Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 9 JUILLET 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03840 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NHSY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 MAI 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 11-17-0003

APPELANT :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE PERPIGNAN MÉDITERRANÉE Etablissement Public inscrit au RCS de Perpignan 482 053 378 pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Sylvie ROUZE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur X Y

né le […] à KABOUL

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e M é l o d i e M A R T Z O L F F , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e François CAULET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES s u b s t i t u a n t M e M é l o d i e M A R T Z O L F F , a v o c a t a u b a r r e a u d e s

PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/014050 du 15/11/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 13 Mai 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 JUIN 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 24 avril 2013, l’OPH Perpignan Méditerranée a donné à bail à Z Y et moyennant un loyer mensuel de 416,96 €, un logement n° 465 au sein de la cité HLM VERNET SALANQUE II située […] à Perpignan.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2016, Massouf Y a fait assigner l’OPH Perpignan Méditerranée devant le tribunal d’instance de Perpignan, exposant que le logement loué est envahi de blattes germaniques, aux fins de voir enjoindre au bailleur de le reloger et de le voir condamner à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement rendu le 31 mai 2017 par le tribunal d’instance de Perpignan énonce dans son dispositif :

• Condamne l’OPH à payer à Z Y la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance et son préjudice moral.

• Ordonne aux fins d’application éventuelle des dispositions des articles L. 1331-1 et suivants du Code de la santé publique, que copie du présent jugement sera transmis à la diligence du greffe au préfet des Pyrénées orientales, au directeur général de l’agence régionale de santé et au directeur du service communal d’hygiène de Perpignan.

• Déboute toutes les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles.

• Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

• Met les dépens à la charge de l’OPH Perpignan Méditerranée et au besoin l’y condamne.

• Dit que les dépens seront recouvrés comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle.

Le jugement relève que le bailleur reconnaît l’infestation de l’immeuble par des colonies de blattes germaniques et admet qu’il a demandé à plusieurs reprises l’intervention d’une entreprise spécialisée depuis octobre 2015. Il verse aux débats une pièce par laquelle l’entreprise de désinsectisation indique être intervenue à de nombreuses reprises dans l’appartement du demandeur, ce qui est de nature à corroborer les clichés photographiques que le demandeur verse aux débats.

Ainsi le bailleur ne saurait se prévaloir de l’absence du locataire le 27 juillet 2016 et le 4 août 2016 malgré une campagne d’affichage alléguée. Il ne saurait pas plus se prévaloir d’un refus d’intervention dans le logement du locataire le 8 août 2016 eu égard à son unicité et sans autre explications ou précisions sur les circonstances de ce refus unique.

Le bailleur n’a donc pas satisfait à son obligation d’entretien de la chose louée et de délivrance d’un logement décent. Son attitude fautive a occasionné au locataire un préjudice de jouissance et un préjudice moral qui sera évalué à hauteur de 6000 €.

L’OPH Perpignan Méditerranée a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 7 juillet 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 mai 2019.

Les dernières écritures pour l’OPH Perpignan Méditerranée ont été déposées le 20 décembre 2017.

Les dernières écritures pour Z Y ont été déposées le 5 mars 2018.

Le dispositif des écritures pour l’OPH Perpignan Méditerranée énonce :

• Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté,

• Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Perpignan en date du 31 mai 2017.

• Débouter Z Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

• Condamner Z Y au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’OPH Perpignan Méditerranée indique que plusieurs campagnes de désinsectisation sont intervenues, mais que Z Y n’a pas permis la désinsectisation de son appartement soit par ses absences renouvelées soit par son refus pur et simple. Le problème est désormais résolu, suite au traitement effectué le 1^er juillet 2016, aucune réclamation n’ayant été faite par Z Y, qui ne démontre nullement que la prétendue infestation serait toujours actuelle.

Le bailleur a respecté son obligation d’entretien en mandatant à plusieurs reprises une entreprise spécialisée, dont le compte-rendu laisse apparaître que Z Y n’a pas respecté les consignes de traitement dans son logement. Aucune défaillance du bailleur ne peut être retenue, de sorte que les demandes devront être rejetées.

Le dispositif des écritures pour Z Y énonce :

• Vu l’article 1719 du code civil,

• Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que le bailleur n’avait pas rempli son obligation de délivrer au locataire un logement,

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que le locataire subit non seulement, du fait de la carence du bailleur, un préjudice de jouissance mais également un préjudice moral,

• Dire et juger que le préjudice de jouissance subi par le locataire perdure encore à ce jour.

• Et statuant à nouveau :

• Condamner le bailleur au paiement de la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance subi par le locataire.

• Condamner le bailleur au paiement de la somme de 2000 € au titre du préjudice moral subi.

• En tout état de cause :

• Constater que Z Y est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

• Condamner l’OPH Perpignan Méditerranée aux entiers dépens.

