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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/03389 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NXD2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 AVRIL 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 16/01233

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE GRUISSAN représenté par son Syndic en exercice, la SARL LA CIL, SARL au capital de 8.000 ' immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NARBONNE sous le n°B518395017 dont le siège social est […] représentée par son représentant légal Gérante en exercice domicilié ès qualités audit siège

480 et […]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e B r u n o B L A N Q U E R d e l a S C P BLANQUER/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Marion SELMO, avocat au barreau de NAROBNNE substituant par M^e Bruno BLANQUER, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur X Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat

postulant

assisté de M^e Fatiha EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE substituant M^e Karine JAULIN-BARTOLINI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Madame A Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Fatiha EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE substituant M^e Karine JAULIN-BARTOLINI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 JUIN 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

X et A Z sont propriétaires d’un appartement en rez-de-chaussée constituant le lot 144, d’un cellier en rez-de-chaussée constituant le lot n°145 et d’un parking constituant le lot 331 dans l’immeuble en copropriété Les Hauts de Gruissan tandis que les consorts Y sont propriétaires du lot 142 constitué par un pavillon avec jardin contigu aux lots 144 et 145.

Par décision du 11 juin 2016 l’assemblée générale des copropriétaires en sa résolution n°20 a autorisé les consorts Y à faire procéder à des travaux d’extension de leur villa.

X et A Z ont assigné devant le tribunal de grande instance de Narbonne par acte d’huissier en date du 16 septembre 2016 le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Gruissan afin de voir annuler cette délibération n° 20 au motif qu’elle reposerait sur des documents faux et serait contraire à la destination de l’immeuble.

Le jugement rendu le 19 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne énonce dans son dispositif :

• Dit que les travaux envisagés par les consorts Y concernent les parties communes à jouissance exclusive de la copropriété et ont vocation à modifier la nature de leur emprise laquelle deviendrait alors une partie privative,

• Dit que la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 était applicable et non celle de l’article 25,

• Annule la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Gruissan du 11 juin 2016,

• Condamne le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Gruissan à payer à la X et A Z la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

• Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le jugement énonce sur la qualification du terrain supportant les travaux à réaliser et sur la majorité applicable qu’il ressort du règlement de copropriété que seule la jouissance exclusive des B est mentionnée et non la propriété privative qui ne peut exister pour le sol et ce même si les B sont visés pour l’usage des lieux dans les parties privatives.

Il considère donc que X et A Z sont dès lors fondés à soutenir que les B à usage privatif des villas dont celle des consorts Y constituent des parties communes à usage privatif et non des parties privatives lesquelles ne sont constituées que par le local ou la construction.

Le premier juge ajoute que les travaux envisagés consistent à édifier sur le jardin partie commune à usage privatif une extension de la villa et non une surélévation, à usage de chambres et que cette extension aura pour effet de modifier la nature de son emprise laquelle de partie commune à jouissance exclusive deviendra une partie privative.

Or la décision par laquelle l’assemblée générale modifie le règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes relève de l’article 26 de la loi de 1965 dès lors qu’en l’espèce aucune disposition du règlement de copropriété n’a prévu la possibilité de construire sur les parties communes.

L’autorisation d’édifier des locaux C équivaut à une aliénation d’une partie commune par le syndicat ce qui requiert bien comme le soutiennent X et A Z la double majorité de l’article 26 de la loi ce d’autant que l’utilisation résiduelle du COS est réputée accessoire des parties communes au sens de la loi et que cette même majorité est requise pour une construction sur une partie commune objet d’un droit de jouissance exclusive.

Le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Gruissan a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 juin 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mai 2021.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Gruissan ont été déposées le 21 mai 2021.

Les dernières écritures pour X et A Z formant appel incident ont été déposées le 25 mai 2021.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires Les Hauts de Gruissan énonce :

• Infirmer le jugement dont appel,

• Débouter X et A Z de l’ensemble de leurs demandes,

• Déclarer irrecevable comme nouvelle leur demande reconventionnelle,

• Déclarer irrecevable leur demande nouvelle formulée au titre de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020,

• Condamner X et A Z à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient tout d’abord que X et A Z présentent pour la première fois en cause d’appel des demandes nouvelles en ce qu’ils forment appel incident et demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts, demande qui doit être déclarée irrecevable au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande aussi que soit prononcé l’irrecevabilité du recours « complémentaire» en appel formé par X et A Z contre la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 qui a autorisé les époux Y à procéder à l’installation d’une pergola amovible cette demande n’ayant aucun lien avec la demande initiale sauf à avoir été présentée par les mêmes copropriétaires.

