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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/06859 – N° Portalis

DBVK-V-B67-MHWN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 SEPTEMBRE 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/02601

APPELANTE :

SAS ICADE PROMOTION, représentée par son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

SCI CASA ALTA, immatriculée au RCS de Montpellier sous le […], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Z A DE BUZAREINGUES de la SCP A DE BUZAREINGUES, BOILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 18 OCTOBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 SEPTEMBRE 2020, en audience publique, M. X Y ayant fait le

rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente

M. X Y, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par M^me Camille MOLINA, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 21 novembre 2012, la société Casa Alta a consenti à avec la société Icade Promotion Logement une promesse synallagmatique de vente portant sur des droits indivis (4.443 / 5.528èmes) relatifs à un terrain supportant des bâtiments et sis […] à Montpellier.

Le prix était fixé à 3.302.000 euros HT et la promesse était notamment assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de recours et de retrait.

La date pour réitérer l’acte en la forme authentique était fixée au 20 décembre 2013, puis reportée au 31 juillet 2014 selon avenant signé le 16 décembre 2013.

Sans nouvelle de son acquéreur, qui n’informait son notaire de son dédit que le 20 mars 2015, la SCI Casa Alta était autorisée par ordonnance du 27 avril 2015 à assigner à jour fixe la SAS Icade Promotion.

Par acte en date du 30 avril 2015, la société Casa Alta a donc fait assigner la société Icade Promotion Logement aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme de 495.000 euros à titre de dommages-intérêts pour avoir failli à ses obligations relatives à la condition suspensive d’obtention du permis.

Par jugement contradictoire du 8 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

— constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 21 novembre 2012 aux torts exclusifs de la SAS Icade promotion Logement ;

— condamné la SAS Icade Promotion venant aux droits de la SAS Icade Promotion Logement à payer à la SCI Casa Alta la somme de 251.600 euros outre les intérêts légaux à partir du 31 juillet 2014 ;

— condamné la SAS Icade Promotion venant aux droits de la SAS Icade Promotion Logement à payer à la SCI Casa Alta la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de M^e A de Buzareingues

— ordonné l’exécution provisoire.

La SAS Icade Promotion a interjeté appel de ce jugement le 15 septembre 2015.

Vu les dernières conclusions de la SAS Icade Promotion remises au greffe le 26 octobre 2015 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI Casa Alta remises au greffe le 23 décembre 2015 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 octobre 2019 ;

SUR CE :

Sur la condition suspensive d’obtention du permis de construire :

L’article 1178 ancien (applicable à la date de signature de la promesse) du code civil dispose : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. »

La SCI Casa Alta soutient que le défaut de diligence de la SAS Icade Promotion pour demander le permis de construire est la cause de la défaillance de cette condition suspensive qui doit donc être réputée accomplie en application de l’article 1178 précité.

La SAS Icade Promotion fait valoir au contraire qu’elle a respecté les clauses du contrat et déposé le permis de construire dans les délais et formes requis. Elle ajoute qu’elle a dû renoncer à cette demande et à son projet immobilier en raison d’une participation financière d’aménagement mise à sa charge de 821.753 euros qui n’était pas prévue initialement et qui l’autorisait à se désengager du projet en application d’une autre condition suspensive prévue dans la promesse.

En l’espèce, la promesse de vente objet du litige prévoyait la clause suivante (page 21) :

« Obtention d’un permis de construire :

Règles générales :

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de construire valant autorisation de démolir les constructions existantes délivré expressément, devenu définitif et pouvant être mis en oeuvre immédiatement pour réalisation de l’IMMEUBLE objet de la présente convention, autorisant la réalisation de la construction envisagée par le BENFICIAIRE, à savoir :

Un ensemble immobilier à usage d’habitation d’une surface de plancher autorisée d’environ 5.528 m², dont 20% maximum de logements sociaux.

'

Délai pour déposer la demande de permis :

Le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt de la demande de permis de construire et ce dans un délai de quatre (4) mois à compter de la signature de la présente promesse, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

A défaut du dépôt de cette demande du fait BENEFICIAIRE, et huit (8) jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception qui lui aura été adressée par le PROMETTANT, demeurée infructueuse, la présente promesse sera considérée comme nulle et non avenue, si bon semble au PROMETTANT, et ce dernier sera immédiatement délié de tout engagement et reprendra la libre disposition de l’IMMEUBLE et ce sans formalités et sans indemnité de part et d’autre, sous réserve de la remise en état des lieux qui aurait été endommagés de son fait et du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La présente condition vaut autorisation immédiate pour le BENEFICIAIRE de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables.

Délai pour l’obtention du permis devenu définitif :

Ce permis de construire devra :

- être obtenu au plus tard cinq (5) mois après la délivrance de récépissé de demande de permis susvisé ;

- et être purgé de tous recours des tiers, retrait et déféré préfectoral pour illégalité au plus tard sept (7) mois après la délivrance dudit récépissé de demande de permis sus-visé.

Cependant, si la Mairie, comme la loi l’y autorise, vient à requérir des délais complémentaires pour l’instruction de ce permis, ou plus généralement si le permis de construire n’est pas obtenu dans le délai visé ci-dessus pour toute raison non imputable au BENEFICIAIRE, le délai prévu ci-dessus pour la réalisation de cette condition suspensive, ainsi que les dates butoirs fixées aux paragraphes intitulés « DELAI »et « REALISATION » ci-dessus, seront prorogés automatiquement et sans formalités d’une durée égale au délai supplémentaire ainsi requis, sans pour autant pouvoir excéder quatre (4) mois supplémentaires. »

La SAS Icade Promotion a déposé sa demande de permis de construire à la mairie de Montpellier le 20 décembre 2013. Le service instructeur lui a notifié par courrier du 17 janvier 2014 une durée d’instruction fixée à six mois ainsi qu’une liste de pièces manquantes à communiquer. En l’absence de communication des pièces demandées, cette demande de permis a fait l’objet d’une décision tacite de rejet le 17 avril 2014, conformément à l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme.

Il ressort de ces éléments que la SAS Icade Promotion n’a pas donné suite au courrier des services d’urbanisme en date du 17 janvier 2014, et que ce faisant elle a directement provoqué la décision tacite de rejet de sa demande de permis de construire.

Pour justifier son renoncement à demander le permis de construire, la SAS Icade Promotion invoque la participation de 821.753 euros que souhaitait mettre à sa charge la Ville de Montpellier au titre d’un Projet Urbain Partenarial (PUP) en application des dispositions L. 332-11-3 et L. 332-11-4 du code de l’urbanisme, participation qui n’était pas connue lors de l’engagement du projet immobilier et qui entrerait selon elle dans le cadre de la condition suspensive suivante (page 25) :

« La promesse stipule également au titre des conditions suspensives auxquelles seul le BENEFICIAIRE pourra renoncer :

Raccordements, taxes et prescriptions particulières :

La présente vente est conclue sous la condition suspensive que le permis de construire permette un raccordement à la future opération aux réseaux eaux usées de la commune ainsi qu’à tous les autres réseaux (EDF, eau potable, téléphone, gaz).

Qu’aucune taxes, indemnités, participations quelconques ou redevances autres que celles éventuellement en vigueur et due par le BENEFICIAIRE du fait de son projet de construction ne soit instituée (TA, taxe de raccordement à l’égout et redevance d’archéologie préventive) ne soient mis à la charge du bénéficiaire du permis de construire.

Etant précisé que ledit permis ne devra pas comporter d’obligation pour le bénéficiaire de créer à ses frais un ouvrage quelconque qui ne figurerait pas dans la demande de permis de construire ni aucune participation pour création d’un équipement public exceptionnel au sens de l’article L. 332-8 du code de l’urbanisme. »

En présence d’une stipulation peu claire ou ambiguë, il appartient au juge d’interpréter la clause litigieuse pour en établir l’exacte portée conformément à l’intention commune des parties contractantes.

Il est établi que la Ville de Montpellier a notifié le 13 janvier 2014 à la SAS Icade Promotion un projet de convention de Projet urbain partenarial (PUP) mettant à sa charge une participation financière d’aménagement de 821.753 euros représentant 90% du prix des équipements de voirie rendus nécessaires par le projet immobilier envisagé.

Cette participation financière résulte d’une application de l’article L.332-11-2 du code de l’urbanisme issu de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, texte qui était donc en vigueur à la date de la promesse signée le 21 novembre 2012 :

« Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents d’urbanisme en tenant lieu, lorsqu’une ou plusieurs opérations d’aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L.332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ou le représentant de l’Etat, dans le cadre des opérations d’intérêt national mentionnées à l’article L.121-2, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements.

Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci.

La convention fixe les délais de paiement. La participation peut être acquittée sous forme de contribution financière ou d’apports de terrains bâtis ou non bâtis. »

L’expression « taxes, indemnités, participations quelconques ou redevances autres que celles éventuellement en vigueur » s’interprète comme toute charge financière mise à la charge du promoteur par les services d’urbanisme au titre du projet immobilier, quelle que soit la qualification juridique de cette charge, pourvu que les dispositions instituant cette charge n’aient pas été en vigueur à la date de la promesse de vente.

