RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /20 DU 25 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/01735 – N° Portalis DBVR-V-B7D-EMPX

Décision déférée à la Cour :

jugement du Tribunal d’Instance d’EPINAL, R.G. n° 11-17-0220, en date du 31 janvier 2019,

APPEL PRINCIPAL / INTIME SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur C D

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par M^e David COLLOT de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉE SUR APPEL PRINCIPAL / APPEL INCIDENT :

SARL COURTOIS HERVE prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

[…] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’Epinal sous le numéro 439 875 147

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le président de la formation de jugement a décidé de recourir à la procédure sans audience. Les parties dûment avisées le 27 avril 2020 ne s’y étant pas opposées dans le délai de 15jours, l’affaire a été portée devant la cour composée pour le délibéré de :

Monsieur Francis G Président de chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Madame Nathalie ABEL, Conseiller

qui en ont délibéré ;

Les parties ont été avisées le 28/05/20 que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2020, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 25 Juin 2020, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis G, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

• EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, à effet du 1^er août 1998, Monsieur E Z et Madame F Z née X ont donné à bail à Monsieur A G et Madame H G-Y une maison située […]) moyennant un loyer mensuel révisable annuellement de 4.305 francs (656,35 euros) et le versement d’un dépôt de garantie de 8.400 francs (1.280,57 euros).

Un état des lieux d’entrée a été établi par procès-verbal d’huissier, en présence des parties, le 31 juillet 1998.

Les locataires ont procédé à la remise des clés le 6 novembre 2013.

Un état des lieux de sortie a été établi selon procès-verbal d’huissier le 18 novembre 2013 en la seule présence des époux Z.

Par acte d’huissier du 8 septembre 2014, M. et M^me Z ont assigné M. et M^me G-Y devant le tribunal d’instance de Nancy afin qu’ils soient notamment condamnés à leur payer les sommes de 4.450,04 euros d’arriérés locatifs, 1.390,90 euros de dégradations locatives, 445 euros de clause pénale, 2.000 euros de dommages et intérêts, et 152.88 euros au titre de la participation à l’état des lieux.

Par jugement rendu le 4 juillet 2018, le tribunal d’instance de Nancy a :

— condamné solidairement Monsieur A G et Madame H G née Y à payer à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 1.535,43 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

— condamné solidairement Monsieur A G et Madame H G née Y à payer à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 152,88 euros au titre de la participation des frais d’établissement d’état des lieux de sortie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

— condamné solidairement Monsieur A G et Madame H G née Y à payer à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 906,18 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision

— condamné solidairement Monsieur A G et Madame H G née Y à payer à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 281 euros au titre de la clause pénale

— débouté Monsieur E Z et Madame F Z née X de leur demande de dommages et intérêts

— débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif

— débouté Monsieur A G et Madame H G née Y de leurs demandes reconventionnelles

— condamné solidairement Monsieur A Madame H G née Y à payer à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamné Monsieur A G et Madame H G née Y aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 17 octobre 2018, M. et M^me G Y ont interjeté appel du jugement précité. Dans leurs conclusions déposées le 16/01/2019, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

A titre principal :

— constater l’accord entre les parties du 6 novembre 2013 qui résulte de la reconnaissance par les intimés de la restitution des clés et de la reprise de la jouissance et de la possession des lieux loués et par lequel les intimés ont abandonné le paiement des loyers et reconnu que l’état des lieux loués était exclusivement dû à leur vétusté non imputable aux appelants et par lequel lesdits appelants ont abandonné le remboursement du dépôt de deux mois de loyers

— dire et juger que les parties sont quittes entre elles, aucune des parties ne pouvant plus réclamer une quelconque somme à l’autre en vertu de dudit contrat de bail signé entre eux

en 1998,

A titre subsidiaire :

— constater, dire et juger que les loyers dus sont ceux d’août, septembre, octobre et jusqu’au 6 novembre 2013, soit la somme de 2.816 euros

— constater, dire et juger que l’état des lieux loués résulte de leur vétusté exclusivement et en conséquence condamner les intimés au remboursement aux appelants des deux mois de loyers en dépôt de garantie, soit la somme de 1.280,57 euros

— condamner les intimés en dommages et intérêts pour défaut d’entretien résultant de la vétusté, notamment concernant les papiers peints et moquettes, à la somme de 1.500 euros

— constater, dire et juger que les courriers adressés au Préfet de la Moselle et au Bâtonnier de l’ordre des avocats de Metz porte un préjudice à Monsieur A G Y et condamner les intimés à 2.000€ de dommages intérêts pour préjudice moral

en conséquence, constater la compensation des sommes entre elles

en tout état de cause débouter les intimés de toutes leurs demandes et les condamner aux entiers frais et dépens toutes taxes comprises.

Par conclusions déposées le 12/04/2019, les consorts Z demandent à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par les consorts G Y recevable mais mal fondé et les en débouter

— confirmer le Jugement rendu par le Tribunal d’Instance de NANCY en date du 4 juillet 2018, en ce qu’il a :

condamné solidairement Monsieur A G Y et Madame H G née Y à verser à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 152, 88 € à titre de participation au cout de l’état des lieux de sortie avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

débouté les époux G Y de toutes demandes ou prétentions contraire et notamment de leur demande tendant à l’indemnisation d’un prétendu préjudice

condamné solidairement Monsieur A G Y et Madame H G née Y à verser à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Faire droit à l’appel incident des consorts Z et statuant à nouveau :

condamner solidairement Monsieur A G Y et Madame

H G née Y à verser à Monsieur E I Madame

F Z née X les sommes suivantes :

4253.33 € au titre de l’arriéré locatif

425.33 € au titre de la clause pénale

1390.90 € en réparation des dégradations locatives et autres défauts d’entretien

des lieux

2000.00 € à titre de dommages et intérêts tous chef de préjudices confondus

Avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

déduire des sommes susmentionnées la somme de 1280.57 € correspondant au dépôt de garantie versé en début de bail

condamner solidairement Monsieur A G Y et Madame H G née Y à verser à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de Cour d’Appel

condamner solidairement Monsieur A G Y et Madame

H G née Y aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18/09/2019.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus.

MOTIFS

Sur la demande relative aux loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (') Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. »

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est par ailleurs constant que la renonciation à un droit doit être claire et non-équivoque. Notamment la simple remise des clés par le preneur au bailleur ne saurait valoir renonciation par ce dernier au délai de préavis.

En l’espèce, les appelants font valoir que les propriétaires auraient renoncé au bénéfice du délai légal de préavis en reconnaissant explicitement le 6/11/2013 reprendre la jouissance et la possession des lieux loués, en ayant effectué des travaux et devis pendant le délai de préavis. Ils estiment ainsi que les loyers en compte entre les parties le 6/11/2013 étaient ceux d’août jusqu’au 6/11/2013.

Il n’est pas contesté que les locataires ont donné congé le 25 septembre 2013.

Dans un écrit signé le 6 novembre 2013, les propriétaires reconnaissent « avoir récupéré les clés et repris la jouissance et la possession » des lieux loués ».

Cet écrit, pas plus que les devis et travaux réalisés pendant le délai de préavis, ne suffisent à démontrer que les propriétaires aient, de manière claire et non-équivoque, ni renoncé au bénéfice du délai de préavis, ni au paiement des arriérés de loyers dus indépendamment du délai de préavis.

Il en ressort que les locataires sont bien redevables des loyers dus à compter du 1^er août 2013 jusqu’à la fin du délai de préavis, soit le 25 décembre 2013, soit une somme totale de 4 253,33 euros (880 euros au titre des loyer d’août, de septembre, d’octobre et de novembre outre 733,33 euros au titre du loyer de décembre (880 € x 25 / 30)).

Après déduction de la somme de 1 280,57 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, il apparaît ainsi que Monsieur A G et Madame H G-Y sont redevables au titre des loyers impayés de la somme de 2 972,76 euros.