Il s’agit donc là aussi d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code précité qui ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Sur la résolution n°20 de l’assemblée générale du 11 juin 2016 le syndicat soutient que les B de la copropriété Les Hauts de Gruissan, dûment cartographiés sont des parties privatives qui sont bien comprises dans le périmètre du lot.

Il se fonde sur le règlement de copropriété et en particulier sur les points 5 et 3, déduisant du fait qu’il y est dit que le promoteur se réserve la faculté d’utiliser les B C pour l’installation de divers réseaux ce qui implique pour l’avenir une servitude d’accès et signifie bien que les B sont des parties privatives car dans le cas inverse la mention d’une servitude serait inutile.

Il ajoute que le règlement de copropriété comporte très clairement la distinction entre ce qui est partie commune et ce qui est partie privative au pages 42 et 43 et qu’il ne fait aucun doute que les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas compris dans les choses parties communes ce qui est bien le cas des B C.

Selon le syndicat des copropriétaires l’on ne peut comme l’a fait le premier juge s’arrêter à l’indication page 42 du règlement de copropriété qui prévoit que les parties communes comprennent la totalité du sol pour en déduire que tout ce qui est sol est partie commune et ainsi nier l’existence même de parties privatives.

Sur l’invocation par les époux Z du nouvel article 6-3 de la loi de 1965 le syndicat Les Hauts de Gruissan oppose d’abord que ce texte voté et promulgué postérieurement à l’assemblée générale du 11 juin 2016 ne peut être applicable au présent litige et qu’en outre contrairement à l’argumentation des intimés l’article 6-2 alinéa 1 de la dite loi démontre au contraire que les B de la copropriété ne peuvent être considérés comme des parties communes à jouissance privative.

Le syndicat ajoute que la décision dont appel pose pour l’ensemble des copropriétaires qui souhaitent effectuer quelques aménagements que ce soit dans leur jardin privatif de graves problèmes dans la mesure où jusque là les travaux ont toujours été autorisés à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 c’est à dire à la majorité des 2/3.

Enfin le syndicat répond à l’argumentation subsidiaire des époux Z que si le projet sur la base duquel Monsieur Y pour le compte de l’indivision Y avait sollicité la délivrance d’un permis de construire en 2007 est légèrement différent de celui qu’il a présenté en 2016 seuls ont été annexés à la convocation de l’assemblée générale de juin 2016 les plans correspondant au projet de 2016 et que le consentement de l’assemblée générale n’a pu ainsi être vicié.

Le dispositif des écritures de X et A Z énonce :

• Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.

• Prononcer la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2016 et la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020.

• Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour action abusive et en réparation du préjudice moral et matériel subi depuis plusieurs années.

• Condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 11 juin 2016 les consorts Z exposent que le règlement de copropriété indique que la totalité du sol est une partie commune et que l’extension en litige est implantée sur un terrain intitulé jardin privatif qui est une partie commune à usage privatif avec

jouissance exclusive au profit des copropriétaires des lots C contigus.

Ainsi les titulaires de ce droit de jouissance privatif sur les parties communes ne peuvent exercer sur les dites parties communes d’autres droits que leur simple droit de jouissance et ne peuvent en aucune manière construire sur ces parties communes.

Ils ajoutent que la loi du 23 novembre 2018 en créant l’article 6-3 intégré dans la loi du 10 juillet 1965 a définitivement consacré la jurisprudence constante en la matière en disposant que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire à un lot de copropriété auquel il est attaché et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

L’extension envisagée aurait pour effet de modifier la nature de l’emprise laquelle de partie commune deviendrait une partie privative, en outre la suppression d’une partie des B modifierait à l’évidence la destination de l’immeuble par suppression d’espaces verts.

Toute opération de construction sur cette assiette foncière constitue une aliénation d’une partie commune et impose bien évidement que soit opéré préalablement une modification du règlement de copropriété qui peut être seulement envisagée dans le respect des règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 les consorts Z soutiennent qu’il s’agit là aussi d’une extension des parties privatives par la substitution à une toile d’auvent rétractable d’une structure fixe avec un clos et un couvert propre à toute qualification d’un bâtiment quelques soient les matériaux utilisés.

Un tel ouvrage constitue donc un acte de possession des parties communes et la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 a été prise en infraction de l’article 26 de la loi de 1965 et des articles 6-3 et 35 de ladite loi.

Les consorts Z soutiennent subsidiairement que la résolution n°20 a été présentée par les consorts Y sur la base de documents joints à la convocation à l’assemblée générale qui s’avèrent faux.

Ils allèguent que les consorts Y ont transmis la déclaration de l’adjoint à l’urbanisme de la mairie de Gruissan en date du 22 mai 2007 selon laquelle l’extension est conforme à la réglementation mais le plan annexé à cette déclaration ne correspond pas à celui sur lequel les consorts Y ont demandé à l’assemblée générale de voter.

Selon les intimés c’est donc sur la base de man’uvres dolosives que la résolution n°20 a été soumise au vote et que les copropriétaires l’ont adoptée, ce qui justifie son annulation sur le fondement de l’article 1109 du code civil.

MOTIFS

Sur la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 11 juin 2016:

Comme résonné par le premier juge tout le débat consiste dans le fait de déterminer si les B de la copropriété Les Hauts de Gruissan sont des parties privatives ou des parties communes à usage privatif dans la mesure où cette qualité détermine la majorité applicable au vote de l’assemblée générale sur l’autorisation expresse donnée

à un copropriétaire de réaliser des travaux.

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent respectivement les parties privatives et les parties communes.

Les premières répondent à deux critères déterminant à savoir qu’elles sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qu’elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Les secondes peuvent elles comprendre des bâtiments ou des terrains qui sont affectés à l’utilité ou à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ou même à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire.

Toutefois si la loi propose des critères de qualification les copropriétaires disposent d’une liberté pour fixer conventionnellement le sort d’une partie d’immeuble dans le cadre de l’établissement du règlement de copropriété complété par l’état descriptif de division.

En l’espèce comme relevé par le tribunal de première instance le règlement de copropriété Les Hauts de Gruissan du 16 novembre 1970 applicable au présent litige détermine en page 42 les choses et parties communes et en particulier la totalité du sol et les espaces verts qui sont dénommées Parties Communes Générales.

Le règlement définit également en page 43 les parties privées comme celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses parties communes et cet article ne vise pas les B.

En revanche le chapitre II article I 5° précise que l’ensemble immobilier Les Hauts de Gruissan comprend notamment : « Des emplacements non bâtis dénommés B C et dont l’usage sera réservé aux villas à simple rez de chaussée ou appartements du rez de chaussée à charge pour les propriétaires de ces appartements ou villas d’en assurer l’entretien » ce qui correspond à la définition du droit de jouissance exclusif sur les parties communes.

De même le fait que le chapitre II article I 5° dispose également que : « La délimitation de ces B C est figurée sur le plan de masse de l’ensemble mais simplement à titre de simple indication le promoteur se réservant d’en modifier le contour en fonction des nécessités des voies de circulation en sorte que leur superficie ne saurait être garantie », conforte l’analyse juridique du premier juge selon laquelle ces B ne peuvent être qualifiées de partie privative.

Le fait que les B doivent être définis comme des parties communes à usage exclusif se trouve renforcé de plus par les dispositions figurant en page 46 au chapitre B et Clôtures puisqu’il y est mentionné : « Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de B devront les maintenir à leurs frais en parfait état d’aménagement et d’entretien ». Les B font donc bien l’objet d’une jouissance exclusive et non d’un droit de propriété.

En outre contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires cette qualification des B en parties communes à jouissance exclusive ne se trouve pas remise en question par le 3° du chapitre sur les Réserves Particulières ( page 6 du règlement de copropriété) au terme duquel : « Le promoteur se réserve la faculté d’utiliser le sol des B C pour l’installation des différents réseaux . Cette clause implique pour l’avenir une servitude d’accès en vue de la surveillance,

l’entretien, la réparation et le remplacement des ces réseaux ».

Enfin la division par lot portée au règlement de copropriété se limite pour le lot n° 142 propriété des consorts Y à mentionner : « Appartement de quatre pièces principales en rez de chaussée avec mezzanine, jardin privatif et les 157/10000ème des parties communes générale et de la propriété du sol ce qui indique que les consorts Y comme les consorts Z et les autres copropriétaires sont propriétaires d’une partie indivise du sol et donc des B.

Par conséquent au vu de l’ensemble de ces éléments c’est à juste titre que le premier juge a qualifié les B de parties communes à usage privatif et a rappelé qu’il est constant que le droit de jouissance exclusive sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.

Il est constant que lorsque les travaux projetés sur une partie commune à jouissance exclusive débouchent sur une véritable construction l’autorisation à donner par l’assemblée générale des copropriétaires qui consacre une appropriation des parties communes s’analyse en un véritable acte de disposition relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non de celle de l’article 25 de la dite loi.

En l’espèce il ressort clairement des documents annexés à l’assemblée générale du 11 juin 2016 que les travaux envisagés par les consorts Y consistent à édifier sur le jardin à usage privatif une véritable extension de leur villa à usage de chambres et de salle d’eau avec une emprise sur la partie commune à jouissance exclusive devenant alors une partie privative ce qui suppose une modification du règlement de copropriété.

Or comme retenu par le jugement entrepris la décision par laquelle l’assemblée générale modifie le règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes relève de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’en l’espèce aucune disposition du règlement de copropriété n’a prévu la possibilité de construire sur les parties communes et le fait que l’autorisation ait pu antérieurement être donnée à d’autres copropriétaires envisageant des travaux analogues est sans effet sur le présent litige.

Par conséquent c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal de grande instance de Narbonne a dit que les travaux envisagés par les consorts Y s’agissant d’une modification de la nature de leur emprise sur les parties communes à jouissance exclusive, l’autorisation à donner par l’assemblée générale des copropriétaires relevait de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non de celle de l’article 25 et que la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 11 juin 2016 prise à la majorité de l’article 25 devait en conséquence être annulée.

Sur la demande en dommages et intérêts:

Pour la première fois devant la cour, les époux Z outre la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 11 septembre 2016 sollicitent l’octroi de dommages et intérêts aux motifs que les appelants et leurs voisins immédiats tentent depuis plusieurs années de leur imposer la réalisation d’une construction qui créerait un indiscutable trouble de voisinage et une dévalorisation de leur bien.

Toutefois contrairement à ce que soutiennent les époux Z il s’agit bien d’une demande nouvelle en appel dans la mesure où la demande en dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage ou pour dévalorisation d’un bien ne tend

pas aux mêmes fins que la demande en nullité d’une résolution d’une assemblée générale de copropriété et ce même si ces deux demandes sont basées sur un même fait à savoir l’extension par un copropriétaire de son lot privatif sur les parties communes.

Par conséquent la demande en dommages et intérêts présentée par les consorts Z doit être déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur la nullité de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020:

En appel les consorts Z sollicitent pour la première fois que soit prononcé la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 qui a autorisé à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les consorts Y à installer une pergola amovible.

Toutefois contrairement à ce qui est soutenu par les consorts Z la demande qui vise à la nullité d’une résolution nouvelle prise lors d’une assemblée générale de copropriété ultérieure le 7 novembre 2020 ne tend pas aux mêmes fins que la demande visant à la nullité d’une résolution antérieure prise lors d’une assemblée générale du 11 septembre 2016, portant sur des projets différents ( installation d’une pergola amovible en 2020 et extension de l’habitation en 2016) et ce même si le but poursuivit par les consorts Z concourt dans les deux cas à contester les demandes d’autorisation de travaux présentées par leurs voisins les consorts Y.

Par conséquent conformément à l’article 564 du code de procédure civile la demande de nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 doit être déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En appel l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, mais les dépens de la présente procédure seront supportés par le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Gruissan succombant au principal en son appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne ;

Y ajoutant,

Dit que la demande en dommages et intérêts présentée par X et A Z est irrecevable ;

Dit que la demande en nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 de la copropriété Les Hauts de Gruissan présentée par X et

A Z est irrecevable ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Gruissan aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

N.A.