Il n’est pas précisé dans cette clause que les charges qui y sont énumérées comme étant acceptées par le bénéficiaire de la promesse « (TA, taxe de raccordement à l’égout et redevance d’archéologie préventive) » sont mentionnées de façon limitative et exhaustive.

En outre, le rédacteur de cette clause a précisé dans le dernier paragraphe que le permis de construire ne devait prévoir aucune participation d’aménagement au titre de l’article L.332-8 du code de l’urbanisme sans mentionner d’exclusion similaire en présence d’une participation d’aménagement « PUP » en application de l’article L.332-11-2 du code de l’urbanisme, également en vigueur au 21 novembre 2012.

Il résulte de cette analyse de la clause contractuelle que la SAS Icade Promotion n’était pas fondée à se prévaloir de cette clause pour justifier son renoncement au projet immobilier et se désengager de la promesse de vente signée avec la SCI Casa Alta, dans la mesure où le dispositif des charges d’aménagement pour PUP était bien en vigueur le 21 novembre 2012.

Sur la condition suspensive relative à la pure du droit de préemption urbain :

La SAS Icade Promotion fait par ailleurs grief à la SCI Casa Alta de ne pas avoir purgé le droit de préemption dans les meilleurs délais. Elle soutient que la condition suspensive de ce chef serait donc réputée accomplie.

La SCI Casa Alta soutient au contraire qu’elle a mandaté le notaire commun aux fins de purge et que son notaire attendait seulement, conformément aux usages en vigueur, le retour de la demande de permis de construire pour adresser la déclaration d’intention d’aliéner à l’autorité compétente.

La promesse synallagmatique de vente signée le 21 novembre 2012 stipule (page 20) :

« Droit de préemption :

La présente promesse est consentie sous la condition qu’aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercé sur l’IMMEUBLE concerné. Dans l’hypothèse où un tel droit existerait, le PROMETTANT s’engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge et notamment à déposer sa déclaration d’intention d’aliéner prévue par la loi dans les meilleurs délais.

L’offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l’exercice pur et simple du droit de préemption.

En cas d’exercice du droit de préemption, la promesse sera caduque de plein droit et le PROMETTANT délié de toute obligation à l’égard du BENEFICIAIRE auquel devra être restitué dans un délai maximum de dix jours calendaires de la réception de la notification de préemption au domicile élu dans la déclaration, l’indemnité d’immobilisation ou la caution le cas échéant remise.

Les formalités de purge seront accomplies à la diligence du PROMETTANT qui mandate à cet effet son notaire qui est ainsi chargé de transmettre la notification à la personne ou l’administration intéressée et cette notification devra stipuler que la réponse du bénéficiaire du droit devra être adressée audit notaire.

La clause de la promesse de vente prévoyant l’obligation pour le promettant de procéder à la purge du droit de préemption n’est assortie d’aucune précision quant aux délais impartis pour accomplir ces formalités.

A aucun moment la SAS Icade Promotion n’a jugé utile de mettre en demeure ni même simplement d’interroger la SCI Casa Alta concernant les démarches accomplies relatives à ce droit de préemption. Par ailleurs, lors de la signature de l’avenant du 16 décembre 2013, la question du droit de préemption n’a pas davantage été évoquée par les parties.

Cette question n’est apparue que tardivement, en cours de procédure judiciaire, après que la SCI Casa Alta ait fait valoir la responsabilité contractuelle de la SAS Icade Promotion pour avoir sans motif légitime renoncé à acheter le bien immobilier.

Il résulte de l’analyse de l’opération contractuelle que la purge de ce droit de préemption a été perçue par les deux parties comme une simple formalité administrative. La SCI Alta Casa n’a jamais eu l’intention de faire échec à cette condition assortie d’aucun délai impératif de mise en oeuvre et la SAS Icade Promotion n’a pas davantage manifesté d’intérêt pour cette formalité.

La mise en oeuvre de la purge a été simplement différée dans l’attente de l’obtention du permis de construire, alors surtout que la Ville de Montpellier, saisie de la demande de permis de construire, ne pouvait pas accorder ce permis et en même temps exercer son droit de préemption sur la parcelle bénéficiant de ce permis. Dès lors, les deux conditions suspensives ' obtention du permis de construire et purge du droit de préemption urbain ' se confondaient de fait en une seule condition, l’octroi du permis impliquant nécessairement renonciation pour la commune à se prévaloir du droit de préemption.

