COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4ème chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 AVRIL 2022

N° RG 21/02662 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UOYN

AFFAIRE :

X Y

C Y

C/

Société CITALLIOS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Février 2021 par le juge de l’expropriation de PONTOISE

RG n° : 20/00030

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christelle MONCONDUIT

M^e Dominique LE BRUN

M. D E (Commissaire du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame X Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Christelle MONCONDUIT de la SELARL LEXGLOBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

Madame C Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Christelle MONCONDUIT de la SELARL LEXGLOBE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

APPELANTES

****************

Société CITALLIOS

[…]

[…]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07 substitué à l’audience par M^e GOSSELIN Xavier, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur D E, direction départementale des finances publiques.

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, ayant été entendu en rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, spécialement désignée pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Versailles

Madame Pascale CARIOU, Conseiller à la cour d’appel de Versailles, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Versailles Madame Valentine BUCK, Conseiller, à la cour d’appel de Versailles, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Versailles

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame A CAPO-CHICHI

****************

Mmes X et C Y sont propriétaires de la parcelle de 1423 m² cadastrée section AO située […], à Montigny-lès-Cormeilles (95370). Sur cette parcelle ont été construits deux pavillons, une double dépendance de 13.7 mètres carrés et un autre petit local se trouvant à l’extrémité du terrain.

L’opération d’aménagement de la ZAC du quartier de la gare à Montigny-lès-Cormeilles a été déclarée d’utilité publique au profit de la société Citallios suivant arrêté préfectoral du 14 mars 2017.

La parcelle ci-dessus se situe à l’intérieur du périmètre de cette ZAC.

Le transfert de propriété du bien a été prononcé suivant ordonnance du 9 octobre 2020 au profit de la société Citallios.

A défaut d’accord intervenu entre les parties, la société Citallios a saisi le juge de l’expropriation le

18 septembre 2020 aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par jugement du 19 février 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- fixé à 1.012.437 euros toutes causes de préjudices confondues, l’indemnité due à M^mes Y pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AO n°160 ;

- condamné la société Citallios à verser à M^mes Y, une somme globale de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dit que les dépens seront intégralement mis à la charge de la société Citallios.

M^mes Y, expropriées ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 6 avril 2021 à

l’encontre de la société Citallios.

Elles demandent à la cour, par conclusions signifiées uniquement par RPVA au greffe de la cour le 5 juillet 2021, à l’expropriante (AR signé le 9-7-21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 9-7-21), au visa des dispositions des articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique de :

- infirmer le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,

- fixer comme suit l’indemnité d’expropriation totale leur revenant :

* indemnité principale :

** pour le 1er pavillon en façade sur l’avenue de la Libération :

127,60 x 3.800 = 484.880,00 euros ;

63,20 x 3.800 x 0,3 = 72.048,00 euros ;

1,40 x 3.800 x 0,5 =2.660,00 euros ;

-> Soit un total de 559.588,00 euros ;

** pour le pavillon en fond de cour :

93,60 x 3.800 = 355.680,00 euros ;

22,90 x 3.800 x 0,5 = 43.510,00 euros ;

-> Soit un total de 399.190,00 euros ;

** pour le bâtiment intermédiaire :

15.000,00 euros ;

-> Soit un total de 973.778,00 euros ;

** Au titre de la valorisation assiette foncière restante :

1.223 m² (1.423 m² – 200 m² déjà construits) x 450 euros/m² = 550.350,00 euros ;

=> Soit une indemnité principale totale de 973.778,00 + 550.350,00 = 1.524.128,00 euros ;

* indemnités accessoires :

** frais de remploi :

20% jusqu’à 5.000,00 euros = 1.000,00 euros ;

15% de 5.000,00 euros à 15.000,00 euros = 1.500,00 euros ;
10% au-delà = 150.912,80 euros ;

-> Soit un total de 153.412,80 euros ;

** frais de déménagement et garde-meubles :

frais de déménagement = 9.666,00 euros ;

frais de garde-meubles pour une durée d’un an = 10.080,00 euros ;

-> Soit un total de = 19.746,00 euros ;

** transfert d’activité de MM. Z et F G, époux et fils de M^me C Y :

location d’un local de stockage et stationnement des véhicules : 12.000,00 euros ;

forfait transfert d’activité (deux entités distinctes) = 5.000,00 euros ;

-> Soit un total de 17.000,00 euros ;

=> Soit un total indemnité accessoires : 190.158,80 euros ;

=> Soit une indemnité de dépossession en valeur libre totale de 1.714.286,80 euros ;

- condamner la société Citallios à leur payer la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Citallios aux entiers dépens.

