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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4^e chambre civile

ARRET DU 16 DECEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04967 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NKHB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JUILLET 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/01926

APPELANTS :

Madame C Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SAS GGL GROUPE

prise en la personne de son représentnant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de ME Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 NOVEMBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre

M. Frédéric DENJEAN, conseiller

M^me Cécile YOUL-PAILHES, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Madame Henriane MILOT, Greffier.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu le jugement du 06/07/2017 du tribunal de grande instance de Montpellier qui a débouté M^me C Y et M. D X de leurs demandes dirigées contre la SAS GGL GROUPE et a condamné cette dernière à leur payer la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 18/09/2017 par les consorts Y-X.

Vu leurs dernières conclusions du 06/03/2018 auxquelles il est renvoyé pour de plus amples développements sur leur argumentation et leurs moyens, aux termes desquelles, au visa des articles 1525, 1526, 1535, 1536, 1240 et 1241 du code civil, ils demandent de :

' INFIRMER le jugement entrepris dans l’intégralité de ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU,

CONSTATER l’actualité de l’éviction subis par les appelants ;

CONSTATER l’absence d’exécution par la SAS GGL GROUPE de son obligation de garantir «la possession paisible de la chose » ;

DIRE ET JUGER que la SAS GGL GROUPE doit voir engagée sa responsabilité sur le fondement de la garantie d’éviction ;

DIRE ET JUGER qu’il y a lieu à résolution de la vente

ORDONNER la résolution de la vente ;

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE au paiement de 84 000 € au titre de la restitution du prix de vente de la parcelle ;

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE au paiement de 7 661,40€ au titre des frais

d’acquisition de la parcelle ;

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE au paiement de 154 476 € au titre des deux prêts immobiliers contractés par Monsieur X et Madame Y dans

le but d’édifier la villa sur la parcelle ;

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE au paiement de 73 228,91 euros au titre des apports personnels réalisés par les concluants au court du chantier ;

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE au paiement de 10 609 € à parfaire au jour de la décision à intervenir, au titre des impositions et taxes afférentes à la propriété

de l’immeuble depuis l’acquisition en 2009.

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE au paiement de 40 000 € en réparation du préjudice moral ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

RÉSERVER l’évaluation du dommage subi au titre du préjudice locatif ;

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE à payer à Monsieur X et Madame

Y la somme de 7 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS GGL GROUPE aux entiers dépens de 1 ère Instance ainsi que de la présente instance d’appel.'

Vu les dernières conclusions déposées le 17/01/2018 par la SAS GGL GROUPE auxquelles il est renvoyé pour de plus amples développements sur son argumentation

et ses moyens, aux termes desquelles, au visa des articles 555, 1626 et suivants du Code civil, elle demande de

'Constater l’absence de tout trouble et de toute éviction,

Confirmer le jugement déféré du 6 juillet 2017 et débouter en conséquence Madame Y et Monsieur X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner à verser à la Société GGL GROUPE la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de l’appel.

Subsidiairement,

Dire n’y avoir lieu à résolution de la vente,

Limiter toute restitution à la somme de 10.072 € correspondant à la valeur de la partie du fonds évincée,

Débouter en conséquence Madame Y et Monsieur X de leurs plus amples demandes, fins et conclusions,

Dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens exposés par ses soins.

Plus subsidiairement, en cas de résolution de la vente,

Limiter toute restitution à la somme de 88.276 € correspondant au prix de la vente et aux frais de celle-ci,

Débouter Madame Y et Monsieur X de leurs plus amples demandes, fins et conclusions, et notamment de leurs demandes indemnitaires,

Dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens exposés par ses soins.'

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14/01/2020, l’affaire ayant fait l’objet de plusieurs renvois pour cause de mouvement de grève des avocats et de crise sanitaire

MOTIFS

Selon l’article 1626 du code civil,

Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Il convient de rappeler les faits constants suivants :

— par acte notarié du 30/04/2009, la SAS GGL GROUPE a vendu aux consorts Y-X une parcelle de terrain à bâtir sise sur la commune de […], cadastrée section […], […], pour une

contenance de 4a 42 ca, constituant le lot n°1 du lotissement dénommée 'le jardin du Plo II et bénéficiant d’une surface hors d’oeuvre nette constructible de 160m², moyennant le prix de 84000€ ;

— ce terrain est riverain de la parcelle cadastrée section E n°1605 appartenant en indivision aux consorts A.

— suivant jugement du tribunal d’instance de Montpellier du 02/04/2009, il avait été procédé au bornage entre les parcelles section E 924 et 926 appartenant à la SAS GGL GROUPE, dont est issue la parcelle section […] et section E 1605 des consorts A.

— la cour de ce siège, par arrêt du 04/01/2011, rectifié le 12/04/2011, a infirmé le jugement en accueillant les demandes des consorts A et fixé de nouvelles limites à leur bénéfice.

— par courrier de juillet 2013, les consorts A, évoquant les conséquences pratiques de l’arrêt (maison édifiée par les consorts Y-X implantée à environ 2 mètres de la limite en violation du règlement national d’urbanisme imposant une distance minimum de 3 mètre ; empiétement de la clôture d’environ 2 mètres sur leur propriété au droit de la façade Sud ; implantation illégale de la façade Sud sur leur propriété) ont mis en demeure les consorts Y-X de régulariser la situation.

— c’est ainsi que les consorts Y-X ont assigné leur vendeur devant le tribunal de grande instance de Montpellier qui a prononcé la décision déférée, leur faisant principalement grief de ne produire qu’une copie tronquée de l’arrêt du 04/01/2011 et constatant au surplus que cet arrêt leur était inopposable et que la mise en demeure des consorts A n’avait pas été suivie d’une action en revendication de telle sorte que la réalité de l’éviction alléguée n’était pas établie.

Les consorts Y-X contestent cette décision en se fondant notamment sur l’arrêt de la Cour de cassation 3^e civ du 03/12/2008 n°07-14.545 et 07-17.516 selon lequel :

'La découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l’acquéreur, avant même qu’intervienne un jugement le constatant.

Il s’ensuit qu’une cour d’appel qui a retenu que l’acquéreur ne pouvait jouir paisiblement de son bien puisqu’il était revendiqué par un tiers et que la transaction ne pouvait être publiée et qui a ainsi caractérisé l’existence d’un trouble actuel et certain subi par l’acquéreur, a pu en déduire que le vendeur ayant manqué à ses obligations, la vente devait être résolue.'

Ils soulignent que les consorts A ont exigé de leur part le déplacement des limites de propriété, allant jusqu’à implanter sur le terrain des limites fixant la ligne divisoire entre les deux fonds alors que le droit qu’ils revendiquent est né antérieurement à la vente, le bornage prononcé par jugement du tribunal d’instance du 02/04/2009 n’étant pas définitif le 30/04/2009.

La SAS GGL GROUPE rétorque que la qualité de propriétaire doit s’apprécier au jour du bornage et qu’à la date de l’arrêt, elle n’avait plus cette qualité, de telle sorte que l’arrêt du 04/01/2011 ne peut valoir bornage et que celle décision demeure inopposable

aux consorts Y-X;

Il est constant en cet état de faits que les consorts Y-X, ne sont pas confrontés à une action en revendication des consorts A, dont l’exercice futur n’est pas certain ; le trouble n’est pas actuel ni accompli par la seule mise en demeure de 'régulariser la situation', sans plus de précision et par les clichés phonographiques illustrant sur les lieux la limite divisoire telle qu’elle résulte de l’arrêt du 04/01/2011, lequel n’est pas opposable aux consorts Y-X qui n’y étaient pas parties.

C’est donc à juste titre que les consorts Y-X ont été déboutés de leurs demandes par les premiers juges dont le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions puisque la SAS GGL conclut au principal à sa confirmation en s’abstenant opportunément de critiquer la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens compte tenu de la légèreté blâmable dont elle a pu faire preuve au moment de la vente.

Succombant dans leurs prétentions d’appel, les consorts Y-X supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Condamne les consorts Y-X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT