralité des demandes de la société Centre Equestre du Portail Rouge, lesquelles sont toutes fondées sur la requalification demandée.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail :

Le jugement déféré a déclaré le tribunal paritaire des baux ruraux incompétents pour statuer sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail présentée par la SCI de la Rivoire au motif de l’absence de bail rural.

La SCI de la Rivoire, qui sollicite l’infirmation du jugement de ce chef, ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande.

Dès lors que le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de requalification, il y a lieu de débouter la partie intimée de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail pour cession ou sous-location prohibée au visa de l’article L411-35 du code rural, le statut du fermage n’étant pas applicable entre les parties.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires:

Partie perdante, la société Centre Equestre du Portail Rouge supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Centre Equestre du Portail Rouge à payer à la SCI de la Rivoire la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la société Centre Equestre du Portail Rouge, qui succombe en son appel, sera condamnée à payer à la SCI de la Rivoire la somme de 500 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ces dispositions et, statuant à nouveau et y ajoutant :

REJETTE l’intégralité des demandes de la société Centre Equestre du Portail Rouge ;

CONDAMNE la société Centre Equestre du Portail Rouge à payer à la SCI de la Rivoire la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Centre Equestre du Portail Rouge aux dépens de la procédure d’appel.

Le GreffierLa Présidente

Gaétan PILLIEPatricia GONZALEZ