La société Citallios, expropriante, par conclusions reçues au greffe de la cour le 31 août 2021, notifiées aux expropriées (AR signé le 2-9-21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le

2-9-21), demande à la cour, au visa des dispositions des articles L.321-1 et suivants du code de

l’expropriation et au regard du jugement de première instance de :

- rejeter l’ensemble des demandes formulées par les consorts Y ;

- fixer comme suit l’indemnité à leur revenir :

* indemnité principale (valeur libre) :

** méthode utilisée : évaluation globale, terrain intégré ;

** superficie retenue : 127,6 m² + 93,60 m² = 221,20 m² ;
** valeur unitaire retenue pour les pavillons : 3.550 euros/m² ;

** constructions milieu de parcelle : 15.000 euros ;

=> soit une indemnité principale de (221,20 x 3.550) + 15.000 euros = 800.260 euros ;

* indemnités accessoires :

** frais de remploi :

frais de remploi = 81.026 euros, calculés comme suit :

20% sur 5.000 = 1.000 euros ;

15% sur 10.000 = 1.500 euros ;

10% sur 782.260 = 78.526 euros ;

** frais de déménagement : 9.666 euros ;

Total indemnité de dépossession en valeur libre : 890.952 euros.

M^mes Y, par conclusions récapitulatives signifiées uniquement par RPVA au greffe de la cour le 19 novembre 2021, notifiées à l’expropriée et au commissaire du gouvernement (AR signés le 14-1-22), a maintenu ses demandes et n’en a pas formulé d’autres.

Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions au greffe de la cour qui les a reçues le

4 mars 2022 et les a notifiées aux appelantes et à l’intimée le même jour.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Sur la procédure

La cour ayant soulevé d’office, au vu de l’article R.311-26 du code de l’expropriation, le moyen tiré de la caducité de l’appel faute de transmission des pièces des appelantes au greffe de la cour dans le délai imparti par ce texte, les appelantes ont renoncé à produire ces pièces, ainsi qu’acté au plumitif de l’audience.

Par ailleurs, le commissaire du gouvernement a admis à l’audience et au vu du même texte,

l’irrecevabilité comme tardives de ses conclusions.
Au fond

Les appelantes contestent :

- l’absence de valorisation du terrain résiduel d’une superficie qu’elles fixent à 550.350,00 euros soit

1.223 m² à 450 €/m²,

- le ratio retenu par le jugement entrepris qu’elle souhaitent voir porter de 3.550 à 3.800 € compte tenu des termes de comparaison en débat et des éléments de plus value relatifs à l’excellent état des pavillons expropriés,

- le rejet de leurs demandes d’indemnités de garde meubles et de transfert d’activité.

L’expropriante conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf à ne tenir compte que de la surface habitable des pavillons à l’exclusion de toute autre surface.

La cour retient ce qui suit.

Comme rappelé ci-dessus, sur la parcelle expropriée de 1423 m² ont été construits deux pavillons, un bâtiment intermédiaire de 13.7 mètres carrés et un autre petit local se trouvant à l’extrémité du terrain.

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’indemnité de dépossession doit couvrir l’intégralité de son préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation conformément aux

prescriptions de l’article L.'321-21 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et que le bien exproprié est estimé à la date du jugement selon sa consistance matérielle et juridique au jour de

l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété et en fonction de son usage effectif à la date de référence.

Le jugement entrepris, retient, suivant la méthode de valorisation globale terrain intégré et des termes de comparaison proposés par l’expropriante et le commissaire du gouvernement, le ratio de

3.550 €/m² pour une surface habitable non contestée des deux pavillons de 221,20 m², outre celle, pondérée et contestée, de combles non aménagées et des superficies d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Sur la valorisation du terrain résiduel

L’expropriante revendique la méthode retenue d’évaluation globale, terrain de l’ensemble de la parcelle intégré.

Les appelantes qui acceptent cette méthode pour les pavillons, revendiquent néanmoins la valorisation distincte de la constructibilité du terrain résiduel de la parcelle, déduction faite de l’emprise de ces pavillons, soit une superficie de 1.223 m² qu’elles évaluent à 450 €/m² pour un total de 550.350,00 euros .

Cette prétention n’apparait toutefois pas fondée, en l’absence de tout justificatif du montant de cette valorisation, notamment par des termes de comparaison pertinents de terrain résiduels au bâti comparables dans le vosinisage voire même de terrain nu, étant au demeurant observé qu’aucun permis de construire ou autre document n’atteste de la réalité de cette constructibilité prétendue et qu’en tout état de cause, encore, la constructibilité de ce terrain résiduel au bâti ne peut-être retenue sans enfreindre les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui prohibe toute évaluation d’un bien exproprié bâti en considération de sa vocation future.

Il convient néanmoins de retenir ce terrain nu, d’une superficie conséquente par rapport à celle des terrains des termes de comparaison en débat, comme facteur de plus value du prix au m² à déterminer.

Sur la surface des pavillons à retenir

L’article R.111-2 alinéas 1 et 2 du code de la construction et de l’habitation exclue de la surface habitable d’un logement les combles aménagés et les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

En l’absence de tout justificatif de la pondération de 0,50 revendiquée pour les surfaces ainsi concernées en l’espèce, la cour retient donc la seule surface habitable totale de 221,20 m²

(127,6+93,60). Ce d’autant que les termes de comparaison en débat sont exprimés en m² de surface habitable.

Sur la valorisation au m² des pavillons

L’expropriante offre une évaluation à 3.550 €/m², au vu des termes de comparaison qu’elle produit, tels que repris par le premier juge, tous relatifs à des pavillons situés dans le secteur cadastral AO et du traité d’adhésion dans le même périmètre pour un ratio de 3.896 €/m², lesquels aboutissent à une valeur moyenne de 3.023 euros.

Cette offre est donc supérieure de plus de 500 €/m² à cette moyenne.

Ainsi, même en tenant compte des facteurs de plus value liés au terrain résiduel et à l’excellente facture des pavillons en très bon état d’entretien, cette offre apparait satisfaisante et les appelantes ne sont pas fondées à ne retenir que le traité d’adhésion pour étayer leur demande à hauteur de

3.800 €/m², manifestement surévaluée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef du ratio retenu mais infirmé du chef de la superficie retenu.

Ainsi, l’indemnité principale de dépossession doit être fixée à la somme de 800.260,00 € soit 3.550 € X 221,20 m² + la somme forfétaire non contestée de 15.000 euros pour le bâtiment intermédiaire.

Sur les indemnités accessoires

La méthode de calcul de l’indemnité de remploi n’étant pas contestée, celle-ci s’établit comme suit :

20% sur 5.000 € : 1.000€

15% sur 10.000 € : 1.500 €

10 % sur le surplus : 78.526 €

soit un total de : 81.026 €

Les appelantes contestent le refus du premier juge d’indemniser les frais de garde meuble et de transfert d’activité engendrés par le déménagement consécutif à leur expropriation.

Toutefois, elles ne produisent aucune pièce, donc aucun justificatif de ces frais, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il rejette ces demandes, étant au surplus rappelé que

l’indemnité de déménagement de 9.666,00 € allouée en première instance n’est pas contestée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l’expropriant conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation et fait une application équitable de

l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les articles 696 et 700 de ce code, les appelantes, dont le recours échoue doivent supporter les dépens d’appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Dans les limites de la saisine,

Constate que les appelantes renoncent à produire des pièces ;

Déclare irrecevables comme tardives les conclusions du commissaire du gouvernement ;

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe comme suit l’indemnité totale due à M^mes X et C Y pour la dépossession de la

p a r c e l l e c a d a s t r é e s e c t i o n A O n ° 1 6 0 s i t u é e 1 3 0 b i s , a v e n u e d e l a L i b é r a t i o n , à

Montigny-lès-Cormeilles (95370) :

- indemnité principale : 800.260,00 € soit 3.550 € X 221,20 m² + la somme forfétaire non contestée de 15.000 euros pour le bâtiment intermédiaire ;

- indemnité de remploi : 81.026 € ;

- indemnité de déménagement : 9.666,00 € ;

Condamne M^mes X et C Y aux dépens d’appel et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame A

CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,