Cour d'appel de Montpellier, 2° chambre, 28 mai 2019, n° 16/07386

TCOM Montpellier 5 septembre 2016

CA Montpellier
Confirmation 28 mai 2019

Arguments

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Rejeté
Conditions suspensives non réalisées
La cour a jugé que les conditions suspensives n'étaient pas remplies, rendant la promesse de vente caduque.
Rejeté
Application de la clause pénale
La cour a estimé que la clause pénale ne pouvait pas être appliquée car la promesse de vente était devenue caduque.
Rejeté
Préjudice subi par l'agent immobilier
La cour a constaté qu'aucune faute de la SAS Holding Forty n'était prouvée, et donc pas de préjudice direct.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé que la SAS Holding Forty n'a pas prouvé que l'action des appelantes était malveillante ou abusive.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné les appelantes à payer une somme au titre de l'article 700 en raison de leur échec dans l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2° ch., 28 mai 2019, n° 16/07386
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	16/07386
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Montpellier, 5 septembre 2016, N° 2015000056
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Luc PROUZAT, président
Avocat(s) :	Philippe BEZIsabelle MONSENEGO
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYET
Parties :	SCI AUZET EVOLUTION, SARL ANTIGONE IMMOBILIER c/ SAS HOLDING FORTY

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2° chambre

ARRET DU 28 MAI 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/07386 – N° Portalis DBVK-V-B7A-M3G6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 SEPTEMBRE 2016

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2015000056

APPELANTES :

SARL ANTIGONE IMMOBILIER

[…]

Représentée par M^e Isabelle MONSENEGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle MONSENEGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SAS HOLDING FORTY prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 Mars 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 AVRIL 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre et M^me Anne-Claire BOURDON, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre

Madame Anne-Claire BOURDON, conseiller

Madame Magali VENET, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame X ALBESA

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame X ALBESA, greffier.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 16 juin 2013, la SCI Auzet Evolution et la SAS Holding Forty ont signé, sous diverses conditions suspensives, une promesse de vente d’un ensemble immobilier situé dans la zone d’aménagement concerté (ZAC) du parc d’activités de l’aéroport sur la commune de Pérols pour un prix principal de 1 500 000 euros, avec une rémunération de 20 332 euros au profit de la SARL Antigone Immobilier au titre de la négociation.

La date de réitération de l’acte est fixée au 30 juillet 2013.

Par lettre du 8 octobre 2013, la société Holding Forty a été convoquée pour signature de l’acte de vente en l’étude du notaire le 24 octobre suivant.

Par télécopie du 21 octobre 2013 adressée au notaire, le conseil de la société Holding Forty lui indiquait, notamment, qu’il était nécessaire préalablement à la signature que la société venderesse justifie du dépôt, en son étude, des attestations de garantie décennale de toutes les entreprises ayant participé à la construction du bâtiment.

Le 24 octobre 2013, le notaire, chargé de l’acte de vente, a établi un procès-verbal de carence en l’absence de la SAS Holding Forty.

***

Par ordonnance de référé du 24 avril 2014, le président du tribunal de grande instance de Montpellier a rejeté la demande de condamnation à la somme provisionnelle de 20 000 euros, formée par la SARL Antigone Immobilier à l’encontre de la SAS Holding Forty eu égard à l’existence d’une contestation sérieuse.

***

Saisi par acte d’huissier du 17 décembre 2014 délivré par la SARL Antigone Immobilier et la SCI Auzet Evolution, le tribunal de commerce de Montpellier, par jugement du 5 septembre 2016, a :

« – vu l’article 1134 du code civil, vu les pièces produites,

- Dit et jugé que la condition suspensive liée à la production des attestations de garantie décennale des entreprises n’était pas remplie le 24 octobre 2013,

- Dit et jugé que la SA Holding Forty n’a pas été informée de l’éventuelle transmission des polices décennales au jour du procès-verbal de carence malgré ses demandes réitérées formulées auprès du notaire,

- Dit et jugé que la clause suspensive stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur n’était pas levée au jour du procès-verbal de carence,

- Dit et jugé que la condition suspensive liée à l’obtention de I’autorisation de la SERM n’était pas remplie le 24 octobre 2013,

- Dit et jugé que la SA Holding Forty n’a jamais renoncé au bénéfice de cette condition suspensive,

- Constaté que la SAS Holding Forty n’est pas défaillante ni responsable de la caducité du compromis et que la SCI Auzet ne démontre pas la faute de la SAS Holding Forty,

- Prononcé la caducité du compromis de vente du 16 janvier 2013,

- Dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale au profit de la SCI Auzet Evolution,

- Débouté la SCI Auzet de ses demandes, fins et conclusions,

- Constaté que la SAS Holding Forty n’est pas responsable de la non-réalisation des conditions suspensives,

- Dit et jugé que la SARL Antigone Immobilier ne justifie ni de la faute de la SA Holding Forty, ni de l’existence d’un préjudice direct consécutif,

- Débouté la SARL Antigone Immobilier de ses fins, demandes et conclusions,

- Débouté la SAS Holding Forty de sa demande de réparation d’un préjudice pour procédure abusive,

- Condamné in solidum la SARL Antigone immobilier et la SCI Auzet à payer, en deniers ou quittances valables, à la SAS Holding Forty:

' la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité en application de I’article 700 du code de procédure civile,

' les entiers dépens de l’instance (…). »

Par déclaration reçue le 10 octobre 2016, la SARL Antigone Immobilier et la SCI Auzet Evolution ont régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation.

La SARL Antigone Immobilier et la SCI Auzet Évolution demandent à la cour, en l’état de leurs conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 6 mars 2019

« -(…) dire qu’elles sont recevables et bien fondées en leur appel ;

-en conséquence, infirmer le jugement déféré à la cour en toutes ses dispositions ;

- et statuant à nouveau

=> pour la SCI Auzet Evolution :

- vu les articles 1134, 1178 et 1226 du code civil (applicables au jour de l’assignation), dire et juger que les conditions suspensives contenues dans le compromis de vente du 16 janvier 2013 sont réalisées ou réputées réalisées ;

- condamner la société Holding Forty à payer la somme de 150 000 euros en application de la clause pénale au bénéfice de la SCI Auzet Evolution ;

=> pour la société Antigone Immobilier :

- vu les articles 1382 et suivants du même code, condamner la société Holding Forty à payer la somme de 51 000 euros HT, au titre des honoraires perdus par l’agence ;

- condamner la société Holding Forty à payer la somme de 47 370 euros HT à la société Antigone Immobilier, sauf à parfaire le montant des demandes ;

- subsidiairement sur le montant des honoraires dus, condamner la société Holding Forty à payer la somme de 28 620 euros TVA comprise, outre intérêt légaux depuis la mise en demeure du 26 novembre 2013,

- en toutes hypothèses, condamner la société Holding Forty à payer à la SCI Auzet Evolution la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à la société Antigone Immobilier la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile (…). »

Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :

— les conditions de réalisation de la vente étaient réunies, l’acquéreur s’étant trouvé défaillant à tort; en effet, le notaire instrumentaire a dressé un procès-verbal de carence (et non de difficultés), puisque la condition suspensive relative à l’autorisation de la SERM était réalisée (malgré une démarche lui incombant, qu’elle n’a pas effectuée, alors qu’au demeurant, elle exerçait déjà son activité sur la zone via une filiale) ainsi que la condition suspensive relative à la production des attestations décennales (courriel du notaire adressé le 17 septembre 2013),

— l’application de la clause pénale est justifiée au regard du comportement de l’acquéreur, qui n’a pas manifesté son refus avant la convocation devant le notaire, a occupé à titre gratuit une partie des locaux et a retardé la vente des locaux, qui n’a été que partielle,

— l’agent immobilier a perdu une chance de percevoir une commission sur la vente avortée et sur la location des locaux existants et à venir.

Formant appel incident, la SAS Holding Forty sollicite de voir, aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 15 mars 2019 :

«- (…), confirmant la décision entreprise,

1 ' sur les demandes de la SCI Auzet Evolution,

Constatant que la condition suspensive liée à la production des attestations de garantie décennale des entreprises n’était pas remplie le 24 octobre 2013,

Constatant que la SA Holding Forty n’a pas été informé de l’éventuelle transmission des polices décennales au jour du procès-verbal de carence malgré ses demandes réitérées formulées auprès du notaire,

Constatant que la clause suspensive stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur n’était pas levée au jour du procès-verbal de carence,

Constatant la caducité du compromis de vente du 16 janvier 2013,

Constatant que la condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation de la SERM n’était pas remplie le 24 octobre 2013,