Aucune caducité de la promesse ne peut donc se déduire de l’absence de purge formelle du droit de préemption urbain par la SCI Casa Alta.

La SAS Icade Promotion a – volontairement et sans motif légitime – renoncé à sa demande de permis de construire déposé le20 décembre 2013. Elle a ainsi délibérément empêché la condition suspensive afférente de se réaliser. L’article 1178 du code civil dispose qu’en pareil cas la condition suspensive est réputée accomplie.

En conséquence, la non réalisation de la vente est imputable exclusivement à la SAS Icade Promotion.

Sur la demande d’indemnisation formée par la SCI Casa Alta du fait de la non réalisation de la vente :

La promesse de vente stipule la clause suivante en cas de carence de l’acquéreur :

« Carence :

Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans le délai sus-visé, à la date indiquée, il sera procédé :

- soit à la signature de l’acte authentique de vente accompagnée du paiement de la partie du prix exigible et du paiement des frais;

- soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel il sera constaté exclusivement le défaut de pouvoir ou vouloir réaliser l’acte de la part du VENDEUR ou de l’ACQUEREUR.

Au cas de défaut du VENDEUR, L’ACQUEREUR pourra à son choix, dans le procès-verbal :

- soit faire part de son intention de poursuivre judiciairement la vente indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation pour le préjudice par lui subi.

- soit reprendre purement et simplement sa liberté sans préjudice d’une action en dommages et intérêts.

Au cas de défaut de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra, à son choix, dans le procès-verbal :

- soit demander le paiement du dépôt de garantie, en cas d’exercice de la faculté de dédit ci-après convenue, par l’ACQUEREUR ;

- soit, à défaut d’exercice de la faculté de dédit dans les conditions ci-après, faire part de son intention de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation pour le préjudice par lui subi.

- soit encore, faire constater que la vente n’est pas réalisée et qu’il a retrouvé la libre disposition du bien, cette constatation résultant du défaut prononcé contre l’ACQUEREUR dans ce procès-verbal, sans avoir à engager une quelconque procédure notamment judiciaire ce qui est expressément accepté par les parties. »

La promesse comporte également (page 18) une clause de dédit ainsi rédigée :

« Faculté de dédit du BENEFICIAIRE

Le BENEFICIAIRE se réserve expressément la faculté de se délier des engagements résultant pour lui de la présente promesse en versant au PROMETTANT la somme de CENT CINQANTE ET UN MILLE SIX CENTS EUROS (151.600 EUR) à titre de dédit.

Il pourra user de cette faculté à tout moment. »

La SAS Icade Promotion est seule responsable de la non réalisation de la vente. Son refus de réaliser la vente s’analyse en l’exercice de la faculté de dédit de la part du bénéficiaire.

Selon les termes de la clause contractuelles sus-mentionnée, l’exercice de cette faculté de dédit par le bénéficiaire s’accompagne du versement au promettant de la somme de 151.600 euros, contrepartie financière contractuellement convenue pour compenser le défaut de réalisation de la vente.

Le contrat ne comporte aucune disposition prévoyant le versement d’une somme supérieure à ce montant. Aucune indemnité complémentaire ne peut s’ajouter à cette somme, le refus de poursuivre la vente étant une option contractuellement prévue au contrat au profit du bénéficiaire.

En outre, la SCI Casa Alta ne démontre aucune faute distincte du simple exercice de cette faculté de dédit susceptible de justifier une indemnisation spécifique au titre de la responsabilité contractuelle à son profit.

La SAS Icade Promotion sera donc condamnée à verser la somme de 151.600 euros à la SCI Casa Alta contractuellement prévue pour l’usage de la faculté de dédit.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme la décision déférée à l’exception des dépens et des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau :

Dit que la condition suspensive d’obtention du permis de construire prévue par la promesse synallagmatique de vente du 21 novembre 2012 doit être réputée accomplie dans la mesure où la SAS Icade Promotion en a volontairement empêché l’accomplissement ;

Constate que la SAS Icade Promotion a exercé la faculté de dédit contractuellement prévue dans la promesse de vente ;

Condamne en conséquence la SAS Icade Promotion à verser la somme de 151.600 euros à la SCI Casa Alta au titre du montant contractuellement prévu pour l’exercice de cette faculté de dédit ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne la SAS Icade Promotion aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Z A de Buzareingues en application de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à SCI Casa Alta la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE