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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 14 MARS 2019

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 15/01502

N° Portalis DBVK-V-B67-L56Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 DECEMBRE 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 14/00439

APPELANTE :

SA HABITATION À LOYER MODERE DES PYRÉNÉES ORIENTALES – ROUSSILLON HABITAT

[…]

[…]

Représentée par M^e Raymond ESCALÉ de la SCP VIAL PECH DE LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur D-E X

né le […] à […]

8 rue D Monnet

66750 SAINT-CYPRIEN

R e p r é s e n t é p a r M e F r é d é r i q u e Q U E T , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES

Madame G-E X

née le […] à […]

8 rue D Monnet

66750 SAINT-CYPRIEN

R e p r é s e n t é e p a r M e F r é d é r i q u e Q U E T , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 26 Décembre 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 JANVIER 2019, en audience publique, Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Madame Anne-Marie HEBRARD, Présidente

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier.

**********

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 28 février 2013, Monsieur D-E X et Madame G-E X ont acquis de la Sa Roussillon Habitat un terrain à bâtir sur la commune de Saint-Cyprien, constituant le lot n° 15 du lotissement ' Le Collège Tranche B ' .

Les époux X, avant toute construction, ont fait procéder à une étude de sol par l’agence Ginger C.E.T.B qui a conclu que compte tenu des très mauvaises caractéristiques des sols, il convenait de s’orienter vers des remblais techniques pour permettre de fonder la maison sur des fondations superficielles.

Monsieur et Madame X se sont alors rapprochés du cabinet d’ingénierie béton Couasnon-Selles pour un avis complémentaire qui, après une étude réalisée le 18 octobre 2013, est arrivé aux mêmes conclusions que l’agence Ginger CEBTP.

Par exploit délivré le 21 janvier 2014, Monsieur et Madame X ont fait assigner à jour fixe la société Roussillon Habitat devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de la voir condamner à leur payer les sommes de 30 792,14 € au titre des travaux de reprise du sol et du sous-sol, 1000 € à titre de dommages et intérêts par mois à compter du mois de janvier 2014, date à laquelle les époux X auraient dû prendre possession de leur villa, 10 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 18 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Perpignan a :

— jugé que le terrain à bâtir sur la commune de Saint-Cyprien, constituant le lot n° 15 du lotissement ' Le collège Tranche B ' vendu par acte authentique du 28 février 2013 à Monsieur et Madame X par la Sa Roussillon Habitat est vicié au sens de l’article 1641 du code civil,

— dit que la Sa Roussillon Habitat-HLM des Pyrénées Orientales est irrecevable à invoquer l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente,

— jugé que la Sa Roussillon Habitat doit garantie au titre des vices cachés,

— condamné en conséquence la Sa Roussillon Habitat -HLM des Pyrénées Orientales à payer à Monsieur et Madame X la somme de 35 707,94 € au titre de la réduction du prix de vente correspondant aux travaux de reprise du sol et du sous-sol, en application de l’article 1641 du code civil,

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande relative au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais de location exposés,

— condamné la Sa Roussillon Habitat HLM des Pyrénées Orientales à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1000 € au titre du préjudice moral subi,

— condamné la Sa Roussillon-HLM des Pyrénées orientales à payer à Monsieur et Madame X la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sa Roussillon Habitat-HLM des Pyrénées Orientales au paiement des dépens de l’instance.

La Sa Roussillon Habitat-HLM des Pyrénées Orientales a interjeté appel de cette décision le 26 février 2015.

Vu les conclusions de la Sa Roussillon Habitat-HLM des Pyrénées Orientales remises au greffe le 17/12/2018,

Vu les conclusions de Monsieur et Madame X remises au greffe le 24/12/2018,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 décembre 2018.

SUR CE :

Sur l’existence d’un vice caché :

Aux termes de l’article 1641 du code civil , ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus '.

En l’espèce, l’appelante soutient principalement que le rapport de la société Ginger CEBTP ne fait état que de mauvaises caractéristiques des sols et ne fait pas référence à la présence d’argiles gonflantes, que cette mauvaise caractéristique des sols permettait l’édification de la construction avec une adaptation du sol par la mise en place de fondations et ne peut être considérée comme un défaut caché de la nature du sous-sol, enfin que la nature et la consistance du sol étaient parfaitement apparentes, y compris pour des acquéreurs profanes.

Il résulte du rapport de l’agence Ginger CEBTP du 2 octobre 2013 que ' la reconnaissance des sols a mis en évidence des sols alluvionnaires peu porteurs ( sables limoneux et silts ) jusque vers 2m/TN évoluant ensuite vers des sables et silts vasards et vers des sols tourbeux très peu porteurs afin d’atteindre un horizon un peu plus compact au-delà de 4.2m/TN en moyenne.

Ces sols sont baignés par une nappe à faible profondeur à priori vers 2m/TN lors de notre intervention ( profondeur sujette à des fluctuations en fonction des conditions météorologiques et des saisons.

À l’appui des éléments qui précèdent, l’insertion du projet dans le site nécessitera à priori un décapage de surface jusqu’à la cote recherchée du fond de forme, la réalisation du remblai technique de substitution , puis la réalisation des fouilles de fondations.

Compte tenu des très mauvaises caractéristiques des sols ( chute de résistance dynamique de pointe dès 1.6/TN au droit du pénétromètre PD1), il conviendra de s’orienter vers une amélioration de sols par remblai technique pour permettre de fonder la villa sur des fondations superficielles .Cette solution est envisageable pour des descentes de charges modérées (inférieures ou égales à 10t/ml pour les semelles filantes et à 25t pour les semelles isolées '.

Ce premier rapport est confirmé par celui établi par le Bet Couesnon le 12 juin 2015 qui expose que ' la reconnaissance des sols a mis en évidence des sols alluvionnaires peu porteurs jusque vers 2m/TN évoluant vers des sables et silts et vers des sols tourbeux très peu porteurs avant d’atteindre un peu plus compact au delà de 4.2 m/TN en moyenne '.

Il conclut à la nécessité d’une reconstitution du sol à effectuer sur toute la surface de la construction par la réalisation de fondations superficielles de type semelles filantes après amélioration du sol par remblai technique de substitution et préconise une rigidification de la structure (en blocs à bancher dans mur vide sanitaire).

Il ressort enfin du procès-verbal de constat dressé le 14 novembre 2013 par Maître Y, huissier de justice à Perpignan , la présence par endroits sur le terrain de sable et de boue, l’un des employés de la société de terrassement TP 66, présente sur les lieux, précisant qu’il s’agit d’argile gonflante, cette société installant d’importants rochers et cailloux sur l’ensemble de la parcelle compte tenu de cette présence anormale de sable et d’argile gonflante.

De son côté, la société Roussillon Habitat verse aux débats une note technique de Monsieur A Z, Ingénieur Conseil, en date du 16 février 2015 qui expose :

— d’une part, que la décision du tribunal aurait été influencée par le constat d’huissier et que contrairement à ce que soutient l’employé de la société TP 66, il n’y a pas d’argile gonflante sur le site du lotissement Le Collège.

En premier lieu ,il ressort de l’intitulé de la note rédigée par Monsieur Z 'Remarques concernant le jugement du 18 décembre 2014 et le rapport d’étude géotechnique d’avant projet’ que ce dernier ne s’est pas rendu sur les lieux, ce qui n’est en tout état de cause pas contesté par l’appelant .

En second lieu, force est de constater que Monsieur Z procède par simple affirmation ' il n’y a pas d’argile gonflante sur le site du lotissement Le Collège ' sans aucunement expliciter l’analyse lui permettant de conclure de façon aussi péremptoire à une absence d’argile gonflante, et ce alors même qu’il ne s’est pas rendu sur les lieux et qu’il indique lui-même qu’il faut un essai en laboratoire pour le déterminer.

— d’autre part, que Monsieur X a décidé précipitamment de faire exécuter les travaux de remblai technique après substitution et n’a pas suivi le conseil du CEBTP qui proposait une mission complémentaire.

Or, il ressort des pièces versées aux débats qu’après le dépôt du rapport par le CEBTP, en 2013, les époux X se sont adressés aux cabinet Couasnon Selles en 2015 pour une étude de sols complémentaire sur les plans béton armé, ce qui ne permet pas de retenir une précipitation excessive des intimés à procéder aux travaux nécessaires, les époux X ayant sollicité à presque deux ans d’intervalle l’expertise de deux professionnels qui, après avoir procédé à des études approfondies du terrain, ont conclu de façon concordante aux très mauvaises caractéristiques des sols et à la nécessité de la mise en place d’un remblai technique.

Enfin, il est permis de s’étonner que Monsieur Z, qui ne s’est pas rendu sur les lieux et n’a donc procédé à aucune étude approfondie des sols, puisse conclure que ' la qualité du sol et du sous sol tel qu’il était lors de l’entrée en jouissance donnait toutes garanties à l’effet de permettre l’édification de cette construction '.

Par conséquent, la note de Monsieur Z n’est pas de nature à venir contredire utilement les rapports établis par la société Ginger CEBTP et le Bet Couesnon Selles qui concluent de façon concordante que le terrain vendu ne permettait pas, compte tenu de la nature du sol, l’édification d’une maison d’habitation sans la mise en place d’un remblai technique de substitution.

Contrairement à ce que soutient la Sa Ambiance Habitat, Monsieur et Madame X, totalement profanes en la matière, n’étaient pas en mesure de déceler les mauvaises caractéristiques du sous-sol lors de l’acquisition du terrain, seule une étude géotechnique complétée par un rapport du Bet ayant permis de révéler ces dernières.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente, et rendant le terrain impropre à l’usage auquel les acquéreurs le destinaient.

Sur l’absence d’assurance dommages-ouvrage :

La société Roussillon Habitat reproche à Monsieur et Madame X de ne pas avoir souscrit d’assurance dommages-ouvrage, en violation d’une obligation légale.

Il est constant qu’un terrain ne peut être considéré comme un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et que les époux X n’étaient donc pas soumis aux dispositions de l’article L 242-1 du code des assurances leur imposant de souscrire une assurance de dommages-ouvrage.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la clause d’exclusion de garantie :

Il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est également constant que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices de la chose vendue et ne peut se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vices cachés.

En l’espèce, il convient de relever que si dans l’acte définitif de vente sont mentionnés à ce titre, page 28 et 35, deux clauses contradictoires, il n’est en revanche pas contestable que la Sa Roussillon Habitat, en sa qualité de lotisseur, est bien un vendeur professionnel dont l’activité principale est l’achat, la location, la vente d’appartements, de terrains et de pavillons, l’appelante ne pouvant soutenir que la vente de lots de lotissement ne serait qu’une activité accessoire alors même qu’elle fait valoir qu’elle a vendu 150 lots dans cette zone.

Le jugement ne pourra donc qu’être confirmé en ce qu’il a dit que la Sa Roussillon Habitat, en sa qualité de vendeur professionnel, ne pouvait se prévaloir d’une clause de non garantie des vices cachés.

Enfin, la demande d’expertise présentée à titre subsidiaire par la Sa Roussillon Habitat sera rejetée, l’appelante ne produisant pas aux débats d’éléments suffisamment probants pour venir utilement contredire les constatations de la société Ginger CEBTP et du Bet Couesnon Selles, étant rappelé qu’aux termes de l’article 146 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Sur la réparation des préjudices :

Aux termes de l’article 1644 du code civil , l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Monsieur et Madame X justifient en l’espèce du paiement d’une somme de 29 139,34 € au titre des travaux de décapage et de réalisation du remblai technique de substitution (facture du 31/12/2013) et du paiement d’une somme de 6 243,61 € correspondant à la réalisation du vide sanitaire en béton banché (facture du 9/12/2013) préconisée par le Bet Couesnon qui indique dans son rapport ' une rigidification de la structure devra être nécessaire ( en blocs à bancher dans mur V.S ).

Les époux X justifient également des frais engendrés par le constat d’huissier à hauteur de 325 €.

Enfin, ils justifient devant la cour avoir réglé des honoraires à la société BEP Couasnon Selles à hauteur de 2152 € (facture du 24/10/2013).

La Sa Roussillon Habitat sera donc condamnée à payer à Monsieur et Madame X une somme totale de 37 859,94 € au titre de la réduction du prix de vente correspondant au travaux du sol et du sous-sol, le jugement étant infirmé de ce chef.

Concernant le préjudice locatif, les époux X produisent devant la cour un contrat de location justifiant qu’en raison du retard dans la construction, ils se sont acquittés d’un loyer mensuel de 1000 € pendant le temps de réalisation des travaux de reprise, soit d’octobre à décembre 2013.

La Sa Roussillon Habitat sera donc condamnée à leur payer à ce titre une somme de 3000 €, le jugement étant infirmé de ce chef.

Enfin, concernant le préjudice moral invoqué par les époux X, si Monsieur B C atteste que le retard dans les travaux généré par les problèmes de sous-sol a contraint Monsieur et Madame X, âgés de plus de 60 ans, à vivre cinq mois dans leur garage, cette situation s’étant répercutée sur la santé du couple, en revanche le certificat médical versé aux débats n’apparaît pas suffisamment probant, en l’absence de tout autre élément, pour caractériser chez Madame X l’existence d’un état dépressif.

Compte tenu de ces éléments, il sera retenu l’existence d’un préjudice moral résultant des vices affectant le terrain acheté qui sera évalué à la somme de 5000 €.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la Sa Roussillon Habitat-HLM des Pyrénées Orientales à payer à Monsieur et Madame X la somme de 35 707,94 € au titre de la réduction du prix de vente correspondant aux travaux de reprise du sol et du sous-sol, la somme de 1000 € en réparation du préjudice moral subi et en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre des frais de location exposés,

Statuant à nouveau,

Condamne la Sa Roussillon Habitat à payer à Monsieur et Madame X une somme totale de 37 859,94 € au titre de la réduction du prix de vente correspondant au travaux du sol et du sous-sol,

Condamne la Sa Roussillon Habitat à payer à Monsieur et Madame X une somme de 3000 € au titre de leur préjudice locatif,

Condamne la Sa Roussillon Habitat à payer à Monsieur et Madame X une somme de 5000 € au titre de leur préjudice moral,

Déboute la Sa Roussillon Habitat de sa demande d’expertise,

Condamne la Sa Roussillon Habitat aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître Frédérique Quet,

Condamne la Sa Roussillon Habitat à payer à Monsieur et Madame X la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

TC