Constatant que la SA Holding Forty n’a jamais renoncé au bénéfice de cette condition suspensive,

Constatant que la clause suspensive stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur n’était pas levée au jour du procès-verbal de carence,

Constatant la caducité du compromis de vente du 16 janvier 2013,

Y venir la SCI Auzet Evolution, s’entendre débouter de ses demandes, fins et conclusions,

Très subsidiairement, si par impossible la cour retenait que la SA Holding Forty était à l’origine de la non réitération de l’acte, vu les articles 1152 alinéa 2 et 1226 du code civil, constatant que la SCI Auzet Evolution ne justifie d’aucun préjudice et qu’elle a occulté sciemment la vente du bien immobilier, objet du compromis querellé, réduire le montant de la clause pénale à la somme symbolique de 1 euro,

2 ' sur les demandes de la SARL Antigone Immobilier

vu les articles 1382 et suivants du code civil, constatant que la SA Holding Forty n’est pas responsable de la non-réalisation des conditions suspensives, dire et juger que la SARL Antigone Immobilier ne justifie ni de la faute de la SA Holding Forty, ni de l’existence d’un préjudice direct consécutif,

- débouter la SARL Antigone Immobilier de ses fins, demandes et conclusions,

- confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamnée in solidum la SARL Antigone Immobilier et la SCI Auzet Evolution à lui payer solidairement une somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- réformant, vu les articles 1382 et suivants du code civil, s’entendre condamner solidairement la SCI Auzet Evolution et la SARL Antigone Immobilier au paiement d’une somme de 20 000 euros à son profit au titre du préjudice subi du fait de cette procédure particulièrement abusive,

-y ajoutant, s’entendre condamner la SARL Antigone Immobilier et la SCI Auzet Evolution à lui payer solidairement une somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile à cause d’appel,

- s’entendre condamner aux entiers dépens avec distraction (…). »

Elle expose en substance que :

— la rédaction d’un procès-verbal de carence ne fait pas obstacle à ce qu’elle justifie les raisons pour lesquelles elle était absente lors du rendez-vous de signature, qui tiennent à la non-réalisation des conditions suspensives,

— à la date du 24 octobre 2013, la condition suspensive relative à l’autorisation de la SERM n’était pas réalisée, le courrier du 6 novembre 2009 ne pouvant constituer ladite autorisation et elle n’y a jamais renoncé,

— à cette date, elle n’avait pas davantage reçu les attestations de garantie décennale malgré ses demandes,

— la promesse de vente est caduque et la clause pénale inapplicable,

— il n’y a aucun préjudice au regard d’une revente à un prix plus important et, le cas échéant, la clause pénale doit être réduite,

— elle n’est pas responsable de l’échec de la vente et ne peut être condamnée à indemniser l’agent immobilier,

— elle a subi un préjudice du fait d’une procédure abusive et d’une obligation de continuer à louer un immeuble qu’elle aurait pu acquérir.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2019.

MOTIFS de la DECISION :

Selon les dispositions de l’article 1134 du code civil, dans leur rédaction applicable aux faits de l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La promesse de vente, signée par les parties le 16 janvier 2013, prévoit que la vente est conclue sous réserve des conditions suspensives habituelles et de conditions suspensives particulières au profit de l’acquéreur et du vendeur.

Au titre des conditions suspensives au profit de l’acquéreur, l’acte prévoit en page 10 :

—  obtention par l’acquéreur d’une autorisation de la société d’équipement de la région montpelliéraine (SERM) pour l’exploitation de son activité. Précision étant ici faite que par courrier en date du 6 novembre 2009, la SERM a indiqué qu’elle était favorable à la vente des locaux appartenant à la société Auzet. (…) L’acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires dans un délai d’un mois à compter des présentes et à en justifier.

- le vendeur fournit les attestations décennales des entreprises ayant construit le bâtiment préalablement à la réitération des présentes par acte authentique.

Le 24 octobre 2013, un procès-verbal de carence, établi par le notaire instrumentaire, « prononce défaut » contre la société Holding Forty du fait de son absence malgré une convocation afin de régulariser l’acte de vente.

Ce procès-verbal de carence ne mentionne nullement que toutes les conditions suspensives relatives à l’exécution de la vente étaient remplies et, indépendamment de sa qualification, il ne fait pas obstacle à ce que l’acquéreur conteste la réalisation desdites conditions, et notamment, celles lui bénéficiant.

La société Holding Forty justifie avoir, par le biais du notaire instrumentaire, interrogé la SERM par courrier du 28 janvier 2013, réitéré le 31 juillet 2013, sur le projet de vente à son profit. Les appelantes, qui lui reprochent un manque de diligences à ce titre, n’indiquent pas celles qu’elle aurait dû effectuer, puisque, au demeurant, elles considèrent que l’autorisation de la SERM était acquise en vertu de son courrier du 6 novembre 2009.

Toutefois, ce courrier comportait l’accord de principe de la SERM sur la vente des locaux concernés, mais nullement une autorisation de la société Holding Forty pour l’exploitation de son activité sur le site de l’aéroport, celle-ci ne pouvant pas être considérée comme étant réalisée du fait de l’implantation sur ce site d’une de ses filiales.

Au demeurant, il convient de noter que le projet d’acte de vente comporte, en page 30, une renonciation de l’acquéreur à cette condition eu égard à l’absence de réponse aux courriers des 28 janvier et 31 juillet 2013.

Ainsi, l’obtention de l’autorisation de la SERM pour l’exploitation de l’activité de l’acquéreur n’est pas établie sans qu’une faute puisse lui être reproché.

Contrairement à ce qu’elles soutiennent, les appelantes ne démontrent pas que les attestations décennales ont été communiquées à la société Holding Forty préalablement à la vente. Le courriel du 17 septembre 2013, qui aurait été adressé par l’étude notariée à Madame X Y (représentant la société Holding Forty) pour ce faire, comporte une adresse électronique erronée (absence d’un point entre le prénom et le nom) et est, en lui-même, insuffisant, aucune pièce jointe n’apparaissant comme telle dans le message.

Aucune réponse n’a été apportée à la télécopie du 21 octobre 2013, émanant du conseil de l’acquéreur et adressée à l’étude notariée (réceptionnée le 22 octobre 2013), concernant l’absence de dépôt de ces attestations de garantie décennale et la nécessité de cette justification avant la signature de l’acte, pas même dans le procès-verbal de carence.

Ainsi, les conditions suspensives relatives à l’obtention par l’acquéreur d’une autorisation de la SERM pour l’exploitation de son activité et à la fourniture par le vendeur des attestations de garantie décennale des entreprises ayant construit le bâtiment ne sont pas remplies sans que l’acquéreur n’en ait empêché l’accomplissement.

Dès lors, la promesse de vente du 16 janvier 2013 est devenue caduque du fait du seul comportement du vendeur.

La clause pénale, prévue également en page 10 de l’acte, ne peut donc recevoir application au préjudice de l’acquéreur.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les fonds destinés à la vente se trouvaient dans la comptabilité du notaire dès avant le 21 octobre 2013.

La société Antigone Immobilier, qui ne sollicite pas le versement d’une commission, mais recherche la responsabilité délictuelle de la société Holding Forty au regard du procès-verbal de carence, ne rapporte pas l’existence de la moindre faute de celle-ci à l’origine du préjudice, qu’elle prétend (sans qu’il soit avéré) avoir subi du fait de la non-réitération de l’acte de vente.

En conséquence, l’ensemble des demandes de la SCI Auzet et de la SARL Antigone Immobilier seront rejetées.

La société Holding Forty ne justifie pas que l’action en justice exercée par les appelantes soit le fruit de la malice, de la mauvaise foi ou le résultat d’une erreur grossière et qu’ayant dégénéré en abus, elle a été source de préjudice. Elle n’établit pas davantage la réalité d’un préjudice, découlant de la poursuite d’un bail en lieu et place d’un transfert de propriété, à défaut de produire toute pièce justificative.

Dès lors, sa demande de dommages et intérêts « tous préjudices confondus » sera rejetée.

Le jugement entrepris doit ainsi être confirmé dans toutes ses dispositions.

Succombant sur leur appel, la société Auzet Evolution et la société Antigone Immobilier seront condamnées in solidum aux dépens.

Au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société Auzet Evolution et la société Antigone Immobilier, dont la propre demande sur ce fondement sera rejetée, seront condamnées in solidum à payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 5 septembre 2016,

Condamne in solidum la SCI Auzet Evolution et la SARL Antigone Immobilier à payer à la SAS Holding Forty la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SCI Auzet Evolution et de la SARL Antigone Immobilier fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI Auzet Evolution et la SARL Antigone Immobilier aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

le greffier le président

ACB