Il convient en conséquence :

'd’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé qu’il résulterait de la remise des clés effectuée le

6 novembre 2013 que les bailleurs auraient renoncé au délai de préavis et que les locataires devraient en conséquence être condamnés à leur payer une somme de 1 535,43 euros au titre des loyers impayés,

'et de dire que Monsieur A G et Madame H G-Y seront condamnés solidairement à payer à ce titre à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 2 972,76 euros.

Sur la demande relative à la participation aux frais de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions précitées, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte. »

Par ailleurs l’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, les appelants font valoir que l’intervention d’un huissier était inutile, l’état

des lieux ayant été effectué lors de la remise des clés le 6/11/2013 et aucun conflit n’étant intervenu avant l’assignation.

Il convient tout d’abord de constater que la preuve n’est pas rapportée par les locataires de ce qu’un état des lieux de sortie aurait été établi lors de la remise des clés le 6 novembre 2013, la seule pièce produite à cet égard étant le courrier manuscrit établi par les époux Z précédemment cité.

Faute d’établissement d’un état des lieux de sortie lors de la remise des clés, les propriétaires étaient ainsi fondées, conformément aux dispositions légales précitées, à prendre l’initiative de mandater un huissier de justice à cette fin.

La convocation à cet état des lieux intervenu le 18 novembre 2013 a été adressée au locataire le 7 novembre 2013, soit plus de sept jours avant son établissement.

Il ressort de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 18 novembre 2013 était opposable aux locataires et les a condamnés solidairement à en payer la moitié du coût, soit la somme de 152,88 euros.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la demande relative à la clause pénale

Aux termes de l’article 1152 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. ».

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 10 que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur.

Les appelants font valoir que les loyers n’étant plus dus à compter du 6/11/2013, aucune clause pénale ne peut être appliquée.

Ainsi qu’il a cependant été précédemment décidé, les locataires sont bien redevables des loyers jusqu’au 25 décembre 2013, soit d’une somme totale de 4 253,33 euros.

C’est à bon droit que le premier juge a estimé que les pénalités convenues conventionnellement n’apparaissent pas manifestement excessives.

Il convient cependant d’infirmer le jugement entrepris quant au montant auquel les locataires sont tenus envers les propriétaires à ce titre, de telle sorte que Monsieur A G et Madame H G-Y seront condamnés solidairement à verser à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme correspondant à une majoration de 10 % sur le montant des loyers impayés, soit la somme de 425,33 euros.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 989 précise que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret du 26 août 1987 dresse une liste non exhaustive des réparations locatives, comprenant notamment :

'le ramonage des conduits d’évacuation des fumées, lorsque ces équipements sont mentionnés au contrat de bail

' l’entretien annuel de la chaudière

' concernant les jardins privatifs : l’entretien courant des allées, pelouses, massifs ; taille, élagage des arbres et arbustes.

Sur le ramonage de la cheminée et la révision de la chaudière

En l’espèce, la cheminée apparaît dans le contrat de bail comme un élément d’équipement.

Les locataires ne contestent pas ne pas avoir procédé ni au ramonage de la cheminée ni à la révision annuelle de la chaudière.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a estimé qu’ils devaient être solidairement condamnés à rembourser aux propriétaires :

— le coût de remise en état de la cheminée, justement évalué à la somme de 55 € au vu de la facture du 11 décembre 2013,

— ainsi que la somme de 116,94 euros correspondant aux frais de remise en état de la chaudière, justifiés par un devis daté du 7 novembre 2013.

Sur la réparation de la porte motorisée et la fourniture de deux télécommandes

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’une « porte sur rail » sans autre précision. L’état des lieux de sortie mentionne quant à lui « un portail coulissant motorisé qui ne fonctionne plus. Laissée sur place, une télécommande incomplète et il est précisé par le propriétaire qu’il manque la deuxième télécommande ».

La preuve est ainsi rapportée, par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, de ce que la porte motorisée, en bon état lors de l’entrée dans les lieux, ne fonctionnait plus lors de la sortie des lieux. Une telle porte ne peut naturellement fonctionner qu’avec une télécommande qui est décrite comme défectueuse dans l’état des lieux de sortie.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre et, statuant à nouveau, de condamner les locataires à rembourser aux propriétaires la somme de 284,62 euros résultant de la facture acquittée par eux le 3 décembre 2013 au titre du remplacement de la porte automatique.

Sur les extérieurs

L’état des lieux d’entrée mentionne, au niveau de la cour côté rue, une pelouse avec arbustes et fleurs en très bon état.

L’état des lieux de sortie constate quant à lui, au niveau des extérieurs, que le caniveau est saturé de feuilles, que le jardin en façade arrière est en mauvais état, que la façade est longée par des herbes hautes, que la descente d’eau de pluie ouverte est saturée de feuilles, que sur 5 m de diamètre il n’y a plus de pelouse sur l’arrière, que les arbres ne sont pas taillés et que le potager n’est pas entretenu.

Force est ainsi de constater, en comparant ces deux états des lieux, un défaut d’entretien des extérieurs imputable aux locataires.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a condamné solidairement les preneurs à rembourser aux propriétaires la somme de 734,24 euros au titre de la remise en état du jardin, ainsi qu’il est justifié par un devis daté du 20 décembre 2013.

Sur les autres dégradations locatives

Les propriétaires sollicitent la somme de 200 € faisant valoir que les locataires ont laissé une habitation dans un état sale, l’état des lieux de sortie mentionnant des éléments mobiliers poussiéreux, la saleté des carreaux de la baignoire, d’une fenêtre et des lavabos.

L’état des lieux d’entrée mentionne cependant également la saleté de certains éléments comme la cuvette des WC et des papiers défraîchis. Les propriétaires ne justifient de surcroît pas avoir procédé à un nettoyage plus approfondi que celui résultant normalement de la remise en location d’un bien pas plus que du montant réclamé de 200 €.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge les a déboutés de ce chef de demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par les locataires

Les appelants sollicitent la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour réparer leur préjudice moral, invoquant des courriers portant atteinte à l’honneur et adressés au Préfet et au Bâtonnier ainsi que l’introduction sans autorisation des propriétaires dans les lieux loués.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, force est de constater qu’il n’est versé aux débats aucun justificatif tant des doléances invoquées que du préjudice qui en serait résulté, de telle sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts « tous chefs de préjudices confondus » formée par les propriétaires

Les propriétaires précisent dans les motifs de leurs écritures solliciter une somme de 2 000 € en réparation du préjudice né pour eux de la perte de chance, après la fin du préavis, de pouvoir immédiatement louer l’habitation sans avoir à procéder aux travaux de remise en état.

Il est cependant établi que les propriétaires ont pu reprendre possession des lieux le 6 novembre 2013, avant l’expiration du délai de préavis le 25 décembre 2013, ce qui leur a permis de bénéficier d’un délai pour pouvoir réaliser des travaux de remise en état des lieux loués.

Ils ne justifient par ailleurs pas de démarches entreprises pour louer le local d’habitation.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur A G et Madame H G-Y qui sont la partie perdante, supporteront les dépens de première instance et d’appel et seront déboutés de leur demande de remboursement de leurs frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’ils soient condamnés solidairement à payer aux intimés la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de celle de 400 euros déjà allouée par le tribunal.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau ;

CONDAMNE solidairement Monsieur A G et Madame H G-Y à payer à Monsieur E Z et Madame F Z

née X les sommes de :

'

2 972,76 euros ( deux mille neuf soixante douze euros et soixante seize centimes ) au titre des loyers

impayés du 1^er août au 25 décembre 2013

'

425,33 euros ( quatre cent vingt cinq euros et trente trois centimes )au titre de la clause pénale ;

'

284,62 euros ( deux cents quatre vingt quatre euros et soixante deux centimes )au titre du

remplacement de la porte motorisée ;

CONFIRME le jugement entrepris sur le surplus ;

DEBOUTE Monsieur A G et Madame H G-Y de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur A G et Madame H G-Y à payer à Monsieur E Z et Madame F Z née X la somme de 1 000 euros ( mille euros ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur A G et Madame H G-Y aux dépens de première instance et d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis G, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.