Z Y indique que son logement est infesté de cafards depuis plus de trois ans, les traitements intervenus s’étant avérés inefficaces. Contrairement à ce que prétend le bailleur, Z Y était bien présent les 27 juillet et 4 août 2016. Le préjudice subi perdure encore aujourd’hui. Il est indéniable que le bailleur a manqué à ses obligations, engageant ainsi sa responsabilité.

MOTIFS

Il appartient à l’appelante de démontrer qu’elle a rempli son obligation de délivrance d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de même qu’à son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le premier juge ayant considéré que les dispositions sur ce point de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 avaient été méconnues.

Si l’état des lieux d’entrée du 24 avril 2013 ne mentionne pas la présence de cafards ou blattes, il sera rappelé que l’obligation de décence ne saurait s’entendre comme devant exister lors de la seule entrée dans les lieux mais non au cours de la vie du contrat.

Il n’est au demeurant pas contesté la présence de blattes à minima à compter du mois d’octobre 2015, date d’une première intervention de l’entreprise LA PYRENEENNE qui a pulvérisé du produit Goliath.

La bailleresse justifie ensuite d’autres campagnes de désinsectisation notamment en février et mai 2016.

Si le responsable de la PYRENEENNE, dans un courriel du 27 juin 2016, estime qu’il n’est pas normal qu’après les « nombreuses interventions dans le logement 465 » il y ait encore des blattes, l’appelante ne démontre pas que la situation proviendrait du comportement du locataire.

Au demeurant, il ressort du certificat d’intervention du 1^er juillet 2016, qu’il s’agissait encore de traiter les 16 logements du bâtiment en raison d’un problème important de blattes et d’insister sur les 3^e et 4^e étage, particulièrement les logements 461, 464 et 465. Au 1^er juillet 2016, il est indiqué que le logement 465 est propre.

Contrairement à ce que prétend l’appelante, il ne ressort pas de la pièce n° 9 que X Y était absent les 27 juillet et 4 août 2016. Il n’est en réalité porté aucune mention mais un trait y figure pour l’appartement 465 alors que pour de nombreux autres logements il est bien indiqué que les locataires sont « absents ».

Dès lors, l’unique refus intervenu le 8 août 2016 ne saurait être considéré comme suffisamment fautif pour exonérer la bailleresse, étant relevé que le locataire indiquait, ce qui ne peut être exclu en l’espèce, que le produit ne fonctionnait pas.

La cour relève en outre que si au vu des fiches d’intervention produites, aucune présence de blattes n’était constatée dans les appartements 448 et 460 au 27 juillet 2016, rien ne permet d’en déduire que le problème est éradiqué dans ces logements ni d’ailleurs dans les autres. Ainsi les logements 457 et 467 étaient considérés comme insalubres au 1^er juillet 2016. L’entreprise constatait, s’agissant du logement loué à X Y qu’il était propre le 1^er juillet 2016 mais un mois plus tard, le 8 août 2016, notait la présence importante de blattes.

Enfin, il ressort du constat d’huissier dressé le 16 février 2018 que le problème perdure de manière importante et ne concerne pas seulement l’appartement 465 du 4^e étage mais également les parties communes, l’officier ministériel constatant que des cafards et autres insectes jonchent le linoléum recouvrant le sol et ce, dès le 1^er étage. Les photographies sont éloquentes. Ce procès-verbal confirmant que le problème ne peut être lié au comportement du locataire et qu’il est toujours d’actualité.

Dès lors, la bailleresse ne peut justifier en l’état que de campagnes de désinsectisation par l’entreprise LA PYRENEENNE pendant deux ans qui n’ont manifestement pas éradiqué la présence des insectes et sont insuffisantes, alors que les 4 et 20 octobre 2017, une campagne de désinsectisation portait encore sur de nombreux bâtiments de la résidence HLM VERNET SALANQUE 2.

Force est donc de constater que l’OPH PERPIGNAN MEDITERRANEE n’a pas rempli ses obligations de délivrer un logement décent, d’entretien conformément à l’usage prévu et de jouissance paisible.

Compte tenu de la réalité du trouble, de sa durée et de sa persistance, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a accordé la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts. Le fait que le locataire ne soit pas à jour de ses loyers (étant relevé que la dette est minime) et qu’il n’ait pas justifié de la souscription de l’assurance ne saurait exclure une indemnisation au titre des préjudices subis. En revanche, il n’y a pas lieu de porter cette indemnisation à 10 000 €, la somme accordée en première instance étant suffisante au regard du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis.

En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante qui échoue en toutes ses prétentions supportera les entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 31 mai 2017 par le tribunal d’instance de Perpignan en toutes ses dispositions,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE l’OPH PERPIGNAN MEDITERRANEE aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT